天津市某商務發(fā)展服務中心訴某銀行股份有限公司天津分行、天津某置業(yè)有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴案-被拆遷人對還遷房享有的拆遷安置補償權益可以排除抵押權人申請的強制執(zhí)行
人民法院案例庫 入庫編號：2024-07-2-471-011
關鍵詞
民事/案外人執(zhí)行異議之訴/被拆遷人/還遷房/拆遷安置補償權益/抵押權/強制執(zhí)行
基本案情
2008年7月8日，原告天津市某商務發(fā)展服務中心（以下簡稱天津某服務中心）與津南土地整理中心簽訂《土地收購安置補償合同》：津南土地整理中心對天津某服務中心津南（華）單國用（2005）字第XX號國有土地使用權證所載明的國有土地使用權予以置換，該宗土地面積為12681.5平方米（約19.02畝）。2010年5月4日，天津市國土資源和房屋管理局津南區(qū)國土資源分局（出讓人）與被告天津某置業(yè)有限公司（受讓人，以下簡稱天津某置業(yè)公司）簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，其中約定：本合同項下宗地所建商業(yè)建筑建成后，其中7000平方米由津南土地整理中心進行回購，用于地塊內(nèi)被拆遷人還遷安置，回購價格3290元／平方米，回購房屋的位置等具體事宜由津南土地整理中心根據(jù)需要確定。
2011年11月11日，津南土地整理中心（甲方）、天津某置業(yè)公司（乙方）、天津某服務中心（丙方）簽訂《房地產(chǎn)回購合同》約定：甲方對乙方所建設的部分商業(yè)房地產(chǎn)予以回購用于安置丙方。由甲、乙、丙三方共同確認的7000平方米還遷商業(yè)用房，由甲方于2011年12月31日前組織乙方直接與丙方簽訂《商品房銷售合同》。同年12月5日，津南土地整理中心向天津某置業(yè)公司交付轉賬支票一張，金額為16121000元。2014年9月19日，津南土地整理中心向天津某置業(yè)公司交付轉賬支票一張，金額為4000000元。后天津某置業(yè)公司未與天津某服務中心簽訂《商品房銷售合同》。
因天津某置業(yè)公司等未履行另案生效法律文書確定的義務，被告某銀行股份有限公司天津分行（以下簡稱某銀行天津分行）向天津市第二中級人民法院（以下簡稱天津二中院）申請強制執(zhí)行，該院依法查封了天津某置業(yè)公司名下的房產(chǎn)等財產(chǎn)，并確認某銀行天津分行有權以登記的抵押物折價或者以拍賣、變賣相關財產(chǎn)所得價款在《最高額抵押合同》約定的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，抵押物包括案涉房屋。天津某服務中心對某銀行天津分行的強制執(zhí)行提出異議，天津二中院裁定駁回天津某服務中心的異議請求。天津某服務中心不服該裁定，提起本案的案外人執(zhí)行異議之訴，請求依法判令排除對坐落于咸水沽鎮(zhèn)某小區(qū)2號樓122-145、201-225房屋的執(zhí)行（總價款13775000元）。
某銀行天津分行辯稱，應當依法駁回天津某服務中心的訴訟請求。1.天津某服務中心享有的系《土地收購安置補償合同》或《房地產(chǎn)回購合同》項下的相應債權，其主張依據(jù)合同對案涉房屋享有優(yōu)先取得權與事實不符。2.天津某服務中心不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定的情形，其權利不能排除強制執(zhí)行。
天津市第二中級人民法院于2022年8月24日作出（2021）津02民初1498號民事判決：駁回原告天津某服務中心的全部訴訟請求。宣判后，天津某服務中心不服，提起上訴。天津市高級人民法院于2023年4月13日作出（2023）津民終196號民事判決：駁回上訴，維持原判。天津某服務中心向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2024年4月1日作出（2023）最高法民申595號民事裁定提審本案，并于2024年8月2日作出（2024）最高法民再140號民事判決：一、撤銷天津市高級人民法院(2023)津民終196號民事判決、天津市第二中級人民法院（2021）津02民初1498號民事判決；二、不得執(zhí)行咸水沽鎮(zhèn)某小區(qū)2號樓122-145、201-225房屋。
裁判理由
本案的爭議焦點是：天津某服務中心對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
首先，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號）第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景覆疬w補償事實發(fā)生于《中華人民共和國民法典》施行前，由此引起的糾紛應當適用當時有效的司法解釋。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，已于2020年修正，以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持?！惫时徊疬w人基于所有權調換形式的拆遷安置補償權益，具有優(yōu)先于商品房買受人物權期待權的效力。《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！惫式桓度炕蛘叽蟛糠稚唐贩抠彿靠畹南M者，其物權期待權優(yōu)先于抵押權人的抵押權。根據(jù)上述規(guī)定，被拆遷人基于所有權調換形式的拆遷安置補償權益優(yōu)先于抵押權人的抵押權，可以排除抵押權人申請的強制執(zhí)行。
其次，根據(jù)天津某服務中心再審提交的證據(jù)以及原審查明事實，能夠認定天津某服務中心對案涉房屋享有的權益為基于所有權調換形式的拆遷安置補償權益。2007年10月12日，天津市規(guī)劃局向津南土地整理中心核發(fā)《選址意見通知書》，案涉土地在項目選址范圍內(nèi)。同年11月26日，津南土地整理中心作為“土地征收（商住用地）”項目用地單位委托天津市地籍管理中心開展地籍調查工作，形成《地籍調查前置成果表》，記載天津某服務中心為所調查土地的國有土地使用單位。2008年1月30日，天津市國土資源和房屋管理局同意津南區(qū)國土局上報的《征收土地方案》，批準征收津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)某村集體土地2.4141公頃。同年4月25日，津南土地整理中心因實施某市場土地整理項目取得《房屋拆遷許可證》。同年5月9日，津南區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)布《拆遷公告》，列明拆遷人為津南土地整理中心。同年7月8日，拆遷人津南土地整理中心與被拆遷人天津某服務中心簽訂《土地收購安置補償合同》，約定以7000平方米房屋作為拆遷補償?shù)闹饕獙r。2023年8月22日，津南區(qū)住房和建設委員會出具《情況說明》，證明案涉土地在津南土地整理中心實施津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)某市場土地整理項目范圍內(nèi)。以上事實表明，津南土地整理中心與天津某服務中心之間形成拆遷補償關系，且系以所有權調換形式進行拆遷補償。
2010年5月4日，津南區(qū)國土局與天津某置業(yè)公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，明確約定天津某置業(yè)公司所建房屋中7000平方米由拆遷人津南土地整理中心購買，用作還遷房。該合同確立了天津某置業(yè)公司應當修建7000平方米還遷房并由津南土地整理中心購買用于安排被拆遷人的義務。2011年11月11日，拆遷人津南土地整理中心、被拆遷人天津某服務中心與開發(fā)商天津某置業(yè)公司三方簽訂《房地產(chǎn)回購合同》約定，津南土地整理中心出資2303萬元向天津某置業(yè)公司購買7000平方米房屋作為還遷房，房屋交付天津某服務中心，確定了具體的房屋門牌號和面積。該合同確定了天津某置業(yè)公司負有將案涉房屋作為還遷房交付給天津某服務中心的義務。對上述合同和拆遷安置補償行為應作整體理解，《國有建設用地使用權出讓合同》和《房地產(chǎn)回購合同》關于還遷房的約定是對拆遷補償安置的細化和落實?！斗康禺a(chǎn)回購合同》簽訂后，津南土地整理中心已支付天津某置業(yè)公司2012.1萬元購房款，并表示未支付尾款的原因是未達到合同約定的支付條件，而非違約拒不支付尾款。這種情況下，天津某服務中心對案涉房屋享有的權益屬于基于所有權調換形式的拆遷安置補償權益，效力優(yōu)先于抵押權，足以排除抵押權人申請的強制執(zhí)行。
裁判要旨
1.拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人的拆遷安置補償權益優(yōu)先于抵押權人的抵押權，可以排除抵押權人申請的強制執(zhí)行。
2.拆遷人、被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議約定，由被拆遷人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買房屋作為還遷房，用于安置被拆遷人，以履行拆遷人的拆遷安置義務，房屋的位置、面積確定的，可以認定為“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議”。
關聯(lián)索引
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號）第1條
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第36條（本案適用的是《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號，第1條、第2條）
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（2020年修正）第27條
一審：天津市第二中級人民法院（2021）津02民初1498號民事判決（2022年8月24日）
二審：天津市高級人民法院（2023）津民終196號民事判決（2023年4月13日）
再審審查：最高人民法院（2023）最高法民申595號民事裁定（2024年4月1日）
再審審理：最高人民法院（2024）最高法民再140號民事判決（2024年8月2日）
