房屋權(quán)屬登記與實際不符產(chǎn)生糾紛，應(yīng)根據(jù)實際情況確定房屋的實際權(quán)屬，而不應(yīng)受房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證為前置條件。
[基本案情]
原告汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮與被告汪興學(xué)為同胞兄弟姐妹，其母蘭桂香1992年3月12日病故，遺留位于遼寧省沈陽市東陵區(qū)后陵村磚瓦房一處。1988年12月，汪興學(xué)夫婦自行搬到該房居住。1994年，根據(jù)東陵區(qū)房產(chǎn)局關(guān)于換發(fā)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證的要求，汪興學(xué)在這次換證中將房屋產(chǎn)權(quán)證的所有權(quán)人由蘭桂香變更為汪興學(xué)；2001年4月5日，該房屋被動遷，其中房屋補償費為30240元，樹木、水井、院墻和畜舍所得動遷款10500元，共計為40740元。
2002年，汪洋等四人以鎮(zhèn)人民政府為被告，汪興學(xué)為第三人提起行政訴訟。2002年10月11日，法院判決：鎮(zhèn)人民政府為汪興學(xué)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的行為違法。宣判后，汪興學(xué)不服，提起上訴。2003年2月8日，二審法院作出行政裁定書，以原判錯列被告為由，撤銷一審判決，發(fā)回一審法院重審。重審期間，汪洋等四人撤回起訴。后又以爭議房屋拆遷費被汪興學(xué)占有為由，提起民事訴訟，要求依法繼承。
[裁判結(jié)果]
一審法院認為：雙方訴爭房屋為其母蘭桂香所有，在蘭桂香死亡后即產(chǎn)生繼承，雙方當(dāng)事人均未明確表示放棄繼承，故該房應(yīng)視為共同共有，因此，汪洋等四人認為汪興學(xué)未經(jīng)其他人同意，將該房屋更改為其名侵犯了汪洋等四人的合法權(quán)益，現(xiàn)要求繼承，符合法律規(guī)定。判決：一、被告汪興學(xué)于本判決生效后三日內(nèi)分別給付汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮每人人民幣8148元；二、駁回原告的其他訴訟請求。
宣判后，汪興學(xué)不服，提起上訴。二審法院認為：汪興學(xué)雖在蘭桂香死亡后的1994年對該房屋進行了重新登記，但并沒有證據(jù)證明汪興學(xué)是因接受贈與或以其他合法形式取得該房屋所有權(quán)，因此，僅憑房屋所有權(quán)證，不能證明該房屋被動遷前的所有權(quán)為汪興學(xué)所有，所得房屋拆遷補償費應(yīng)為蘭桂香遺產(chǎn)。判決：駁回上訴，維持原判。
汪興學(xué)以如下理由申請再審：該房屋不屬于被繼承人蘭桂香的遺產(chǎn)，原審按遺產(chǎn)處理錯誤。對于房產(chǎn)部門為汪興學(xué)更名并發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證是否合法，不是民事訴訟應(yīng)解決的問題。為此，汪洋等四人在民事訴訟前，已提起行政訴訟，請求確認為汪興學(xué)所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證屬違法行為。但該訴訟以汪洋等四人撤訴而終結(jié)。由于本案的前置條件沒有解決，原審判決直接確認被動遷房屋屬蘭桂香財產(chǎn)，并作為遺產(chǎn)予以處理，違反法定程序。故要求撤銷一、二審判決，駁回汪洋等四人的訴訟請求。
再審法院認為：現(xiàn)有證據(jù)足以證明被動遷房屋為蘭桂香所有，在蘭桂香去世后，該房產(chǎn)應(yīng)屬蘭桂香所留財產(chǎn)，其子女均有權(quán)繼承。但是，再審期間，汪興學(xué)舉證證明，其進住訴爭房屋后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墻和畜舍，并陸續(xù)栽種了一些樹木，因此，應(yīng)當(dāng)將樹木、水井、院墻和畜舍所得動遷款10500元從總款中扣除，剩余部分作為遺產(chǎn)再進行分割。依法改判為：被告汪興學(xué)于本判決生效后三日內(nèi)分別給付汪洋、汪秀齊、汪秀華、汪秀榮每人人民幣6048元。
（本案案號為[2006]沈民再字第16號）
應(yīng)根據(jù)實際情況確定房屋的權(quán)屬
本案涉及到房屋權(quán)屬登記與實際不符產(chǎn)生糾紛的處理問題，如何認識行政行為及行政裁決對民事法律行為效力的影響，一直是民事審判尤其是房地產(chǎn)審判中存在分歧較多的問題，本案終審判決對解決此類問題，具有一定借鑒意義。
筆者認為，房屋權(quán)屬登記與實際不符產(chǎn)生糾紛應(yīng)根據(jù)實際情況確定房屋的實際權(quán)屬，而不應(yīng)受房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟為前置條件。
首先，民事訴訟與行政訴訟是兩種不同性質(zhì)的訴訟，其訴訟主體及適用的法律規(guī)范不同,決定其裁判結(jié)果必然不同。民事訴訟解決的是平等主體之間的民事爭議，依據(jù)的是民法通則、合同法等民事法律規(guī)范。行政訴訟解決的是行政主體與作為行政管理相對方的公民、法人或者其他組織之間的行政爭議，主要特征是“不對等性”，即行政主體的地位不平等，依據(jù)的是包括地方性行政法規(guī)在內(nèi)的行政法規(guī)和行政規(guī)章制度。行政訴訟的裁決結(jié)果，只影響行政行為的效力，而對平等主體之間民事爭議并未進行裁決，因此，其結(jié)果不影響相對人的民事行為效力。
其次，行政訴訟裁決是民事訴訟中的重要證據(jù)，但并不必然決定民事訴訟的結(jié)果。按照行政法律規(guī)范的要求，行政機關(guān)作出的具體行政行為應(yīng)符合合法性和合理性兩個方面的要求。具體行政行為違法或雖然合法但不合理（不適當(dāng)），都可能對相對人的合法權(quán)益造成侵害。但根據(jù)行政訴訟法第五條之規(guī)定，人民法院審理行政案件，只對具體行政行為的合法性進行審查。以登記發(fā)證行為合法性審查為例，行政訴訟對事實和證據(jù)的審查主要是形式審查。從建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》以及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的相關(guān)規(guī)定來看，發(fā)證機關(guān)行使職權(quán)采用的是形式審查標準，即審查申請發(fā)證所提供的形式要件是否齊全，對房產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓等民事法律行為的效力不作審查，因此，行政訴訟合法性審查當(dāng)然也是形式審查。房產(chǎn)登記發(fā)證行為本身不直接使申請人獲得權(quán)利，登記發(fā)證機關(guān)不能以自己的意志改變申請人的民事權(quán)利，它只是對申請人現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的認可和證明，而不是對相對人和第三人之間特定權(quán)利和事實的確權(quán)和裁決?？梢?，行政訴訟的裁決結(jié)果并不直接影響民事裁決的結(jié)果。這一點從最高人民法院公布的“趙立新訴寧夏回族自治區(qū)國有資產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)界定批復(fù)上訴案”中可以得到佐證。該案中，趙立新與第三人寧夏科協(xié)就寧夏成套公司的產(chǎn)權(quán)爭議的民事訴訟正在審理期間，寧夏回族自治區(qū)國有資產(chǎn)管理局對寧夏成套公司的產(chǎn)權(quán)作出了界定批復(fù)，趙立新不服，提起行政訴訟，并上訴至最高人民法院。合議庭認為，寧夏國資局對企業(yè)資產(chǎn)作出產(chǎn)權(quán)界定的目的是為了解決企業(yè)財產(chǎn)所有權(quán)的性質(zhì)問題，而人民法院審理趙立新與寧夏科協(xié)的民事案件是為了解決個人與企業(yè)之間財產(chǎn)爭議的民事糾紛。在人民法院民事案件訴訟期間，當(dāng)事人申請國資局進行產(chǎn)權(quán)界定，不屬于就同一糾紛尋求不同救濟問題，且國資局的界定在價值取向上與民事裁決并不沖突。因此，本案中，行政裁判不應(yīng)當(dāng)以民事判決為依據(jù)。
再次，房產(chǎn)證即房屋所有權(quán)證書，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。在民事訴訟中，房產(chǎn)證作為證據(jù)，可以證明房產(chǎn)登記的事實。房產(chǎn)證的證明力是以其上記載與房產(chǎn)登記機關(guān)登記簿上的記載是否一致為依據(jù)的，如果房產(chǎn)證記載的事項與登記簿上的記載不一致，房產(chǎn)證在房產(chǎn)交易中就失去了證明力。如果房產(chǎn)登記簿上記載的事項未做變更，房產(chǎn)證自身單獨變更不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。正因為房產(chǎn)證在民事訴訟中作為證明房產(chǎn)權(quán)屬的一種重要證據(jù)，其證明力的作用大小只能與其他證據(jù)相互比較來確定。在房屋權(quán)屬爭議中，當(dāng)房產(chǎn)證證明的事實與其他證據(jù)證明的事實發(fā)生沖突，其他證據(jù)的證明力明顯大于房產(chǎn)證的證明力時，法院完全可以按照優(yōu)勢證據(jù)的原理，以優(yōu)勢證據(jù)確定房屋的權(quán)屬，而不必先中止訴訟，待房產(chǎn)登記機關(guān)撤銷房產(chǎn)證后再行判決。如前所述，行政機關(guān)的發(fā)證審查屬形式審查，而民事審判則應(yīng)進行實質(zhì)審查，當(dāng)法院的民事判決改變了房產(chǎn)登記的事項時，當(dāng)事人可以依判決申請登記機關(guān)變更。
綜上所述，本案中，汪洋等四原告不服房產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)證行為而提起的行政訴訟，解決的是該具體行政行為合法性問題，適用行政法律規(guī)范；而本案要解決的是汪洋等四原告與被告之間對爭議房屋所派生的拆遷補償費的繼承問題，適用民事法律規(guī)范。在有充分證據(jù)證明原爭議房屋為蘭桂香遺產(chǎn)的情況下，不必受房產(chǎn)證以及行政訴訟終結(jié)的制約，應(yīng)據(jù)實認定房屋拆遷補償費為遺產(chǎn)，判決進行分割。
