王女士來(lái)信。在信里，王女士就說(shuō)到了她所遭遇到的延期交房的問(wèn)題。2007年8月份，王女士從北京紅森投資有限公司買(mǎi)了一套居室的房子，面積99.14平方米，每平方米8000多元，以首付50%的方式與公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)合同，合同約定，房子會(huì)在2008年12月份前交付使用，但是，離約定的交房日期已經(jīng)過(guò)去了兩年，開(kāi)發(fā)商卻一拖再拖到現(xiàn)在還沒(méi)有交房，甚至都沒(méi)有給出一個(gè)交房的確定時(shí)間，王女士越等越著急。
一個(gè)房子拖了兩年多還沒(méi)有交房，實(shí)在讓人挺著急。接到王女士的投訴之后，記者也馬上聯(lián)系到了開(kāi)發(fā)商北京紅森投資有限公司的副總經(jīng)理王經(jīng)理。按照王經(jīng)理的說(shuō)法，有三個(gè)主要原因造成交房延期：第一，奧運(yùn)施工對(duì)工程整體有一些耽誤；第二，開(kāi)發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三，相關(guān)審批過(guò)程到底需要多長(zhǎng)時(shí)間他們無(wú)法確定。
問(wèn)題一：在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中，類(lèi)似這樣的延時(shí)交房的情況多嗎？
蘇義飛律師：這個(gè)問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，期房買(mǎi)賣(mài)往往存在開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃（承諾）與實(shí)際操作存在偏差的情況。
問(wèn)題二：遇到延時(shí)交房，開(kāi)發(fā)商總是會(huì)給出各種各樣拖延的理由。按照我們國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該什么時(shí)候交房是依據(jù)什么來(lái)確定？
蘇義飛律師：根據(jù)目前的狀況，交房時(shí)間往往是根據(jù)實(shí)際完工及開(kāi)發(fā)商相關(guān)手續(xù)的辦理進(jìn)度確定的。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商王經(jīng)理給出了很多的理由，大概是三個(gè)。我們知道，如果是不可抗力引起的延時(shí)交房是合理的。那么，在這三個(gè)原因當(dāng)中（第一、奧運(yùn)施工對(duì)工程整體有一些耽誤；第 二、開(kāi)發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三、相關(guān)審批過(guò)程到底需要多長(zhǎng)時(shí)間他們無(wú)法確定。）是否有合理原因？按照規(guī)定，如果屬于合理的延時(shí)理由，延長(zhǎng)多長(zhǎng)時(shí)間是不是也應(yīng)該有所規(guī)定，總不能無(wú)限制的延長(zhǎng)下去吧？
蘇義飛律師：合理與否是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題，每個(gè)人依據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和視角不同，的出的結(jié)論也不同。至少我個(gè)人認(rèn)為以上幾個(gè)理由不屬于法律上的不可抗力。
《合同法》第一百一十七條 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。 本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
因此上述三個(gè)理由，不能定義為不可抗力。
開(kāi)發(fā)商以種種理由延時(shí)交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定時(shí)間的延時(shí)，其他理由都不成立。不過(guò)在平常的房屋買(mǎi)賣(mài)中，延時(shí)交房的情況并不少見(jiàn)。為了維護(hù)購(gòu)房人的利益，我們也看到，現(xiàn)在的商品房購(gòu)買(mǎi)合同里關(guān)于延時(shí)賠償?shù)膯?wèn)題也做了相關(guān)的規(guī)定，不過(guò)，真正能夠按照合同上的規(guī)定拿到補(bǔ)償?shù)馁?gòu)房人不多，這賠償?shù)木S權(quán)之路也充滿(mǎn)艱辛。
王女士說(shuō)她的合同上寫(xiě)明了延時(shí)交房有違約金，而且白紙黑字寫(xiě)得非常清楚。記者算了一筆賬如果按照違約金算下來(lái)，王女士現(xiàn)在的違約金高達(dá)11萬(wàn)6800元.按照合同計(jì)算，僅僅王女士一家，現(xiàn)在的違約金就高達(dá)11萬(wàn)6800元，多延長(zhǎng)交房一天，開(kāi)發(fā)商就要多付違約金160元，這并不是個(gè)小數(shù)目。但是，節(jié)目組電話(huà)采訪(fǎng)了開(kāi)發(fā)商，從對(duì)方答復(fù)可以聽(tīng)得出來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)如此高額的違約金似乎并不在意，并不著急。
據(jù)記者了解，在延時(shí)交房的案例當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商最后按照合同賠付違約金的只是少數(shù)，大多數(shù)都以種種理由拖延甚至到最后都不了了之。
關(guān)于違約賠償?shù)膯?wèn)題：
蘇義飛律師：《合同法》第一百零七條 【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！咎貏e提示】：繼續(xù)履行合同與請(qǐng)求違約金并不沖突，也就是說(shuō)房屋的買(mǎi)房在要求開(kāi)發(fā)商交房的同時(shí)，也可以向其主張違約金。（應(yīng)注意不要超過(guò)訴訟時(shí)效）。第一百一十五條 【定金】當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（定金不得超過(guò)合同總價(jià)款的20%，超出的部分無(wú)效，并且注意必須是“定”字，才能適用定金法則）
問(wèn)題二：我們看到，現(xiàn)在的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商的約束力似乎并不大，比如賠償并沒(méi)有形成威懾力。這當(dāng)中的原因是什么？
蘇義飛律師：《合同法》第一百一十四條 【違約金】第二款 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。第二款的規(guī)定，也就是說(shuō)約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的可以請(qǐng)求降低，而買(mǎi)房人的實(shí)際損失又很難舉證。
問(wèn)題三：遇到延時(shí)交房的問(wèn)題，購(gòu)房者還可以通過(guò)哪些途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益呢？
蘇義飛律師：1、事先考察不可忽視。在看房之初，就要對(duì)是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對(duì)措施；2、違約責(zé)任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購(gòu)房者留意。3、嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對(duì)方延遲交房，這無(wú)形中會(huì)增加震懾力度；4、及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)，依法起訴。
一個(gè)房子拖了兩年多還沒(méi)有交房，實(shí)在讓人挺著急。接到王女士的投訴之后，記者也馬上聯(lián)系到了開(kāi)發(fā)商北京紅森投資有限公司的副總經(jīng)理王經(jīng)理。按照王經(jīng)理的說(shuō)法，有三個(gè)主要原因造成交房延期：第一，奧運(yùn)施工對(duì)工程整體有一些耽誤；第二，開(kāi)發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三，相關(guān)審批過(guò)程到底需要多長(zhǎng)時(shí)間他們無(wú)法確定。
問(wèn)題一：在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中，類(lèi)似這樣的延時(shí)交房的情況多嗎？
蘇義飛律師：這個(gè)問(wèn)題是比較常見(jiàn)的，期房買(mǎi)賣(mài)往往存在開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃（承諾）與實(shí)際操作存在偏差的情況。
問(wèn)題二：遇到延時(shí)交房，開(kāi)發(fā)商總是會(huì)給出各種各樣拖延的理由。按照我們國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該什么時(shí)候交房是依據(jù)什么來(lái)確定？
蘇義飛律師：根據(jù)目前的狀況，交房時(shí)間往往是根據(jù)實(shí)際完工及開(kāi)發(fā)商相關(guān)手續(xù)的辦理進(jìn)度確定的。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商王經(jīng)理給出了很多的理由，大概是三個(gè)。我們知道，如果是不可抗力引起的延時(shí)交房是合理的。那么，在這三個(gè)原因當(dāng)中（第一、奧運(yùn)施工對(duì)工程整體有一些耽誤；第 二、開(kāi)發(fā)商與建筑方之間的資金矛盾，與周邊小區(qū)協(xié)調(diào)的矛盾造成工程耽誤；第三、相關(guān)審批過(guò)程到底需要多長(zhǎng)時(shí)間他們無(wú)法確定。）是否有合理原因？按照規(guī)定，如果屬于合理的延時(shí)理由，延長(zhǎng)多長(zhǎng)時(shí)間是不是也應(yīng)該有所規(guī)定，總不能無(wú)限制的延長(zhǎng)下去吧？
蘇義飛律師：合理與否是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題，每個(gè)人依據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和視角不同，的出的結(jié)論也不同。至少我個(gè)人認(rèn)為以上幾個(gè)理由不屬于法律上的不可抗力。
《合同法》第一百一十七條 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。 本法所稱(chēng)不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
因此上述三個(gè)理由，不能定義為不可抗力。
開(kāi)發(fā)商以種種理由延時(shí)交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定時(shí)間的延時(shí)，其他理由都不成立。不過(guò)在平常的房屋買(mǎi)賣(mài)中，延時(shí)交房的情況并不少見(jiàn)。為了維護(hù)購(gòu)房人的利益，我們也看到，現(xiàn)在的商品房購(gòu)買(mǎi)合同里關(guān)于延時(shí)賠償?shù)膯?wèn)題也做了相關(guān)的規(guī)定，不過(guò)，真正能夠按照合同上的規(guī)定拿到補(bǔ)償?shù)馁?gòu)房人不多，這賠償?shù)木S權(quán)之路也充滿(mǎn)艱辛。
王女士說(shuō)她的合同上寫(xiě)明了延時(shí)交房有違約金，而且白紙黑字寫(xiě)得非常清楚。記者算了一筆賬如果按照違約金算下來(lái)，王女士現(xiàn)在的違約金高達(dá)11萬(wàn)6800元.按照合同計(jì)算，僅僅王女士一家，現(xiàn)在的違約金就高達(dá)11萬(wàn)6800元，多延長(zhǎng)交房一天，開(kāi)發(fā)商就要多付違約金160元，這并不是個(gè)小數(shù)目。但是，節(jié)目組電話(huà)采訪(fǎng)了開(kāi)發(fā)商，從對(duì)方答復(fù)可以聽(tīng)得出來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)如此高額的違約金似乎并不在意，并不著急。
據(jù)記者了解，在延時(shí)交房的案例當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商最后按照合同賠付違約金的只是少數(shù)，大多數(shù)都以種種理由拖延甚至到最后都不了了之。
關(guān)于違約賠償?shù)膯?wèn)題：
蘇義飛律師：《合同法》第一百零七條 【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！咎貏e提示】：繼續(xù)履行合同與請(qǐng)求違約金并不沖突，也就是說(shuō)房屋的買(mǎi)房在要求開(kāi)發(fā)商交房的同時(shí)，也可以向其主張違約金。（應(yīng)注意不要超過(guò)訴訟時(shí)效）。第一百一十五條 【定金】當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（定金不得超過(guò)合同總價(jià)款的20%，超出的部分無(wú)效，并且注意必須是“定”字，才能適用定金法則）
問(wèn)題二：我們看到，現(xiàn)在的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商的約束力似乎并不大，比如賠償并沒(méi)有形成威懾力。這當(dāng)中的原因是什么？
蘇義飛律師：《合同法》第一百一十四條 【違約金】第二款 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。第二款的規(guī)定，也就是說(shuō)約定的違約金超過(guò)實(shí)際損失的可以請(qǐng)求降低，而買(mǎi)房人的實(shí)際損失又很難舉證。
問(wèn)題三：遇到延時(shí)交房的問(wèn)題，購(gòu)房者還可以通過(guò)哪些途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益呢？
蘇義飛律師：1、事先考察不可忽視。在看房之初，就要對(duì)是否有可能發(fā)生延遲交房的情形進(jìn)行甄別，以便盡早采取應(yīng)對(duì)措施；2、違約責(zé)任事先定，雖然目前執(zhí)行的格式合同版本中已涉及到延遲交房的違約責(zé)任，但這仍然需要購(gòu)房者留意。3、嘗試加大震懾力度，加大索賠力度，或者多留下一些尾款，并直截了當(dāng)提出就是為了防止對(duì)方延遲交房，這無(wú)形中會(huì)增加震懾力度；4、及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)，依法起訴。
