案??由 商品房預售合同糾紛
案??號 （2020）冀01民終7681號
上訴人河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱卓創(chuàng)公司）因與被上訴人彭帥商品房預售合同糾紛一案，不服河北省晉州市人民法院（2020）冀0183民初302號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人的委托訴訟代理人劉曉龍、趙云靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
卓創(chuàng)公司上訴請求：1、撤銷晉州市人民法院（2020）冀0183民初302號民事判決書；2、將本案發(fā)回重審或根據(jù)上訴人一審的訴訟請求依法改判：3、本案訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：一、一審法院認為“被告（被上訴人）作為買房者處于弱勢地位，應給予更多的保護”明顯不當。民事法律關系是民法調整平等主體之間的財產(chǎn)和人身關系所形成的社會關系，不同于勞動法律關系和行政法律關系上不平等主體之間的關系。上訴人與被上訴人在本案商品房預售合同關系中是平等的民事主體，法院應當予以平等保護。在本案中，房屋總價為23萬余元，而銀行從上訴人的保證金賬戶扣劃近11萬元，將近一半的價款被扣劃。而被上訴人在合同簽訂后很快就入住了房屋。本案中利益受損的是上訴人一方，法院應當保護上訴人的權益。二、一審法院認為“原、被告簽訂的商品房買賣合同目的已經(jīng)實現(xiàn)”有誤。簽訂案涉商品房買賣合同的主要目的，對被上訴人來說，是取得房屋并居住；對上訴人來說，是取得作為房屋對價的價款。本案中，雖然被上訴人在合同簽訂后向上訴人支付了首付款，并從銀行貸款將房款付清，但被上訴人未按照合同約定償還銀行貸款，導致上訴人的保證金被銀行扣劃。按照合同約定，被上訴人應當及時將扣劃的保證金償還給上訴人，但其迄今未償還。這使得上訴人損失了房屋的對價款，所以合同的目的并未實現(xiàn)。一審法院認定有誤。三、一審法院未正確適用格式條款的相關規(guī)定。一審法院認為“原、被告雙方簽訂的補充協(xié)議第2條明顯加重了被告的責任，免除了原告的責任”。補充協(xié)議的第2條約定的是被上訴人不能及時償還被扣保證金的責任，該條款并不涉及上訴人的義務，所以談不上“免除”上訴人的責任。而被上訴人不償還被扣保證金的行為導致上訴人取得的房屋對價減少，影響了上訴人主要合同目的的實現(xiàn)，故被上訴人不償還被扣保證金的行為是不履行合同的主要義務，補充協(xié)議第2條約定的違約責任是與違約行為匹配的，并未加重被上訴人的責任。一審法院未正確適用《合同法》第40條的規(guī)定。綜上，一審法院認定事實和適用法律有誤，上訴人的權益未得到充分保護。請求二審法院將案件發(fā)回重審或依法改判，維護上訴人的合法權益。
彭帥未到庭答辯，也未提交答辯意見。
卓創(chuàng)公司向一審法院起訴請求：1.請求解除原告與被告之間簽訂的商品房買賣合同；2.請求判令被告返還原告位于卓創(chuàng)金果苑小區(qū)的103-101室，原告無息退還被告首付款102841元；3.請求判令被告按房屋總價款的每日萬分之四支付違約金，計算至合同解除之日（計算至起訴之日違約金暫為47499.87元）；4.判令被告承擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：2013年11月22日，彭帥與卓創(chuàng)公司簽訂商品房買賣合同一份，合同約定：彭帥購買卓創(chuàng)公司建設的卓創(chuàng)·金果苑10-3-101號商品房，建筑面積107.66㎡，總價款為232841元。付款方式為銀行按揭貸款，簽訂本合同時首付房款102841元，其余按揭貸款130000元。交付期限為出賣人在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用。商品房買賣合同備案之日起30天內(nèi)，出賣人和買受人雙方共同申請預告登記，出賣人應當在商品房交付使用后360個工作日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。但對逾期辦證的違約損失未做約定。合同補充協(xié)議第2條約定：出賣人為發(fā)行擔保支出的款項，買受人保證在出賣人被貸款銀行從保證金賬戶扣劃出賣人款之日起三日內(nèi)全部償還給出賣人，否則出賣人有權拒交該房產(chǎn)鑰匙，并由買受人每日按房屋總價的萬分之四向出賣人支付違約金，同時，出賣人有權解除合同。如因買受人原因造成的出賣人為履行擔保責任而回購方物的，買受人必須協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)、承擔所有費用，并賠付給出賣人造成的損失。2013年11月27日，該商品房買賣合同在房產(chǎn)管理部門辦理了合同備案。2014年1月8日，彭帥在中國工商銀行股份有限公司晉州支行辦理個人一手房貸款，貸款金額130000元，期限為180個月。彭帥按月支付按揭貸款至2018年6月，即不再償還貸款。2018年6月28日，中國工商銀行股份有限公司晉州支行扣收卓創(chuàng)公司保證金108293.87元，結清了全部貸款本息。審理中，被告彭帥向本院提起反訴，但其未在本院規(guī)定期限內(nèi)交納反訴費。
一審法院認為，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務。被告未按照合同約定履行按期支付按揭貸款的還本付息義務，導致銀行提前收回全部貸款，原告為此承擔了擔保責任。原告基于雙方簽訂的補充協(xié)議第2條的約定，訴請解除雙方之間簽訂的商品房買賣合同，被告明確表示訴爭房產(chǎn)已實際交付，不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。本院認為，就本案而言，被告作為買房者處于弱勢地位，應給予更多的保護。本案涉案房產(chǎn)已經(jīng)實際交付被告并辦理合同備案多年，原、被告簽訂的商品房買賣合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。從維護交易穩(wěn)定并兼顧公平原則的前提下，作為開發(fā)商的原告不能據(jù)此要求解除合同。原、被告雙方簽訂的補充協(xié)議第2條明顯加重了被告的責任，免除了原告的責任，該條款對被告明顯存在不公平，作為格式條款提供者的原告，其未舉證證明其已盡到提醒和注意義務，被告主張該條款無效，本院依法確認該條款無效。原告依據(jù)該無效條款的約定主張解除合同，依法不予支持。鑒于原告已經(jīng)承擔擔保責任，原告可另案向被告主張清償墊付款并支付逾期付款的利息損失。被告未在規(guī)定期限內(nèi)交納反訴費，本案對反訴部分不作處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第三十九條、第四十條、第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百三十條，《中華人民共和國擔保法》第三十一條的規(guī)定，判決如下：駁回原告河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。案件受理費2357元，減半收取計1178.50元，由原告河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。二審查明的事實同一審。
本院認為，上訴人與被上訴人簽訂商品房買賣合同后，被上訴人繳納了首付款，并辦理了按揭貸款，上訴人為被上訴人辦理了商品房備案手續(xù)并交付了房屋。對上述事實，各方均無異議，本院予以認定。因被上訴人不能按時償還銀行貸款，貸款銀行從上訴人保證金賬戶中將剩余按揭貸款的本息全部扣劃，而被上訴人未在合同補充協(xié)議約定的期限內(nèi)將上訴人被扣劃的款項支付給上訴人，現(xiàn)上訴人按照買賣合同及補充協(xié)議的約定要求與被上訴人解除合同，符合合同約定和當事人意思自治，本應予以支持；但鑒于本案所涉房屋已由上訴人交付被上訴人占有使用，并進行了備案登記，對買受人不能及時付款的違約責任也進行約定，且被上訴人已交納了大部分房款，在合同履行過程中，雙方也均有違約行為，如解除合同，不符合鼓勵交易的基本原則，也不利于社會穩(wěn)定。綜上所述，河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2357元，由上訴人河北卓創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 李秀云
審判員 高瑞江
審判員 尋 亞
二〇二〇年九月二十一日
書記員 張 闖
