案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀10民終4295號(hào)
上訴人王麗娟與被上訴人固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省固安縣人民法院（2020）冀1022民初1586號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
王麗娟上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：1、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，被上訴人作為開(kāi)發(fā)商在明知房屋不符合消防驗(yàn)收條件，無(wú)法辦理登記的情況下有義務(wù)告知上訴人。2、被上訴人的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、被上訴人的行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，應(yīng)賠償上訴人所受損失。
固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，根據(jù)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第15條的規(guī)定，公司的義務(wù)是在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬證書(shū)的資料向有關(guān)機(jī)關(guān)備案，公司的義務(wù)是辦證資料的報(bào)備，不是辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。產(chǎn)權(quán)證書(shū)之所以沒(méi)有及時(shí)辦理，是因?yàn)檎咴驅(qū)е律姘傅恼麄€(gè)樓盤(pán)沒(méi)有進(jìn)行初始登記，所以公司應(yīng)該履行的辦證資料報(bào)備手續(xù)無(wú)法進(jìn)行，公司不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
王麗娟向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除原告與被告簽訂的GF-2000-0171號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2.判令被告退還原告購(gòu)房款2368863.60元；3.判令被告退還原告支付的金海城1-208地下室使用費(fèi)100000元；4.判令被告支付原告賠償金2368.86元；5、判令被告支付原告購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)費(fèi)30000元；6.判令被告支付原告專(zhuān)項(xiàng)維修資金8210元；7.判令被告賠償原告支付的契稅35523.95元；8.判令被告賠償原告購(gòu)房款7106590.80元；9.判令被告支付原告財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)保費(fèi)19304元；10.本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2011年6月16日取得用地項(xiàng)目名稱(chēng)為金海城住宅小區(qū)一、二期，用地位置為新中東街北側(cè)、××西路西側(cè)，地字第131022201100019號(hào)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，規(guī)劃的用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地，用地面積88967.7平方米（商業(yè)7732.6平方米、住宅81235.1平方米）等。2011年11月13日該項(xiàng)目建設(shè)取得“固國(guó)用（2011）010003號(hào)”《國(guó)有土地使用權(quán)證》，載明地號(hào)1-（09）-0004-0009，使用權(quán)面積22065.20平方米等內(nèi)容。2012年12月26日，該項(xiàng)目建設(shè)取得“建字第131022201200079號(hào)”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，載明建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為金海城（4＃-11＃、14＃、15＃、17＃-21＃、輔1＃、2＃、3＃，輔1＃-2、輔2＃-2），建設(shè)規(guī)模213831.52平方米等內(nèi)容。2013年3月29日該項(xiàng)目取得編號(hào)131022Ｘ130030301號(hào)的《建設(shè)工程施工許可證》，項(xiàng)目名稱(chēng)為金海城住宅小區(qū)二期項(xiàng)目三標(biāo)段4＃、5＃、6＃、17＃、18＃樓，建設(shè)規(guī)模為71955.26平方米，合同價(jià)格9534.0702萬(wàn)元等內(nèi)容。2016年7月10日固安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具了《河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，證明金海城住宅小區(qū)6＃工程于2016年7月5日組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位竣工驗(yàn)收合格，并于2016年7月10日按規(guī)定備案。2016年9月7日金海城住宅小區(qū)二期（4＃、5＃、6＃樓）取得（冀固）房預(yù)售證第2016081號(hào)《商品房預(yù)售許可證》，預(yù)售總建筑面積1729.41平方米，共16套；房屋用途性質(zhì)為住宅（預(yù)售面積不含回遷安置428套，40960.14平方米）；銷(xiāo)售對(duì)象為內(nèi)銷(xiāo)。2017年3月28日原告王麗娟與被告項(xiàng)目部簽訂了《購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)說(shuō)明書(shū)》購(gòu)房?jī)?yōu)惠“叁萬(wàn)頂柒萬(wàn)”，在此基礎(chǔ)上原告交付了首付款500474元，其中包含金海城1-208地下室使用費(fèi)100000元。2017年4月7日原、被告簽訂了編號(hào)：ＧＦ-2000-0171號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于新中東街北側(cè)、××西路西側(cè)，編號(hào)為1-（09）-0004-0009土地上的第0006座01單元6層0602號(hào)房屋。合同約定，房屋合同建筑面積118.36平方米，每平方米20196.64元，總價(jià)款2390474元。同時(shí)合同還約定，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；付款方式為首付1200474元，銀行按揭貸款1190000元；出賣(mài)人應(yīng)在2017年6月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人應(yīng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意：1、買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起90日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房款退還給買(mǎi)受人，并按已付房款的0.1%賠償買(mǎi)受人損失。2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房房?jī)r(jià)款的0.1%向買(mǎi)受人支付違約金等相關(guān)條款。原告王麗娟于2017年4月7日交納了首付款800000元，2017年9月28日中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司固安支行向被告發(fā)放住房貸款1190000元，現(xiàn)該貸款原告已全部還清。后因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中原預(yù)測(cè)面積118.36平方米與現(xiàn)實(shí)面積117.29平方米相差1.07平方米，被告于2019年8月21日向原告退款21610.40元，涉案房屋實(shí)際價(jià)款為2368863.60元。同時(shí)原告為購(gòu)買(mǎi)該房屋支付了專(zhuān)項(xiàng)維修基金8210元及支付契稅35532.95元。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》于2017年5月4日進(jìn)行了備案，備案號(hào)為：20170407306。被告在合同約定的時(shí)間向原告交付了該商品房。被告固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金海城住宅小區(qū)（4＃、5＃、6＃）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，于2011年3月份經(jīng)規(guī)委會(huì)審議通過(guò)。2015年5月實(shí)施的新版《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》與老版《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》相比內(nèi)容有所改動(dòng)，造成該項(xiàng)目消防驗(yàn)收未通過(guò)。固安縣人民政府采取一事一議議定，由消防部門(mén)出具認(rèn)定意見(jiàn)代替消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，但在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)，認(rèn)定意見(jiàn)不能進(jìn)行初始登記。截止到現(xiàn)在，涉案房屋所在的6號(hào)樓盤(pán)沒(méi)有進(jìn)行初始登記。目前，固安縣人民政府正在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題研究出臺(tái)相關(guān)政策，上述消防手續(xù)問(wèn)題也在解決房地產(chǎn)遺留問(wèn)題之中，正在等待縣政府新政策出臺(tái)，解決上述問(wèn)題。
一審法院認(rèn)為，被告固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》與原告王麗娟就其開(kāi)發(fā)建設(shè)的金海城6號(hào)樓1單元6層602室房屋所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原告主張被告無(wú)權(quán)銷(xiāo)售涉案房屋，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，亦未提交被告存在欺詐行為的證據(jù)材料，故對(duì)原告所主張的被告無(wú)權(quán)銷(xiāo)售涉案房屋及被告存在欺詐行為，應(yīng)不予采信。合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，原告已履行了支付房?jī)r(jià)款及其他款項(xiàng)的義務(wù)，被告雖如約交付了涉案房屋，亦應(yīng)依約在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。但因2015年5月實(shí)施的新版《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》與老版《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》相比內(nèi)容有所改動(dòng)，造成該項(xiàng)目消防驗(yàn)收未通過(guò)。雖然固安縣人民政府采取一事一議議定，由消防部門(mén)出具認(rèn)定意見(jiàn)代替消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，但在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)，認(rèn)定意見(jiàn)不能進(jìn)行初始登記，致使截止到現(xiàn)在，涉案房屋所在的6號(hào)樓盤(pán)沒(méi)有進(jìn)行初始登記，原告的產(chǎn)權(quán)證書(shū)不能辦理，是被告不能預(yù)見(jiàn)、不能克服的，原因不能歸責(zé)于被告，亦不能因此而視為被告違約?，F(xiàn)固安縣人民政府正在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題研究出臺(tái)相關(guān)政策，上述消防手續(xù)問(wèn)題也在本次解決房地產(chǎn)遺留問(wèn)題之中，正在等待縣政府新政策出臺(tái)后，原、被告所面臨的問(wèn)題很快就能得到解決。綜上，對(duì)原告王麗娟請(qǐng)求判令解除與被告簽訂的GF-2000-0171號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及請(qǐng)求判令被告退還購(gòu)房款2368863.60元、退還支付的金海城1-208地下室使用費(fèi)100000元、支付賠償金236.86元、支付購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)費(fèi)30000元、支付專(zhuān)項(xiàng)維修基金8210元、賠償支付的契稅35523.95元、賠償購(gòu)房款7106590.80元、支付財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)保費(fèi)19304元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定，判決一、駁回原告王麗娟要求判令解除與被告固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的GF-2000-0171號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訴訟請(qǐng)求。二、駁回原告王麗娟要求判令被告固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還購(gòu)房款2368863.60元、退還支付的金海城1-208地下室使用費(fèi)100000元、支付賠償金236.86元、支付購(gòu)房?jī)?yōu)惠服務(wù)費(fèi)30000元、支付專(zhuān)項(xiàng)維修基金8210元、賠償支付的契稅35523.95元、賠償購(gòu)房款7106590.80元、支付財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)保費(fèi)19304元的訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院審理查明的事實(shí)與一審判決認(rèn)定事實(shí)相同。
本院認(rèn)為，上訴人王麗娟與被上訴人固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就金海城6號(hào)樓1單元6層602室房屋所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)涉案項(xiàng)目取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，其可以對(duì)涉案房屋進(jìn)行銷(xiāo)售。合同簽訂后王麗娟已履行了支付房屋價(jià)款及其他款項(xiàng)的義務(wù)，固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依約交付了涉案房屋，在涉案商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。后因2015年5月實(shí)施的《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》與之前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》之間內(nèi)容有所改動(dòng)，造成涉案項(xiàng)目消防驗(yàn)收未通過(guò)，在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)未能辦理。上述情況系固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不能預(yù)見(jiàn)、不能克服的，不能歸責(zé)于固安縣金海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。另，固安縣人民政府正在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題研究出臺(tái)相關(guān)政策，涉案項(xiàng)目的問(wèn)題正在解決之中。雙方當(dāng)事人的主要合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，王麗娟要求解除合同本院不予支持。綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)79496元，由上訴人王麗娟負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 李 方
審 判 員 汪鐵剛
審 判 員 丁德松
二〇二〇年十月十二日
法官助理 陳志勤
書(shū) 記 員 杜亞杰
