案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號(hào) （2020）冀06民終3805號(hào)
上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人尚晶晶、王**商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服河北省保定市競(jìng)秀區(qū)人民法院（2020）冀0602民初111號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月31日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法撤銷保定市競(jìng)秀區(qū)人民法院作出的（2020）冀0602民初111號(hào)民事判決書并依法改判；2.二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：第一、上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。2017年1月8日，上訴人與被上訴人簽訂《玉蘭化園住宅預(yù)定協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱該協(xié)議），約定由被上訴人預(yù)定上訴人開發(fā)建設(shè)的案涉房產(chǎn)。協(xié)議簽訂時(shí)，正值保定市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，被上訴人在明知涉案房產(chǎn)尚處于開工建設(shè)環(huán)節(jié)，相關(guān)許可證正在辦理中的情形下，仍自愿與上訴人簽訂該協(xié)議。上訴人認(rèn)為，簽訂該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方并無欺詐、脅迫情形，其內(nèi)容亦不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不符合《合同法》第52條所規(guī)定無效合同之情形，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為有效。第二、被上訴人從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則秉持誠(chéng)實(shí)，信守承諾依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條之規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。被上訴人應(yīng)信守承諾，不擅自毀約，嚴(yán)格按照雙方約定履行義務(wù)，兼顧各方利益。被上訴人與上訴人簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，保定市商品房?jī)r(jià)格較高，現(xiàn)價(jià)格回落。被上訴人據(jù)此訴請(qǐng)協(xié)議無效，利用司法資源損害上訴人權(quán)益，有違誠(chéng)信原則。第三、上訴人積極履行合同義務(wù)，促進(jìn)合同目的實(shí)現(xiàn)。上訴人在開發(fā)“玉蘭花園”項(xiàng)目過程中積極履行合同義務(wù)，該項(xiàng)目已具備交房條件，達(dá)到預(yù)售要求，即將取得預(yù)售許可。被上訴人因購(gòu)買時(shí)價(jià)格較高，單方面主張協(xié)議無效。有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”。現(xiàn)合同目的即將實(shí)現(xiàn)，被上訴人利用司法資源規(guī)避炒房風(fēng)險(xiǎn)，主張協(xié)議無效。損害上訴人權(quán)益。商品房作為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品之一，應(yīng)嚴(yán)格遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)屬于正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，司法資源不應(yīng)成為炒房人的避風(fēng)港。第四、一審法院在審理個(gè)案時(shí)未考慮整體公平。法院在審理案件過程中應(yīng)以公平的理念合理確定民事主體的民事權(quán)利和民事義務(wù)。被上訴人以上訴人未取得預(yù)售許可為由主張協(xié)議無效，實(shí)為購(gòu)房時(shí)價(jià)格較高，利用司法資源規(guī)避炒房風(fēng)險(xiǎn)。如僅以是否取得預(yù)售許可判斷協(xié)議是否有效，不考慮雙方真實(shí)意思表示，將破壞交易的穩(wěn)定性。綜上所述。上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。因此，上訴人依法請(qǐng)求貴院撤銷一審判決并依法改判駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。
王**、尚晶晶答辯稱，首先，雙方簽訂的玉蘭花園住宅預(yù)售協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《合同法》第五十八條，應(yīng)屬無效，且上訴人應(yīng)返還購(gòu)房款及利息，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確應(yīng)予維持。其次，上訴人在明知法規(guī)和司法解釋的情況下仍然提起上訴，才是其自身所說的浪費(fèi)司法資源。
尚晶晶、王**向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決二原告與被告于2017年1月8日簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》無效；2.判決被告向二原告返還已支付的購(gòu)房款441968元及其利息56099.24元（利息按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率暫計(jì)至2019年8月28日，實(shí)際請(qǐng)求至被告向兩原告應(yīng)返還款項(xiàng)付清之日止）；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年1月8日，原、被告簽訂《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》，約定兩原告預(yù)定玉蘭花園B區(qū)3號(hào)樓2單元13層1302號(hào)房屋，房屋建筑面積102.22平方米，單價(jià)14400元，房屋總價(jià)款為1471968元，在簽訂協(xié)議時(shí)一次性付清預(yù)定總房款的30％以上的預(yù)付款，即441968元，剩余部分辦理按揭貸款，預(yù)計(jì)交付裝修鑰匙時(shí)間為2019年6月30日。協(xié)議簽訂后，二原告按約于2017年1月8日向被告交納預(yù)付款441968元。至二原告起訴，被告未取得商品房預(yù)售許可證明。一審法院認(rèn)為，二原告與被告簽訂《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》具備《商品房銷售管辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，被告已經(jīng)按約收受了二原告的購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被告未取得商品房預(yù)售許可證明，其與二原告簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無效，被告依據(jù)該協(xié)議收取二原告的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)予以返還。故一審法院對(duì)二原告主張被告返還購(gòu)房款并支付占用購(gòu)房款期間利息的訴訟請(qǐng)求予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決：被告保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王**、尚晶晶購(gòu)房款441968元及利息（按購(gòu)房款441968元和中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，期間自2017年1月8日至購(gòu)房款付清之日止）。案件受理費(fèi)8772元，減半收取4386元，由被告負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一、二審均認(rèn)可尚未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證明，故上訴人與被上訴人簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》依法應(yīng)屬于無效合同。被上訴人王**、尚晶晶要求確認(rèn)2017年1月8日簽訂的《玉蘭花園住宅預(yù)定協(xié)議》無效的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。同時(shí)，無效合同自始無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)返還收取被上訴人的購(gòu)房款。上訴人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得商品房預(yù)售許可證明的問題上相對(duì)于購(gòu)房人居于主導(dǎo)地位，更應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，其長(zhǎng)時(shí)間占用購(gòu)房者資金是客觀事實(shí)，一審法院判令上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按中國(guó)人民銀行同期貸款利率給付被上訴人王**、尚晶晶資金占用期間的利息符合公平原則。
綜上所述，保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8772元，由上訴人保定大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 李 莉
審 判 員 鄭 東
審 判 員 陳 萌
二〇二〇年十月十四日
法官助理 陳 思
書 記 員 孟瑞超
