案??由 商品房預(yù)售合同糾紛
案??號 （2020）冀01民終8290號
上訴人強(qiáng)隆公司因與被上訴人位某祥商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服石家莊市橋西區(qū)人民法院（2020）冀0104民初37號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年8月24日立案后，依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。上訴人強(qiáng)隆公司委托訴訟代理人馬永輝、被上訴人位某祥及委托訴訟代理人苗培到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
強(qiáng)隆公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回被上訴人位某祥的訴訟請求，本案全部訴訟費用由被上訴人位某祥承擔(dān)。事實和理由：一審認(rèn)定事實、適用法律錯誤。一審認(rèn)定雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》屬于商品房買賣合同是錯誤的。被上訴人位某祥和上訴人簽訂合同時知道《認(rèn)購協(xié)議》不是商品房買賣合同。雙方約定另行簽訂正式《商品房買賣合同》?！墩J(rèn)購協(xié)議》是合同要約，雙方知悉需要簽訂正式《商品房買賣合同》。一審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛司法解釋》是錯誤的。雙方知道簽訂的合同不是《商品房買賣合同》，不應(yīng)適用該司法解釋。上訴人已經(jīng)將房屋建成并即將交付給被上訴人位某祥，雙方的約定應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。庭審中，補(bǔ)充如下上訴理由：目前該房屋已經(jīng)建成封頂，月底前就可以辦理預(yù)售許可證，應(yīng)認(rèn)可雙方的買賣關(guān)系，不應(yīng)根據(jù)最高法院的司法解釋將不具備預(yù)售許可證的買賣關(guān)系作為無效解除處理。
位某祥辯稱：上訴人強(qiáng)隆公司的上訴理由不能成立，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。請求：維持原判。
位某祥向一審法院起訴請求：一、判令原被告雙方簽訂的編號：位某祥5-1-1002《認(rèn)購協(xié)議書》合同無效。二、判令被告強(qiáng)隆公司退還給原告首付款285279元。三、判令被告賠償原告因合同無效造成的損失（以首付款285279元，按照同期銀行貸款利率自2017年4月13日計算至實際給付日）。四、判今一切訴訟費用由被告負(fù)擔(dān)。事實與理由：原告在售樓部售樓員推薦下，認(rèn)購了辛集市的觀筑1號小區(qū)的一套住宅，于2017年4月13日在觀筑1號售樓部簽署了協(xié)議編號：位某祥5-1-1002的《認(rèn)購協(xié)議書》，認(rèn)購5號樓1單元1002室，建筑面積96.58平方米，需交首付款285279元，余款410000元辦理銀行按揭。按《認(rèn)購協(xié)議書》約定，原告于2017年4月13日繳納了首付款285279元?，F(xiàn)在經(jīng)多方查詢后得知被告未辦理觀筑1號小區(qū)5號樓的《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。原告在售樓部多次與開發(fā)商協(xié)商退還購房款和利息事宜無果，故訴至法院。
一審認(rèn)定的事實：同位某祥起訴的事實。強(qiáng)隆公司認(rèn)可案涉房產(chǎn)尚未取得預(yù)售許可證。
一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》約定了房屋的具體位置、房號、合同價款、房屋面積、交房時間等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)以履行，且強(qiáng)隆公司已按約定收受位某祥購房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，該認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。上述合同雖系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，但由于強(qiáng)隆公司至今未能取得本案訴爭房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”的規(guī)定，強(qiáng)隆公司未取得案涉房產(chǎn)的預(yù)售許可證，該《商品房認(rèn)購協(xié)議書》依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因無效合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故強(qiáng)隆公司應(yīng)當(dāng)向位某祥返還購房款285279元。除返購房款外，根據(jù)公平原則，強(qiáng)隆公司還應(yīng)向位某祥支付占用上述款項期間的利息（利息起止日期自2017年4月13日起至付清之日，其中2019年8月20日前的利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日之后的利率按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條規(guī)定，判決：一、位某祥與強(qiáng)隆公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》無效；二、強(qiáng)隆公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還位某祥購房款285279元并支付利息（以285279元為基數(shù)，自2017年4月13日起至實際付清之日止；其中2019年8月20日前的利率按照中國人民銀行同期貸款利率計算，2019年8月20日之后的利率按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；三、駁回位某祥的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費6068元，減半收取計3034元，由強(qiáng)隆公司負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方均未提交新證據(jù)。對二審中爭議的事實，本院經(jīng)審理，與一審查明的事實一致。
本院認(rèn)為，預(yù)約合同是指當(dāng)事人之間約定為將來簽訂本約合同而預(yù)先簽訂的合同。預(yù)約合同對當(dāng)事人具有約束力，具有法律效力，不可隨意變更或解除。預(yù)約系為本約而簽訂，同時預(yù)約亦具有相對獨立性。預(yù)約合同條款不夠具體明確，需要簽訂本約合同補(bǔ)充完善才能完全履行，實現(xiàn)合同目的。本案中，2017年4月13日雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》沒有約定房屋以及配套公共設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)，沒有爭議的解決方法和違約責(zé)任等條款，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容。同時雙方亦有關(guān)于正式《商品房買賣合同》簽訂后本《商品房認(rèn)購協(xié)議書》自動廢止的約定。因此，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同，系雙方的真實意思表示，合法有效。一審適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條認(rèn)定該協(xié)議無效系適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。被上訴人位某祥請求確認(rèn)與上訴人強(qiáng)隆公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》無效以及據(jù)此主張退還首付款并賠償損失，于法無據(jù)，不予支持。綜上所述，強(qiáng)隆公司的上訴理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷石家莊市橋西區(qū)人民法院（2020）冀0104民初37號民事判決；
二、駁回位某祥的訴訟請求。
一審案件受理費6068元，減半收取計3034元，二審案件受理費6068元，共計9102元，由位某祥負(fù)擔(dān)。
審判長 史兆宏
審判員 李榮水
審判員 王 婷
二〇二〇年十一月十日
書記員 張童童
