審理法院：高級法院
案號：（2020）豫民再XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年06月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王榮軍。
委托訴訟代理人：李偉，大滄海律師事務(wù)所鄭州分所律師。
委托訴訟代理人：吳洪太，大滄海律師事務(wù)所鄭州分所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：鄭州興聯(lián)置業(yè)有限公司。
法定代表人：**，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：許林強，鄭州市上街區(qū)工業(yè)路法律服務(wù)所法律工作者。
被申請人（一審第三人、二審被上訴人）：中國工商銀行股份有限公司鄭州上街支行。
負責(zé)人：楊增魁，該行行長。
委托訴訟代理人：趙龍飛，河南睿辰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱培君，河南睿辰律師事務(wù)所律師。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
王榮軍申請再審稱，（一）原判認定基本事實錯誤。1.王榮軍依法享有合同解除權(quán)。案涉《商品房買賣合同》約定興聯(lián)置業(yè)公司應(yīng)在2015年5月1日辦理商品房初始登記后的360日內(nèi)將房屋所有權(quán)證書交付王榮軍。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣合同糾紛司法解釋）第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。本案中，直到2018年1月30日王榮軍起訴時，興聯(lián)置業(yè)公司仍未按約定向王榮軍交付房屋權(quán)屬證書，該時間節(jié)點符合上述司法解釋規(guī)定，且興聯(lián)置業(yè)公司在庭審中明確稱系因該公司在辦理初始登記時面臨土地合宗問題。土地合宗問題是因該公司違反規(guī)劃建設(shè)案涉房屋所在樓棟時越界占壓其他土地導(dǎo)致，即無論不動產(chǎn)登記政策是否變動，興聯(lián)置業(yè)公司應(yīng)對其違反規(guī)劃產(chǎn)生的后果承擔(dān)法律責(zé)任。原審未對土地合宗問題深入分析便認定王榮軍無法取得房屋權(quán)屬證書的責(zé)任不在興聯(lián)置業(yè)公司，屬認定事實錯誤。2.王榮軍通過到法院起訴的方式，由法院向興聯(lián)置業(yè)公司送達載有解除合同訴求的起訴狀亦是履行解除合同的通知義務(wù)。解除權(quán)作為形成權(quán)的一種，并不需征得對方的同意，僅憑單方的意思表示就可以發(fā)生預(yù)期的法律后果。本案中，原一審法院于2018年1月30日受理本案，并于2018年4月3日在該院第六審判庭依法公開審理本案，興聯(lián)置業(yè)公司隨后在通知的時間到庭參加庭審，自此可知，興聯(lián)置業(yè)公司至遲應(yīng)于2018年4月3日庭審之前收到了王榮軍提交的包含解除合同的訴訟請求在內(nèi)的起訴狀。按照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同自通知到達對方時解除，載有解除請求的起訴狀送達興聯(lián)置業(yè)公司時，發(fā)生合同解除的效力。（二）王榮軍在起訴前已與興聯(lián)置業(yè)公司就解除合同事宜進行協(xié)商，且根據(jù)民事法律法規(guī)，王榮軍有權(quán)通過民事訴訟的方式維護自身合法權(quán)益。二審認為，基于三方合同約定以及誠實信用原則，王榮軍在請求解除合同前應(yīng)按照三方約定與貸款銀行、房屋出賣人就購房款進行協(xié)商處理。二審依誠實信用原則否定王榮軍的訴訟權(quán)利，屬適用法律錯誤。請求改判：解除案涉《商品房買賣合同》；興聯(lián)置業(yè)公司返還王榮軍購房款1214991元，并支付資金占用期間的利息（以1214991元為本金，自2016年7月1日起至實際返還之日止，按同期銀行貸款利率計算）；興聯(lián)置業(yè)公司支付未能及時辦理房屋所有權(quán)證書的違約金69861元（自2016年7月1日起至2018年1月30日止，按照房屋總價款的日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計算）；興聯(lián)置業(yè)公司賠償王榮軍支付的房屋維修基金、轉(zhuǎn)移登記費等費用12377元；一、二審訴訟費由興聯(lián)置業(yè)公司承擔(dān)。
再審被申請人辯稱
興聯(lián)置業(yè)公司答辯稱，1.興聯(lián)置業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定履行交付房產(chǎn)等主要義務(wù)，王榮軍提出的解除合同請求不符合行業(yè)規(guī)則和法律規(guī)定，王榮軍隨意解除合同行為不利于經(jīng)濟社會發(fā)展。2.案涉房產(chǎn)已經(jīng)相關(guān)部門審核檢查，通過驗收，不存在違法、違規(guī)事實，王榮軍的再審理由無事實和法律依據(jù)。3.2019年9月29日興聯(lián)置業(yè)公司已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，且已通知王榮軍辦理產(chǎn)權(quán)證。原審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。
工行上街支行答辯稱，鑒于王榮軍要求解除合同，工行上街支行要求王榮軍立即結(jié)算剩余貸款本息。
王榮軍于2018年2月28日向上街區(qū)法院起訴，請求依法判令：解除王榮軍與興聯(lián)置業(yè)公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》（合同編號：SJ140××××1067）；興聯(lián)置業(yè)公司返還王榮軍購房款1214991元，并支付資金占用期間的利息（以1214991元為本金，自2016年7月1日起至實際返還之日止，按同期銀行貸款利率計算）；興聯(lián)置業(yè)公司支付未能及時辦理房屋所有權(quán)證書的違約金69861元（自2016年7月1日起至2018年1月30日止，按照房屋總價款的日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計算）；興聯(lián)置業(yè)公司返還王榮軍支付的房屋維修基金、轉(zhuǎn)移登記費等費用12377元；興聯(lián)置業(yè)公司返還王榮軍三年包租期內(nèi)的房租390000元[2014年5月1日至2017年5月10日止，每年房租以原房價每平方米12700元，總價款1625600元（12700元×128平方米=1625600元）的8%計算]；本案的全部訴訟費用由興聯(lián)置業(yè)公司承擔(dān)。
上街區(qū)法院一審重審認定，2014年9月29日，買受人王榮軍與出賣人興聯(lián)置業(yè)公司簽訂合同編號為SJ140××××1067的《商品房買賣合同》一份，約定：王榮軍購買興聯(lián)置業(yè)公司開發(fā)的位于上街區(qū)××東路××院××層××商業(yè)用房××套，房屋建筑面積為128.17平方米，房屋總價款為1214802元，其中560000元辦理商業(yè)貸款。出賣人逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10%向買受人支付違約金。
2014年10月14日，王榮軍向興聯(lián)置業(yè)公司繳納購房首付款654802元。后王榮軍向工行上街支行申請了560000元購置商用房貸款，興聯(lián)置業(yè)公司配合王榮軍辦理了貸款手續(xù)并提供擔(dān)保，三方簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》。合同中約定：借款人與房屋出賣人協(xié)議解除買賣合同或者以訴訟、仲裁方式解決買賣合同糾紛時，借款人應(yīng)在得知該情形之日起10個銀行工作日內(nèi)告知貸款人，由借貸雙方共同與房屋出賣人協(xié)商解決購房款的處理。2014年9月24日，王榮軍出具《聲明書》一份，聲明其自愿將案涉房屋三年的租賃經(jīng)營權(quán)無條件交由鄭州勝潔物業(yè)管理有限公司管理使用，具體時間為2014年5月1日起至2017年4月30日止。2017年5月1日，興聯(lián)置業(yè)公司向王榮軍交付房屋后，至今未向王榮軍交付房屋所有權(quán)證書。
一審法院認為
上街區(qū)法院一審認為，當(dāng)事人對自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。本案中，王榮軍主張解除案涉《商品房買賣合同》，依《商品房買賣合同》及《個人購房借款/擔(dān)保合同》約定之內(nèi)容，王榮軍應(yīng)當(dāng)通知興聯(lián)置業(yè)公司和工行上街支行。王榮軍無證據(jù)證明解除合同的主張已經(jīng)通知興聯(lián)置業(yè)公司和工行上街支行，對王榮軍要求解除合同的訴訟請求應(yīng)予駁回。關(guān)于王榮軍的其他訴訟請求，可另行起訴。該院于2019年2月27日作出（2018）豫0106民初2659號民事判決：駁回王榮軍的訴訟請求。案件受理費19985元，由王榮軍負擔(dān)。
二審上訴人訴稱
王榮軍不服一審判決，向鄭州中院上訴請求：依法撤銷（2018）豫0106民初2659號民事判決，改判支持王榮軍全部訴訟請求；一、二審訴訟費用由興聯(lián)置業(yè)公司承擔(dān)。
鄭州中院二審認定的事實與一審相同。另認定：1.2014年10月11日，工行上街支行作為預(yù)告登記權(quán)利人（抵押權(quán)人）、王榮軍作為預(yù)告登記義務(wù)人（抵押人），就案涉房屋進行了預(yù)購商品房抵押備案。2.關(guān)于要求解除案涉《商品房買賣合同》的原因，王榮軍在2018年4月3日庭審時稱：是因興聯(lián)置業(yè)公司違反合同約定無法辦理房產(chǎn)證和王榮軍投資沒有收益。3.關(guān)于簽署2014年9月24日《聲明書》的原因，王榮軍于2018年4月3日庭審時稱：買房時給其的優(yōu)惠房價是一萬兩千七百多，總房價是一百六十多萬，后稱租金回報率高，每年以百分之八返租，簽合同時候減掉了房租的價格……反正房租已經(jīng)沖抵總房款，所以簽了這個聲明。購買房子已經(jīng)三年多，現(xiàn)在不但房產(chǎn)證辦不下來，市場現(xiàn)在也空無一人，不像開發(fā)商宣傳的那樣。房子沒有出租，處于空置狀態(tài)。4.興聯(lián)置業(yè)公司提交的第四組相關(guān)證據(jù)顯示，上街區(qū)房屋預(yù)售許可、所有權(quán)初始登記實地察看工作人員于2016年8月16日對興聯(lián)置業(yè)公司申請所有權(quán)初始登記的上街區(qū)新安東路10號院A-4-e幢進行了實地察看，簽署了《上街區(qū)房屋預(yù)售許可、所有權(quán)初始登記實地察看表》。2016年12月6日，興聯(lián)置業(yè)公司委托秦玉梅辦理百碩金街A-4-e項目初始登記相關(guān)業(yè)務(wù)。2018年3月20日興聯(lián)置業(yè)公司《A4土地合宗情況說明》載明：該公司在辦理百碩金街A3、A4初始登記業(yè)務(wù)（轉(zhuǎn)現(xiàn)業(yè)務(wù)）時，唯有A-4-e幢在房管部門不予辦理，A3、A4其它幢轉(zhuǎn)現(xiàn)業(yè)務(wù)已辦理完畢，原因是A-4-e是兩塊土地需要辦理土地合宗，辦理合宗問題又是所管轄部門首次辦理，負責(zé)辦理此業(yè)務(wù)員工也在積極的去協(xié)調(diào)辦理這兩塊土地的合宗手續(xù)，由于種種原因?qū)е罗k理起來比較遲緩，此業(yè)務(wù)目前還在辦理中。
二審法院認為
二審認為，本案二審中雙方爭議的焦點是王榮軍是否享有合同解除權(quán)以及是否達到了行使合同解除權(quán)的條件。王榮軍主張其依照商品房買賣合同糾紛司法解釋第十九條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三的規(guī)定，享有法定解除權(quán)并達到了行使解除權(quán)的條件。該院認為，根據(jù)該司法解釋第十九條規(guī)定，房屋買受人請求解除合同的，需符合：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年；由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。本案中，雙方在商品房買賣合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的約定為：出賣人取得該商品房初始登記后，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記。買受人應(yīng)在商品房交付使用時向出賣人提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料，出賣人應(yīng)當(dāng)在取得該商品房初始登記后360日內(nèi)，取得買受人該房屋所有權(quán)證，并及時通知買受人領(lǐng)取。根據(jù)本案查明的事實，案涉房屋及所在樓房的首次登記尚未完成，所以還不具備辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件。根據(jù)本案中出賣人提交的證據(jù)，其于2016年開始申請產(chǎn)權(quán)初始登記，由于不動產(chǎn)登記政策變化、土地合宗等問題，導(dǎo)致首次登記遲緩；根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，買受人雖尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，但仍不足以認定買受人無法辦理所有權(quán)登記且無法辦理的原因在于出賣人。
王榮軍請求返還的購房款中包括銀行按揭貸款56萬元，并以案涉房屋為抵押物辦理了預(yù)告抵押登記；同時興聯(lián)置業(yè)公司配合王榮軍辦理了貸款手續(xù)并提供連帶保證擔(dān)保。三方簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》約定：借款人與房屋出賣人協(xié)議解除買賣合同或者以訴訟、仲裁方式解決買賣合同糾紛時，借款人應(yīng)在得知該情形之日起10個銀行工作日內(nèi)告知貸款人，由借貸雙方共同與房屋出賣人協(xié)商解決購房款的處理；而王榮軍提起本案訴訟前以及訴訟中，并未通知貸款銀行并就購房款處理問題進行協(xié)商。王榮軍作為房屋買賣合同的購房人、借款合同的借款人、被擔(dān)保人、抵押合同的抵押義務(wù)人及預(yù)告抵押登記中的抵押人，在未就購房款的處理與貸款銀行（借款合同的貸款人、保證權(quán)人，抵押合同的抵押權(quán)人、預(yù)告抵押登記的抵押權(quán)人）、房屋出賣人（借款合同的保證人）協(xié)商一致的情況下，單方要求解除房屋買賣合同并請求返還包括銀行貸款在內(nèi)的全部購房款，可能影響貸款銀行、作為借款保證人的房屋出賣人的合法權(quán)益?；谌胶贤s定以及誠實信用原則，王榮軍在請求解除合同前，亦應(yīng)按照三方約定，與貸款銀行、房屋出賣人就購房款進行協(xié)商處理。綜上，王榮軍要求解除與興聯(lián)置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同，尚不具備解除權(quán)行使的條件。
鄭州中院于2019年5月20日作出（2019）豫01民終8933號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費19985元，由王榮軍負擔(dān)。
本院查明
本院再審認定的事實與二審一致。另認定，再審期間，興聯(lián)置業(yè)公司主張案涉房屋已于2019年9月26日取得不動產(chǎn)權(quán)證書，具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，并已經(jīng)通知王榮軍辦理產(chǎn)權(quán)登記，王榮軍亦認可接到興聯(lián)置業(yè)公司的通知。
本院認為
本院再審認為，本案再審爭議的焦點問題為：王榮軍對案涉《商品房買賣合同》是否享有約定或法定解除權(quán)，該合同應(yīng)否解除；王榮軍提出的返還購房款、資金占用期間的利息、逾期辦理房屋所有權(quán)證書違約金及房屋維修基金、轉(zhuǎn)移登記費等訴訟請求應(yīng)否支持。
關(guān)于案涉《商品房買賣合同》應(yīng)否解除問題。1.關(guān)于王榮軍是否享有約定解除權(quán)問題。案涉《商品房買賣合同》第十五條、附件四第四條約定：“出賣人取得該商品房初始登記后，買受人委托出賣人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記。買受人應(yīng)在商品房交付使用時向出賣人提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料，出賣人應(yīng)當(dāng)在取得該商品房初始登記后360日內(nèi)，取得買受人該房屋所有權(quán)證，并及時通知買受人領(lǐng)取。買受人不解除合同的，出賣人按日向買受人支付總房款0.01%的違約金?！焙贤瑮l款中約定了出賣人逾期辦理房屋所有權(quán)證書需按日向買受人支付違約金，并未約定買受人的合同解除權(quán)。2.關(guān)于王榮軍是否享有法定解除權(quán)問題。商品房買賣合同糾紛司法解釋第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。王榮軍依據(jù)上述法律規(guī)定主張其有權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》。本案中，王榮軍于2018年4月3日庭審陳述簽署2014年9月24日《聲明書》的原因時自認：買房時興聯(lián)置業(yè)公司給其優(yōu)惠后總房價是一百六十多萬，簽合同時用三年房屋租金沖抵部分房款，合同價款121萬元了。即案涉房款除合同約定價款外，還包括案涉房屋自2014年5月1日至2017年4月30日的租金，實際房款付清之日為三年租期屆滿時，且王榮軍、興聯(lián)置業(yè)公司均認可案涉房屋實際于2017年5月1日交付，故案涉房屋于2017年5月1日實際交付。按照上述司法解釋的規(guī)定，案涉房屋應(yīng)于2017年5月1日交付使用之日起90日內(nèi)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，在該期限屆滿之日超過一年，如因出賣人原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)登記，買受人有權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》。王榮軍于2018年2月28日向法院起訴時，案涉房屋雖未完成產(chǎn)權(quán)初始登記，不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但未超過上述規(guī)定的一年期限，其無權(quán)依據(jù)該規(guī)定行使合同解除權(quán)。且根據(jù)在案證據(jù)，興聯(lián)置業(yè)公司于2016年開始申請產(chǎn)權(quán)初始登記，由于土地合宗、不動產(chǎn)登記部門變化等原因，導(dǎo)致首次登記遲緩，尚不足以認定系興聯(lián)置業(yè)公司原因?qū)е峦鯓s軍無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。另外，案涉房屋于2019年9月26日已具備辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件，興聯(lián)置業(yè)公司也已通知王榮軍辦理，王榮軍亦認可接到興聯(lián)置業(yè)公司通知，雙方合同目的可以實現(xiàn)。故原審判決買受人王榮軍無權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》并無不當(dāng)。
關(guān)于王榮軍返還購房款、資金占用期間的利息及房屋維修基金、轉(zhuǎn)移登記費等再審請求。因王榮軍無權(quán)解除案涉《商品房買賣合同》，其關(guān)于返還購房款及資金占用期間的利息、房屋維修基金、轉(zhuǎn)移登記費的請求不應(yīng)支持。
關(guān)于王榮軍主張的逾期辦理房屋所有權(quán)證書違約金問題。王榮軍與興聯(lián)置業(yè)公司在案涉《商品房買賣合同》中約定，逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人按日向買受人支付總房款0.01%的違約金。興聯(lián)置業(yè)公司未按照雙方合同約定自房屋交付之日向王榮軍提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料并辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)依約支付逾期辦證違約金至案涉房屋具備轉(zhuǎn)移登記條件并通知王榮軍辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日。故，王榮軍關(guān)于興聯(lián)置業(yè)公司應(yīng)支付自2016年7月1日起至2018年1月30日逾期辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記違約金共計69861元的主張，未超出雙方合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
綜上，王榮軍的再審請求部分成立，本院予以支持。二審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，但處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以糾正。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷河南省鄭州市中級人民法院（2019）豫01民終8933號民事判決及鄭州市上街區(qū)人民法院（2018）豫0106民初2659號民事判決；
二、鄭州興聯(lián)置業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向王榮軍支付未能及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金69861元；
三、駁回王榮軍的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費19985元，二審案件受理費19985元，均由鄭州興聯(lián)置業(yè)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。
