審理法院：中級(jí)法院
案號(hào)：（2020）渝02民終XXX號(hào)
案件類型：民事
審判日期：2020年08月XX日
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
重慶江悅公司上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷原審判決，改判駁回孫勝偉、李娜的訴訟請(qǐng)求或者發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.孫勝偉、李娜的起訴已超過(guò)法定訴訟時(shí)效。孫勝偉、李娜在2017年1月23日接房時(shí)就已知不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載的套內(nèi)面積與實(shí)際套內(nèi)面積不符的事實(shí)，即應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害。孫勝偉、李娜一審起訴時(shí)間為2020年4月11日，顯然已過(guò)法定訴訟時(shí)效；2.雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同中的計(jì)價(jià)方式是按照房屋的建筑面積。套內(nèi)面積和套內(nèi)面積單價(jià)不應(yīng)作為糾紛解決的依據(jù)。首先，重慶江悅公司提交的商品房預(yù)售許可證和預(yù)測(cè)報(bào)告證明是按照建筑面積銷售。其次，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議第一條、第二條也明確約定按照建筑面積計(jì)算單價(jià)。重慶江悅公司提交的《供款時(shí)間表》也證明了按照建筑面積計(jì)價(jià)。最后，按照建筑面積計(jì)價(jià)是當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣；3.重慶江悅公司交付的商品房的面積與雙方當(dāng)事人簽訂的合同中約定的面積以及登記面積一致。首先，雙方簽訂的合同第六條約定，房屋建筑面積和套內(nèi)面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。其次，在案涉房屋交付時(shí)，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)，建筑面積、套內(nèi)面積與合同約定的面積并無(wú)差異。而且被上訴人事實(shí)上也接受了房屋并進(jìn)行了裝修，對(duì)房屋面積未明確提出異議。最后，房屋產(chǎn)權(quán)登記中載明的面積與合同約定也一致；4.被上訴人舉示的變更的實(shí)測(cè)報(bào)告和更換的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)不能作為認(rèn)定房屋面積的依據(jù)。首先，《重慶市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的共有建筑面積沒(méi)有明確規(guī)定包含電梯前室。而該規(guī)定強(qiáng)調(diào)套內(nèi)建筑面積是產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立擁有的建筑空間和空間面積的總和，并沒(méi)有明確排除電梯前室。而且《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠轉(zhuǎn)移登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的為房屋的專有部分。電梯前室已經(jīng)被被上訴人獨(dú)占使用。被上訴人出電梯門(mén)便進(jìn)入了自己的私人空間。其次，萬(wàn)州測(cè)繪所作出變更實(shí)測(cè)報(bào)告并未作出合理、必要的說(shuō)明。該報(bào)告系根據(jù)2017年制定的《住宅電梯配置和選型及安裝維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》作出。而且該規(guī)范規(guī)定的電梯候梯廳應(yīng)為公共空間并非強(qiáng)制性規(guī)范；5.被上訴人實(shí)際獨(dú)占使用該區(qū)域，也應(yīng)基于公平原則減輕上訴人的責(zé)任；6.上訴人沒(méi)有因電梯前室計(jì)入套內(nèi)建筑面積獲利，認(rèn)定上訴人違約并因此承擔(dān)瑕疵交付賠償責(zé)任明顯不公。
被上訴人辯稱
孫勝偉、李娜辯稱，上訴人稱訴訟時(shí)效自接房時(shí)就應(yīng)起算不當(dāng)，且2018年10月15日案涉房屋的《重慶市房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（變更實(shí)測(cè)）》才測(cè)算出來(lái)，故其提起本案訴訟沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣合同約定面積差異處理的方法以套內(nèi)建筑面積以及套內(nèi)建筑面積單價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。雖然萬(wàn)州區(qū)測(cè)繪所原來(lái)進(jìn)行測(cè)繪的套內(nèi)面積與房屋買(mǎi)賣合同中約定的一致。但經(jīng)人民法院作出行政判決后，房屋登記管理部門(mén)根據(jù)萬(wàn)州區(qū)測(cè)繪所變更測(cè)繪的結(jié)果進(jìn)行變更。案涉電梯候梯廳內(nèi)設(shè)有消防設(shè)施、水井、電井等公用設(shè)施。而且還設(shè)置應(yīng)急通道，不能獨(dú)立使用。案涉房屋所在樓棟的其中一位業(yè)主譚虎因使用該部分，被處以行政處罰。
一審原告訴稱
孫勝偉、李娜向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令重慶江悅公司向?qū)O勝偉、李娜返還購(gòu)房款17099.96元及利息（利息自2016年2月4日起以17099.96元為基數(shù)按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2020年4月11日止）；2.判令重慶江悅公司向?qū)O勝偉、李娜返還雙倍購(gòu)房款63004.47元；3.本案訴訟費(fèi)用由重慶江悅公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年2月4日，孫勝偉、李娜（乙方，買(mǎi)方）與重慶江悅公司（甲方，賣方）簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣合同》，主要約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的重慶市萬(wàn)州區(qū)北濱大道三段400號(hào)X幢X-X，建筑面積110.91平方米，其中，套內(nèi)建筑面積93.94平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e16.97平方米，總成交金額為569999元，建筑面積單價(jià)為5139.29元/平方米，套內(nèi)建筑面積單價(jià)為6067.69元/平方米。簽訂本合同時(shí)付179999元，余款銀行按揭付款。合同第六條約定：“在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積和套內(nèi)面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價(jià)作為面積差異的處理方式，并按下列約定處理：1.合同約定房屋套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。2.合同約定房屋總套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)在乙方提出退房要求之日起30日內(nèi)，將乙方已付房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）退還給乙方。乙方不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由乙方補(bǔ)足，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方；產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）由甲方返還乙方，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由甲方雙倍返還乙方。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積-合同約定套內(nèi)建筑面積）/合同約定套內(nèi)建筑面積×100%。該合同還對(duì)其他方面進(jìn)行了約定。
孫勝偉、李娜委托重慶江悅公司的工作人員盤(pán)千瑜代為辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。同日，盤(pán)千瑜代孫勝偉、李娜向重慶江悅公司所屬萬(wàn)州區(qū)房屋管理中心申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)提交了相關(guān)資料和“上匯·金悅灣（一期）”14幢的房屋面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（實(shí)測(cè)）。2017年3月，重慶江悅公司辦理了孫勝偉、李娜房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載該房屋建筑面積110.91平方米，專有建筑面積（套內(nèi)面積）93.94平方米。后，孫勝偉、李娜發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載的套內(nèi)面積與實(shí)際套內(nèi)面積不符，公共電梯前室的面積計(jì)入了房屋套內(nèi)面積。孫勝偉、李娜同一幢樓的其他業(yè)主遂向“陽(yáng)光重慶”投訴，萬(wàn)州區(qū)房屋管理中心在網(wǎng)上回復(fù)稱“金悅灣14號(hào)樓為近幾年新設(shè)計(jì)的電梯直接入戶的新型電梯房，由于其電梯獨(dú)立入戶的排他性，當(dāng)初我中心測(cè)量所將電梯出來(lái)的那部分面積計(jì)入套內(nèi)面積。后重慶市城鄉(xiāng)建委出臺(tái)明確表示，對(duì)于部分開(kāi)發(fā)商宣傳推崇的電梯直接入戶，如果維修保養(yǎng)或救援工作必須通過(guò)私人空間，造成救援通道不暢，不利于電梯的日常維修保養(yǎng)和停電、火災(zāi)等緊急情況下的應(yīng)急救援，存在較大的安全隱患。為消除類似隱患，該標(biāo)準(zhǔn)要求“電梯候梯廳應(yīng)為公共空間”。但該標(biāo)準(zhǔn)的正式實(shí)施時(shí)間為2017年4月1日，而金悅灣小區(qū)14號(hào)樓的預(yù)測(cè)日期為2014年，實(shí)測(cè)為2016年，均在新的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)實(shí)施之前”。孫勝偉、李娜繼續(xù)要求萬(wàn)州區(qū)房管局對(duì)房產(chǎn)證載明的面積進(jìn)行更正登記，但萬(wàn)州區(qū)房管局未予受理。該幢樓的業(yè)主胡勇、熊艷秋于2018年5月17日向一審法院提起行政訴訟，要求萬(wàn)州區(qū)房管局為其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的更正登記。一審法院審理后判令萬(wàn)州區(qū)房管局在一個(gè)月內(nèi)對(duì)胡勇、熊艷秋申請(qǐng)的房屋面積更正登記事項(xiàng)依法調(diào)查處理。重慶市萬(wàn)州區(qū)房管局依據(jù)上述行政判決及“上匯·金悅灣（一期）”14幢樓大部分業(yè)主委托，對(duì)14幢樓進(jìn)行了入戶實(shí)測(cè)，同時(shí)結(jié)合該幢樓的竣工圖紙重新對(duì)房屋面積進(jìn)行了測(cè)算，于2018年10月15日出具了房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（變更實(shí)測(cè)），孫勝偉、李娜購(gòu)買(mǎi)的房屋建筑面積為109.52平方米（套內(nèi)面積85.93平方米，分?jǐn)偯娣e23.59平方米）。該報(bào)告書(shū)中特別說(shuō)明原作出的實(shí)測(cè)報(bào)告書(shū)作廢。2020年4月16日，孫勝偉、李娜取得變更登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，房屋建筑面積為109.52平方米（套內(nèi)面積85.93平方米，分?jǐn)偯娣e23.59平方米）。
另查明，2014年12月17日，重慶江悅公司向萬(wàn)州區(qū)房屋測(cè)量所出具《情況說(shuō)明》，載明“我司在萬(wàn)州區(qū)鐘鼓樓街道枇杷坪二組、玉安四、六組開(kāi)發(fā)建設(shè)的上匯金悅灣14#樓的電梯設(shè)置使用一事，經(jīng)與設(shè)計(jì)工作人員核實(shí)并參照建筑設(shè)計(jì)方案，確認(rèn)該棟樓屬于電梯直接入戶使用，電梯連接的前室部位歸該戶獨(dú)立使用。特此說(shuō)明！”另外，該幢樓每單元設(shè)一部電梯，屬于一梯兩戶戶型，每名業(yè)主只能在本樓層駐停，且只能開(kāi)啟本房屋面對(duì)的電梯門(mén)。電梯出口與業(yè)主入戶門(mén)之間為侯梯廳，侯梯廳內(nèi)設(shè)置有消防栓、水井、電井、管道等公用設(shè)施，入戶門(mén)旁邊設(shè)計(jì)有應(yīng)急通道，其他業(yè)主可通過(guò)應(yīng)急通道進(jìn)入任一樓層的侯梯廳。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋的使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。從上述規(guī)范文義及通常理解，所謂“戶內(nèi)”應(yīng)指“入戶門(mén)以內(nèi)”，本案爭(zhēng)議的部位屬于入戶門(mén)以外的侯梯廳，雖具有相對(duì)的獨(dú)立性，但不屬于戶內(nèi)的范圍，測(cè)量部門(mén)在第一次實(shí)測(cè)時(shí)將其納入套內(nèi)建筑面積不當(dāng)。重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員發(fā)布的《住宅電梯配置和選型及安裝維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》并非房產(chǎn)測(cè)量的規(guī)范性文件，且與原《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》并無(wú)矛盾之處，重慶江悅公司以此作為免責(zé)的理由不成立。
雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中明確約定以套內(nèi)面積作為合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異時(shí)的參考依據(jù)，本案訟爭(zhēng)房屋在房產(chǎn)測(cè)量部門(mén)重新實(shí)測(cè)后原實(shí)測(cè)報(bào)告已經(jīng)作廢，實(shí)測(cè)（更正）后的套內(nèi)建筑面積與合同面積存在8.01平方米的面積差異。根據(jù)《重慶市商品房買(mǎi)賣合同》第六條的相關(guān)規(guī)定，房屋總套內(nèi)面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，孫勝偉、李娜有權(quán)退房，如果不退房，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)面積小于合同約定的套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的部分的房?jī)r(jià)款及利息按銀行同期貸款利率計(jì)算）由重慶江悅公司返還孫勝偉、李娜，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的購(gòu)房款應(yīng)由重慶江悅公司雙倍返還孫勝偉、李娜。另外，自2019年8月20日起，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心每月公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)取消，故對(duì)于2019年8月20日以后的利息計(jì)算一審法院調(diào)整為按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期同類貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。因此，重慶江悅公司應(yīng)退還孫勝偉、李娜面積誤差比絕對(duì)值3%以內(nèi)部分（2.8182平方米）的房款17099.96元（2.8182平方米×6067.69元/平方米）并支付利息（其中利息以17099.96元為基數(shù)，從2016年2月4日起至2019年8月19日止按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期同類貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。對(duì)于超出誤差比絕對(duì)值3%部分的面積5.1918平方米，重慶江悅公司應(yīng)按照合同約定雙倍返還孫勝偉、李娜該部分所對(duì)應(yīng)的購(gòu)房款，即63004.47元（5.1918平方米×6067.69元/平方米×2倍）。
重慶江悅公司辯稱孫勝偉、李娜在2017年1月23日接房時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害，其訴訟已超過(guò)訴訟時(shí)效。由于孫勝偉、李娜對(duì)房屋套內(nèi)面積測(cè)算不具有專業(yè)測(cè)算知識(shí)，要求孫勝偉、李娜在接房時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道套內(nèi)面積與合同約定的套內(nèi)面積不一致違背普通人的認(rèn)知，并且本案爭(zhēng)議房屋的《重慶市房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（變更實(shí)測(cè)）》于2018年10月15日才測(cè)算出來(lái)，故對(duì)重慶江悅公司的該項(xiàng)辯稱不予采信。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告重慶市萬(wàn)州區(qū)江悅置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告孫勝偉、李娜返還雙倍購(gòu)房款63004.47元；二、被告重慶市萬(wàn)州區(qū)江悅置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告孫勝偉、李娜返還購(gòu)房款17099.96元及利息（其中利息以17099.96元為基數(shù)，從2016年2月4日起至2019年8月19日止按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；從2019年8月20日起至2020年4月11日止按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期同類貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1888元，減半收取944元，由被告重慶江悅公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。二審查明的事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效及重慶江悅公司是否應(yīng)按照雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同中關(guān)于房屋面積誤差處理原則的約定向房屋買(mǎi)受人返還房?jī)r(jià)款的問(wèn)題。本院針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)評(píng)述如下：
關(guān)于本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。孫勝偉、李娜作為普通購(gòu)房者對(duì)房屋套內(nèi)面積測(cè)算并不具有專業(yè)測(cè)算知識(shí)，要求其在接房時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道套內(nèi)面積與合同約定的套內(nèi)面積不一致違背普通人的認(rèn)知，而案涉房屋的《重慶市房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（變更實(shí)測(cè)）》于2018年10月15日才測(cè)算出來(lái)。故重慶江悅公司上訴稱，孫勝偉、李娜在2017年1月23日接房時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害，本案已超過(guò)訴訟時(shí)效的理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于重慶江悅公司是否應(yīng)按照雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同中關(guān)于房屋面積誤差處理原則的約定向房屋買(mǎi)受人返還房?jī)r(jià)款的問(wèn)題。首先，雙方當(dāng)事人簽訂《重慶市商品房買(mǎi)賣合同》約定，在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積和套內(nèi)面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，按套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價(jià)作為面積差異的處理方式。以上約定表明，雙方當(dāng)事人是按照套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積單價(jià)作為房屋面積誤差的處理原則。即使雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同是按照建筑面積計(jì)算房屋單價(jià)，但因雙方當(dāng)事人在該房屋買(mǎi)賣合同中明確約定了房屋面積誤差的處理原則。而該約定也不存在違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定的情形，當(dāng)出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照其約定處理。
其次，雖然在房屋交付時(shí)，按照萬(wàn)州區(qū)房產(chǎn)測(cè)量所的測(cè)繪結(jié)果，重慶江悅公司交付的房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積與房屋買(mǎi)賣合同的約定是一致的，且重慶市萬(wàn)州區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局已經(jīng)按照該測(cè)繪結(jié)果辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。但重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院在案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人訴重慶市萬(wàn)州區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局不履行更正登記法定職責(zé)一案中作出責(zé)令重慶市萬(wàn)州區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局對(duì)案涉房屋面積更正登記事項(xiàng)依法調(diào)查處理的判決后。萬(wàn)州區(qū)房產(chǎn)測(cè)量所作出了《重慶市房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)（變更實(shí)測(cè)）》，而其針對(duì)案涉房屋作出的原有的實(shí)測(cè)報(bào)告作廢。重慶市萬(wàn)州區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局按照萬(wàn)州區(qū)房產(chǎn)測(cè)量所作出的變更實(shí)測(cè)的報(bào)告書(shū)測(cè)量的面積重新辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。而房產(chǎn)測(cè)繪單位重新作出的房產(chǎn)面積測(cè)算報(bào)告書(shū)以及房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)中記載的案涉房屋的套內(nèi)建筑面積與雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同約定的套內(nèi)建筑面積不一致。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，重慶江悅公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定返還被上訴人房?jī)r(jià)款。至于重慶江悅公司主張的測(cè)繪單位重新作出的測(cè)繪結(jié)果不能作為解決本案糾紛的依據(jù)的問(wèn)題，因該測(cè)繪是根據(jù)人民法院作出的行政判決而重新作出的，而原來(lái)的測(cè)繪報(bào)告已作廢，至于測(cè)繪單位作出的測(cè)繪報(bào)告以及房產(chǎn)登記管理部門(mén)更正是否恰當(dāng)不屬于本案審查的范疇。而對(duì)于重慶江悅公司提出的電梯候梯廳應(yīng)作為套內(nèi)建筑面積計(jì)算的問(wèn)題。雖然電梯候梯廳是否計(jì)入房屋套內(nèi)建筑面積在案涉房屋交付前并無(wú)明確的規(guī)范，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2017年發(fā)布的《住宅電梯配置和選型及安裝維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》也是在案涉房屋交付后實(shí)施。但于2000年實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）附錄B1.1規(guī)定，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。而《重慶市房屋面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》2.2.3.1也規(guī)定，房屋的套內(nèi)面積即各產(chǎn)權(quán)單元獨(dú)立擁有的使用范圍之間以墻體隔斷的房屋套內(nèi)面積系指周邊墻體橫切面中線所包圍的水平投影面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分。即使電梯候梯廳屬于相對(duì)獨(dú)立的空間，被上訴人可以獨(dú)立使用，但是該區(qū)域并非我國(guó)物權(quán)法上規(guī)定的專有部分。因?yàn)閺臉?gòu)造上，該區(qū)域處于案涉房屋入戶大門(mén)之外。從利用上，被上訴人可以使用，但該區(qū)域設(shè)置有電井、消防設(shè)施以及安全通道。被上訴人并不能排他使用。即使事實(shí)上，被上訴人進(jìn)行了使用，但從案涉房屋所在樓棟的X-X-X號(hào)房屋的業(yè)主譚虎因擅自圈占該區(qū)域的消火栓而受到的行政處罰的事實(shí)可以看出，該區(qū)域不能排他使用。而且該區(qū)域也不能登記成為被上訴人的所有權(quán)的客體。
最后，按照雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同約定的房屋面積誤差處理原則。即合同約定房屋總套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，房屋買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算）由重慶江悅公司返還房屋買(mǎi)受人，誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由重慶江悅公司雙倍返還房屋買(mǎi)受人。對(duì)于面積誤差比絕對(duì)值3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息，重慶江悅公司應(yīng)當(dāng)予以返還。而對(duì)于面積誤差比絕對(duì)值超出3%的部分的房?jī)r(jià)款，重慶江悅公司應(yīng)當(dāng)雙倍返還。
綜上所述，上訴人重慶江悅公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1888元，由重慶市萬(wàn)州區(qū)江悅置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
