審理法院：最高法院
案號：（2020）最高法民終XXX號
案件類型：民事
審判日期：2020年08月XX日
案由：商品房預售合同糾紛
上訴人訴稱
中房京貿公司上訴請求：1.撤銷（2018）京民初85號民事判決；2.駁回電子公司的全部訴訟請求；3.本案訴訟費用全部由電子公司承擔。事實與理由:1.繳納專項維修資金是辦理房產登記手續(xù)的必要前提。依照《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第十三條之規(guī)定，電子公司應當繳納專項維修資金，否則房屋登記部門不辦理房屋登記手續(xù)。中房京貿公司和電子公司簽訂的《北京市商品房預售合同》第十五條也對專項維修資金的交納有明確約定。截至2019年12月20日，電子公司作為涉案房產的購買人仍未繳納專項維修資金。電子公司未繳納專項維修資金是中房京貿公司無法協助其辦理涉案房產登記手續(xù)的根本原因，其應承擔未能辦理涉案房產轉移登記手續(xù)的后果。一審判決認定電子公司不繳納專項維修資金雖有違約情節(jié)，但屬于履行瑕疵，進而認定中房京貿公司應當承擔逾期協助電子公司辦理涉案房產轉移登記的違約責任錯誤。2.中房京貿公司已充分履行應盡的協助義務。2010年3月4日，中房京貿公司向電子公司發(fā)出的《入住通知書》明確要求電子公司在辦理房屋交接時應繳納公共維修基金。2011年3月24日，雙方就相關事宜簽署《備忘錄》，中房京貿公司再次提出，為不影響中房京貿公司按時為電子公司辦理A座寫字樓權屬證明，電子公司應在入住時一并繳納契稅、公共維修基金。3.一審判決提及的《專項維修資金交款通知》系本案一審訴訟提出后北京市人民政府對繳納專項維修資金事項提出的新要求，不能作為解決涉案房產爭議的依據，不適用于本案。4.中房京貿公司一直在積極申請涉案房屋權屬初始登記，未能取得涉案房屋權屬證書及逾期為電子公司辦理權屬轉移登記系政府行為所致，系不可抗力，中房京貿公司并無過錯，不應承擔逾期辦證的違約責任。中房京貿公司于2012年2月9日向北京市海淀區(qū)房管局遞交了涉案房屋權屬登記相關材料。中房京貿公司于2013年7月10日向北京市住房與城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱北京市住建委）請求辦理國海中心項目A座、D座權屬登記，但北京市住建委于2014年7月3日作出的《關于海淀區(qū)國海中心項目辦理房屋登記有關問題的批復》通知暫停為中房京貿公司辦理國海中心項目除D座以外的房屋初始登記，待中房京貿公司與北京一商集團有限責任公司（以下簡稱一商集團）之間的訴訟結束后，依據法院判決及其他材料再行辦理房屋登記手續(xù)。目前中房京貿公司與一商集團之間的訴訟尚無結果。5.電子公司并未因權屬證書辦理問題造成任何損失，一審法院判決違約金明顯過高。即若認為中房京貿公司應承擔遲延辦證的違約責任，但如此高額的違約金是中房京貿公司訂立合同時根本不可能預見到的，一審判決有違《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定可預見規(guī)則。6.本案已過訴訟時效，一審判決認定未過訴訟時效錯誤。一審判決認定，電子公司要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記請求權的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。電子公司于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿公司。故訴訟時效并未發(fā)生中斷，應于2013年3月16日屆滿。
被上訴人辯稱
電子公司答辯稱：1.涉案房產未辦理登記的原因并非未交存專項維修資金或者政府原因，而中房京貿公司惡意制造與案外人一商集團的產品糾紛。一審判決認定中房京貿公司應當承擔逾期登記辦證的責任正確。2.現行政策明確規(guī)定辦理不動產登記不以交存專項維修資金為條件，涉案房產完全具備登記條件，中房京貿公司應當依法辦理涉案房產的首次登記并為電子公司辦理轉移登記與不動產權證書。3.本案違約金標準合理，數額較高完全是中房京貿公司違約近十年所致，且一審判決已大幅調減，中房京貿公司上訴主張還應調減違約金，于法無據。4.一審判決認定電子公司起訴未經過訴訟時效正確。綜上，請求依法駁回中房京貿公司的全部上訴請求，維持一審判決并依法對一審判決錯誤分擔訴訟費用部分予以糾正。
一審原告訴稱
電子公司向一審法院起訴請求：1.中房京貿公司辦理北京市海淀區(qū)復興路17號國海中心A座寫字樓6-23層18套房屋（以下簡稱涉案房產）所有權首次登記并為電子公司辦理涉案房產的轉移登記和不動產權證書；2.中房京貿公司向電子公司支付逾期辦理涉案房產不動產權證書的違約金（截至2018年4月30日的違約金數額為545829224.4元，此后的違約金計算方式為：以701603173元為基數，按照每日萬分之三的標準，從2018年5月1日計算至電子公司實際取得涉案房產不動產權證書之日止）；3.本案訴訟費用由中房京貿公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：中房京貿公司（出賣人）與電子公司（買受人）于2008年6月24日簽訂《北京市商品房預售合同》（編號：Y639109），同日進行了預告登記。約定電子公司購買中房京貿公司開發(fā)建設的北京市海淀區(qū)復興路17號國海中心A座寫字樓6-23層房屋18套。其中：第十一條交付條件，第（一）項約定“出賣人應當在2008年12月31日前向買受人交付商品房”；第十五條第(五)項第3款約定“買受人自行向有關單位繳納專項維修資金、契稅”；第二十四條約定的物業(yè)服務費用、供暖費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據。第二十一條產權登記，（一）初始登記，出賣人應當在2009年12月31日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟權屬證明的，雙方同意：買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起60日內退還全部已付款，并根據已付房款按照中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍向買受人支付利息。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起15日內向買受人支付。（二）轉移登記1.商品房交付使用后，雙方同意共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起365日內取得房屋所有權證書的雙方同意買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起60日內退還全部已付款，并根據已付房款按照中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍向買受人支付利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之三的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起30日內由出賣人支付。
合同附件五約定付款方式及期限，1.A座寫字樓商品房交易價格為：建筑面積17465元/平方米，總價款約739413260元，實際購房款以最終測繪面積為準，多退少補。以上交易價款除房屋產權、土地使用權過戶依法應當由買受人交納的稅費外，買受人不再承擔任何費用和稅金。
2008年6月26日，中房京貿公司與電子公司簽訂《〈北京市商品房預售合同〉之補充合同書》（編號：（2008）京中房預購補充字第A-001號）。第四十條約定：驗收交接后，買受人應當按照有關規(guī)定，交納專項維修資金，并將該基金按照比例分別存入房地產管理機關登記備案的國海中心項目和A座寫字樓共用部位共用設施設備維修基金專用賬戶，并在房產驗收交接后二周內將繳費憑證復印件提交出賣人。由于買受人未能按期提交繳費憑證，而導致出賣人不能按時為其辦理A座寫字樓房地權屬證件的，出賣人不承擔此期間延期辦理房地產權證的責任。
第十七章房地產權屬登記，對涉案房產權屬首次登記及轉移登記的相關事宜進行了進一步確認：出賣人應當在2009年12月31日前進行首次登記，取得涉案房產的權屬證明；轉移登記應自涉案房產交付使用后，雙方依據法定程序向房地產權屬登記機關申請辦理。如因出賣人原因，買受人未能在涉案房產交付之日起一年內取得房地權屬證件的，自補充合同約定買受人應當取得全部房地產權屬證書的期限屆滿之次日起至實際取得房地產權屬證書之日止，出賣人以買受人已付全部款項為基數按每日萬分之三的比例向買受人支付違約金，并于買受人實際全部取得房地產權屬證書之日起15日內付清。
2010年3月4日，中房京貿公司出具中房京貿字[2010]030號入住通知書寫明：電子公司需攜帶《入住通知書》……公共維修基金等相關文件、費用，在2010年3月10日辦理涉案房產的入住手續(xù)。
2011年3月24日，中房京貿公司與電子公司簽訂《備忘錄》，載明依據《北京市商品房預售合同》，中房京貿公司應當在2008年12月31日交付涉案房產。雙方均認可涉案房產實際交付日期為2010年3月15日并確認中房京貿公司逾期交房天數至多為332天。其中第一部分寫明，大樓實測面積比預測面積多84.35平方米，每平方米17456元，電子公司應支付的面積差額為1473173元；第二部分代收代繳費用寫明，電子公司應在入住時一并交納契稅24482593元、公共維修基金8777274元，合計33259767元。
訴訟中，雙方確認：1.電子公司已向中房京貿公司支付涉案房產全部購房款701603173元；2.涉案房產的交付時間為2010年3月15日。
2012年2月10日，電子公司致中房京貿公司《函》，催告中房京貿公司辦理涉案房產的產權登記等。中房京貿公司主張其未收到該函件。
2014年3月11日，電子公司致中房京貿公司《關于支付我司國海廣場A座寫字樓相關款項及拆除臨建等事宜的函》，要求中房京貿公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金等。
2014年3月19日，中房京貿公司致電子公司《〈關于支付我司國海廣場A座寫字樓相關款項及拆除臨建等事宜的函〉的回復函》，電子公司以此主張中房京貿公司已收悉2014年3月11日《關于支付我司國海廣場A座寫字樓相關款項及拆除臨建等事宜的函》。
北京市住建委于2014年7月3日作出《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于海淀區(qū)國海中心項目辦理房屋登記有關問題的批復》，明確通知暫停為中房京貿公司辦理國海中心項目除D座以外的房屋首次登記。
電子公司分別于2016年2月22日、2018年1月15日致函中房京貿公司，要求中房京貿公司協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記，并支付合同約定逾期辦證違約金，電子公司以此證明其曾多次催告中房京貿公司配合辦理涉案房產不動產權證書并支付逾期辦證違約金，并提供了相應的快遞單記錄及郵寄公證予以證明中房京貿公司已接收上述函件。中房京貿公司主張其未收到以上函件。
中房京貿公司主張在中房京貿字[2010]030號入住通知書及雙方于2011年3月24日簽訂的《備忘錄》中均提及了電子公司需繳納公共維修基金的事宜，一審法院查明兩份文件提及的“公共維修基金”與“專項維修資金”系同一概念，雙方均認可兩份文件，故電子公司知道或應當知道其應當繳納專項維修資。
審理中，電子公司表示同意交納專項維修資金，中房京貿公司亦表示同意配合電子公司一同交納專項維修資金的相關事宜。中房京貿公司直至2019年8月才申領了涉案房產《專項維修資金交款通知》，且至2019年10月時仍未向電子公司提供《專項維修資金交款通知》。截止2019年12月25日，雙方仍在辦理交納專項維修資金的事宜，雙方確認涉案房產的專項維修資金為8467226元。
一審法院認為
一審法院認為：中房京貿公司（出賣人）與電子公司（買受人）簽訂的《北京市商品房預售合同》（編號：Y639109）、《〈北京市商品房預售合同〉之補充合同書》【編號：（2008）京中房預購補充字第A-001號】、《備忘錄》是雙方真實意思表示，合法有效。辦理涉案房產的首次登記系作為開發(fā)商中房京貿公司的法定義務。雙方簽訂的合同中明確約定，中房京貿公司應當在2009年12月31日前完成涉案房產所在樓棟的首次登記。
一審法院認為本案的爭議焦點：1.中房京貿公司是否應當協助電子公司辦理涉案房產轉移登記；2.中房京貿公司是否應當承擔逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任；3.若中房京貿公司應當承擔逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任，違約金如何確定。
關于中房京貿公司是否應當協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記一節(jié)。電子公司已依據《北京市商品房預售合同》及其補充合同之約定向中房京貿公司累計支付涉案房產購房款701603173元，完成了其主要合同義務。依據電子公司與中房京貿公司簽訂《北京市商品房預售合同》及其補充合同，在涉案房產交付之日起365天內中房京貿公司應當協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。涉案房產于2010年3月15日已交付電子公司，中房京貿公司應當于2011年3月16日前協助電子公司辦理完畢涉案房產轉移登記。依據《北京市商品房預售合同》第十五條第（五）項第3款及補充合同第四十條之約定，電子公司應當在涉案房產驗收交接后交納專項維修資金，并將該基金按照比例分別存入房地產管理機關登記備案的國海中心項目和A座寫字樓共用部位共用設施設備維修基金專用賬戶，并在房屋驗收交付后二周內將繳費憑證復印件提交中房京貿公司，電子公司至2019年12月20日止并未繳納。根據政府部門規(guī)定和公示的專項維修資金交存流程規(guī)定，購房人自行交存的，應由開發(fā)企業(yè)打印《專項維修資金交款通知》交給購房人，購房人持交款通知向銀行交存資金。本案中，中房京貿公司在2019年8月向政府部門申領了涉案房產的《專項維修資金交款通知》，但該交款通知原件至2019年10月時仍未向電子公司提供。中房京貿公司怠于履行應由開發(fā)企業(yè)承擔的協助辦理專項維修資金交存手續(xù)，是電子公司無法自行交存專項維修資金的原因之一。2018年8月28日出臺的《簡化不動產登記程序的通知》第一條規(guī)定，“當事人申請辦理不動產登記，不再提交住宅專項維修資金交訖證明”?，F階段，繳納專項維修資金不是辦理不動產登記的必要條件。故中房京貿公司應當協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。
關于中房京貿公司是否應當承擔逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任一節(jié)。一審法院認為，依照規(guī)定，未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。中房京貿公司一直未能辦理涉案房產的首次登記，是導致電子公司不能辦理涉案房產轉移登記的主要原因。中房京貿公司稱未能依約完成首次登記系因北京市住建委不予批準，且與案外人一商集團就含涉案房產的項目權屬問題存在糾紛，并非中房京貿公司不積極履行合同義務，中房京貿公司不存在過錯，不應對電子公司承擔違約責任。一審法院認為，辦理涉案房產的首次登記及協助辦理轉移登記系中房京貿公司對電子公司的主要合同義務，行政機關不予辦理涉案房產首次登記，系因中房京貿公司與案外人一商集團糾紛所致，不屬于中房京貿公司辯稱的不可抗力情形。
《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第十三條規(guī)定，“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人；預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)”。電子公司違反《北京市商品房預售合同》第十五條第（五）項第3款及補充合同第四十條之約定，未及時交納專項維修資金，電子公司有違約情節(jié)，但屬于履行瑕疵。自中房京貿公司將涉案房產交付電子公司起，至北京市住建委明確通知暫停為中房京貿公司辦理房屋首次登記期間，電子公司多次致函中房京貿公司要求其承擔逾期辦理產權轉移登記的違約責任、支付逾期辦證違約金，同時亦在催促中房京貿公司協助其向政府部門申領涉案房產的《專項維修資金交款通知》，取得交納專項維修資金憑證。一審法院認為，中房京貿公司應當承擔逾期協助電子公司辦理涉案房產轉移登記的違約責任。
中房京貿公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效為抗辯理由，因當事人雙方確認的涉案房產交付時間為2010年3月15日，故依約中房京貿公司應在2011年3月16日前協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。中房京貿公司主張其向電子公司于2010年10月22日出具了《關于盡快辦理收樓手續(xù)并繳納相關費用的函》、于2015年12月8日出具了《關于盡快繳納初始登記辦理相關費用的函》兩份函件，催告電子公司盡快繳納包括但不限于專項維修資金的費用。電子公司辯稱從未收到上述函件。因以上文件只有中房京貿公司一方蓋章，中房京貿公司未提供其他證據證明電子公司已收到上述函件，故一審法院對中房京貿公司該證據不予采信。2014年3月11日，電子公司致中房京貿公司《關于支付我司國海廣場A座寫字樓相關款項及拆除臨建等事宜的函》，要求中房京貿公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金等。中房京貿公司于2014年3月19日致電子公司《〈關于支付我司國海廣場A座寫字樓相關款項及拆除臨建等事宜的函〉的回復函》。本院對電子公司于2014年3月11日致函中房京貿公司，要求中房京貿公司支付逾期交房及逾期辦證的違約金的事實予以采信。電子公司要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記請求權的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。而電子公司多次要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿公司，要求其承擔逾期辦理涉案房產產權轉移登記的違約責任，支付逾期辦證違約金，以上時間節(jié)點均產生訴訟時效期間中斷，重新計算的法律后果。故電子公司要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記請求權訴訟時效期間起算時間為2018年1月15日，至電子公司于2018年5月21日起訴時并未超過訴訟時效期間，故一審法院認為，中房京貿公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效為抗辯不能成立。
關于確定中房京貿公司應當向電子公司支付違約金的數額一節(jié)。依據《合同法》一百一十四條第二款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，并參考《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）第50條會議精神。一審法院認為，違約方主張約定的違約金過高請求予以減少的，應當承擔違約金過分高于損失的舉證證明責任。當違約方履行了相應的證明義務，法院認定其減少違約金的請求具有一定合理性時，若守約方主張違約金合理，應當承擔相應的舉證證明責任。
依據《北京市商品房預售合同》及其補充合同約定，如因中房京貿公司的原因，電子公司未能辦理涉案房產轉移登記的，自電子公司應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，中房京貿公司按日計算向電子公司支付全部已付款萬分之三的違約金，并于電子公司實際取得房屋所有權證書之日起30日內由中房京貿公司支付。即中房京貿公司向電子公司支付逾期辦理涉案房產不動產權證書的違約金，若以701603173元為基數，按照每日萬分之三的標準計算，自2011年3月16日至2018年4月30日止的違約金數額已然達到545829224.4元。訴訟中，中房京貿公司主張即使其應當支付違約金，因電子公司已入住涉案房產，并無實際損失，故違約金約定過高，要求予以酌減。電子公司稱因未能取得涉案房產的所有權證，導致電子公司無法進行抵押貸款或融資，給其經營投資造成損失，但未提供充分證據證明。
本案中，中房京貿公司承擔逾期協助辦理涉案房產轉移登記的主要責任，電子公司對未及時交納專項維修資金有其自身原因亦存在違約情節(jié)。且電子公司涉案房產為自住，未提供證據證明發(fā)生其他貸款不能等情形，未能證明存在實際損失的數額。一審法院綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，對違約金數額分為兩階段予以酌定。其中，第一階段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，違約金酌定為100000000元。第二階段自2020年1月1日起至中房京貿公司辦理完畢北京市海淀區(qū)復興路17號國海中心A座寫字樓6-23層房屋所有權首次登記之日止，為了更好的督促中房京貿公司積極履行判決，盡快辦理完畢首次登記，并且對第一階段酌定的違約金已經考慮到了與第二階段違約金整體上的衡平問題，對第二階段違約金酌定為以701603173元為基數，按照每日萬分之一的標準計算；又為了便于執(zhí)行，第二階段違約金在第一次支付后，應每隔六個月時，雙方即進行清算并支付，或申請強制執(zhí)行。
關于辦理完畢首次登記后至辦理完畢轉移登記期間的違約金。因目前無法預估該階段未辦理轉移登記系出賣人或買受人原因，故對辦理完畢首次登記后至辦理完畢轉移登記期間的糾紛，雙方應另行處理。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第九條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、一百一十四條第二款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：一、中房京貿公司于本判決生效后六個月內辦理完畢涉案房產（具體房產明細見附件）的首次登記；二、中房京貿公司自辦理完畢首次登記之日起90日內，協助電子公司將涉案房產（具體房產明細見附件）所有權轉移登記至電子公司名下；三、中房京貿公司于本判決生效后30日內，向電子公司支付逾期協助辦理涉案房產轉移登記的違約金，自2011年3月16日起至2019年12月31日止，共計100000000元；四、中房京貿公司于本判決生效后30日內，向電子公司支付逾期辦理涉案房產轉移登記的違約金（本項違約金以701603173元為基數，按照每日萬分之一的標準，自2020年1月1日起至中房京貿公司辦理完畢涉案房產所有權首次登記之日止計算；本項違約金在第一次支付后，每六個月進行清算并支付違約金）；五、駁回中國電子進出口有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6443012元，由中房京貿公司負擔2000000元（于本判決生效后七日內交納），由電子公司負擔4443012元（已交納）。財產保全費5000元，由中房京貿公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。
經審查，對一審法院查明的事實予以確認。
本院查明
二審中，中房京貿公司提交了三份新的證據：1.《關于盡快繳納國海中心A座房屋6-23層18套房屋專項維修資金以便具備辦理房屋首次登記條件的函》。2.寄送第一份證據的快遞單。3.《中央國際機關不動產登記“一書一函”服務指南》。三份證據的證明目的：截止到2020年7月20日，電子公司未按照國家機關事務管理局要求提供辦理首次登記所必備的“一書一函”，也未繳納專項維修資金，提供繳納憑證?！耙粫缓焙蛯ｍ椌S修資金維納憑證都是辦理首次登記的必備文件。中房京貿公司再次發(fā)函催告電子公司辦理，中房京貿公司享有先履行抗辨權，不應承擔違約責任。
電子公司經質證后認為，按照一審中中房京貿公司提交的北京市規(guī)土委、住建委和住房資金管理中心印發(fā)的關于簡化不動產登記程序的通知，提交住宅專項維修資金交訖證明不是辦理不動產登記的條件；繳納住宅維修資金不是電子公司對中房京貿公司的合同義務，中房京貿公司主張先履行抗辯權沒有法律依據；中房京貿公司不是中央國家機關，不適用中央國家機關不動產登記“一書一函”服務指南，而且該指南亦未明確開發(fā)商辦理首次登記須提供買房人繳納專項維修資金證明。故對三份證據的真實性無異議，但不認可中房京貿公司的證明目的。經審查，中房京貿公司二審中提交的三份證據不能作為本案依據。
本院認為
綜合上訴人的上訴和被上訴人的答辯，本案二審的爭議焦點為：（一）中房京貿公司應否承擔逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任；（二）若中房京貿公司應當承擔逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任，違約金應當如何確定。
本院認為，中房京貿公司與電子公司簽訂的案件涉《北京市商品房預售合同》及其補充合同、《備忘錄》皆是雙方真實意思表示，合法有效。中房京貿公司應當協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。電子公司已依約向中房京貿公司支付涉案房產購房款701603173元，履行了其主要合同義務。按照雙方約定，在涉案房產交付之日起365天內中房京貿公司應當協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。涉案房產于2010年3月15日交付電子公司，中房京貿公司應當于2011年3月16日前協助電子公司辦理完畢涉案房產轉移登記。中房京貿公司逾期辦理涉案房產轉移登記應當承擔違約責任。具體分析如下：（一）依據《北京市商品房預售合同》及補充合同相關約定，電子公司應當在涉案房產驗收交接后交納專項維修資金，并將該資金按照比例分別存入房地產管理機關登記備案的國海中心項目和A座寫字樓共用部位共用設施設備維修基金專用賬戶，并在房屋驗收交付后二周內將繳費憑證復印件提交中房京貿公司，電子公司至2019年12月20日并未繳納。根據政府部門規(guī)定和公示的專項維修資金交存流程規(guī)定，購房人自行交存的，應由開發(fā)企業(yè)打印《專項維修資金交款通知》交給購房人，購房人持交款通知向銀行交存資金。本案中，中房京貿公司在2019年8月向政府部門申領了涉案房產的《專項維修資金交款通知》，但該交款通知原件至2019年10月時仍未向電子公司提供。中房京貿公司怠于履行應由開發(fā)企業(yè)承擔的協助辦理專項維修資金交存手續(xù)，是電子公司無法自行交存專項維修資金的原因之一。2018年8月28日北京規(guī)劃和國土資源管理委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市住房資金管理中心下發(fā)的《關于簡化不動產登記程序推動住宅專項維修資金監(jiān)管創(chuàng)新的通知》規(guī)定，“當事人申請辦理不動產登記，不再提交住宅專項維修資金交訖證明”?，F階段，繳納專項維修資金不是辦理不動產登記的必要條件。（二）中房京貿公司上訴稱未能取得涉案房屋權屬證書及逾期為電子公司辦理權屬轉移登記系政府行為所致，系不可抗力，中房京貿公司并無過錯，不應承擔逾期辦證的違約責任。然而，根據《中華人民共和國物權法》和《不動產登記暫行條例》的規(guī)定，中房京貿公司作為涉案房產的開發(fā)商，負有辦理涉案房產首次登記的義務。依照規(guī)定，未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。中房京貿公司一直未能辦理涉案房產的首次登記，是導致電子公司不能辦理涉案房產轉移登記的主要原因。協助辦理轉移登記系中房京貿公司對電子公司的主要合同義務。北京市住建委不予辦理涉案房產首次登記，系因中房京貿公司與案外人一商集團糾紛所致，不屬于不可抗力。根據約定，中房京貿公司應當在2011年3月16日前協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記，而中房京貿公司于2013年7月10日才向北京市住建委提出申請，該委2014年7月3日作出《關于海淀區(qū)國海中心項目辦理房屋登記有關問題的批復》通知暫停為中房京貿公司辦理國海中心項目除D座以外的房屋首次登記。因而北京市住建委作出不予辦理涉案房產首次登記的批復前，中房京貿公司即已違約。（三）《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號）第十三條規(guī)定，“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人；預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)”。自中房京貿公司將涉案房產交付電子公司起，至北京市住建委明確通知暫停為中房京貿公司辦理房屋首次登記期間，電子公司多次致函中房京貿公司要求其承擔逾期辦理產權轉移登記的違約責任、支付逾期辦證違約金，同時亦在催促中房京貿公司協助其向政府部門申領涉案房產的《專項維修資金交款通知》，取得交納專項維修資金憑證。（四）中房京貿公司以電子公司主張的違約金已過訴訟時效的上訴理由不能成立。因涉案房產交付時間為2010年3月15日，中房京貿公司依約應在2011年3月16日前協助電子公司辦理涉案房產的轉移登記。故電子公司要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記請求權的訴訟時效期間自2011年3月16日起算。而電子公司多次要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記，其中于2012年2月10日、2014年3月11日、2016年2月22日、2018年1月15日分別致函中房京貿公司，要求其承擔逾期辦理涉案房產產權轉移登記的違約責任，支付逾期辦證違約金，考慮到本案中逾期辦證違約金系按日計算，應視為繼續(xù)性債權，以上時間節(jié)點均產生訴訟時效期間中斷并重新計算的法律后果。電子公司要求中房京貿公司協助其辦理涉案房產轉移登記請求權訴訟時效期間起算時間為2018年1月15日，電子公司于2018年5月21日起訴時并未超過訴訟時效期間。
中房京貿公司承擔的逾期辦理涉案房產轉移登記的違約責任應當根據雙方約定及實際履行情況等因素綜合確定。依據雙方當事人的約定，如因中房京貿公司的原因，電子公司未能辦理涉案房產轉移登記的，自電子公司應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，中房京貿公司按日計算向電子公司支付全部已付款萬分之三的違約金，并于電子公司實際取得房屋所有權證書之日起30日內由中房京貿公司支付。由于按照當事人約定的標準計算出的違約金數額巨大，一審判決綜合考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，對違約金數額分為兩階段予以酌定。其中，第一階段自2011年3月16日起至2019年12月31日止，違約金酌定為100000000元。第二階段自2020年1月1日起至中房京貿公司辦理完畢涉案房屋所有權首次登記之日止違約金酌定為以701603173元為基數，按照每日萬分之一的標準計算。一審判決符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款與《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定。
綜上所述，中房京貿公司上訴理由及請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，擬判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4238866.3元，由中房京貿房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
