審理法院：北京市第二中級人民法院
案號：（2020）京02民終6724號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-07-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人盧津霞因與上訴人中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司（以下簡稱中鐵嘉業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2019）京0111民初27817號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月20日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
盧津霞上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審費用全部由中鐵嘉業(yè)公司承擔。事實和理由：1.雙方爭議的對于逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金問題中提及“對于逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金問題，合同約定如因出賣人的責任,買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房，則自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。訴訟中，雙方爭議所在為推算750日的基準日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實際交房日。因本案中鐵嘉業(yè)公司屬于在合同約定的交房期限屆滿前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益,故應(yīng)當以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準日。經(jīng)計算，中鐵嘉業(yè)公司存在逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約行為，且其提交的證據(jù)不足以證明應(yīng)當免除或減輕其責任，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當按照合同約定的違約金標準向盧津霞支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金?！彪p方在簽署北京市商品房預(yù)售合同補充協(xié)議當中的第四條：本條為《預(yù)售合同》第十二條的補充約定：如出賣人在《預(yù)售合同》第十二條第（一）款約定日期之前實施交房的，在滿足《預(yù)售合同》所約定的交付條件的情況下，出賣人應(yīng)在交房日的7日前向買受人發(fā)送書面《房屋交付通知書》（或《入住通知書》)，買受人應(yīng)當按照通知的房屋交接程序辦理入住手續(xù)。買受人不得以出賣人違反《預(yù)售合同》第十二條所約定的交付條件以外的義務(wù)為由拒絕辦理入住手續(xù)。具體交付日期以出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)的書面文件(即“房屋交付通知書或《入住通知書》”)中載明的日期為準，雙方同意房屋約定交付日期變更為通知的交付起始日期。出賣人不需承擔違約責任。綜上所述，認定交房時間應(yīng)為盧津霞與中鐵嘉業(yè)公司簽訂的北京市商品房預(yù)售合同中補充協(xié)議內(nèi)容。懇請法院查明事實，依法支持盧津霞的上訴請求。
被上訴人辯稱
中鐵嘉業(yè)公司辯稱，不同意盧津霞的上訴意見，堅持我公司的上訴意見。
上訴人訴稱
中鐵嘉業(yè)公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回盧津霞的訴訟請求或酌減違約金；由盧津霞承擔本案全部訴訟費。事實和理由：第一、一審法院對案件事實審理不清。1.我公司積極履行合同，不存在明顯過錯。雙方簽約后我公司依約向盧津霞交付了房屋，盧津霞已經(jīng)完全的占有、使用該商品房，完全實現(xiàn)了合同目的。雖然我公司較之合同約定的時間遲延233天完成房屋初始登記，但是我公司作為房屋所在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)者已按照相關(guān)規(guī)定對物業(yè)所涉的房屋初始登記向有關(guān)部門進行了申報，遲延完成房屋初始登記并非因我公司原因所致，并且在完成了房屋初始登記后，我公司僅用了9天的時間便為盧津霞辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，較之合同約定的時間僅遲延40天，據(jù)此也不難看出我公司并非是主觀上消極履行合同義務(wù)，而是一直積極履行合同義務(wù)。2.合同損失應(yīng)以實際損失為前提，本案中我公司雖然遲延履行了合同約定的房屋初始登記義務(wù)及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但盧津霞并未因此受到任何損失。相反，盧津霞當時購買該房屋的單價為17898元/m，根據(jù)二手房交易平臺顯示，該房屋現(xiàn)價為23778元/m，較之購買時已有了大幅的增值，盧津霞不僅未受損失反而獲得了更多的收益。第二、一審法院對由同一違約行為導(dǎo)致的兩種違約后果進行了雙重評價和雙重處罰，違反了民事訴訟法律的公平原則且適用法律錯誤。1.一審判決違反合同法關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定，與合同法立法意圖相背離?！吨腥A人民共和國合同法》第114條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。根據(jù)上述法律規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)我國合同法對違約金的規(guī)定是以補償性為主，以懲罰為輔，同時強調(diào)違約金金額以實際損失為基礎(chǔ)。一審判決明顯與立法意圖不符。2.一審判決不僅沒有對違約金依法予以調(diào)整，而且對同一協(xié)議中的違約行為進行了雙重懲罰，導(dǎo)致合同中我公司一方明顯受損，顯失公平。退一步講，即使認定我公司在合同履行過程中未按時辦理完成房屋初始登記及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是因我公司原因?qū)е碌?，但因房屋初始登記與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系由同一行為所致，與所有權(quán)人直接利益相關(guān)的為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。我公司行為并未給盧津霞造成任何損失，追究違約不應(yīng)當脫離實際損失并進行雙重處罰。否則以此形成的判決，勢必有違公平原則，并且與立法目的不符。綜上，懇請二審法院能夠根據(jù)本案所涉合同的實際履行情況、我公司過錯程度、盧津霞獲利情況等因素，依法撤銷一審判決并予以改判，以實現(xiàn)公平公正的司法理念。
被上訴人辯稱
盧津霞答辯稱，不同意中鐵嘉業(yè)公司的上訴意見，堅持我的上訴意見。
一審原告訴稱
盧津霞向一審法院起訴請求：1.請求判令中鐵嘉業(yè)公司向盧津霞支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金28828.83元、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金39469.51元；2.訴訟費由中鐵嘉業(yè)公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2016年1月17日，盧津霞（買受人）與中鐵嘉業(yè)公司（出賣人）簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（住宅類），約定盧津霞購買中鐵嘉業(yè)公司開發(fā)的位于房山區(qū)城關(guān)街道圣水嘉名小區(qū)YF07-007地塊19#住宅樓4層1單元-402號房屋一套。該房屋預(yù)測建筑面積共87.28平方米，房屋總價款1231919元，付款方式為首付款加貸款方式付款。合同約定，出賣人應(yīng)當在2017年6月30日前向買受人交付該商品房；應(yīng)當在2018年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。商品房交付使用后，買受人同意委托出賣人或其指定的第三方向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用1000元。如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照中國人民銀行公布的同期活期存款利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。該合同對雙方其他權(quán)利義務(wù)同時進行了約定。
合同簽訂后，盧津霞向中鐵嘉業(yè)公司支付了全部購房款1237289元，中鐵嘉業(yè)公司于2016年11月11日向盧津霞交付了房屋。涉案房屋所在樓棟于2019年8月21日辦理了初始登記，涉案房屋于2019年8月30日辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
一審法院認為
一審法院認為，盧津霞與中鐵嘉業(yè)公司在自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。中鐵嘉業(yè)公司未在合同約定期間辦理房屋所在樓棟初始登記和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。對于逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金，合同約定中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)于2018年12月31日前辦理房屋所在樓棟初始登記，而實際于2019年8月21日才辦理完畢，且中鐵嘉業(yè)公司的舉證不足以證明其存在免責或減輕責任的情形，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當按照合同約定的違約金標準向盧津霞支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記的違約金。
對于逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金問題，合同約定如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起750日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人不退房，則自買受人應(yīng)當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金。訴訟中，雙方爭議所在為推算750日的基準日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實際交房日。因本案中鐵嘉業(yè)公司屬于在合同約定的交房期限屆滿前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益，故應(yīng)當以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準日。經(jīng)計算，中鐵嘉業(yè)公司存在逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的違約行為，且其提交的證據(jù)不足以證明應(yīng)當免除或減輕其責任，故中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)當按照合同約定的違約金標準向盧津霞支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金。
綜上，盧津霞要求中鐵嘉業(yè)公司支付兩項違約金的請求，理由正當，法院予以支持，違約金的具體數(shù)額法院根據(jù)合同約定依法計算確認。對于中鐵嘉業(yè)公司合理的抗辯意見，法院予以采納；不合理的抗辯意見，法院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條第一款規(guī)定，判決：一、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向盧津霞支付逾期辦理房屋所在樓棟初始登記違約金28828.83元；二、中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向盧津霞支付逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金5196.61元；三、駁回盧津霞的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。一審法院認定的事實，有相關(guān)證據(jù)佐證，本院予以確認。
本院認為
本院認為，綜合雙方的訴辯意見和審理情況，本案的爭議焦點可以歸納為：一、一審法院判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定的違約金標準向盧津霞支付違約金而未酌減是否恰當；二、逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金中推算750日的基準日應(yīng)為合同約定的交房截止日，還是實際交房日。
對于焦點一，盧津霞與中鐵嘉業(yè)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。該合同中約定，中鐵嘉業(yè)公司應(yīng)在2018年12月31日前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；應(yīng)在商品房交付之日起750日內(nèi)完成房屋所有權(quán)證書的代辦義務(wù)，且對開發(fā)商違反上述約定違約責任如何承擔以及違約金的計算標準分別進行了明確約定。但商品房所在樓棟于2019年8月21日辦理初始登記，涉案房屋于2019年8月30日辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)依約承擔違約責任。中鐵嘉業(yè)公司上訴稱其違約非其公司原因所致，不應(yīng)承擔違約責任，但并未提供充分證據(jù)予以證明。中鐵嘉業(yè)公司稱其違約并未給盧津霞造成實際損失，合同約定的違約金過高，法院應(yīng)予調(diào)整，依據(jù)不足。一審法院結(jié)合雙方舉證質(zhì)證情況并遵循意思自治原則判決中鐵嘉業(yè)公司按照合同約定標準支付違約金，并無不當。
對于焦點二，中鐵嘉業(yè)公司在合同約定的交房期限屆滿前交房，中鐵嘉業(yè)公司不應(yīng)因其提前交房行為而喪失辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的期限利益，故一審以合同約定的交房截止日作為推算750日的基準日，亦無不當。
綜上所述，中鐵嘉業(yè)公司、盧津霞的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3012元，由中鐵嘉業(yè)（北京）投資有限公司和盧津霞各負擔1506元（均已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 王艷芳
審判員 李蔚林
審判員 王 元
二〇二〇年七月三十日
法官助理 姬 雷
書記員 梁 佳
