審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終6771號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-03
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人吳驪姍因與被上訴人北京江南投資集團有限公司（以下簡稱為江南投資公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初74828號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
吳驪姍上訴請求：1．撤銷一審判決第一項，改判為江南投資公司于終審判決生效之日起十五日內(nèi)將位于北京市朝陽區(qū)××（7-19號樓）B35號住宅樓-1層104號房屋過戶并交付給吳驪姍，吳驪姍于江南投資公司履行前述義務(wù)同時向江南投資公司支付剩余購房款三百二十萬元；2．由江南投資公司承擔全部訴訟費。事實和理由：1．江南投資公司應(yīng)在交房同時將案涉房屋過戶到吳驪姍名下，根據(jù)案涉合同約定，雙方的真實意思表示是：在2012年6月30日之后的720日內(nèi)辦理過戶，即2014年6月20日前過戶，江南投資公司與其他購房者存在頻繁、多起房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，明顯喪失商譽。且不履行案涉合同義務(wù)，以不斷更換員工和等通知為理由，數(shù)年來采取拖延、價格上漲等單方違約意圖解除合同的手段，對吳驪姍的合法權(quán)益不斷侵害，鑒于其失信行為已造成吳驪姍的陰影，吳驪姍不可預(yù)知一審判決的“720日內(nèi)”辦完房產(chǎn)證書的兩年時間內(nèi)，是否會出現(xiàn)江南投資公司采取手段或設(shè)置障礙來影響吳驪姍的合法權(quán)益。2．江南投資公司有權(quán)解約的條件尚未成就，自始不享有解約權(quán)。江南投資公司主張案涉購房合同應(yīng)解除，根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，江南投資公司不僅應(yīng)證明吳驪姍未付尾款，還應(yīng)證明其曾要求吳驪姍簽訂“新合同”并一次性支付尾款，而吳驪姍拒絕，但江南投資公司未提出證據(jù)證明對吳驪姍提出過要求。3．江南投資公司未向吳驪姍發(fā)出過解約通知。盤什爾并不能代表江南投資公司作出決定，其個人發(fā)出的解約通知對吳驪姍沒有法律效力。
被上訴人辯稱
江南投資公司辯稱，同意一審判決。
一審原告訴稱
吳驪姍向一審法院起訴請求：判令江南投資公司繼續(xù)履行雙方于2011年1月21日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，在吳驪姍一次性付清購房尾款后江南投資公司將位于北京市朝陽區(qū)××（7-19號樓）B35號住宅樓-1層104號房屋（以下簡稱涉案房屋）過戶并交付給吳驪姍。
一審法院查明
一審法院認定事實：2011年1月21日，吳驪姍與江南投資公司簽訂編號為Y11387××的《合同》，約定吳驪姍購買江南投資公司開發(fā)的涉案房屋，預(yù)測建筑面積252．91平方米，總房款6312714元；買受人逾期付款超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人應(yīng)當在2012年6月30日前向買受人交付該商品房；出賣人應(yīng)當在2013年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；商品房交付使用后，買受人同意委托江南投資公司向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房或選擇不退房并要求賣房人承擔違約責任。
《合同》附件五約定買受人以商業(yè)貸款方式付款，簽署《合同》時繳付首付款3368959元，其余房款3200000元以按揭貸款方式支付。買受人自簽署《合同》之日起7日內(nèi)，應(yīng)將辦理按揭貸款的全部申請文件以及辦理按揭貸款所需的費用全部交付給出賣人指定的合作銀行；若銀行要求買受人補充提交按揭貸款申請文件的，買受人應(yīng)自銀行提出要求之日起5日內(nèi)將申請文件補充完畢；若買受人未能按照前述約定期限交齊全部申請文件及相關(guān)費用、或補充完畢相關(guān)文件及相關(guān)費用的；則每延遲一日，應(yīng)向出賣人支付相當于申請按揭貸款金額的萬分之貳的違約金；若買受人延遲達到30日，則出賣人有權(quán)選擇解除合同。在買受人向出賣人指定的銀行提交了全部文件并交納了相關(guān)費用的前提下，若因買受人原因申請的貸款未被銀行批準的，買受人應(yīng)在7個工作目內(nèi)與出賣人協(xié)商簽定其他付款方式，并于簽署之日起7日內(nèi)向出賣人一次性付清余款，否則出賣人有權(quán)單方解除合同。
同日，吳驪姍與江南投資公司簽訂《補充協(xié)議》，約定因戶型設(shè)計的調(diào)整涉案房屋建筑面積為256．62平方米，套內(nèi)建筑面積為254．56平方米，計價方式按照套內(nèi)建筑面積計算，單價為每平米25805．15元。
2011年1月21日，吳驪姍通過中國工商銀行北京白云路支行向江南投資公司賬戶匯入3368959元購房款。該預(yù)售合同完成了網(wǎng)上聯(lián)機備案。
一審?fù)徶校瑓求P姍提交江南投資公司于2012年6月28日向其發(fā)送《交房入住通知書》，上載涉案房屋于2012年6月30日正式交付使用，業(yè)主可以辦理交房入住手續(xù)。江南投資公司主張當時給吳驪姍發(fā)《交房入住通知書》是因為交付日期快到了，吳驪姍貸款沒有批下來，《交房入住通知書》只是程序性的東西。
一審法院認為
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同，以免除其對自身的約束。但為了督促解除權(quán)的及時行使，使合同關(guān)系得到盡快確定和穩(wěn)定，當事人行使合同解除權(quán)應(yīng)當在合理期間內(nèi)，否則將產(chǎn)生合同解除權(quán)失效的情形。法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。在既無法律規(guī)定，也沒有當事人約定，同時非解除權(quán)人也未行使催告權(quán)的情形之下，因解除權(quán)為形成權(quán)，應(yīng)受除斥期的限制，不能長時間由解除權(quán)人保留，否則不僅與民法關(guān)于除斥期的規(guī)定不相符，也導(dǎo)致合同長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，影響交易秩序正常運轉(zhuǎn)。本案中，雙方簽訂的《合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政性法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。關(guān)于《合同》的履行，吳驪姍稱其一直在等待江南投資公司關(guān)于重新申請貸款或者一次性付款的通知；江南投資公司稱其多次催促吳驪姍付款，吳驪姍仍遲延付款，故其于2016年10月24日通過短信形式、2018年4月4日通過書面形式通知吳驪姍其行使合同解除權(quán)。雙方對對方陳述均不認可，但可以確認江南投資公司最早向吳驪姍發(fā)出明確的解除通知是在2016年10月24日，吳驪姍對此提出了異議。雙方《合同》簽訂于2011年1月21日，對于付款方式和付款時間進行了約定，同時約定買受人延遲超過30日的，出賣人有權(quán)選擇解除合同，但對于解除權(quán)的行使期限未進行約定。在此情況下，在解除權(quán)行使條件具備時解除權(quán)的除斥期間便開始起算，江南投資公司未在除斥期間內(nèi)履行解除權(quán)，反而在2012年6月28日向吳驪姍發(fā)送《交房入住通知書》，該行為可視為其放棄解除權(quán)，故而江南投資公司無權(quán)以同一事由再次主張解除權(quán)，故對于江南投資公司主張雙方《合同》已經(jīng)解除的抗辯意見一審法院不予采信，吳驪姍可以要求繼續(xù)履行合同?，F(xiàn)交房期限已經(jīng)屆滿，吳驪姍自愿且有能力一次性支付剩余購房款，故對于吳驪姍要求一次性支付購房款并要求江南投資公司交付涉案房屋的訴訟請求，一審法院予以支持。如實際房屋面積與《合同》預(yù)測房屋面積存在偏差，雙方可對于購房款差額另行協(xié)商處理。根據(jù)合同約定江南投資公司有義務(wù)在交房之后720日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，江南投資公司的交房義務(wù)與吳驪姍的付款義務(wù)互為對價，吳驪姍亦尚未付清房款，故辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限尚未屆滿，因而對于該項訴訟請求，一審法院不予支持。
一審法院判決如下：一、北京江南投資集團有限公司于判決生效之日起十五日內(nèi)將編號為Y1138976的《北京市商品房預(yù)售合同》項下位于北京市朝陽區(qū)××（7-19號樓）B35號住宅樓-1層104號房屋交付給吳驪姍，吳驪姍于北京江南投資集團有限公司履行前述義務(wù)同時向北京江南投資集團有限公司支付剩余購房款三百二十萬元；二、駁回吳驪姍其他訴訟請求。
本院查明
本院二審期間，當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為
本院認為，吳驪姍與江南投資公司簽訂的北京市商品房預(yù)售合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方當事人均應(yīng)依約履行。本案二審的爭議焦點是江南投資公司就案涉房屋履行轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的期限。本案中，雙方簽訂案涉房屋買賣合同的時間為2011年1月21日，約定的房屋交付時間為2012年6月30日前，約定的房屋轉(zhuǎn)移登記時間為房屋交付之日起720日內(nèi)，但本案的實際履行進度已經(jīng)遠遠超出合同約定的期限。根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，可以認定并非是吳驪姍的單方原因?qū)е潞贤男羞t延，因此，在一審判決判令吳驪姍一次性支付剩余購房款、江南投資公司一并履行交付義務(wù)，且合同本身履行已經(jīng)大幅度遲延的情況下，為減少當事人訴累及一次性解決糾紛，不宜再機械適用合同中關(guān)于江南投資公司履行轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的期限，江南投資公司應(yīng)當在合理期限內(nèi)履行上述義務(wù)，期限由本院酌定。
綜上所述，吳驪姍的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初74828號民事判決第一項；
二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初74828號民事判決第二項；
三、北京江南投資集團有限公司于本判決生效之日起九十日將編號為Y11389××的《北京市商品房預(yù)售合同》項下位于北京市朝陽區(qū)××104號房屋轉(zhuǎn)移登記至吳驪姍名下。
一審案件受理費55989元，由北京江南投資集團有限公司負擔（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）；二審案件受理費100元，由北京江南投資集團有限公司負擔（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 曹 煒
審判員 蔣 巍
審判員 石 煜
二〇二〇年八月三日
法官助理 肖 笛
書記員 劉怡然
