審理法院：廣州市中級人民法院
案號：（2020）粵01民終14169號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-08-25
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人馮偉紅因與被上訴人廣州市東建實業(yè)集團有限公司（以下簡稱東建公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣州市越秀區(qū)人民法院（2019）粵0104民初36238號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月16日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
馮偉紅上訴請求：撤銷一審判決，改判支持馮偉紅一審訴訟請求。事實和理由：（一）一審判決遺漏審理訴求，對馮偉紅一審要求東建公司支付因遲延實現(xiàn)買賣合同項下約定利益導(dǎo)致馮偉紅資金被占用的實際損失的訴求未審理查明。（二）一審存在程序上的不合法且一審判決依據(jù)的延遲交樓的關(guān)鍵事實缺失有效證據(jù)。馮偉紅對涉訴關(guān)鍵事實的證據(jù)提出調(diào)查取證或調(diào)查令申請，一審法院未予回應(yīng)，且東建公司一審中提交廣州市海珠區(qū)人民法院的民事判決書，但拒絕提交該判決書中提到的政府部門回函資料，該回函是證明延期交樓時間的關(guān)鍵證據(jù)，一審法院未要求東建公司出示前述政府部門回函資料即在判決書中認定存在延遲交樓的事實，剝奪了馮偉紅的質(zhì)證權(quán)利以及合法取得證據(jù)的權(quán)利，程序上有不合法之處。（三）一審判決遺漏查明東建公司遲延交樓證據(jù)中的漏洞和矛盾之處。對于復(fù)工申請，不確認停工為8天，該停工屬于東建公司自身原因造成，是東建公司與施工單位之間的合同糾紛及損失之訴，與馮偉紅無關(guān)，不能作為抵扣的依據(jù)。對于微信通知，不確認停工為26天，微信聊天或復(fù)印件沒有顯示要求停工的事實。對于微信停工通知，不確認停工為9天，文件沒有要求停工，東建公司是否屬于較大施工安全風(fēng)險的工地?zé)o清晰明確證明，不足以認定存在停工事實，且無有關(guān)政府部門的書面回復(fù)等。對于穗環(huán)領(lǐng)導(dǎo)小組【2017】6號文件，不確認停工為6天，既然12月31日交樓，房屋建筑及市政水務(wù)工程應(yīng)該完成并驗收完畢，不存在停工事宜，所謂的抵扣完全沒有依據(jù)。對于廣州市氣候與農(nóng)業(yè)氣象中心證明，不確認停工為49天，沒有廣州市海珠區(qū)質(zhì)監(jiān)站發(fā)出的實際停工和復(fù)工資料，無法確定真實的停工天數(shù)，氣象臺的證明不能作為直接證明。（四）廣州市海珠區(qū)人民法院關(guān)于遲交樓的判例不具備當(dāng)然的法律效力，應(yīng)該考慮到公平對等原則和保護各方當(dāng)事人訴權(quán)不被侵犯。前述判例依據(jù)政府部門回函資料作出認定，本案審理中均無看到該份回函資料，無法認定是否有效，且馮偉紅對各項細則均提出了具體的反駁意見和疑問，在此情況下一審判決照抄前述判例是不負責(zé)任的行為。（五）發(fā)展商違法交付未經(jīng)竣工驗收備案的房屋嚴重違反國家法律、法規(guī)，違法交付不因業(yè)主被迫收樓就當(dāng)然合法化，這種認定是知法犯法。（六）一審判決遺漏查明東建公司通知中提到的存在辦理繳納契稅而導(dǎo)致延期的情況，東建公司對此并未舉證，延期事實未發(fā)生。（七）東建公司遲延辦證，其未與馮偉紅達成雙方協(xié)議，東建公司寄給馮偉紅的辦證通知只有單頁內(nèi)容，其在業(yè)主現(xiàn)場提交資料的時候增加后頁，其增加字句的行為系惡意欺詐行為，不產(chǎn)生約束力，不因業(yè)主簽字就當(dāng)然產(chǎn)生無條件同意延期的法律效力。（八）雙方并未按照合同約定達成關(guān)于遲延交樓、遲延辦證的補充協(xié)議，遲延辦證的通知并非雙方協(xié)議，不產(chǎn)生改變預(yù)售合同的效力。（九）東建公司應(yīng)向馮偉紅支付因遲延實現(xiàn)買賣合同項下約定利益導(dǎo)致馮偉紅資金被占用的實際損失74297元，東建公司收取并使用了馮偉紅的購房款，沒有如約履行交付房屋的主要義務(wù)，依據(jù)對等原則，東建公司應(yīng)承擔(dān)超出約定時間占用馮偉紅房款產(chǎn)生的資金成本和利息。二審?fù)ピ儠r另補充：1.廣州市海珠區(qū)人民法院民事判決查明的事實存在異議和爭議點，不能在本案適用，馮偉紅在本案一審提出了各項意見并要求質(zhì)證，一審法院并不予理會，不符合證據(jù)規(guī)則；2.東建公司沒有達到收樓時間與收樓條件，預(yù)售合同中有約定收樓當(dāng)天應(yīng)當(dāng)提交的文件或者行為，東建公司沒有舉證其有此行為，該事實一審判決沒有查明；3.東建公司發(fā)出收樓通知有無合法性，沒有依據(jù)證明雙方對此有約定，一審法院未予查明；一審判決對東建公司種種違法行為不予追究，并無法律依據(jù)，雙方的法律地位完全不對等；4.東建公司延期交樓，合同約定的交付時間是2017年12月31日，收樓現(xiàn)場發(fā)出《約定書》，內(nèi)容為因政府原因造成停工導(dǎo)致延誤交樓，業(yè)主不追究責(zé)任的則減免業(yè)主三個月的物業(yè)管理費，管理費自2018年5月1日起計收，馮偉紅沒有在該約定書上簽名；5.2018年12月18日，東建公司發(fā)出關(guān)于項目車位業(yè)主函，函中指出“本人承諾享受優(yōu)惠后，不再以延期交樓為由，主張任何權(quán)利，不再追究貴司違約責(zé)任”，馮偉紅沒有提出該享受優(yōu)惠的申請。另2019年1月12日，東建公司在現(xiàn)場抽簽搖號車位，車位銷售價格沒有在銷售中心公開，只在辦理產(chǎn)權(quán)登記處張貼，在現(xiàn)場某處角落張貼銷售價格。
被上訴人辯稱
東建公司二審答辯稱，1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的事實，當(dāng)事人無需另行舉證。在本案中，東建公司一審提交了廣州市海珠區(qū)人民法院的民事判決書，所調(diào)查取證政府部門回函屬于生效判決已確認的基本事實，一審法院有權(quán)直接依據(jù)該生效判決所確認的事實作出判決，馮偉紅要求一審法院對相關(guān)的函件進行重復(fù)調(diào)查取證，系浪費司法資源，也與規(guī)定不符。同樣，關(guān)于涉訴項目不可抗力因素，有42天的延期交樓情況系基本事實，都已經(jīng)被相關(guān)判決書予以確認，所以本案一審法院對生效判決查明的事實再次予以確認，符合法律規(guī)定；2.因馮偉紅在2018年1月30日同意收樓，該收樓時間在不可抗力的42天內(nèi)，在相關(guān)生效判決中已明確視為馮偉紅對自身合法權(quán)利的處分，并認定東建公司無需承擔(dān)延遲交房的責(zé)任；3.關(guān)于涉訴房屋的辦證時間，馮偉紅認為東建公司增加頁數(shù)、內(nèi)容的說法，沒有事實依據(jù)，首先，在一審審理中，馮偉紅當(dāng)庭承認這份確認書的簽名是本人簽名，其次，有關(guān)變更辦證時間的約定，也有馮偉紅本人的簽名，不存在東建公司事后增加頁數(shù)的情況；4.東建公司在涉訴房屋交付的過程中，沒有違反合同約定，也符合馮偉紅本人簽字的確認書約定的內(nèi)容，無需承擔(dān)任何違約責(zé)任，自然也不存在對馮偉紅所謂的7萬多元實際損失進行賠償?shù)膯栴}。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
一審原告訴稱
馮偉紅向一審法院起訴請求：1.東建公司向馮偉紅支付交樓違約金225986元（以3398293元為基數(shù)，每日按萬分之五，從2017年12月31日至東建公司發(fā)出驗收備案之日止即2018年5月14日）；2.東建公司向馮偉紅支付因延遲實現(xiàn)買賣合同項下約定利益導(dǎo)致馮偉紅資金被占用的實際損失74297元（以3398293元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率，從2017年12月31日至2018年5月14日東建公司發(fā)出驗收備案之日止）；3.東建公司向馮偉紅支付因房產(chǎn)證延遲辦理的違約金13500元（以3398293元為基數(shù)，每日按萬分之五，從2018年12月11日至2019年3月2日）；4.東建公司承擔(dān)本案擔(dān)保費用2500元。
一審法院查明
一審法院認定事實：東建公司是位于廣州市海珠區(qū)東曉路西側(cè)、萬壽路北側(cè)、仲愷路南側(cè)佳濱苑商品房的開發(fā)商。2016年1月8日，馮偉紅（乙方、買方）與東建公司（甲方、賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，主要內(nèi)容：（第四條）乙方所購商品房為佳濱苑二期商業(yè)、住宅樓（自編號東曉路佳濱苑T1、T2棟）第××號房，房屋地址海珠區(qū)東曉路××房，建筑面積94.9596平方米；（第七條）該商品房以套出售，總金額3398293元；（第十二條）交房條件是該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設(shè)項目符合驗收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條）甲方應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前將作為合同標的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)及時書面告知乙方；（第十四條）甲方如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按逾期時間，分別處理：（1）逾期不超過240日的，甲方應(yīng)自本合同第十三條約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.05%的標準向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過240日后，乙方有權(quán)單方面解除合同；（第十五條）甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（一）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；（二）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》；（三）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證；（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；（六）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；（七）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》；上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由甲方承擔(dān)；（第二十一條）甲方應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個工作日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)證交付乙方。在此情況下，乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方書面通知后7個工作日內(nèi)向甲方提供房地產(chǎn)登記機構(gòu)要求的，需乙方提供的證件資料。甲方應(yīng)一次性如實告知乙方為辦理產(chǎn)權(quán)登記需要由乙方提供的證件資料。甲方未告知或告知的內(nèi)容不完備、不準確，致使乙方未能及時提供證件資料的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。（第二十二條）如因甲方未履行相關(guān)義務(wù)造成乙方不能按本合同第二十一條約定期限辦妥并取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的，甲方應(yīng)自逾期之日的次日開始，每日按該商品房總價款的0.05%的標準向乙方支付違約金；乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，甲方應(yīng)自逾期之日的次日起至乙方實際取得《房地產(chǎn)權(quán)證》之日止，每日按商品房總價款的0.05%的標準向乙方支付違約金。（第三十二條）本合同附件與正文具有同等法律效力；等。該合同附件七《本合同補充協(xié)議》第五條“商品房的交付”第2點約定，雙方同意本《商品房預(yù)售合同》第十二條約定的房屋交付條件修改為：在該商品房項目取得《建設(shè)工程竣工驗收報告》指由建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位、監(jiān)理單位共同簽署的《建設(shè)工程竣工驗收報告》、供水供電達到使用要求、電梯可以正常使用時即可交付；若乙方要求交付條件按《買賣合同》第十二條約定執(zhí)行的，則乙方無條件同意交樓時間相應(yīng)順延8個月，并不得追究甲方任何責(zé)任；第3點約定，雙方同意本《商品房預(yù)售合同》第十五條約定的房屋交付時，甲方應(yīng)向乙方提供的文件修改如下：（1）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；（2）建設(shè)部門出具的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》；（3）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》；（4）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；（5）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；（6）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》；如乙方堅持甲方應(yīng)按本《商品房預(yù)售合同》第十五條約定提供全部文件的才予收樓的，則乙方無條件同意交樓時間相應(yīng)順延8個月，并不得追究甲方任何責(zé)任；第4點約定，關(guān)于永久供水、供氣、供電、通郵等居住條件，若當(dāng)?shù)毓卜?wù)水平未能達到永久使用標準，甲方有權(quán)以臨時設(shè)施或服務(wù)取代，以不影響乙方正常居住為限，乙方不得以此為理由提出退房、賠償或拒絕收樓；第11點約定，在下列情況下，甲方可以順延房屋交付時間：（1）發(fā)生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日內(nèi)通知乙方；（2）由于政府行為導(dǎo)致甲方延遲獲得驗收文件或因市政規(guī)劃導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施需延期交付使用的；（3）發(fā)生惡劣、異常的氣象條件或出現(xiàn)惡劣的地質(zhì)條件；第八條“產(chǎn)權(quán)證辦理”第4點約定，該商品房經(jīng)過實測后，乙方須辦理面積補償手續(xù)而乙方未能按照甲方書面通知上約定的時間及時辦理的，則《買賣合同》第二十一條約定的辦理房地產(chǎn)權(quán)證的期限相應(yīng)順延，順延時間從乙方應(yīng)履行義務(wù)的最后日期起直至乙方實際履行義務(wù)的日期止，由此產(chǎn)生的責(zé)任全部由乙方承擔(dān)；第6點約定，《房地產(chǎn)權(quán)證》所記載的發(fā)證時間視為甲方履行完畢《買賣合同》第二十一條所約定義務(wù)的時間；第7點約定，若乙方選擇按揭付款方式的，則在甲方申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》后，甲方將其直接交付乙方的按揭銀行，視為甲方將《房地產(chǎn)權(quán)證》交付乙方；第十六條約定，《買賣合同》所致的“不可抗力等原因”包括：不可預(yù)見、不可避免、不可抗拒的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭或其他事故；為遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門有關(guān)機構(gòu)的行為而引致的開發(fā)企業(yè)不能按照《買賣合同》的規(guī)定履行義務(wù)；因政府機關(guān)或政府機關(guān)授權(quán)部門的原因，導(dǎo)致建設(shè)工程延誤；等。
合同簽訂后，馮偉紅在收樓前向東建公司付清了合同約定的全部購房款。東建公司于2017年12月28日向馮偉紅發(fā)出《收樓須知》，告知馮偉紅辦理收樓手續(xù)。馮偉紅于2018年1月30日簽署《房屋交接確認書》，記載該房屋已達到合同約定交付條件，本人同意接收。
2018年1月23日東建公司取得涉訴房屋所在樓宇的《建筑工程竣工驗收報告》，同年3月20日東建公司取得涉訴房屋的所在樓宇的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》及《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。2018年5月14日東建公司取得商業(yè)、住宅樓（自編號東曉路佳濱苑Tl、T2棟）的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。
2018年11月29日，東建公司向馮偉紅發(fā)出《佳濱苑項目房價款結(jié)算及提交辦理產(chǎn)權(quán)登記證件資料通知書》，記載東建公司應(yīng)退回房價款3735元。同年12月11日，東建公司開具上述房價款的發(fā)票。
2018年12月30日，馮偉紅出具《佳濱苑項目承諾書》記載：其已知需按規(guī)定自行繳納相關(guān)契稅，承諾于2018年12月30日起5個工作日內(nèi)補齊完稅證明至華之杰律師事務(wù)所，如未能如期提供資料，由此導(dǎo)致該房屋產(chǎn)權(quán)登記或《不動產(chǎn)權(quán)證書》不能或延期辦理，責(zé)任全部由馮偉紅承擔(dān)。同日，馮偉紅簽署《佳濱苑項目房價款結(jié)算及領(lǐng)取契稅申報資料確認書》，其中第五條記載“本人知悉并確認因相關(guān)政府部門對商品房買賣契稅完稅辦法作出調(diào)整，本人應(yīng)按政府部門相關(guān)規(guī)定自行至稅務(wù)征收部門辦理購房者契稅繳納并取得完稅憑證。本人理解契稅完稅憑證等資料是辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記不可或缺文件，故本人同意并確認《商品房買賣合同》第二十一條修改為甲方應(yīng)當(dāng)在乙方自行辦理完畢契稅申報并將完稅憑證以及應(yīng)由乙方提交的辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的其他文件全部交付給甲方之日起210個工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方”。馮偉紅于2019年3月2日簽收不動產(chǎn)權(quán)證。
馮偉紅為證明其主張，向一審法院提交如下證據(jù)：1.減免管理費約定書（無馮偉紅與東建公司簽字蓋章），內(nèi)容為交樓時間無異議；2.關(guān)于佳濱苑項目車位開售致業(yè)主函；3.《申請書》（無馮偉紅與東建公司簽字蓋章），內(nèi)容為申請購買涉訴小區(qū)車位的“尊貴業(yè)主車位大禮包”，承諾享受車位優(yōu)惠后不再以延遲交樓為由向東建公司主張任何權(quán)利；4.廣東合潤融資擔(dān)保有限公司于2019年8月14日出具收款收據(jù)，收到馮偉紅訴保費2500元。東建公司質(zhì)證認為，對證據(jù)1真實性無異議；證據(jù)2真實性無異議，與本案無關(guān)；證據(jù)3真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認可；證據(jù)4真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認可。
一審法院另查明，就涉訴樓盤逾期交樓問題，同樓盤業(yè)主曾起訴東建公司。廣州市海珠人民法院于2019年9月2日作出（2018）粵0105民初16990號《民事判決書》（已發(fā)生法律效力）。該判決認定順延?xùn)|建公司交樓時間為42天，東建公司應(yīng)當(dāng)于2018年2月11日前將符合交樓條件的房屋交付業(yè)主使用。該判決書查明：東建公司就其抗辯主張?zhí)峤涣巳缦伦C據(jù)：1.2017年7月22日廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會穗建質(zhì)〔2017〕1530號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于吸取海珠“7.22”事故教訓(xùn)立即開展全市建設(shè)施工安全生產(chǎn)專項檢查的緊急通知》（復(fù)印件），主要內(nèi)容：關(guān)于吸取海珠“7.22”事故教訓(xùn)開展全市建設(shè)施工安全生產(chǎn)專項檢查，全市所有在建項目立即停工，等；2.在監(jiān)工程復(fù)工核查表（復(fù)印件），內(nèi)容：2017年8月10日廣州市海珠區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站作出同意佳濱苑商住樓項目復(fù)工決定；3.2017年9月19日廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會穗建質(zhì)〔2017〕2024號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于花都區(qū)路勁一期幼兒園工地“9.17”事故情況的通報》（復(fù)印件），內(nèi)容：針對“9.17”事故，全市內(nèi)在建房屋市政工程全面停工檢查，“9.17”事故所涉項目施工總承包單位為廣州市住宅建設(shè)發(fā)展有限公司；4.復(fù)工申請（復(fù)印件），內(nèi)容2017年9月27日廣州市海珠區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站同意佳濱苑商住樓項目復(fù)工；5.2017年8月18日微信通知（復(fù)印件），內(nèi)容：節(jié)假日、周六日禁止危險性較大分部分項工程施工，等；6.2017年9月26日《海珠區(qū)住房和建設(shè)水務(wù)局關(guān)于2017年中秋、國慶節(jié)期間建筑施工安全管理告知書》（復(fù)印件），內(nèi)容：節(jié)假日期間，所有危險性較大的分部分項工程一律不得施工作業(yè)，等；7.2017年10月17日廣州市海珠區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站《關(guān)于特別重大活動期間危險性較大的分部分項工程停止施工的指引》（復(fù)印件），內(nèi)容從即日起至10月24日，海珠區(qū)有危險性較大的分部分項工程停止施工，等；8.2017年11月29日廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會穗建質(zhì)〔2017〕2495號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步加強安全文明施工管理工作的通知》（復(fù)印件），內(nèi)容：針對2017廣州《財富》全球論壇召開，為進一步做好安全文明施工管理工作，從2017年12月1日至12月11日暫停夜間施工作業(yè)，12月3日至12月9日對存在較大施工安全風(fēng)險的工地暫時停工，等；9.2017年12月2日微信停工通知（復(fù)印件），內(nèi)容：海珠區(qū)從12月3日至11日全面執(zhí)行停工要求；10.2017年12月25日廣州市環(huán)境保護局穗環(huán)領(lǐng)導(dǎo)小組〔2017〕6號《廣州市環(huán)保工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于進一步強化大氣污染防治措施的通知》（復(fù)印件），內(nèi)容：市內(nèi)全面暫停所有在建工地建設(shè)，等；11.2017年8月20日廣東省防汛防旱防風(fēng)總指揮部粵防〔2017〕96號《廣東省防汛防旱防風(fēng)總指揮部關(guān)于做好今年第13號臺風(fēng)“天鴿”防御工作的通知》（復(fù)印件）；12.2017年8月21日廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會穗建質(zhì)〔2017〕1761號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好今年第13號臺風(fēng)“天鴿”防御工作的通知》（復(fù)印件），證據(jù)11-12的內(nèi)容均是關(guān)于做好13號臺風(fēng)“天鴿”防御工作；13.微信停工通知（復(fù)印件），內(nèi)容：2017年8月22日晚，所有工地馬上停工，8月27日所有工地全面停工，9月2日下午工地全面停工；14.廣州市氣候與農(nóng)業(yè)氣象中心證明，內(nèi)容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13個臺風(fēng)影響廣州市，累計影響日數(shù)49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日間共有9個臺風(fēng)影響廣州市，累計影響日數(shù)34天，等。上述證據(jù)1-14，擬證明受政府停工通知及惡劣天氣影響，涉訴項目停工時間長達119天，其中證據(jù)1-2，停工時間20天（2017年7月22日至8月10日）；證據(jù)3-4，停工時間9天（2017年9月19日至9月27日）；證據(jù)5-6，停工時間18天（2017年8月18日至10月14日節(jié)假日、周末）；證據(jù)7，停工時間8天（2017年10月17日至10月24日）；證據(jù)8-9，停工時間9天（2017年12月3日至12月11日）；證據(jù)10，停工時間6天（2017年12月26日至12月31日）；證據(jù)11-14，停工時間49天。
該院向廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)水務(wù)局、廣東省防汛防旱防風(fēng)總指揮部、廣州市環(huán)境保護局、廣州市海珠區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)函查詢《廣州市海珠區(qū)住房和建設(shè)水務(wù)局關(guān)于2017年中秋、國慶節(jié)期間建筑施工安全管理告知書》、粵防〔2017〕96號、〔2017〕6號、《關(guān)于特別重大活動期間危險性較大的分部分項工程停止施工的指引》、穗建質(zhì)〔2017〕1530號、穗建質(zhì)〔2017〕1761號、穗建質(zhì)〔2017〕2024號、穗建質(zhì)〔2017〕2495號等文件的真實性，上述單位均向廣州市海珠區(qū)人民法院復(fù)函確認了上述文件的真實性。
對于上述東建公司提交證明延遲交樓的材料，馮偉紅質(zhì)證認為對真實性、合法性、有效性不予認可，其中僅確認證據(jù)1、2所確認共19天。
一審法院認為
一審法院認為：馮偉紅與東建公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
按照合同約定，東建公司應(yīng)當(dāng)于2017年12月31日前將涉訴房屋交付馮偉紅使用，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，東建公司應(yīng)當(dāng)及時書面告知馮偉紅；同時合同還約定發(fā)生不可抗力且東建公司在不可抗力排除之日起30日內(nèi)通知馮偉紅或發(fā)生惡劣、異常的氣象條件或出現(xiàn)惡劣的地質(zhì)條件等原因，東建公司可順延房屋交付時間。東建公司為證明因政府及惡劣天氣導(dǎo)致涉訴工程停工時間長達119天的事實，提交了相關(guān)證據(jù)。上述證據(jù)業(yè)經(jīng)生效判決查證，一審法院對上述證據(jù)的真實性予以確認。一審法院認為，在合同履行期間東建公司雖然沒有證據(jù)證明已將不可抗力的原因通知馮偉紅，但客觀上確實發(fā)生了因政府相關(guān)部門發(fā)文要求停止施工或因臺風(fēng)天氣影響造成停工的實際情形，上述情形符合合同中關(guān)于不可抗力等原因的解釋。根據(jù)公平原則，結(jié)合本案現(xiàn)有的證據(jù)及具體情況，一審法院酌情順延?xùn)|建公司交樓時間為42天，具體如下：1.關(guān)于2017年7月22日穗建質(zhì)〔2017〕1530號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于吸取海珠“7.22”事故教訓(xùn)立即開展全市建設(shè)施工安全生產(chǎn)專項檢查的緊急通知》文件，停工時間19天；2.2017年10月17日廣州市海珠區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站《關(guān)于特別重大活動期間危險性較大的分部分項工程停止施工的指引》文件，停工時間1天；3.2017年11月29日穗建質(zhì)〔2017〕2495號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步加強安全文明施工管理工作的通知》文件，停工時間7天；4.2017年12月25日廣州市環(huán)境保護局穗環(huán)領(lǐng)導(dǎo)小組〔2017〕6號《廣州市環(huán)保工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于進一步強化大氣污染防治措施的通知》文件，停工時間6天；5.受臺風(fēng)天氣影響，停工時間9天。另外因廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會穗建質(zhì)〔2017〕2024號《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于花都區(qū)路勁一期幼兒園工地“9.17”事故情況的通報》文件規(guī)定，東建公司確實發(fā)生停工8天的情況，鑒于該文件通報的“9.17”事故所涉工地的施工總承包單位和本案房屋所涉樓宇承建單位為同一單位—廣州市住宅建設(shè)發(fā)展有限公司，屬于東建公司自身原因造成，故因該文件規(guī)定而停工整頓的時間，不能作為本案順延交樓的原因。綜上，合同約定交樓時間為2017年12月31日，順延42天，即東建公司交樓時間應(yīng)為2018年2月11日。
依照合同約定，馮偉紅收樓時東建公司應(yīng)當(dāng)向馮偉紅提供規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》、建設(shè)部門出具的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》及建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》等文件，上述文件不全的，視為不符合交付標準，馮偉紅有權(quán)拒絕收樓。本案中，雖然東建公司沒有證據(jù)證明馮偉紅在辦理收樓手續(xù)時其向馮偉紅交付了《建設(shè)工程竣工驗收報告》的文件或出示了該份文件，且《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》及《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》也是在馮偉紅收樓后東建公司才取得，但馮偉紅于2018年1月30日自愿辦理了收樓手續(xù)，是其對自身權(quán)利的處分。綜上，馮偉紅主張逾期交樓違約金的訴訟請求依據(jù)不足，一審法院不予支持。
關(guān)于馮偉紅主張東建公司延遲辦理房產(chǎn)證的違約金的訴訟請求。馮偉紅于2018年12月30日簽署《佳濱苑項目房價款結(jié)算及領(lǐng)取契稅申報資料確認書》，明確同意變更辦證時間為“乙方自行辦理完畢契稅申報并將完稅憑證以及應(yīng)由乙方提交的辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的其他文件全部交付給甲方之日起210個工作內(nèi)”，并于同日出具承諾書承諾該日起五日內(nèi)提交完稅證明，而馮偉紅已于2019年3月2日的簽收不動產(chǎn)權(quán)證。故馮偉紅主張逾期辦證違約金的訴訟請求，于法無據(jù)，一審法院不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百一十七條、第一百一十八條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，于2020年4月14日作出如下判決：駁回馮偉紅的全部訴訟請求。案件受理費7829元，保全費2696元，由馮偉紅負擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，馮偉紅向本院提交：1.法院拍賣執(zhí)行公告文件一套；2.馮偉紅的車位證及57萬元發(fā)票一套，擬證明馮偉紅自始至終都沒有放棄追究遲延交樓違約責(zé)任的意思表示，一直以行動要求東建公司承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任。拍賣執(zhí)行公告在本案樓盤附近的江南新苑小區(qū)，同地段同時間同面積拍賣的評估價是37萬多元，但是東建公司在馮偉紅地段同一時間車位的售價是60萬元，跟市場價完全背離。東建公司經(jīng)質(zhì)證認為：對兩份證據(jù)的真實性、合法性沒有異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，本案是房屋買賣合同糾紛，該證據(jù)跟房屋買賣沒有直接關(guān)系，對于涉訴樓盤的車位價格，東建公司是發(fā)展商，有權(quán)自行決定，所以馮偉紅以其他樓盤車位價格來認為涉訴項目的車位出售價格過高，沒有事實依據(jù)。
經(jīng)審理查明，一審法院查明事實部分基本無誤，本院予以確認。
另查明，涉訴《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》補充協(xié)議第五條第5點約定：“房屋交付的標志為甲方（東建公司）向乙方（馮偉紅）移交鑰匙。該房屋的風(fēng)險自交付之日起全部轉(zhuǎn)移給乙方……”。
（2018）粵0105民初16990號民事判決書載明：“……經(jīng)審理查明：被告（東建公司）是位于廣州市海珠區(qū)東曉路西側(cè)、萬壽路北側(cè)、仲愷路南側(cè)佳濱苑商品房的開發(fā)商。2015年11月13日，原告（乙方、買方，鄭皓）與被告（甲方、賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定：（第四條）乙方所購商品房為佳濱苑二期商業(yè)、住宅樓（自編號東曉路佳濱苑T1、T2棟）28層2805號房……本院認為，在合同履行期間被告雖然沒有證據(jù)證明已將不可抗力的原因通知原告，但客觀上確實發(fā)生了因政府相關(guān)部門發(fā)文要求停止施工或因臺風(fēng)天氣影響造成停工的實際情形，上述情形符合合同中關(guān)于不可抗力等原因的解釋。根據(jù)公平原則，結(jié)合本案現(xiàn)有的證據(jù)及具體情況，本院酌情順延被告交樓時間為42天，即被告應(yīng)當(dāng)于2018年2月11日前將符合交付條件的涉訴房屋交付原告使用……”。
二審期間，馮偉紅、東建公司均確認涉訴房屋與（2018）粵0105民初16990號案所涉房屋為同一樓盤、同一棟樓的房屋。
馮偉紅稱其在2018年1月30日簽署《房屋交接確認書》時有向東建公司提出涉訴房屋不具備交樓條件的異議，但對此無提供相應(yīng)的證據(jù)。馮偉紅確認其接收了涉訴房屋的鑰匙，但認為拿鑰匙與收樓是兩回事，當(dāng)時是東建公司說讓馮偉紅先拿鑰匙去看樓，并確認其并無將鑰匙交還給東建公司。馮偉紅稱其所主張的資金被占用的損失是因東建公司遲延交樓所造成的實際損失，其實際損失是其本可如期入住涉訴房屋，由于東建公司遲延交樓，故其父母一直住在另一個樓梯樓，產(chǎn)生使用費損失，該損失是占用了馮偉紅的資金成本。馮偉紅稱其將購房款支付給東建公司后仍有權(quán)對購房款享有收益，其主張的依據(jù)是補充協(xié)議第十七條，即“在履行《買賣合同》過程中或《買賣合同》解除后，如出現(xiàn)甲方（東建公司）須向乙方（馮偉紅）支付違約金的情況，乙方同意不再要求甲方按照《買賣合同》支付違約金本金所產(chǎn)生的各種利息，同時，甲方不向乙方補償其他可能發(fā)生的預(yù)期可得利益損失?！?/p>
本院認為
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進行審理，當(dāng)事人沒有提出請求的，不予審理，但一審法院違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會利益、他人合法權(quán)益的除外?！敝?guī)定，本案二審的爭議焦點在于：東建公司應(yīng)否承擔(dān)逾期交樓以及逾期辦證的違約責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條規(guī)定：“下列事實，當(dāng)事人無須舉證證明：……（六）已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認的基本事實；……前款第二項至第五項事實，當(dāng)事人有相反證據(jù)足以反駁的除外；第六項、第七項事實，當(dāng)事人有相反證據(jù)足以推翻的除外?！备鶕?jù)廣州市海珠區(qū)人民法院作出的（2018）粵0105民初16990號民事判決書所查明、認定的事實，該案合同履行期間客觀上確實發(fā)生了因政府相關(guān)部門發(fā)文要求停止施工或因臺風(fēng)天氣影響造成停工的實際情形，根據(jù)相關(guān)證據(jù)以及具體情況，該案酌情順延?xùn)|建公司交樓時間為42天。前述生效判決關(guān)于可順延工期的停工事宜以及可順延的天數(shù)為42天的認定，屬于對該基本事實的確認，馮偉紅并無提供足以推翻前述生效判決的相反證據(jù)，當(dāng)事人無須再對此進行舉證，對于馮偉紅要求本院調(diào)?。?018）粵0105民初16990號案中相關(guān)部門關(guān)于停工問題的文件的申請，本院不予接納。
如前所述，（2018）粵0105民初16990號案已經(jīng)認定東建公司的交樓時間因停工事宜可順延42天，本案所涉房屋買賣合同簽訂時間與（2018）粵0105民初16990號案所涉買賣合同的簽約時間、履行期間接近，涉訴房屋與（2018）粵0105民初16990號案所涉房屋為同一樓盤、同一棟樓的房屋，即（2018）粵0105民初16990號案所認定的可順延工期的停工事宜在本案合同履行期間同樣存在，故一審法院認定東建公司在本案中亦可順延42天時間向馮偉紅交樓，即東建公司的交樓時間應(yīng)順延至2018年2月11日，并無不當(dāng)，本院予以認同。
涉訴《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》補充協(xié)議第五條第5點約定：“房屋交付的標志為甲方向乙方移交鑰匙”。馮偉紅于2018年1月30日簽署了《房屋交接確認書》，馮偉紅無證據(jù)證明其曾對涉訴房屋尚不具備交付條件提出過異議且接收了涉訴房屋的鑰匙，一審法院認定馮偉紅于該日已自愿辦理收樓手續(xù)，并無不當(dāng)，本院予以認同。雖然涉訴房屋至2018年1月30日尚不具備交付條件，但馮偉紅已實際收樓，系其對自身權(quán)利的處分，馮偉紅在實際收樓后又要求以涉訴房屋取得竣工驗收備案表作為交樓之日，理據(jù)不足，本院不予支持。如前所述，東建公司的交樓時間應(yīng)順延至2018年2月11日，而馮偉紅實際收樓之日為2018年1月30日，馮偉紅主張東建公司逾期交樓的上訴理由不能成立，本院不予采納。馮偉紅要求東建公司支付逾期交樓違約金、賠償資金占用損失的上訴請求，依據(jù)不足，本院不支持。
關(guān)于東建公司是否逾期辦證的問題。馮偉紅于2018年12月30日簽署《佳濱苑項目房價款結(jié)算及領(lǐng)取契稅申報資料確認書》，該確認書明確載明“本人同意并確認《商品房買賣合同》第二十一條修改為：甲方應(yīng)當(dāng)在乙方（馮偉紅）自行辦理完畢契稅申報并將完稅憑證以及應(yīng)由乙方提交的辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的其他文件全部交付給甲方之日起210個工作日內(nèi)（不超過210個工作日），到房地產(chǎn)登記機構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方”，由此可見，買賣雙方已達成變更辦證時間的合意，應(yīng)按照變更后的約定履行。馮偉紅要求按照原合同約定確定東建公司履行辦證義務(wù)的期限，理據(jù)不足，本院不予采納。馮偉紅無證據(jù)證明其將相關(guān)完稅憑證及辦證資料交付給東建公司之日至其取得涉訴房屋不動產(chǎn)權(quán)證已超過210個工作日，其要求東建公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任并支付違約金的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，馮偉紅的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6044元，由上訴人馮偉紅負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 李 靜
審判員 鄧 穎
審判員 唐佩瑩
二〇二〇年八月二十五日
書記員 賈 妍
