審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終10892號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-30
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方長(zhǎng)安公司）因與被上訴人北京通茂順信息科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱通茂順公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2019）京0112民初33409號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月3日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
東方長(zhǎng)安公司上訴請(qǐng)求：1．維持一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；2．撤銷一審判決第三項(xiàng)，并依法改判被上訴人向上訴人支付逾期付款違約金683023．6元及印花稅損失2756元、刷卡手續(xù)費(fèi)損失160元；3．一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、案涉合同附近九補(bǔ)充協(xié)議第十條的約定內(nèi)容清晰，且與合同附件五第八條的約定內(nèi)容意思一致，按照通常理解能夠作出唯一解釋。二、被上訴人付款義務(wù)在先，其逾期支付后續(xù)房款的行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。三、上訴人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議履行了提示說(shuō)明義務(wù)，且在補(bǔ)充協(xié)議與合同約定不一致的情況下，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。
被上訴人辯稱
通茂順公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人東方長(zhǎng)安公司的上訴請(qǐng)求和理由。
一審原告訴稱
東方長(zhǎng)安公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1．判令解除雙方簽訂的編號(hào)為Y1960554的《北京市商品房預(yù)售合同》，通茂順公司配合東方長(zhǎng)安公司辦理該房屋的注銷登記手續(xù)；2．判令通茂順公司支付逾期付款違約金683023．6元；3．判令通茂順公司賠償東方長(zhǎng)安公司印花稅損失2756元及刷卡手續(xù)費(fèi)160元；4．判令通茂順公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，該院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，該院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，該院認(rèn)定事實(shí)如下：
2016年10月14日，東方長(zhǎng)安公司（出賣人）與通茂順公司（買受人）簽訂了編號(hào)為Y1960554的《北京市商品房預(yù)售合同》，約定通茂順公司購(gòu)買東方長(zhǎng)安公司開(kāi)發(fā)的坐落于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住、托幼及小學(xué)項(xiàng)目（配建限價(jià)商品住房和自住型商品住房）CO6#公建樓（配套商業(yè)）房屋，用途為配套商業(yè)，總房款5510236元。合同第六條付款方式及期限約定，買受人采取分期付款的方式付款，具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。合同第十一條逾期付款責(zé)任約定，若買受人逾期付款超過(guò)60日，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)自合同解除通知送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金。合同第十二條交付條件第一款約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年10月30日前向買受人交付該商品房。合同附件五約定，買受人應(yīng)于2016年9月30日交納首期房款1110236元（總房款的20%，含定金50000元），于2016年11月30日前交納二期房款1100000元（總房款的20%），于2017年1月30日前交納三期房款550000元（總房款的10%），于2017年7月30日前交納四期房款1100000元（總房款的20%），于2018年1月30日前交納五期房款1100000元（總房款的20%），于2018年7月30日前交納六期房款550000元（總房款的10%）。合同附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣人支付違約金并應(yīng)承擔(dān)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。合同附件九補(bǔ)充協(xié)議第10條約定，買受人收樓前，應(yīng)按照本合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定交清所有款項(xiàng)，包括房款、違約金、合同十六條（五）2中約定的費(fèi)用、合同第十五條約定因面積差異而產(chǎn)生的差價(jià)及稅費(fèi)，否則出賣人有權(quán)拒絕交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證，所產(chǎn)生的損失由買受人自行承擔(dān)。合同及補(bǔ)充協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。上述合同簽訂后，雙方辦理了涉案房屋的網(wǎng)簽登記手續(xù)，通茂順公司依約向東方長(zhǎng)安公司支付了定金及首期房款1110236元，后續(xù)購(gòu)房款未支付。
東方長(zhǎng)安公司稱，2016年10月21日向通茂順公司郵寄了《富力惠蘭美居交付使用通知書》，該通知書主要內(nèi)容為：通茂順公司購(gòu)買的富力惠蘭美居C06商業(yè)號(hào)樓110號(hào)可交付使用，正式入住時(shí)間為2016年10月28日。辦理入住手續(xù)需攜帶資料及款項(xiàng)，資料包括《富力惠蘭美居交付使用通知書》、所有已交房款發(fā)票原件及復(fù)印件等，本次款項(xiàng)明細(xì)為房?jī)r(jià)余款4400000元，面積補(bǔ)差款86299元，公共維修基金9119元，共計(jì)4495348元。通茂順公司稱收到了上述通知書，但是由于該通知書中要求支付全部剩余房款，所有沒(méi)有去收房。東方長(zhǎng)安公司稱，該通知是根據(jù)合同附件九補(bǔ)充協(xié)議第10條的約定，該約定對(duì)于交房的條件進(jìn)行了變更，需要通茂順公司交清全部房款后才履行交付房屋義務(wù)。
2019年7月24日，東方長(zhǎng)安公司向通茂順公司發(fā)出《解除合同通知書》，主要內(nèi)容為，雙方合同約定貴司采取分期付款付款方式支付房款，截至本通知發(fā)送之日，貴司房屋剩余尾款仍未到達(dá)我司賬戶，根據(jù)合同約定，貴司已構(gòu)成違約，自本解除合同通知書送達(dá)之日起我司即解除與貴司簽訂的合同。通茂順公司稱收到了上述《解除合同通知書》，同時(shí)于2019年8月9日，通茂順公司對(duì)上述通知的內(nèi)容進(jìn)行了回復(fù)，表示東方長(zhǎng)安公司存在違約行為，同意解除合同，要求東方長(zhǎng)安公司退還通茂順公司所交納的全部房款及附加費(fèi)用，同時(shí)賠償經(jīng)濟(jì)損失。
關(guān)于雙方合同附件九補(bǔ)充協(xié)議第10條約定的買受人收樓前，應(yīng)按照本合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定交清所有款項(xiàng)中“所有款項(xiàng)”的解釋，東方長(zhǎng)安公司稱“所有款項(xiàng)”是指支付全部的房款，不是指當(dāng)期款項(xiàng)；通茂順公司稱“所有款項(xiàng)”是指按照約定的分期付款時(shí)間應(yīng)支付房款，到期的支付，未到期的不支付。
本案中，通茂順公司向該院提出反訴，要求東方長(zhǎng)安公司返還已付房款1110236元及利息、支付公證費(fèi)2950元、支付逾期交房違約金33307．08元。但通茂順公司未按期交納訴訟費(fèi)用。通茂順公司已向該院另行提起訴訟。
一審法院認(rèn)為
該院認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為雙方在合同附件九中關(guān)于支付房款的約定是否對(duì)支付房款的時(shí)間做出了變更，雙方對(duì)此條款作出的解釋不一致，且該條款系東方長(zhǎng)安公司提供的格式條款，對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。一方面，該條款系對(duì)合同中房款支付時(shí)間這種重要事項(xiàng)變更的約定，東方長(zhǎng)安公司并未向該院提交證據(jù)證明其對(duì)該條款采取合理方式提請(qǐng)通茂順公司注意該條款；另一方面，從涉案合同中對(duì)各期房款作出明確支付時(shí)間約定的情況下及該條款本身的文意做通常理解，該條款應(yīng)為支付到期應(yīng)支付的全部款項(xiàng)的意思表示。本案爭(zhēng)議之二為通茂順公司未按期支付剩余購(gòu)房款的行為是否構(gòu)成違約，根據(jù)該院查明的事實(shí)，雙方合同中約定通茂順公司為分期付款，且通茂順公司按期支付了第一期購(gòu)房款（含定金）1110236元，東方長(zhǎng)安公司應(yīng)于通茂順公司支付完畢第一期購(gòu)房款后，支付第二期購(gòu)房款（應(yīng)支付日期為2016年11月30）前即2016年10月30日前交付房屋，該履行順序在雙方合同中明確約定，且沒(méi)有其他條款對(duì)該約定進(jìn)行明確的變更，合同附件九第十條也僅是對(duì)于未付當(dāng)期應(yīng)交房款的補(bǔ)充約定，而非變更了交房條件，因此雙方應(yīng)按該約定履行合同。但東方長(zhǎng)安公司在履行交房義務(wù)時(shí)，增加了支付剩余全部房款及費(fèi)用這一條件，實(shí)質(zhì)上不符合雙方合同的約定，因此該院認(rèn)為通茂順公司有權(quán)拒絕履行支付后續(xù)購(gòu)房款的義務(wù)，通茂順公司未支付后續(xù)購(gòu)房款的行為并不構(gòu)成違約，對(duì)于東方長(zhǎng)安公司請(qǐng)求通茂順公司支付違約金及賠償損失的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持。
當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，雙方當(dāng)事人雖對(duì)于違約問(wèn)題存在爭(zhēng)議，但均同意解除合同，因該院確認(rèn)通茂順公司的行為不構(gòu)成違約，因此合同解除的時(shí)間應(yīng)確定為通茂順公司明確表示同意解除合同之日即2019年8月9日。關(guān)于解除合同后的后果，東方長(zhǎng)安公司在本案中請(qǐng)求通茂順公司配合東方長(zhǎng)安公司辦理房屋的網(wǎng)簽注銷登記手續(xù)，通茂順公司同意配合，該院對(duì)此不持異議。通茂順公司提起反訴要求東方長(zhǎng)安公司退還已付房款1110236元及利息、支付公證費(fèi)2950元、支付逾期交房違約金33307．08元等請(qǐng)求，因其未按期交納訴訟費(fèi)用，視為其撤回反訴請(qǐng)求，且通茂順公司已向該院另行提起訴訟，故合同解除的其他后果，該院在本案中不予處理。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第三十九條、第四十一條、第六十條、第六十七條、第九十三條、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京通茂順信息科技有限公司于2016年10月14日簽訂的編號(hào)為Y1960554的《北京市商品房預(yù)售合同》于2019年8月9日解除；二、北京通茂順信息科技有限公司配合北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理坐落于北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住、托幼及小學(xué)項(xiàng)目（配建限價(jià)商品住房和自住型商品住房）CO6#公建樓（配套商業(yè)）房屋的網(wǎng)簽注銷登記手續(xù)，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；三、駁回北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本院查明
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
綜合各方訴辯意見(jiàn)，歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為通茂順公司逾期支付后續(xù)購(gòu)房款是否構(gòu)成違約。上訴人東方長(zhǎng)安公司主張雙方所簽合同附件九補(bǔ)充協(xié)議約定支付全部?jī)r(jià)款后方交付房屋，其并未變更交房條件，通茂順公司逾期支付后續(xù)購(gòu)房款應(yīng)構(gòu)成違約。對(duì)此，首先，根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年10月30日前向買受人交付該商品房，同時(shí)，涉案合同附件五約定了付款方式為分期付款，首期房款支付時(shí)間為2016年9月30日，二期房款支付時(shí)間為2016年11月30日前，據(jù)查，被上訴人通茂順公司已于2016年9月30日前支付首期房款；其次，雖涉案合同附件九第十條約定了買受人收樓前，應(yīng)按照本合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定交清所有款項(xiàng)，但雙方對(duì)此理解存在分歧，對(duì)于格式條款的理解應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，且上訴人東方長(zhǎng)安公司未提交充分證據(jù)證明其對(duì)此條款向通茂順公司履行了提示說(shuō)明義務(wù)，通茂順公司對(duì)此亦不予認(rèn)可，故該條款應(yīng)理解為支付到期應(yīng)支付的全部款項(xiàng)的意思表示；然后，2016年10月21日，東方長(zhǎng)安公司向通茂順公司郵寄了《富力惠蘭美居交付使用通知書》，其上記載涉案房屋的正式入住時(shí)間為2016年10月28日，且注明無(wú)論采用一次性或銀行按揭（含公積金）付款方式，均須東方長(zhǎng)安公司收妥全部房款后方才辦理收樓手續(xù)，故根據(jù)上述合同條款意思表示的理解，此通知書表明東方長(zhǎng)安公司履行的交房義務(wù)并不符合雙方約定，通茂順公司有權(quán)拒絕履行支付后續(xù)購(gòu)房款的義務(wù)，故一審法院綜合本案相關(guān)情況認(rèn)定通茂順公司逾期交納后續(xù)購(gòu)房款并未構(gòu)成違約并無(wú)不當(dāng)。上訴人東方長(zhǎng)安公司的上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，東方長(zhǎng)安公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10660元，由北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 高 貴
審判員 鄧青菁
審判員 張清波
二〇二〇年九月三十日
法官助理 郭 瑩
書記員 陳昭希
