審理法院：重慶市第五中級人民法院
案號：（2020）渝05民終5274號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-10-15
案由：商品房預售合同糾紛
審理經過
上訴人夏傳永、李中紅與被上訴人重慶融聚利智房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱：融聚利智公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市巴南區(qū)人民法院(2019)渝0113民初16971號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人訴稱
夏傳永、李中紅上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判支持上訴人一審訴訟請求；本案一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實及理由：一、上訴人關于供電的一戶一表的訴訟請求具有可履行性，可執(zhí)行性。被上訴人并未在商品房買賣合同中告知上訴人不移交供電設施，被上訴人應當按照規(guī)定向供電單位移交供電設施，并安裝與供電部門建立直接消費關系的一戶一表。案涉樓棟供電驗收合格，完全具備移交條件。市電力公司的回復沒有經過質證，與原驗收合格的驗收意見矛盾，不可采信。即便電力公司回復屬實，也不影響被上訴人繼續(xù)履行移交的義務。供電一戶一表的移交，已通過業(yè)主大會和專有權產權三分之二以上通過，也符合物權法等法律規(guī)定的移交條件。二、關于供水的一戶一表問題，上訴人已舉示超5、6棟面積及人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意的業(yè)主大會決議及相應的簽字表，5、6棟系與本案具有直接利害關系的樓棟，表決已符合物權法第七十六條的規(guī)定，改造具備法律上的合法性。被上訴人作為現(xiàn)有總水表的產權人，辦理一戶一表必須由被上訴人提出申請，其具有履行申請和辦理一戶一表的義務。一審法院將需要其他部門或單位的配合認定為安裝一戶一表的條件，缺乏事實和法律依據。三、人民法院可以強制被上訴人履行安裝供水供電的一戶一表的義務。
被上訴人辯稱
融聚利智公司答辯稱，上訴人所述沒有事實和法律依據，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
一審原告訴稱
夏傳永、李中紅向一審法院起訴請求,判決融聚利智公司立即為夏傳永、李中紅所有的坐落于重慶市巴南區(qū)X6幢7-14房屋申請辦理、安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表，并承擔水、電一戶一表申請辦理、安裝的全部費用。
一審法院查明
一審法院認定事實，2017年6月1日，夏傳永、李中紅、融聚利智公司簽訂購房合同，約定夏傳永、李中紅購買融聚利智公司開發(fā)建設的位于重慶市巴南區(qū)X23幢7-14房屋房屋，本商品房用途為非住宅，屬于辦公用房；建筑面積47.71平方米，其中套內面積34.98平方米，總成交金額237514元；融聚利智公司于2017年5月31日前將案涉房屋交付夏傳永、李中紅使用。購房合同含六份附件和一份《項目紅線內及周邊不利環(huán)境因素提示書》，其中附件三《交房標準》之11其他中約定：a﹚室內給水：給水管入戶，一戶一表；c﹚強電系統(tǒng)：電表一戶一表，單相表10（40）A，每戶室內設置分戶配電箱一個。夏傳永、李中紅按約支付房款后辦理了接房手續(xù)，發(fā)現(xiàn)案涉房屋為融聚利智公司所有的專用配電變壓器供電，給水總表制下的分表，用戶未直接與供水、供電企業(yè)建立消費關系并直接結算，只能在案涉房屋小區(qū)物管處交納水電費。夏傳永、李中紅要求融聚利智公司為其所購房屋申請辦理、安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表未果，遂起訴至一審法院。
另查明，2013年5月30日，融聚利智公司取得案涉房屋所在自由時光項目的《建設用地規(guī)劃許可證》，許可建設用地面積112876平方米，建設規(guī)模282190平方米，用地性質為二類居住用地。后融聚利智公司取得該建設用地《房地產權證》，載明土地使用權面積112876平方米，該宗地計價建筑面積282190平方米，其中商業(yè)計價建筑面積56438平方米，住宅計價建筑面積225752平方米。2014年7月7日，融聚利智公司取得自由時光項目的《建設工程規(guī)劃許可證》，其附件中載明自由時光建設工程建設指標為1#—29#樓和1#、2#車庫，總建筑面積373093.18平方米，1#—13#、15#—22#塔樓為住宅洋房區(qū)，25#—28#塔樓為住宅高層區(qū)，14#塔樓為幼兒園，23#、24#塔樓為辦公用房，29#塔樓為商業(yè)用房，其中，23#、24#樓總建筑面積分別為20054.70平方米、18884.62平方米，共計38939.32平方米。
2016年3月21日，融聚利智公司取得國網重慶市電力公司南岸供電分公司對案涉房屋所在的自由時光房地產項目新裝供電方案作出的渝電南業(yè)擴〔2016〕075號復函，載明：一、基本情況：貴單位在巴南區(qū)花溪街道苦竹壩建設“自由時光”房地產項目正式用電，該項目占地112876平方米，總建筑面積為373093.18平方米，商業(yè)門面78660.15平方米。本期共建設高層4棟，多層建筑21棟，低層2棟組成，含住宅2606戶。經核實應繳納配套費的建筑面積為294432.67平方米。二、小區(qū)公變供電部分：公用供電面積為294432.67平方米，其中住宅217193.86平方米，公建77238.81平方米；居民用電共計2606戶實行一戶一表供電；產權分界點為居民一戶一表供用電雙方分界點在計量裝置出線開關下樁頭處，公建設施供用電雙方的產權界點在公用配電房出線開關下樁頭處，產權分界點客戶側的配電設施屬于貴公司。三、小區(qū)專變供電部分：供電面積為78660.51平方米；1#專用配電房：新裝接2臺12**千伏安和1臺10**千伏安的專用變壓器對商住樓供電；2#專用配電房：新裝接1臺8**千伏安和1臺6**千伏安的專用變壓器對住宅底商用電；產權分界點為在10千伏東原桐麓開閉所開關下樁頭與電纜連接處，產權分界點客戶側的配電設施屬于貴公司，由貴公司負責承擔配電設施建設的相關費用等。
2016年11月8日，融聚利智公司取得涉案樓盤項目供水工程竣工驗收合格證明。2016年11月15日，融聚利智公司取得涉案樓盤項目14－28#樓的供電工程竣工驗收合格證明。2017年3月24日，涉案樓盤項目通過建設工程竣工驗收，取得巴南區(qū)建竣備字[2017]0021號備案登記證。
夏傳永、李中紅本次起訴前，案涉房屋所在小區(qū)購買相同用途房屋的部分業(yè)主就水電“一戶一表”問題曾向相關部門進行投訴，并向一審法院提起訴訟。2018年4月18日，巴南區(qū)城市管理局就案涉房屋所在小區(qū)業(yè)主對水表的反應問題作出回復：經現(xiàn)場核實，該區(qū)域的供水企業(yè)為重慶市自來水公司江南營管所，經與該企業(yè)聯(lián)系，如供水方式改為一戶一表需到該所營業(yè)廳申請，并將申請表在小區(qū)所屬街道辦事處簽字。2018年6月15日，國網重慶市電力公司就案涉房屋所在小區(qū)反映的“公寓樓專變改公變相關細則咨詢”作回復：經調查發(fā)現(xiàn)房屋所在樓棟屬于商業(yè)辦公性質，是小區(qū)專用配電變壓器供電。小區(qū)建成時，專用配電變壓器供電的商業(yè)辦公負荷，未安裝供電企業(yè)“一戶一表”，由專用配電變壓器供電。該商業(yè)辦公樓棟供電設備資產屬于融聚利智房地產公司所有，由客戶自行管理。根據《重慶市人民政府辦公廳轉發(fā)市物價局市計委市經委市電力公司關于實施電力增供擴銷的意見的通知》（渝辦發(fā)[2001]67號）（以下簡稱67號文）規(guī)定：“新建住宅小區(qū)（含商品房、集資房等）由開發(fā)商或集資建房單位按“一戶一表”規(guī)范進行設計、施工，供電企業(yè)根據國家有關部門規(guī)定的標準進行審查、驗收，建成驗收后的輸、配電設施必須移交供電部門直接管理?！保壳霸撔^(qū)由客戶產權的專用變壓器總表供電，如確需裝設一戶一表，需由專用配電設備產權方向供電企業(yè)申請移交供電設備，正式移交為供電企業(yè)公用設備后，即可按流程裝設一戶一表。2018年10月12日，市電力公司就案涉房屋所在小區(qū)反映的“專變轉公變以及提交申請的后續(xù)工作”作如下回復，載明：一、基本情況巴南區(qū)花溪街道融科金色時代業(yè)主通過市政府系統(tǒng)公開電子信箱咨該小區(qū)專變電移交供電企業(yè)管理的問題。二、辦理情況接此件后，經查，重慶融聚利智房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的花溪融科金色時代小區(qū)目前仍未向供電公司提交正式的竣工移交申請及相應的移交資料。為方便客戶早日完成手續(xù)，供電公司已于7月27日組織人員提前對該小區(qū)配電設施進行了預驗收。經檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場設備存在站房內高低壓橋架無電壓等級標示、電纜未掛牌，竣工移交資料不齊全等問題，已告知產權單位（開發(fā)商）及時整改。待其充分完善配電設施，經供電公司驗收通過后方可由供電公司直接管理。2018年10月18日，案涉房屋所在小區(qū)購買相同用途房屋的業(yè)主丁如斌向一審法院提起訴訟，要求判決融聚利智公司為其所有的坐落于重慶市巴南區(qū)X6幢13-2房屋申請辦理、安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表，并承擔水、電一戶一表申請辦理、安裝的全部費用。經審理，一審法院于2018年12月28日作出（2018）渝0113民初14209號民事判決，判決駁回丁如斌的訴訟請求。融聚利智公司因不服一審判決對購房合同中約定的“一戶一表”的內涵解釋而向重慶市第五中級人民法院提起上訴，重慶市第五中級人民法院于2019年6月17日作出（2019）渝05民終3412號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。該案一審、二審民事判決書均已發(fā)生法律效力，其中對融聚利智公司與丁如斌在購房合同附件三中約定的室內給水、強電系統(tǒng)“一戶一表”的內涵進行了確認，認為從“一戶一表”稱謂的提出到具體實施應用過程，特別是在政府的政策指引及輿論宣傳的背景下，“一戶一表”概念在社會大眾的普遍認知中也形成明確具體的內涵，即，區(qū)別于“總分表制”供水供電模式，由供水供電企業(yè)直接與水、電的終端用戶建立供水供電合同，實行抄表到戶結算。
再查明，自由時光項目規(guī)劃編號23#樓、24#樓的派出所編號分別為X6幢、5幢。
審理中，夏傳永、李中紅提交了《巴南區(qū)花溪街道融科金色時代小區(qū)關于同意安裝水、電一戶一表的業(yè)主大會決議》及其附件“業(yè)主同意安裝水、電一戶一表的簽字表”，并提交了“同意安裝重慶市自來水有限公司的一戶一表簽字表”、“同意安裝國網重慶市電力南岸供電分公司的一戶一表簽字表”。該決議載明2019年5月26日，融科金色時代5棟（原24棟）、6棟（原23棟）業(yè)主就“融科金色時代小區(qū)安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表”一事召開業(yè)主大會表決同意：1.巴南區(qū)花溪街道融科金色時代小區(qū)業(yè)主共計764戶，專有部分面積為38939.32平方米；2.同意安裝直接與供水部門建立消費關系并直接結算的一戶一表的總戶數(shù)為537戶，總面積為26369.43平方米；3.同意安裝直接與供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表的總戶數(shù)為537戶，總面積為26369.43平方米；4.同意安裝水、電一戶一表總戶數(shù)為537戶、專有面積為26369.43平方米，均已達到《中華人民共和國物權法》第七十六條：“改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”規(guī)定的條件；5.會議決議結果為同意安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表。該決議頁無參會人員簽名，該決議附有“同意安裝水、電一戶一表的簽字表”。
一審法院認為
一審法院認為，夏傳永、李中紅、融聚利智公司簽訂的購房合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應當按約履行。本案中，夏傳永、李中紅、融聚利智公司提交的生效民事判決已經確認夏傳永、李中紅提出的訴訟請求中的“一戶一表”的內涵為區(qū)別于“總分表制”供水供電模式，由供水供電企業(yè)直接與水、電的終端用戶建立供水供電合同，實行抄表到戶結算。融聚利智公司為案涉房屋水電提供的一戶一表不符合合同約定，應當承擔違約責任。
關于融聚利智公司是否具備對案涉房屋申請辦理、安裝“一戶一表”的履行條件和能力。經查，案涉房屋目前由融聚利智公司所有的專變變壓器供電，無論是根據融聚利智公司承建房屋時正在實施的《重慶市人民政府辦公廳關于印發(fā)重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設施建設管理辦法（試行）的通知》（渝府辦發(fā)[2013]39號），還是目前實施的重慶市人民政府辦公廳于2016年9月23日作出的《關于停止重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設施建設管理辦法（試行）的通知》（渝府辦發(fā)（2016）200號），對專用供配電設施的產權所有者建成后是否將該設施移交供電企業(yè)問題，均未做出強制性規(guī)定，而是要求產權所有者與供電企業(yè)協(xié)商確定。供電企業(yè)并非夏傳永、李中紅、融聚利智公司購房合同中的相對方，與本案夏傳永、李中紅無合同上的權利義務關系，夏傳永、李中紅訴求中的電表，須供電企業(yè)接受融聚利智公司移交的專用供配電設施后方能辦理。供電企業(yè)2018年7月27日對該小區(qū)配電設施進行預驗收檢查時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場設備存在站房內高低壓橋架無電壓等級標示、電纜未掛牌，竣工移交資料不齊全等問題，尚不具備驗收通過條件，當時已告知產權單位及時整改。本案中，夏傳永、李中紅、融聚利智公司均未提交證據證明該小區(qū)配電設施是否已經完善，達到了供電企業(yè)的驗收通過條件。此外，案涉房屋的水表為總表模式下的分表，根據《中華人民共和國物權法》相關規(guī)定，給水設備屬同類型房屋業(yè)主共有，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。本案中，夏傳永、李中紅提交業(yè)主大會決議、業(yè)主同意安裝水電一戶一表的簽字表、同意安裝重慶市自來水有限公司的一戶一表簽字表、同意安裝國網重慶市電力南岸供電分公司的一戶一表簽字表等證據，擬證明其要求融聚利智公司申請辦理、安裝直接與供水、供電部門建立消費關系并直接結算的一戶一表，已經取得金色時代小區(qū)5幢、6幢專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，達到了《中華人民共和國物權法》規(guī)定的改建、重建建筑物及其附屬設施的條件。即使夏傳永、李中紅提交的上述證據真實、合法，根據相關部門的答復，案涉房屋的供水如要改為一戶一表，也需首先到供水企業(yè)提出申請，在小區(qū)所屬街道辦事處簽字，然后由相關企業(yè)現(xiàn)場勘驗，確定方案和費用后，對相同供水模式業(yè)主的一戶一表進行整體改造。因此，對案涉房屋水、電一戶一表的改造工程，并非融聚利智公司單方繼續(xù)履行義務或承擔費用就能完成。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?、第一百一十條“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行?！币?guī)定，雖然融聚利智公司為案涉房屋水電提供的一戶一表不符合合同約定，應當承擔違約責任，但由于一戶一表的申請、安裝涉及其他業(yè)主和相關企業(yè)的權利和義務，該項請求目前存在法律上或者事實上不能履行的情況，不適于強制履行。為此，一審法院對夏傳永、李中紅在本案中提出的訴訟請求不予支持。審理中，經一審法院釋明，夏傳永、李中紅在本案中未變更或增加訴訟請求。對融聚利智公司的違約行為，夏傳永、李中紅可另行提起要求給付違約金或賠償損失之訴。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第四十一條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條、第一百二十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十三條第一款第五項之規(guī)定，遂判決：駁回夏傳永、李中紅的訴訟請求。一審案件受理費80元，減半收取40元，由夏傳永、李中紅負擔。
本院查明
二審中，雙方當事人均未提交新證據。
二審查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。
本院認為
本院認為，根據上訴人的上訴請求、事實和理由并結合被上訴人的答辯意見，本院歸納本案爭議焦點為：上訴人的訴訟請求能否履行，應否得到人民法院支持。對于上述爭議焦點，本院評析如下：
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。本案中，上訴人與被上訴人簽訂的購房合同系雙方真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性、效力性規(guī)定，合法有效，雙方應當按約履行。已有生效民事判決確認上訴人提出的訴訟請求中的“一戶一表”的內涵為區(qū)別于“總分表制”供水供電模式，由供水供電企業(yè)直接與水、電的終端用戶建立供水供電合同，實行抄表到戶結算。被上訴人為涉案房屋水電提供的一戶一表不符合合同約定，應當承擔相應的違約責任。但因案涉房屋目前由被上訴人所有的專變變壓器供電，無論是根據被上訴人承建房屋時正在實施的《重慶市人民政府辦公廳關于印發(fā)重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設施建設管理辦法（試行）的通知》（渝府辦發(fā)[2013]39號），還是目前實施的重慶市人民政府辦公廳于2016年9月23日作出的《關于停止重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設施建設管理辦法（試行）的通知》（渝府辦發(fā)（2016）200號），對專用供配電設施的產權所有者建成后是否將該設施移交供電企業(yè)問題，均未做出強制性規(guī)定，而是要求產權所有者與供電企業(yè)協(xié)商確定。而供電企業(yè)并非購房合同相對方，與本案上訴人無合同上的權利義務關系，上訴人訴求中的電表，須供電企業(yè)接受被上訴人移交的專用供配電設施后方能辦理。同時，根據2018年10月12日，市電力公司就案涉房屋所在小區(qū)反映的“專變轉公變以及提交申請的后續(xù)工作”回復中載明的事實，供電企業(yè)2018年7月27日對該小區(qū)配電設施進行預驗收檢查時，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場設備存在站房內高低壓橋架無電壓等級標示、電纜未掛牌，竣工移交資料不齊全等問題，尚不具備驗收通過條件，當時已告知產權單位及時整改。此后尚無證據證明該小區(qū)配電設施是否已經完善，達到了供電企業(yè)的驗收通過條件。因上訴人舉示的生效裁判文書中查明的事實包含2018年10月12日市電力公司就案涉房屋所在小區(qū)反映的“專變轉公變以及提交申請的后續(xù)工作”的回復內容，故上訴人認為該回復沒有經過質證不應采信的上訴理由不成立，本院不予采納。根據相關部門的答復，案涉房屋的供水如要改為一戶一表，也需首先到供水企業(yè)提出申請，在小區(qū)所屬街道辦事處簽字，然后由相關企業(yè)現(xiàn)場勘驗，確定方案和費用后，對相同供水模式業(yè)主的一戶一表進行整體改造。故對案涉房屋供水、供電一戶一表的改造工程，并非被上訴人單方繼續(xù)履行義務或承擔費用就能完成，涉及其他業(yè)主和相關企業(yè)的權利和義務。上訴人的訴求存在法律上或者事實上不能履行的情況，不適于強制履行，故一審法院未予支持并無不當。上訴人認為其訴請并無法律上或事實上不能履行的情況的上訴理由不成立，本院不予采納。上訴人對被上訴人的違約行為可另行主張違約金或賠償損失。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
裁判結果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人夏傳永、李中紅負擔。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 張雪方
審判員 鄧方彬
審判員 江信紅
二〇二〇年十月十五日
法官助理 徐凱思
書記員 肖 姍
