審理法院：青海省高級人民法院
案號：（2020）青民再44號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-06
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
再審申請人姜濤、楊梅英因與被申請人青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1372號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年3月10日作出（2020）青民申36號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2020年7月9日公開開庭審理了本案。再審申請人姜濤、楊梅英，被申請人海宏公司的委托訴訟代理人葛建浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
再審申請人稱/抗訴機關(guān)稱
姜濤、楊梅英申請再審稱，原一、二審判決關(guān)于案涉房屋至今未辦理房屋所有權(quán)證的責(zé)任認定錯誤。涉案《西寧市商品房預(yù)售合同》第十九條約定“出賣人出售的房屋為預(yù)售商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180天內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任?！苯獫?、楊梅英一審提交的西寧市消防支隊《關(guān)于九號公館未進行消防驗收的說明》及青海省西寧市海湖新區(qū)管理委員會《說明》，均證實由于海宏公司未通過消防驗收及未提交測繪竣工報告及相關(guān)資料致案涉商品房無法驗收。海宏公司屬于分期開發(fā)，但海宏公司一直未進行分期驗收工作，由于海宏公司的違約行為導(dǎo)致九號公館廣大業(yè)主入住至今未取得房屋權(quán)屬證書，海宏公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)由姜濤、楊梅英在辦理房屋權(quán)屬證書時，向征收機關(guān)繳納。海宏公司非法征收姜濤、楊梅英的契稅并長期占有的行為不當(dāng)，理應(yīng)退還。請求撤銷一、二審民事判決，支持姜濤、楊梅英原審訴求。
再審被申請人辯稱
被申請人海宏公司答辯稱，原審法院關(guān)于姜濤、楊梅英主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金沒有合同依據(jù)的認定正確。海宏公司不存在逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約事實。雙方簽訂的《西寧市商品房預(yù)售合同》未對取得房屋權(quán)屬證書時間作出約定，且辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)由雙方共同完成。房屋竣工驗收需要以綜合驗收為前提，而綜合驗收除房屋驗收合格以外，還需小區(qū)整體完成城建、消防等部門的驗收。由于海宏公司尚未完成小區(qū)綜合驗收，商品房預(yù)售合同約定海宏公司申請辦理初始登記的條件尚未成就，因此海宏公司并無違約事實。姜濤、楊梅英以現(xiàn)金形式向海宏公司繳納契稅是事實，海宏公司認為因為繳納契稅問題還涉及其他業(yè)主，為便于案件處理，由海宏公司代業(yè)主繳納契稅更好。
一審原告訴稱
姜濤、楊梅英向一審提出訴訟請求：1.海宏公司履行為姜濤、楊梅英辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的合同義務(wù)；2.海宏公司向姜濤、楊梅英支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金39397元（2017年8月8日至2019年4月8日）；3.海宏公司向姜濤、楊梅英退還契稅9719.6元,以上合計49116.6元。
一審法院認為
一審法院認為，首先，《西寧市商品房預(yù)售合同》中關(guān)于辦證的約定為：“出賣人應(yīng)當(dāng)自房屋建成并竣工驗收后180日內(nèi)向房屋登記機構(gòu)申請辦理初始登記。雙方約定在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)證”。該約定是雙方當(dāng)事人關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的方式、時限的特別約定，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條所規(guī)定的“除當(dāng)事人有特別約定外”的情形，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其次，由于海宏公司申請辦理初始登記的前提是要完成工程竣工驗收備案，而竣工驗收備案又需完成綜合驗收，綜合驗收除商品房驗收合格外，還需完成城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的驗收。海宏公司開發(fā)的涉案小區(qū)是分期開發(fā)，而綜合驗收需小區(qū)整體開發(fā)完成后才能進行。而姜濤、楊梅英依《調(diào)查令》調(diào)查取得的兩份《說明》，僅證明海宏公司未能向規(guī)劃局提交測繪竣工報告以及消防方面未達到消防驗收標準，并不能直接證明海宏公司已具備了提交測繪竣工報告的前提條件，因此，合同約定的“竣工驗收”至今未能完成，更無法完成“初始登記”，即合同約定的辦證時間尚未到期，辦證條件尚不具備，海宏公司亦不存在逾期辦證違約的問題，故對該證據(jù)不予采信。對姜濤、楊梅英要求海宏公司履行為姜濤、楊梅英辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的合同義務(wù)及支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金的訴訟請求，不予支持。關(guān)于姜濤、楊梅英主張海宏公司退還契稅的問題。一審法院認為，海宏公司對姜濤、楊梅英以現(xiàn)金方式繳納契稅無異議，予以確認。但根據(jù)合同約定：在出賣人完成初始登記后，雙方共同向房屋登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)證。姜濤、楊梅英向海宏公司繳納契稅后，海宏公司應(yīng)當(dāng)在具備辦證條件的情況下，統(tǒng)一向稅務(wù)部門繳納契稅并為姜濤、楊梅英辦理房屋權(quán)屬證書。因目前尚不具備辦證的客觀條件，海宏公司無法完成初始登記，姜濤、楊梅英亦無證據(jù)證明海宏公司存在主觀上不愿為姜濤、楊梅英等購房人辦證的違約情況，故姜濤、楊梅英要求海宏公司退還契稅的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百三十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決駁回：姜濤、楊梅英的全部訴訟請求。
二審上訴人訴稱
姜濤、楊梅英不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決,改判支持姜濤、楊梅英一審全部訴訟請求。
二審法院認為
二審法院認為，姜濤、楊梅英與海宏公司于2016年10月28日簽訂《西寧市商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十九條的約定“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金?！痹摵贤谑艞l第一項雖約定由海宏公司申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但對具體辦理和完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時間均沒有明確。該合同第十九條第二項約定因出賣人原因?qū)е沦I受人未按期取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但辦證系雙方的義務(wù)，姜濤、楊梅英提交的證據(jù)不足以證明系海宏公司的原因?qū)е缕渲两裎慈〉蒙唐贩糠课輽?quán)屬證書，故對姜濤、楊梅英主張海宏公司為其辦理房屋權(quán)屬證書并支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金的上訴請求，不予支持。關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)給姜濤、楊梅英退還契稅的問題。姜濤、楊梅英與海宏公司在合同中明確約定由海宏公司申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，姜濤、楊梅英向海宏公司交納契稅是履行該約定的行為，現(xiàn)雙方并未就辦證問題另行約定，海宏公司仍應(yīng)為姜濤、楊梅英辦理產(chǎn)權(quán)證書，故對姜濤、楊梅英要求退還契稅的主張，亦不予支持。綜上，姜濤、楊梅英的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
本院查明
再審審理查明的事實與原一、二審查明事實一致。姜濤、楊梅英及海宏公司均不持異議，再審予以確認。
根據(jù)再審申請人姜濤、楊梅英的陳述，被申請人海宏公司的答辯，本案圍繞姜濤、楊梅英的原審訴訟請求進行了審理。
本院認為
本院再審認為，姜濤、楊梅英與海宏公司于2016年10月28日簽訂的《西寧市商品房預(yù)售合同》系雙方自愿簽訂，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同享受權(quán)利履行義務(wù)。按照該合同第十九條“（一）雙方同意由出售方向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（二）因出賣人的原因，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第1種方式處理……買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金”的約定，應(yīng)由姜濤、楊梅英向房屋登記機構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。姜濤、楊梅英未主張解除合同，本案再審時仍未辦理房屋權(quán)屬證書。姜濤、楊梅英主張自2017年8月8日暫計算至2019年4月8日計608天的逾期辦證違約金。按照雙方的約定，該違約金應(yīng)計算到實際完成房屋所有權(quán)登記之日止，故，姜濤、楊梅英此節(jié)主張待實際完成房屋所有權(quán)登記之日可另行主張。
關(guān)于海宏公司是否應(yīng)當(dāng)向姜濤、楊梅英退還契稅的問題。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款”第十二條“契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的財政機關(guān)或者地方稅務(wù)機關(guān)。具體征收機關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機關(guān)依法征收契稅”之規(guī)定，契稅應(yīng)當(dāng)由姜濤、楊梅英在辦理房屋權(quán)屬證書時，向征收機關(guān)繳納。海宏公司認可收取姜濤、楊梅英契稅現(xiàn)金9719.6元，在無法為業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書的情形下，海宏公司收取業(yè)主契稅并長期占有的行為明顯不當(dāng)，理應(yīng)退還。姜濤、楊梅英此節(jié)再審理由成立，應(yīng)予支持。
綜上，姜濤、楊梅英再審理由部分成立，應(yīng)予支持。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2019）青01民終1372號民事判決及青海省西寧市城北區(qū)人民法院（2019）青0105民初1450號民事判決；
二、青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決送達后十五日內(nèi)退還姜濤、楊梅英契稅款9719.6元；
三、駁回姜濤、楊梅英的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費1028元，減半收取514元，由姜濤、楊梅英負擔(dān)411元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負擔(dān)103元。二審案件受理費1028元，由姜濤、楊梅英負擔(dān)822元，由青海海宏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司負擔(dān)206元。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 文 寶
審判員 曲 穎
審判員 段旭潔
二〇二〇年十一月六日
書記員 童 蕾
