審理法院：重慶市第二中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）渝02民終2558號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-11
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人蒲東芬因與被上訴人重慶恒森實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒森公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服重慶市萬(wàn)州區(qū)人民法院（2020）渝0101民初807號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月12日立案受理后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
蒲東芬上訴請(qǐng)求：1.判令被上訴人將恒森·云熙臺(tái)小區(qū)7-10號(hào)樓與11-14號(hào)樓之間的通道變更為“小區(qū)人行出入口”（只供特殊車輛通行）；2.判令被上訴人向上訴人支付自2020年1月1日起至實(shí)際交房之日止按每月421.47元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的物管費(fèi)；3.一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、沙盤上“小區(qū)人行出入口”的標(biāo)識(shí)牌本身就是被上訴人對(duì)購(gòu)房人的一個(gè)具體明確承諾，他的設(shè)置對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。1.一審法院認(rèn)定沙盤上的“小區(qū)人行出入口”標(biāo)識(shí)牌容易產(chǎn)生誤解，為什么在判決時(shí)不按照有利于上訴人的意思判決？購(gòu)房合同是格式合同，被上訴人在簽訂合同時(shí)并沒(méi)有就小區(qū)人行出入口進(jìn)行提示與說(shuō)明，這個(gè)責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第三十九條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第九條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)支持上訴人的請(qǐng)求。2.售房部的沙盤模型上的標(biāo)識(shí)牌一直處于變化中，后來(lái)就取消了，這些變化證實(shí)了被上訴人存在虛假宣傳。3.被上訴人的房屋銷售員在銷售房屋時(shí)向所有購(gòu)房戶宣傳小區(qū)為人車分流的高檔小區(qū)；7-10號(hào)樓與11-14號(hào)樓之間就是一個(gè)小區(qū)。小區(qū)業(yè)主何金嶺與售樓顧問(wèn)的微信證明7-10號(hào)樓后面的通道是消防通道；另有業(yè)主向萬(wàn)州區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室反映車道變更的情況。4.上訴人購(gòu)買7-10號(hào)樓的房屋是因?yàn)槭蹣穷檰?wèn)宣傳的人車分流。二、被上訴人沒(méi)有交付房屋，不具備交房條件，其物管費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。1.被上訴人提供的快遞信息單不能證明其已經(jīng)履行通知義務(wù)。2.2020年1月1日五橋辦事處張書記到恒森·云熙臺(tái)售房部處理業(yè)主維權(quán)時(shí)，告訴工程負(fù)責(zé)人該工程項(xiàng)目存在欺詐行為，道路和綠化沒(méi)有建好，不具備交房條件。3.2020年1月，被上訴人張貼告業(yè)主書，該告知書證明7-10號(hào)樓南則邊坡人行通道和排水溝進(jìn)行拓寬改造，對(duì)坡面進(jìn)行美化處理，告知書通知2020年3月30日完工，但是并未完工。4.天然氣管道安裝不安全。5.萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室要求開發(fā)商進(jìn)行整改，政府要求整改的房屋不具備交付條件。至今，上訴人仍未接到接房通知書。三、其他不合理之處:1.部分綠地歸屬不明確，公共綠化需提檔升級(jí)。2.地下停車庫(kù)的歸屬不明確，存在虛假宣傳，未鋪設(shè)環(huán)氧樹脂地坪。3.物業(yè)費(fèi)收取不合理。四、被上訴人在沙盤上標(biāo)注的“本廣告僅供參考”和《購(gòu)房合同》附件中“所有廣告、宣傳資料……樓盤模型等僅供參考”，是被上訴人所作的“免死金牌”，屬于霸王條款，是無(wú)效的。
被上訴人辯稱
恒森公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果也恰當(dāng)合理，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)依法駁回。一、關(guān)于小區(qū)人行出口問(wèn)題，從項(xiàng)目整體規(guī)劃方案到實(shí)施規(guī)劃方案，均明確中間道路為車行道，設(shè)計(jì)寬度為5米。在沙盤上的標(biāo)識(shí)牌是指11-14號(hào)樓一側(cè)的專用電梯。沙盤僅供參考，最終以規(guī)劃部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)，恒森公司不存在違約。二、根據(jù)合同約定，恒森公司取得了備案登記證，通知上訴人來(lái)接房，上訴人拒不接房，物管費(fèi)是另外的法律關(guān)系，不屬于本案的調(diào)整范圍。
一審原告訴稱
蒲東芬向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令將恒森·云熙臺(tái)小區(qū)7、8、9、10號(hào)樓與11、12、13、14號(hào)樓之間的道路變更為小區(qū)人行道路（只能供特殊車輛通行）；2.立即整改7號(hào)樓的電梯至能直達(dá)該樓棟車庫(kù)；3.將7號(hào)樓出入口的道路寬度增加至3至5米；4.對(duì)7號(hào)樓1單元701號(hào)房的入戶門進(jìn)行整改至不遮擋電梯按鈕，且不能內(nèi)開；5.將7號(hào)樓入戶道路外的排水溝整改至該道路與綠化帶之間，且排水溝頂部與路面齊平；6.將7號(hào)樓入戶道路旁的綠化帶的綠化標(biāo)準(zhǔn)整改至與售房部一致；7.支付違約金140490元（按房?jī)r(jià)每平方米折價(jià)1000元計(jì)算）；8.支付自2020年1月1起至實(shí)際交房之日止按每月421.47元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的物管費(fèi)；9.支付自2020年1月1日起至實(shí)際交房之日止按每日97.96元計(jì)算的逾期交房違約金；10.本案訴訟費(fèi)由恒森公司承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)，2018年7月23日，蒲東芬（乙方）與恒森公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定了房屋的位置、面積、價(jià)款、交房條件及違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，第七條約定了交房期限及交付條件：（一）本商品房交房期限?！瓕兕A(yù)售商品房的，甲方應(yīng)在2019年12月31日前，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時(shí)應(yīng)符合以下條件：（1）本商品房已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》……第八條約定了交房手續(xù)的辦理：1.甲方應(yīng)于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準(zhǔn)備。雙方進(jìn)行正式驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書》和《新建商品房屋使用說(shuō)明書》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。2.由于乙方的原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：（1）如乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接房的，自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。（2）乙方的有效送達(dá)地址以《買賣合同》中寫明的買受人地址為準(zhǔn)，乙方變更其通訊地址，應(yīng)在變更后5日內(nèi)向甲方出具書面文件。否則甲方因無(wú)法盡到通知義務(wù)的后果應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。合同附件三《建筑材料、設(shè)備安裝標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明》對(duì)公共部分、室內(nèi)部分、系統(tǒng)設(shè)備、智能管理等進(jìn)行了約定。合同附件五《重慶市商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》約定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)、方式和違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，乙方確認(rèn)：在簽訂主合同前已明確知道所有廣告及宣傳資料、銷售手冊(cè)、樓盤模型等僅作參考，不構(gòu)成雙方權(quán)利義務(wù)約定；甲方設(shè)置的樣板房（只有部分戶型有樣板房）、樣板房的配置、樣板房?jī)?nèi)的空間尺寸等只作展示和參考用，不構(gòu)成房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同約定，甲方以主合同附件所確定的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)向乙方交付房屋。
云熙臺(tái)小區(qū)（一期）邊坡及基坑支護(hù)工程，1-10號(hào)樓、24-29號(hào)樓、37號(hào)車庫(kù)工程之項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)文件分別于2018年2月7日及2018年4月10日經(jīng)重慶市萬(wàn)州區(qū)工程勘察設(shè)計(jì)技術(shù)服務(wù)中心審查合格。云熙臺(tái)小區(qū)（一期）場(chǎng)坪土石方、邊坡支護(hù)及5號(hào)、6號(hào)、26號(hào)樓工程于2018年4月3日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。云熙臺(tái)小區(qū)（一期）1-4號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、24號(hào)、25號(hào)、27號(hào)樓及37號(hào)車庫(kù)樓工程于2018年4月23日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。云熙臺(tái)小區(qū)（一期）9號(hào)、10號(hào)、28號(hào)、29號(hào)樓工程于2018年5月22日取得建筑工程施工許可證；于2019年11月22日取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。
2019年12月4日，恒森公司向蒲東芬寄送郵政快遞?？爝f投遞查詢結(jié)果顯示該郵件于2019年12月5日由他人代收。蒲東芬至今未接房。中國(guó)郵政集團(tuán)有限公司萬(wàn)州片區(qū)分公司出具的快遞信息清單顯示，恒森公司于同日向多人寄出郵政快遞，但未能顯示具體的收件人地址及郵件內(nèi)容。
2019年12月，云熙臺(tái)小區(qū)9號(hào)樓業(yè)主向主管部門反映其所購(gòu)房屋存在的主要問(wèn)題有：1.購(gòu)房時(shí)說(shuō)的人車分流，僅用于特殊車輛的道路，沙盤上也是標(biāo)注的人行通道，現(xiàn)在變成了社會(huì)車行通道；2.入戶大門設(shè)計(jì)在邊坡下，存在安全隱患；并且沒(méi)有做美化處理；3.入戶通道窄，并且通道未做排水處理，積水在入戶通道上；4.電梯不能直接到地下車庫(kù)；5.天然氣管道安裝在廚房?jī)?nèi)，存在極大的安全隱患；6.單號(hào)房門打開會(huì)與電梯打架。
2019年12月31日，萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公室作出回復(fù)，載明“一、根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的云熙臺(tái)小區(qū)（一期）建筑方案設(shè)計(jì)圖、審查合格的施工圖及施工單位簽章的竣工圖，經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目7-10號(hào)樓南側(cè)道路為小區(qū)車行通道；二、結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施情況，我們要求開發(fā)商對(duì)8-10號(hào)樓南側(cè)邊坡下方人行通道和排水溝進(jìn)行拓寬改造，對(duì)邊坡坡面進(jìn)行美化處理，加大小區(qū)車庫(kù)等公共區(qū)域的清掃保潔力度，進(jìn)一步提升小區(qū)居住品質(zhì)；三、該項(xiàng)目沙盤模型上雖注明模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)等字樣，但因沙盤模型和現(xiàn)場(chǎng)局部不一致引起業(yè)主門誤解，我們已要求開發(fā)商主動(dòng)與業(yè)主充分交流溝通，征得諒解。若發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有虛假宣傳和欺詐行為，一經(jīng)查實(shí)，我們將移送有關(guān)部門依法查處；四、關(guān)于您反映的天然氣管道安裝位置問(wèn)題，請(qǐng)咨詢重慶萬(wàn)州燃?xì)庥邢薰尽薄?/p>
在與蒲東芬簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，恒森公司在售房部設(shè)置的沙盤模型上，7-10號(hào)樓后方（南側(cè)）道路端頭小區(qū)出入口處放置有小區(qū)人行出入口標(biāo)識(shí)牌；在該道路另一端處放置有一車輛模型；在該出入口內(nèi)，南側(cè)處設(shè)置有一電梯模型。現(xiàn)恒森公司將該標(biāo)識(shí)牌內(nèi)容更換為小區(qū)車行出入口。
恒森云熙臺(tái)（一期）7、8、10號(hào)樓的車庫(kù)為地下車庫(kù)。7號(hào)樓1單元電梯可以達(dá)到車庫(kù)層，但電梯首層地面與車庫(kù)地面之間有高度約1.9米的臺(tái)階，行人需經(jīng)過(guò)該臺(tái)階方可達(dá)到車庫(kù)地面。該臺(tái)階旁設(shè)置有無(wú)障礙通道，通向車庫(kù)地面。恒森·云熙臺(tái)（一期）7-10號(hào)樓南側(cè)為一坡形道路，沿7-10樓方向向上爬升。該道路外側(cè)為道路護(hù)坡。護(hù)坡與8-10號(hào)樓之間為該三棟樓的人行道路。8號(hào)樓2單元、7號(hào)樓原人行道路寬1.2米。8號(hào)樓1、2單元首層入戶大廳地面與坡形道路的落差約4米。10號(hào)樓首層入戶大廳地面與該坡形道路的落差約10米。
現(xiàn)恒森公司已經(jīng)對(duì)7-10號(hào)樓外的人行道路進(jìn)行擴(kuò)寬改造完畢，在護(hù)坡根部重新設(shè)置了排水溝，并在排水溝與人行道路間重新設(shè)置了綠化帶。
云熙臺(tái)小區(qū)7、8、10號(hào)樓為1梯2戶，其中1號(hào)房入戶門完全開啟會(huì)遮擋住電梯按鈕，并部分遮擋電梯轎廂門。
2020年4月21日，云熙臺(tái)小區(qū)（一期）工程設(shè)計(jì)單位中機(jī)中聯(lián)有限公司向恒森公司復(fù)函，載明“關(guān)于云熙臺(tái)項(xiàng)目一期洋房1-5#、6#、7-8#、9#、10#樓入戶門與電梯門位置關(guān)系的問(wèn)題作如下回復(fù)：經(jīng)核查，云熙臺(tái)一期洋房施工圖入戶門與電梯位置的關(guān)系無(wú)相關(guān)規(guī)范進(jìn)行明確。且其方案及施工設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)外審審圖機(jī)構(gòu)審核及相關(guān)部門審查，沒(méi)有違反相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范”。
恒森公司通過(guò)微信公眾號(hào)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的云熙臺(tái)小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。其宣傳語(yǔ)載明“匠心筑家，細(xì)節(jié)考究造就品質(zhì)生活”“打造萬(wàn)州改善型理想人居，以恒森·云熙臺(tái)為標(biāo)桿開創(chuàng)萬(wàn)州高端住宅的全新局面”等內(nèi)容。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系為商品房買賣合同。雙方的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)當(dāng)以合同約定為準(zhǔn)。蒲東芬的所有訴訟請(qǐng)求均以恒森公司構(gòu)成違約為前提。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：案涉房屋及相關(guān)設(shè)施是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，恒森公司對(duì)此是否構(gòu)成違約；恒森公司是否構(gòu)成逾期交房。
一、關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，恒森公司對(duì)此是否構(gòu)成違約的問(wèn)題。此問(wèn)題的核心在于雙方就相關(guān)問(wèn)題是否有約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。按照上述規(guī)定，雙方就相關(guān)問(wèn)題的約定不僅限于商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議中載明的內(nèi)容，還包含恒森公司所制作的廣告和宣傳資料中所具體確定的內(nèi)容。
就本案實(shí)際情況而言，針對(duì)蒲東芬提出的第1-6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中所涉及的事項(xiàng)，雙方在商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中均未作出特別約定。恒森公司在其微信公眾號(hào)上的宣傳語(yǔ)多為寬泛的用詞，就蒲東芬第1-6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求所涉事項(xiàng)亦未具體明確。該宣傳語(yǔ)中載明的內(nèi)容并不能視為合同內(nèi)容。恒森公司在售房部設(shè)置的項(xiàng)目沙盤模型上明確作出了“模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)”的提示。在現(xiàn)實(shí)生活中，沙盤不可能反映房屋和相關(guān)設(shè)施的全部情況。沙盤模型亦不可能與實(shí)際情況完全一致。故沙盤所體現(xiàn)的房屋及相關(guān)設(shè)施的情況不能視為具體明確，不能視為合同內(nèi)容。
關(guān)于恒森公司在7-10號(hào)樓南側(cè)道路端頭出入口處放置的“小區(qū)人行出入口”標(biāo)識(shí)牌能否認(rèn)定恒森公司已明確告知購(gòu)房人7-10樓南側(cè)道路為人行道路的問(wèn)題。因該出入口內(nèi)側(cè)同時(shí)設(shè)置有電梯模型，可以反映7-10樓南側(cè)業(yè)主可通過(guò)該電梯，經(jīng)由電梯旁出入口出入小區(qū)，該出入口為小區(qū)人行出入口之一，且因該出入口對(duì)應(yīng)道路實(shí)為車行道路，車輛進(jìn)出亦需經(jīng)過(guò)該出入口。該出入口實(shí)際為人、車共行出入口。恒森公司在該出入口處設(shè)置的“人行出入口”標(biāo)識(shí)牌的表述不準(zhǔn)確，容易造成誤解。但該標(biāo)識(shí)牌的設(shè)立并未明確表明7-10號(hào)樓南側(cè)道路即為人行道路。且在沙盤上，該道路的另一端放置有車輛模型，亦可以反映恒森公司對(duì)該道路性質(zhì)為車行道路向購(gòu)房人做出了一定提示。所以，現(xiàn)有證據(jù)并不能標(biāo)明在簽訂買賣合同時(shí)，恒森公司向蒲東芬宣傳的宣傳資料中已具體明確的標(biāo)明其所購(gòu)房屋南側(cè)道路為人行道路。雙方對(duì)該道路的性質(zhì)未作特別約定。
綜上，雖然恒森公司所修建房屋部分設(shè)施在布局、使用功能等方面存在一定瑕疵，在設(shè)置的沙盤上所做的標(biāo)識(shí)也不盡準(zhǔn)確，容易造成誤解，但因雙方并未對(duì)上述問(wèn)題作出明確約定。恒森公司并不因此構(gòu)成違約。蒲東芬提出的第1-6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不能成立，不予支持。同理，因雙方并未對(duì)案涉房屋及附屬設(shè)施的品質(zhì)，相關(guān)設(shè)施的設(shè)置作出具體明確的約定，而云熙臺(tái)一期項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收，具備了雙方合同所約定的基本屬性。蒲東芬以房屋及相關(guān)設(shè)施品質(zhì)差，具有安全隱患；房屋及相關(guān)設(shè)施與恒森公司宣傳內(nèi)容嚴(yán)重不符為由，要求恒森公司按1000元/平方米折價(jià)支付違約金的訴訟請(qǐng)求，亦不予支持。
二、關(guān)于恒森公司是否構(gòu)成逾期交房的問(wèn)題。此問(wèn)題涉及恒森公司是否于約定的交房期間內(nèi)履行了通知義務(wù)以及案涉房屋是否達(dá)到了交房條件。
（一）從恒森公司提供的郵政快遞信息清單可以反映，恒森公司于2019年12月4日同時(shí)向多人寄送郵政快遞。雖然該清單未能顯示收件人地址及郵件內(nèi)容，但結(jié)合恒森公司取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》的時(shí)間（2019年11月22日）、寄交郵件的時(shí)間、合同約定的交房時(shí)間（2019年12月31日前）、集中郵寄的情況以及其他購(gòu)房人向主管部門反映的時(shí)間（2019年12月）及內(nèi)容（開發(fā)商寄函通知我們7、8、9、10號(hào)業(yè)主接房時(shí)，我去看了房子現(xiàn)場(chǎng)）等事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定恒森公司已于2019年12月4日通過(guò)郵寄的方式通知蒲東芬接房。郵件送達(dá)結(jié)果為他人代收，故恒森公司已經(jīng)履行了合同約定的通知義務(wù)。
（二）雙方約定的交房條件為“已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記”。恒森公司已經(jīng)于2019年11月22日取得案涉工程的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，本已具備了約定的交房條件。如前述，恒森公司對(duì)樓棟外人行通道、綠化帶、護(hù)坡等的設(shè)置并不構(gòu)成違約。恒森公司的整改行為系在部分購(gòu)房人及主管部門要求之下所為，目的是為了提升業(yè)主的居住品質(zhì)。雖然恒森公司此后的整改行為會(huì)對(duì)樓棟外道路的通行造成影響，但因該道路并非進(jìn)出樓棟的唯一通道，蒲東芬尚可通過(guò)車庫(kù)及電梯進(jìn)出樓棟及運(yùn)送裝修材料，即恒森公司的整改行為，并不會(huì)對(duì)蒲東芬使用所購(gòu)房屋造成直接影響。因此，在恒森公司已具交房條件的情況下，蒲東芬不能以此拒絕接房。
蒲東芬所提出未收到恒森公司發(fā)出的接房通知；恒森公司不具備交房條件，因而恒森公司構(gòu)成逾期交房的理由不能成立。對(duì)原告提出的第8項(xiàng)、第9項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。
綜上所述，依照《合同法》第八條、第十條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決駁回蒲東芬的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3110元，由蒲東芬負(fù)擔(dān)。
本院查明
本院二審期間，蒲東芬提交了兩份新證據(jù)；一份微信聊天記錄，此證據(jù)為一審證據(jù)的補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，擬證明恒森公司存在虛假宣傳，沒(méi)有實(shí)施人車分流；一份微信聊天記錄，擬證明恒森公司出售車庫(kù)存在虛假宣傳。恒森公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)該兩份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，售樓工作人員不能代表恒森公司作出任何實(shí)質(zhì)性的承諾、更改合同約定內(nèi)容，合同沒(méi)有這些約定。本院認(rèn)為，擬證明沒(méi)有人車分流的證據(jù)為一審補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，非為新證據(jù)，不予采信；本案的爭(zhēng)議事實(shí)是恒森公司是否違約交房的問(wèn)題，擬證明車庫(kù)虛假宣傳的證據(jù)與本案爭(zhēng)議事實(shí)無(wú)關(guān)，亦不予采信。
經(jīng)本院二審查明的其他事實(shí)與一審判決認(rèn)定事實(shí)相同，本院對(duì)一審判決查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，二審中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：被上訴人恒森公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約交房的責(zé)任？
首先，關(guān)于小區(qū)道路性質(zhì)問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。上訴人蒲東芬稱被上訴人恒森公司在沙盤上的“小區(qū)人行出入口”標(biāo)志牌為要約，是屬于對(duì)小區(qū)設(shè)施的明確約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為7-10號(hào)樓南側(cè)道路為人行通道，除特殊車輛外，一律不準(zhǔn)通行。其訴稱理由不能成立：第一、上訴人蒲東芬未能提供證據(jù)證明雙方對(duì)此道路的性質(zhì)進(jìn)行了明確的約定。第二、售樓部的沙盤模型上明確作出了“模型僅供參考，以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)”的提示，此提示說(shuō)明沙盤上的標(biāo)識(shí)牌不是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明和允諾，并且“小區(qū)人行出入口”并非是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的事項(xiàng)，因此7-10號(hào)樓南側(cè)道路是人行通道還是車行通道需要以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。在恒森·云熙臺(tái)被批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖中，并未將7-10號(hào)樓南側(cè)道路設(shè)計(jì)為人行通道，上訴人蒲東芬要求被上訴人恒森公司將此通道改為人行通道，禁止除特殊車輛以外的車輛通行的請(qǐng)求既無(wú)法律上的根據(jù)，又無(wú)合同上的約定，其上訴理由不能成立，不予采納。
其次，關(guān)于是否逾期交房的問(wèn)題。上訴人蒲東芬與被上訴人恒森公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》和《重慶市商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定了交房期限及交付條件、交房手續(xù)以及逾期交房的違約責(zé)任等內(nèi)容。被上訴人恒森公司在2019年11月22日取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》時(shí)，已經(jīng)滿足合同中約定的交房條件。其在2019年12月4日通過(guò)郵政快遞同時(shí)向多人寄送交房通知，雖然上訴人蒲東芬的送達(dá)結(jié)果為他人代收，但是根據(jù)雙方合同中約定的內(nèi)容可以視為被上訴人恒森公司按照約定時(shí)限履行了通知義務(wù)，上訴人蒲東芬應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未按時(shí)接房的全部后果和相關(guān)責(zé)任。被上訴人恒森公司按照合同約定按時(shí)交房，上訴人蒲東芬認(rèn)為逾期交房的上訴理由不能成立，不予采納，其要求被上訴人恒森公司支付違約金的請(qǐng)求不能得到支持。
最后，關(guān)于是否支付物管費(fèi)的問(wèn)題。雙方簽訂的合同中并未對(duì)物管費(fèi)的繳付進(jìn)行約定，物管費(fèi)與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案不予調(diào)整，當(dāng)事人可另行主張權(quán)利。
綜上所述，上訴人蒲東芬的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人蒲東芬負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 劉紅霞
審判員 黃文革
審判員 楊繼偉
二〇二〇年十一月十一日
法官助理 崔明莉
書記員 魏椿林
