審理法院：蘇州市中級人民法院
案號：（2020）蘇05民終9065號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-11-27
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律務(wù)所
審理經(jīng)過
上訴人張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東盛公司）與被上訴人吳佩君商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服張家港市人民法院(2020)蘇0582民初3228號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月24日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
東盛公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判確認位于張家港市房屋屬于張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)財產(chǎn)；一、二審訴訟費用由吳佩君承擔。事實和理由：本案所涉房屋系尚未辦理房屋權(quán)證的無證房屋，且不存在法定的不應(yīng)認定為債務(wù)人財產(chǎn)的情形，故應(yīng)仍屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。我國對不動產(chǎn)采用登記生效主義，買受人只有在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)后，才享有物權(quán)。案涉房屋并不符合最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定(二)規(guī)定第二條規(guī)定之情形，在無明確法律規(guī)定案涉房屋歸原告所有的情況下，案涉房屋應(yīng)屬于破產(chǎn)法所規(guī)定的破產(chǎn)財產(chǎn)，并由管理人接管處置。不能以吳佩君在破產(chǎn)受理前已完全支付對價為由確認案涉房屋屬于吳佩君。如向吳佩君繼續(xù)履行交付房屋，在法律上構(gòu)成對個別債權(quán)人的違法清償。
被上訴人辯稱
吳佩君辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。
一審原告訴稱
吳佩君向一審法院起訴請求：1、東盛公司立即將張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M111、M112的房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記至吳佩君名下;2、東盛公司繼續(xù)履行合同約定的交房義務(wù)，同時向吳佩君支付逾期交房違約金（自2016年4月1日起至實際交房之日止按已付購房款2408553元的每日萬分之五計算）；3、東盛公司向吳佩君開具已支付房款2408553元的全額發(fā)票；4、本案訴訟費用由東盛公司承擔。
一審法院查明
一審法院認定事實：2016年1月22日，吳佩君（買受人）與張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》2份，約定由吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買位于張家港市.99平方米）、M112（面積117.24平方米）門面房，價款分別為1280260.8元、1128291.5元，總價款為2408552.3元；張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于2016年3月31日前交付房屋；逾期交房不超過60日，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之5的違約金；逾期交房超過60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之5的違約金。雙方還對付款方式及期限、房屋交付和接收等作了約定。合同簽訂后，吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付清了全部購房款，張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未向吳佩君開具發(fā)票，也未交付房屋。
2019年4月29日，一審法院作出（2019）蘇0582破申8號民事裁定書，裁定受理黃龍富對張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)清算申請。并于同日作出決定，指定江蘇立泰律師事務(wù)所擔任張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人。
2019年8月7日,吳佩君向張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人提交《購房人權(quán)利申報登記表》，要求交付房屋。
2019年11月28日，張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人出具《張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案關(guān)于購房人權(quán)益登記及審查情況的報告》，管理人在該報告中認可吳佩君購買的房產(chǎn)為“景尚家園2幢M11、M12”，已付清全部購房款，但吳佩君不符合消費性買受人的條件，若繼續(xù)履行商品房買賣合同將構(gòu)成個別清償，故對吳佩君已支付的購房款債權(quán)予以認定，但依法解除與吳佩君簽訂的商品房買賣合同。
2019年11月29日，張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人向吳佩君發(fā)出解除合同通知書。吳佩君收到后向管理人提交了異議書，認為其有權(quán)請求張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記，該行為不屬于破產(chǎn)法規(guī)定的個別清償行為，合同應(yīng)當繼續(xù)履行。
一審審理中，一審法院至張家港市不動產(chǎn)登記中心查詢，未查詢到景尚家園2幢有M111、M112的編號，僅查詢到2幢有M11、M12的編號，M11的建筑面積為106.49平方米，M12的建筑面積為94.48平方米，上述房產(chǎn)均登記在張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下。張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人陳述,張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在預(yù)售合同中的房屋編號比測繪報告中的房屋編號多一位數(shù)的情況，后來不動產(chǎn)登記部門是以測繪報告中的房屋編號辦理的房屋登記。
張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認案涉房屋已具備交房條件,吳佩君表示愿意墊付辦理權(quán)屬證書的相關(guān)稅費。
上述事實，有商品房買賣合同、（2019）蘇0582破申8號民事裁定書、（2019）蘇0582破6號決定書、關(guān)于購房人權(quán)益登記及審查情況的報告、解除合同通知書、異議書、不動產(chǎn)登記簿查詢記錄、庭審筆錄等證據(jù)予以證實。
吳佩君認為，吳佩君已付清全部購房款，向吳佩君交房是東盛公司的合同義務(wù)，東盛公司繼續(xù)履行交房義務(wù)不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條規(guī)定的個別清償；本案吳佩君是要求履行合同，而江蘇省高級人民法院的《破產(chǎn)案件審理指南（修訂版）》系房屋確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，本案不應(yīng)適用房屋確權(quán)的規(guī)定，也不應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》。
一審法院認為
一審法院認為，吳佩君與東盛公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)全面履行自已的義務(wù)。關(guān)于合同約定的標的物景尚家園2幢M111、M112與查詢到的景尚家園M11、M12是不是同一標的物的問題。一審法院認為，經(jīng)一審法院向不動產(chǎn)登記中心查詢，景尚家園2幢沒有M111、M112的編號，只有M11、M12的編號，結(jié)合張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人的陳述及《張家港東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算案關(guān)于購房人權(quán)益登記及審查情況的報告》對吳佩君所購房產(chǎn)的認定，可以認定合同約定的標的物景尚家園2幢M111、M112即是目前登記的景尚家園M11、M12，吳佩君購買的房產(chǎn)為景尚家園2幢M11和M12。吳佩君在破產(chǎn)申請受理前已付清上述房產(chǎn)的全部購房款，東盛公司依約負有向吳佩君交付房產(chǎn)的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。本案中，吳佩君與東盛公司買賣的標的物為張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M11和M12房產(chǎn)，該標的系特定物，吳佩君在破產(chǎn)申請受理前已完全支付對價，故該房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，東盛公司繼續(xù)履行合同不屬于企業(yè)破產(chǎn)法第十六條規(guī)定的無效的個別清償行為,破產(chǎn)管理人無權(quán)解除合同，一審法院對吳佩君請求東盛公司交付房屋、協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)的訴請予以支持。對于吳佩君提出的開具發(fā)票的主張，因吳佩君已實際向東盛公司交付了全部購房款，東盛公司理應(yīng)向吳佩君開具全額購房款發(fā)票。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定，判決：一、東盛公司于判決生效后10日內(nèi)將位于張家港市（建筑面積為106.49平方米）和M12（建筑面積為94.48平方米）交付給吳佩君，并于該房屋交付后10日內(nèi)協(xié)助吳佩君將上述房產(chǎn)登記至吳佩君名下（相關(guān)稅費由吳佩君承擔）。二、東盛公司于判決生效后10日內(nèi)向吳佩君開具張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M11和M12房屋的購房款發(fā)票。案件受理費40元（減半收?。?，由東盛公司負擔。
本院查明
二審中，吳佩君提交中國建設(shè)銀行個人貸款對賬單，證明為購買案涉房產(chǎn)向銀行貸款120萬元，仍在還貸過程中。
東盛公司質(zhì)證意見為：對于真實性無異議，關(guān)聯(lián)性不予認可，吳佩君支付購房款不是取得案涉房屋所有權(quán)的充分依據(jù)，案涉房屋截至破產(chǎn)受理時仍在東盛公司的控制下，至今未向上訴人交付，屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。
二審另查明，《商品房買賣合同》案涉房產(chǎn)座落的土地使用年限自2014年1月16日起至2054年1月16日止。
二審經(jīng)審理查明的其他事實與一審相一致。
本院認為
本院認為，雙方爭議焦點為：吳佩君與東盛公司簽訂的涉案商品房買賣合同能否繼續(xù)履行？《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。參照前述兩條規(guī)定，案涉兩套門面房尚未交付，且為商業(yè)用房，故不符合第二十八條第（二）項、第二十九條第（二）項規(guī)定的情形?！吨腥A人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條明確規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。另根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條之規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。一審法院已于2019年1月29日裁定受理了針對東盛公司的破產(chǎn)清算申請，此時東盛公司尚未向吳佩君交付涉案商品房及過戶登記，在吳佩君不屬于消費性買受人的情況下，如由東盛公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，將構(gòu)成對個別債權(quán)人的債務(wù)清償。據(jù)此，依照前述法律規(guī)定，本院認定前述情形屬于法律上履行不能。鑒于此，東盛公司管理人向吳佩君發(fā)出解除合同通知書，解除雙方簽訂的案涉商品房買賣合同，符合法律規(guī)定。
綜上，吳佩君訴請要求東盛公司繼續(xù)履行商品房買賣合同，將張家港市塘橋鎮(zhèn)景尚家園2幢M111、M112的房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記至吳佩君名下及交付房屋，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷張家港市人民法院(2019)蘇0582民初3228號民事判決。
二、駁回吳佩君全部訴訟請求。
一審案件受理費40元、二審案件受理費80元，合計120元，均由被上訴人吳佩君負擔
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 沈維佳
審判員 曾雪蓉
審判員 卞干國
二〇二〇年十一月二十七日
書記員 徐馨嵐
