審理法院：北京市第三中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）京03民終10626號(hào)
案件類(lèi)型：民事 判決
審判日期：2020-12-02
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過(guò)
上訴人北京太合嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)太合嘉園公司）因與被上訴人李瑗、原審被告北京太合嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司朝陽(yáng)銷(xiāo)售分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)太合嘉園朝陽(yáng)分公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初15232號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱(chēng)
太合嘉園公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)（2019）京0105民初15232號(hào)民事判決書(shū)；2.改判駁回李瑗的全部訴訟請(qǐng)求；3.一審、二審訴訟費(fèi)用由李瑗承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。一、以規(guī)劃驗(yàn)收為交付房屋的先決條件，符合預(yù)售合同的性質(zhì)。預(yù)售合同設(shè)定了交付條件，條件不成就的法律后果應(yīng)當(dāng)依約而定。二、規(guī)劃執(zhí)法行為是導(dǎo)致未如期交付房屋的直接原因。三、規(guī)劃驗(yàn)收政策是導(dǎo)致未如期交付房屋的根本原因。太合嘉園公司作為建設(shè)單位，依法用地、依法建設(shè)，工程完工后，依法申請(qǐng)啟動(dòng)驗(yàn)收程序，至于是否接受規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)、是否組織規(guī)劃驗(yàn)收、是否通過(guò)驗(yàn)收，則取決于規(guī)劃?rùn)C(jī)關(guān)的執(zhí)法結(jié)果。四、代征綠地非規(guī)劃驗(yàn)收的必要條件，更與預(yù)售合同無(wú)關(guān)。五、因客觀原因?qū)е麓骶G地不能移交，太合嘉園公司沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。1.太合嘉園公司履行了代征義務(wù)。2.政府已經(jīng)依法收回了土地使用權(quán)。3.第三方違法侵占和違法建設(shè)造成客觀上不能移交。4.太合嘉園公司作為民事主體不具有排除妨礙的能力。六、根據(jù)合同約定，發(fā)生了可延期的情形，合同應(yīng)當(dāng)延期履行。七、太合嘉園公司履行了合同主要義務(wù)，房屋符合實(shí)際交付條件。案涉房屋滿足“房子是用來(lái)住的”的根本屬性。八、一審判決有關(guān)違約金支付的內(nèi)容違背合同約定。綜上所述，涉案房屋因規(guī)劃驗(yàn)收不通過(guò)而不具備交付條件，這是規(guī)劃驗(yàn)收政策變化及政府機(jī)關(guān)不作為雙重因素導(dǎo)致的合同僵局，非因太合嘉園公司的過(guò)錯(cuò)造成，理應(yīng)根據(jù)合同的延期條款延期交付。一審判決以代征綠地未騰退為違約事由，沒(méi)有考慮預(yù)售合同的延期安排，徑行判決太合嘉園公司承擔(dān)違約責(zé)任，不僅欠缺事實(shí)和法律根據(jù)，而且有違公平。
被上訴人辯稱(chēng)
李瑗辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意太合嘉園公司的上訴請(qǐng)求及事實(shí)理由。
一審法院認(rèn)為
太合嘉園朝陽(yáng)分公司述稱(chēng)，不同意一審判決，同意太合嘉園公司的上訴請(qǐng)求和事實(shí)理由，但未提起上訴。
一審原告訴稱(chēng)
李瑗向一審法院起訴請(qǐng)求：要求太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司共同向李瑗支付自2018年1月1日起至2020年5月22日止的逾期交房違約金3453229元（以39601251元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年11月29日，太合嘉園公司取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，顯示用地單位為太合嘉園公司，用地項(xiàng)目名稱(chēng)為居住用地，用地位置為朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)北路x號(hào)，用地面積為129683平方米?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》附件顯示，代征城市道路用地34232平方米、代征城市綠化用地350655平方米，注意事項(xiàng)中注明“你單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)騰退代征道路用地和代征綠地并負(fù)責(zé)實(shí)施綠化”。
2014年12月30日，太合嘉園公司取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，顯示建設(shè)單位為太合嘉園公司，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為1#住宅樓等9項(xiàng)（太合嘉園項(xiàng)目），建設(shè)位置為朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)北路x，建設(shè)規(guī)模為39018平方米，其中住房項(xiàng)目包括1#、2#、3#住宅樓。
2016年9月27日，李瑗作為買(mǎi)受人與太合嘉園公司作為出賣(mài)人簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由李瑗購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋，預(yù)測(cè)建筑面積為394.89平方米，其中套內(nèi)建筑面積為334.19平方米，房屋單價(jià)為每平方米118499.21元（按套內(nèi)建筑面積計(jì)算），總價(jià)款為39601251元。關(guān)于交付條件約定（第十二條），出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前向買(mǎi)受人交付涉訴房屋，涉訴房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的涉訴房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；3、滿足出賣(mài)人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件，同時(shí)，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以及《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》。關(guān)于逾期交房責(zé)任約定，除不可抗力外，出賣(mài)人未按合同約定的期限和條件將涉訴房屋交付買(mǎi)受人的，按以下方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之內(nèi)，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，并于涉訴房屋實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的3%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之一的違約金，并于涉訴房屋實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法規(guī)政策和規(guī)范性文件或因政府部門(mén)有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引起延誤的，出賣(mài)人可以據(jù)實(shí)予以延期。關(guān)于不可抗力約定，因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。李瑗在合同尾部的買(mǎi)受人處簽字，太合嘉園朝陽(yáng)分公司在合同尾部的出賣(mài)人處蓋章。經(jīng)詢(xún)，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司稱(chēng)，太合嘉園公司是涉訴房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，因太合嘉園公司的注冊(cè)地位于北京市通州區(qū)，涉訴房屋所在項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，故為方便繳稅等，太合嘉園公司設(shè)立朝陽(yáng)分公司，太合嘉園朝陽(yáng)分公司系代表太合嘉園公司與李瑗簽訂本案合同，合同主體應(yīng)為太合嘉園公司和李瑗。
上述合同的附件十為《商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議》，其中關(guān)于主合同第十二條補(bǔ)充約定，發(fā)生下列情形之一，致使出賣(mài)人無(wú)法按約定時(shí)間向買(mǎi)受人交付房屋的，出賣(mài)人獲得相關(guān)證明文件后可按實(shí)際影響天數(shù)延期交付房屋，在此情況下出賣(mài)人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任：（1）因遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門(mén)或有關(guān)政府機(jī)構(gòu)的行為而導(dǎo)致的延誤；（2）因配合市政配套工程規(guī)劃而導(dǎo)致的延誤；（3）為配合國(guó)家級(jí)、市級(jí)重大工程、重大活動(dòng)的進(jìn)行而導(dǎo)致的延誤；（4）因施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題而不能解決導(dǎo)致的延誤；（5）其他不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況。關(guān)于主合同第十六條（交接手續(xù)）補(bǔ)充約定，如發(fā)生本合同約定的不可抗力或以下情形之一的，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)順延交房日期，且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任：1、因政府部門(mén)政策變化或?yàn)樽袷卣疃鸱课菅悠诮桓叮?、因政府部門(mén)、市政能源部門(mén)進(jìn)行與該房屋所在項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的市政干線工程或采取臨時(shí)措施而引起房屋延期交付；3、因政府部門(mén)舉辦大型活動(dòng)或政府臨時(shí)出臺(tái)限制污染的措施而對(duì)該項(xiàng)目周邊采取交通管制措施（三天以上）而引起的房屋延期交付；4、因政府部門(mén)根據(jù)法律法規(guī)采取某項(xiàng)重要措施、調(diào)整規(guī)劃或遇到目前技術(shù)水平暫時(shí)無(wú)法解決的重大技術(shù)問(wèn)題而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)周期延長(zhǎng)；5、政府部門(mén)公布的公共衛(wèi)生事件或其他社會(huì)突發(fā)事件導(dǎo)致房屋延期交付；6、買(mǎi)受人在房屋交付前仍有購(gòu)房款、違約金或其他費(fèi)用（含契稅、公共維修基金/專(zhuān)項(xiàng)維修資金等稅費(fèi)）尚未付清；7、任何其他非出賣(mài)人所能控制或不可抗力因素導(dǎo)致的情形。
太合嘉園朝陽(yáng)分公司分別于2016年11月30日、2016年12月15日向李瑗開(kāi)具名稱(chēng)為房款的發(fā)票，發(fā)票金額分別為1881251元、10000000元、10000000元、7720000元、10000000元，共計(jì)39601251元。
太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司認(rèn)可涉訴房屋目前尚不具備交付條件，但主張系因政府行為導(dǎo)致太合嘉園公司不能向園林局交付本項(xiàng)目代征綠地，園林局不予出具代征綠地接收文件，進(jìn)而導(dǎo)致涉訴房屋所在住宅樓不能辦理竣工備案手續(xù)。同時(shí)表示，太合嘉園公司在施工過(guò)程中多次催促東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司移交代征綠地，但東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司遲遲不予交付，后太合嘉園公司得知，因區(qū)政府曾批文將本項(xiàng)目代征綠地劃歸“北京東方奧景運(yùn)動(dòng)中心”，故東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司及其子公司東方奧景公司在代征綠地上實(shí)施了一系列建設(shè)行為，即是政府的批準(zhǔn)行為導(dǎo)致太合嘉園公司不能自東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司處取得代征綠地，進(jìn)而不能取得園林接收文件，不能辦結(jié)竣工備案手續(xù)，為此太合嘉園公司長(zhǎng)期盡最大努力與政府、東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司溝通，尋求解決問(wèn)題方案。為證明上述主張，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司提交如下證據(jù)：
1、關(guān)于太合嘉園項(xiàng)目代征綠地問(wèn)題的緊急請(qǐng)示（致xxx并北京市朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)人民政府）；
2、關(guān)于太合嘉園項(xiàng)目代征綠地問(wèn)題的請(qǐng)示（致北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府）；
3、關(guān)于太合嘉園（一期）宗地四項(xiàng)目進(jìn)行代征綠地驗(yàn)收的請(qǐng)示（致朝陽(yáng)區(qū)園林綠化局）；
4、關(guān)于太合嘉園（一期）宗地四項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示（致北京市規(guī)劃委員會(huì)朝陽(yáng)分局）；
5、關(guān)于東山公寓項(xiàng)目受違章建設(shè)影響無(wú)法按期入住的緊急反映（致北京市政府并xxx）；
6、關(guān)于東山公寓項(xiàng)目受違章建設(shè)影響無(wú)法按期入住的緊急反映（致朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)人民政府并xxx）；
7、關(guān)于東山公寓項(xiàng)目受違章建設(shè)影響無(wú)法按期入住的緊急反映（致北京市政府并xxx）；
8、關(guān)于太合嘉園項(xiàng)目代征綠地問(wèn)題的請(qǐng)示（致北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府并xxx）；
9、關(guān)于東山公寓項(xiàng)目受違章建設(shè)影響無(wú)法按期入住的緊急反映（致北京市委領(lǐng)導(dǎo)）；
10、關(guān)于盡快解決東山公寓項(xiàng)目受違章建設(shè)嚴(yán)重影響無(wú)法按期入住問(wèn)題向市人大代表的緊急求助信（致人大代表）；
11、關(guān)于東山墅項(xiàng)目公寓部分受違章建設(shè)影響無(wú)法按期入住的情況反映；
12、關(guān)于東山公寓因代征綠地上違章建設(shè)無(wú)法按期入住問(wèn)題的緊急反映（業(yè)主致朝陽(yáng)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)）；
13、致xx主任的函件；
14、致北京市東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)有限公司的函件；
15、關(guān)于太合嘉園住宅小區(qū)一期代征綠地情況說(shuō)明（致北京市朝陽(yáng)區(qū)園林綠化局）；
16、關(guān)于太合嘉園住宅小區(qū)一期代征綠地情況說(shuō)明（致北京市規(guī)劃和國(guó)土管理委員會(huì)朝陽(yáng)分局）；
17、關(guān)于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示（致北京市規(guī)劃和國(guó)土管理委員會(huì)朝陽(yáng)分局）；
18、關(guān)于東山墅規(guī)劃驗(yàn)收情況的請(qǐng)示（致xxx）；
19、關(guān)于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示（致北京市規(guī)劃和國(guó)土管理委員會(huì)）；
20、關(guān)于東山嘉園項(xiàng)目（一期）入住問(wèn)題的緊急反映（致北京市朝陽(yáng)區(qū)區(qū)委、區(qū)政府）；
21、關(guān)于東山墅規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)展情況的匯報(bào)（致人大代表）；
22、關(guān)于“東山公寓”因代征綠地上違法建設(shè)無(wú)法入住問(wèn)題的緊急反映（業(yè)主致北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)）；
23、代征綠地上的違法建筑綁架合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目懇請(qǐng)北京市政府幫助解決規(guī)劃驗(yàn)收無(wú)法完成的困難（致xxx）；
24、關(guān)于太合嘉園一期項(xiàng)目代征綠化用地的情況說(shuō)明；
25、關(guān)于太合嘉園住宅小區(qū)一期規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示（致北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)朝陽(yáng)分局）。
李瑗對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性均不持異議，但不認(rèn)可證明目的，表示根據(jù)該組證據(jù)顯示，代征綠地上的違建出現(xiàn)在2008年，并且是太合嘉園公司的股東東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司所建，具體實(shí)施單位是東方奧景公司（東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司也是東方奧景公司的股東）。本案合同于2016年簽訂，在此之前出現(xiàn)的違建不屬于不可預(yù)見(jiàn)，基于東方奧景公司、東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司與太合嘉園公司的關(guān)系，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司對(duì)違建是知曉并同意的，且太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)涉訴房屋交付之前的法律手續(xù)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)有自身的評(píng)估能力。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》已注明了移交代征綠地的程序，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)有一定預(yù)見(jiàn)性，但仍開(kāi)發(fā)涉訴土地，可見(jiàn)其有自己的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和規(guī)劃，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，造成不能按時(shí)交房的主要原因是太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司與其合作方產(chǎn)生矛盾。
太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司主張由于政府原因和不可抗力導(dǎo)致部分期日停工或無(wú)法施工，具體停工情況為：1、2014年因亞太經(jīng)合組織會(huì)議召開(kāi)停工15天；2、2015年因抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利70周年活動(dòng)及全市安全監(jiān)管通知停工20天；3、2016年因綠色施工專(zhuān)題活動(dòng)半停工50天；4、2017年至2018年因全市空氣質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)整治停工45天，上述停工期間（共計(jì)289天）太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，就此其提交了停工情況記錄、京建發(fā)[2014]390號(hào)文件、京建發(fā)[2015]275號(hào)文件、朝建發(fā)[2015]16號(hào)文件、京建發(fā)[2015]289號(hào)文件、朝建發(fā)[2015]17號(hào)文件、京建發(fā)[2016]377號(hào)文件、京建發(fā)[2017]390號(hào)文件。其中，京建發(fā)[2016]377號(hào)文件顯示，自2016年11月1日至2017年2月11日期間在全市范圍內(nèi)組織開(kāi)展“百日綠色安全施工活動(dòng)”，活動(dòng)目標(biāo)為做到十個(gè)不（即：不揚(yáng)塵、不冒煙、不違章違規(guī)作業(yè)、不挖斷管線、不中毒、不坍塌、不搶工、不亡人、不掉隊(duì)、不投訴），開(kāi)展形式為對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查；京建發(fā)[2017]390號(hào)文件（發(fā)布時(shí)間為2017年9月15日）顯示，停工時(shí)間自2017年11月15日至2018年3月15日。
李瑗對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性均不持異議，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，表示本案合同簽訂時(shí)間是2016年9月27日，此前的停工與本案無(wú)關(guān)，政府發(fā)布[2017]390號(hào)文件時(shí)，涉訴房屋已經(jīng)建設(shè)完畢，不存在政府要求太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司停止施工的情況。
關(guān)于涉訴房屋所在項(xiàng)目的完工時(shí)間，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司表示為2017年4月。
經(jīng)詢(xún)，各方均表示東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)公司系太合嘉園公司和東方奧景公司的股東。
在本案審理過(guò)程中，李瑗向一審法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，要求查封、凍結(jié)太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司名下價(jià)值1362244元的財(cái)產(chǎn)，并就此提供了保單保函作為擔(dān)保。2019年3月4日，一審法院作出（2019）京0105民初15232號(hào)民事裁定，查封、凍結(jié)太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司名下價(jià)值1362244元的財(cái)產(chǎn)。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，李瑗與太合嘉園公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)據(jù)此行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)合同約定，交房期限為2017年12月31日，現(xiàn)雙方約定的交房期限早已屆滿，太合嘉園公司未按期交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)即已付購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一并未超過(guò)合理范圍，一審法院予以支持。雖《北京市商品房預(yù)售合同》的尾部由太合嘉園朝陽(yáng)分公司蓋章，但合同首部已載明出賣(mài)人為太合嘉園公司，且太合嘉園公司系涉訴房屋所在樓宇的開(kāi)發(fā)建筑單位，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司亦就太合嘉園朝陽(yáng)分公司的蓋章行為作出了合理解釋?zhuān)时景负贤黧w應(yīng)為李瑗和太合嘉園公司。退一步講，即使合同簽訂主體為太合嘉園朝陽(yáng)分公司，其民事責(zé)任也應(yīng)由總公司承擔(dān)，故李瑗要求太合嘉園朝陽(yáng)分公司承擔(dān)責(zé)任的請(qǐng)求缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。
關(guān)于太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司主張的因政府行為導(dǎo)致太合嘉園公司不能向園林局交付代征綠地的抗辯意見(jiàn)，一方面，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司的舉證不足以證明其未能將代征綠地移交給園林局系政府行為導(dǎo)致。另一方面，太合嘉園公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)應(yīng)對(duì)其負(fù)責(zé)騰退的代征綠地的情況有充分了解，并負(fù)有保證及時(shí)騰退代征綠地的義務(wù)。而根據(jù)太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司提交的證據(jù)顯示，代征綠地上的違章建筑早在2011年之前即已建成，在此情況下太合嘉園公司仍于2016年9月與李瑗簽訂合同，并約定2017年12月31日前交房，可見(jiàn)其對(duì)騰退代征綠地一事已作出充分預(yù)估和判斷。綜上，太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司的該項(xiàng)抗辯缺乏依據(jù)，一審法院不予采信。
關(guān)于太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司主張的在施工過(guò)程中因政府原因和不可抗力導(dǎo)致部分期日停工的抗辯意見(jiàn)，其中關(guān)于2014年、2015年的停工，發(fā)生于本案合同簽訂前，2017年至2018年的停工，發(fā)生于涉訴房屋所在項(xiàng)目完工后，均與本案無(wú)關(guān)，不能成為太合嘉園公司、太合嘉園朝陽(yáng)分公司的免責(zé)事由。關(guān)于2016年的停工，一方面，根據(jù)相關(guān)通知的內(nèi)容可知，并無(wú)停工的要求；另一方面，太合嘉園公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在預(yù)算工期及交房時(shí)間時(shí)，應(yīng)將該通知中涉及的施工檢查等因素予以充分考慮，故一審法院對(duì)其該項(xiàng)抗辯意見(jiàn)亦不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、太合嘉園公司于判決生效后七日內(nèi)向李瑗支付自二○一八年一月一日起至二○二○年五月二十二日止的逾期交房違約金3453229元；二、駁回李瑗的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，太合嘉園公司圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了七組證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
第一組證據(jù)，1.1《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》，1.2《建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)（驗(yàn)收）意見(jiàn)》，證明太合嘉園公司依照建設(shè)計(jì)劃和售房約定，及時(shí)向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃核驗(yàn)，規(guī)劃部門(mén)擱置3#樓的核驗(yàn)，行政不作為直接導(dǎo)致太合嘉園公司無(wú)法如期交房，應(yīng)適用預(yù)售合同的延期約定。
第二組證據(jù)，2.1市規(guī)自委朝陽(yáng)分局公示的有關(guān)太合嘉園項(xiàng)目的工作動(dòng)態(tài)，2.2相關(guān)規(guī)定列表，2.3市規(guī)自委建設(shè)工程核驗(yàn)處工作人員2018年發(fā)表于《北京規(guī)劃建設(shè)》雜志的文章，證明預(yù)售合同簽署時(shí)，規(guī)劃驗(yàn)收合格不以代征綠地移交為前提條件。規(guī)劃部門(mén)處理太合嘉園公司的驗(yàn)收申請(qǐng)時(shí)，變更了執(zhí)法政策，將代征綠地與規(guī)劃驗(yàn)收捆綁。規(guī)劃部門(mén)執(zhí)法政策的變化導(dǎo)致3#樓的規(guī)劃驗(yàn)收無(wú)法如期完成，適用預(yù)售合同的延期約定。
第三組證據(jù)，3.1《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，3.2《工程施工許可信息》，3.3《工程竣工備案信息》，證明太合嘉園公司建設(shè)的1#、2#、3#樓屬同一建設(shè)工程，同期取得許可、同期建設(shè)、同樣具備規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案條件和實(shí)質(zhì)交房條件，且1#、2#樓已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收和竣工備案。
第四組證據(jù)，土地使用權(quán)證變更頁(yè)，證明太合嘉園公司已履行代征義務(wù)，無(wú)法移交的原因是行政機(jī)關(guān)對(duì)第三方違法占地不作為，甚至縱容致使履行不能。
第五組證據(jù)，《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，證明與3#樓同期工程同期建設(shè)的1#、2#樓已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案表，除規(guī)劃驗(yàn)收文件外，3#已經(jīng)完成專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，實(shí)質(zhì)具備竣工驗(yàn)收條件。
第六組證據(jù)，6.1《北京市規(guī)劃委員會(huì)建筑工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》，6.2《工程質(zhì)量保修書(shū)》，6.3《工程質(zhì)量檢查報(bào)告（勘查單位）》，6.4《工程質(zhì)量檢查報(bào)告（設(shè)計(jì)單位）》，6.5《竣工報(bào)告》，6.6《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》，6.7工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證，6.8人防工程竣工驗(yàn)收備案通知書(shū)，6.9《市政工程已完工證明》，6.10《室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告》,6.11《生活飲用水檢驗(yàn)報(bào)告》，6.12《防雷裝置檢測(cè)報(bào)告》，6.13《北京市民用建筑節(jié)能專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收備案登記表》，證明房屋符合工程質(zhì)量要求，勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位已確認(rèn)3#樓符合竣工要求，相關(guān)機(jī)構(gòu)已確認(rèn)符合基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的要求房屋符合實(shí)質(zhì)交付條件。
第七組證據(jù)，（2020）京0105執(zhí)異1360號(hào)、（2020）京0105執(zhí)異442號(hào)、（2020）京0105執(zhí)異585號(hào)民事執(zhí)行裁定書(shū)，證明：第一、2011年北京市國(guó)土資源局作出京國(guó)土朝陽(yáng)分局罰字[2011]第70號(hào)行政處罰決定書(shū)責(zé)令北京東方奧景體育文化發(fā)展有限責(zé)任公司在限期拆除在案涉代征綠地上修建的違法建筑，北京東方奧景體育文化發(fā)展有限責(zé)任公司雖提出行政復(fù)議及行政訴訟，但均被駁回。2013年北京市國(guó)土資源局向朝陽(yáng)區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)拆除東方奧景公司在案涉代征綠地上修建的違法建筑。朝陽(yáng)區(qū)人民法院立案受理并張貼限期拆除公告，但截至今日在案涉代征綠地上修建的違法建筑仍未拆除。第二、政府行政執(zhí)法行為及法院執(zhí)行行為均不能將案涉代征綠地上修建的違法建筑予以拆除，是導(dǎo)致無(wú)法完成案涉代征綠地工作的直接原因，案涉3#住宅樓及車(chē)庫(kù)出入口無(wú)法取得代征綠地移交書(shū)，市區(qū)的規(guī)劃自然資源部門(mén)不予通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。太合嘉園公司雖不能按照合同約定的交付條件向李媛交付房屋，但符合合同約定的“因政府部門(mén)有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為引起延誤的”免責(zé)條款。
李瑗不認(rèn)可第一組證據(jù)至第六組證據(jù)中的打印件、復(fù)印件及未經(jīng)公證的證據(jù)，認(rèn)為上述證據(jù)不屬于新證據(jù)，認(rèn)可第七組證據(jù)的真實(shí)性，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性及證明目的，并表示涉案代征綠地的違建，早于本案發(fā)生，并且已經(jīng)有訴訟，與本案太合嘉園公司交房沒(méi)有任何關(guān)系，涉案房屋不能交付主要是因?yàn)榇骶G地上的違建不是合同約定的政府行為，至于代征綠地違建的拆除問(wèn)題，與本案合同糾紛無(wú)直接關(guān)系。
本院認(rèn)為
對(duì)于上述七組證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為，第一、三、四、五、七組證據(jù)不足以證明涉案3#樓未能取得規(guī)劃驗(yàn)收文件和竣工備案表系規(guī)劃部門(mén)“擱置”的不作為行為所致，對(duì)其證明目的本院不予采信。第二組證據(jù)亦不足以證明規(guī)劃部門(mén)將代征綠地作為規(guī)劃驗(yàn)收條件的政策變化，本院不予采信。第六組證據(jù)不能證明涉案房屋已經(jīng)符合合同約定的交房條件，本院不予采信。
李瑗二審未提交新證據(jù)，本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見(jiàn)，本案二審的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為太合嘉園公司未能按時(shí)交付涉案房屋，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
太合嘉園公司上訴主張涉案房屋未能按時(shí)交付系因未能取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，不符合雙方合同約定的交房條件，條件不成就，故太合嘉園公司不承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，交房條件系太合嘉園公司應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，并非合同生效的條件，太和嘉園公司以條件不成就作為免責(zé)事由，缺乏法律依據(jù)。
太合嘉園公司上訴主張未能取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表的原因系行政機(jī)關(guān)將代征綠地移交作為規(guī)劃驗(yàn)收的必要條件這一執(zhí)法政策變化所致，符合合同關(guān)于不承擔(dān)違約責(zé)任的約定，即“因遵守、配合政府的法規(guī)、政策的變化或因政府部門(mén)或有關(guān)政府機(jī)構(gòu)的行為而導(dǎo)致的延誤”。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，現(xiàn)有證據(jù)并未表明涉案房屋所在的3號(hào)樓未能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收的原因系代征綠地移交問(wèn)題。其次，即便是因?yàn)榇骶G地移交問(wèn)題，2002年1月1日實(shí)施的《<北京市建設(shè)工程規(guī)劃監(jiān)督若干規(guī)定>實(shí)施細(xì)則（試行）》第二十條規(guī)定，規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)工程實(shí)施規(guī)劃驗(yàn)收的內(nèi)容包括：……(三)代征地、綠化用地的騰退情況……從上述規(guī)定可見(jiàn)，代征綠地一直是規(guī)劃驗(yàn)收的內(nèi)容之一，并不存在規(guī)劃執(zhí)法的變化，太和嘉園公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在2002年取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及2015年雙方簽訂預(yù)售合同時(shí)理應(yīng)知曉上述規(guī)定。且太合嘉園亦未按照合同約定就執(zhí)法政策的變化提供相關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)證明文件予以證明，故對(duì)太合嘉園公司以規(guī)劃執(zhí)法政策變化構(gòu)成合同延期事由的主張，本院不予支持。
太合嘉園公司上訴主張代征綠地不能移交是第三方違法占地、違法建設(shè)行為導(dǎo)致的結(jié)果以及未能通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收系行政不作為所致，太合嘉園公司自身不存在主觀過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)合同相對(duì)性原則，太合嘉園公司未能按照合同約定的交房條件按時(shí)交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，太合嘉園公司以第三人行為作為抗辯理由，不能成立。
關(guān)于違約金一事，太合嘉園公司稱(chēng)逾期90日之內(nèi)的違約金支付時(shí)間是“商品房實(shí)際交付當(dāng)之日起30日內(nèi)向買(mǎi)受人支付”，履行期限尚未屆至，對(duì)于逾期90日之后的違約金，該部分違約金的前提是合同繼續(xù)履行，李瑗并未在訴請(qǐng)中明確主張繼續(xù)履行合同，此部分違約金沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。對(duì)此，本院認(rèn)為，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第十二條規(guī)定，房屋逾期尚未實(shí)際交付，買(mǎi)受人主張逾期交房違約金，出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信；針對(duì)90日之后的違約金，李瑗并未主張解除合同，其亦以訴訟行為表明是在繼續(xù)履行的前提下主張違約金，故一審法院對(duì)李瑗按照萬(wàn)分之一點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)自2018年1月1日起支付至2020年5月22日止的違約金予以支持，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
綜上所述，太合嘉園公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)34426元，由北京太合嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng) 高 貴
審判員 鄧青菁
審判員 張清波
二〇二〇年十二月二日
法官助理 謝 薇
書(shū)記員 陳昭希
