審理法院：廣州市中級(jí)人民法院
案號(hào)：（2020）粵01民終24534號(hào)
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-14
案由：商品房預(yù)售合同糾紛律師：
審理經(jīng)過
上訴人廣東省水電集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱水電集團(tuán)）因與被上訴人陳麗忠、謝冬蓮商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省廣州市增城區(qū)人民法院（2020）粵0118民初2737號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月20日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月9日公開開庭審理了本案。上訴人水電集團(tuán)委托代理人周妍君到庭參加了訴訟。被上訴人陳麗忠、謝冬蓮經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
水電集團(tuán)上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回陳麗忠、謝冬蓮的全部訴訟請(qǐng)求；2.本案一審、二審的全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院對(duì)重要事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，雙方已在《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》中變更了辦理產(chǎn)權(quán)登記的具體時(shí)間，該約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)《廣州市商品房買賣合同》附件七《本合同補(bǔ)充協(xié)議》附錄二《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》中第二條的約定，水電集團(tuán)須在完成竣工備案和產(chǎn)權(quán)初始登記工作后210個(gè)工作日內(nèi)向房管部門遞交權(quán)屬登記材料。而實(shí)際上，由于涉案小區(qū)B1-B4棟必須整體辦理初始登記和產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)B4棟的規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收都沒有完成，故涉案小區(qū)B2和B3棟至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。鑒于該情況，《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》才約定是辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后210個(gè)工作日向房管部門遞交權(quán)屬登記材料。對(duì)此，陳麗忠、謝冬蓮也是知悉且確認(rèn)簽字同意的。故合同約定的辦證時(shí)間仍未起算，水電集團(tuán)并未違約，陳麗忠、謝冬蓮要求水電集團(tuán)支付逾期辦證違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
被上訴人辯稱
陳麗忠、謝冬蓮二審答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，水電集團(tuán)上訴缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回水電集團(tuán)的上訴請(qǐng)求，維持原判。
一審原告訴稱
陳麗忠、謝冬蓮于2020年3月4日向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令水電集團(tuán)向陳麗忠、謝冬蓮支付延遲交樓違約金44479元（按照總房?jī)r(jià)1482624元萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2016年7月1日計(jì)至2016年8月30日止）；2.判令水電集團(tuán)向陳麗忠、謝冬蓮支付延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金165694元（以總房?jī)r(jià)1482624元為本金，每日按照中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年7月6日起計(jì)至水電集團(tuán)辦妥房屋房地產(chǎn)權(quán)證并交付給陳麗忠、謝冬蓮之日止，暫計(jì)為165694元）；3.水電集團(tuán)承擔(dān)本案訴訟費(fèi)（預(yù)交的訴訟費(fèi)用同意由敗訴方當(dāng)事人直接向陳麗忠、謝冬蓮支付）。在審理過程中，陳麗忠、謝冬蓮申請(qǐng)撤回第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，并變更第二項(xiàng)訴請(qǐng)為判令水電集團(tuán)向陳麗忠、謝冬蓮支付按每日50元從2017年7月6日計(jì)至2020年5月7日期間的逾期辦證違約金51800元。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年4月21日，陳麗忠、謝冬蓮（乙方、買方）和水電集團(tuán)（甲方、賣方）簽訂《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》（含附件一至附件七以及附錄一、二），合同約定以下內(nèi)容：“……第四條合同標(biāo)的物基本情況乙方所購(gòu)商品房為本合同第二條約定的項(xiàng)目中的水電廣場(chǎng)商業(yè)B-1、住宅樓B-2、B-3、B-4……房屋地址：增城市xx鎮(zhèn)xx大道xx號(hào)xx房?！l交房條件該商品房項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收合格，并取得了建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)出具的商品房建設(shè)項(xiàng)目符合驗(yàn)收管理規(guī)定的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務(wù)單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件。第十三條房屋交付甲方應(yīng)當(dāng)在2016年6月30日前將作為本合同標(biāo)的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向乙方發(fā)出收樓通知書……第二十一條產(chǎn)權(quán)登記甲方應(yīng)在該商品房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起90日內(nèi)，申請(qǐng)?jiān)撋唐贩宽?xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記。雙方同意選擇以下第2種方式為乙方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》：……2.乙方委托甲方辦理甲方應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210個(gè)工作日內(nèi)（不超過210個(gè)工作日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為乙方辦妥產(chǎn)權(quán)登記，并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方?！诙l遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任……2.乙方委托甲方辦理產(chǎn)權(quán)登記的，如因甲方未履行相關(guān)義務(wù)和造成乙方不能按本合同第二十一條約定期限辦妥并取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的，甲方應(yīng)自逾期之日起的次日開始，每日按該商品房總價(jià)款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金；……第三十一條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件。第三十二條本合同附件與正文具有同等法律效力?！郊撸罕竞贤a(bǔ)充協(xié)議根據(jù)《商品房買賣合同》（下稱：《買賣合同》）第三十一條訂立本協(xié)議，雙方共同遵守：……13、甲乙雙方一致同意將《商品房買賣合同》第二十一條關(guān)于‘產(chǎn)權(quán)登記’、第二十二條關(guān)于‘延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任’的內(nèi)容另行約定。雙方就產(chǎn)權(quán)登記的辦理方式以及延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任按雙方另行簽訂的《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》（詳見本補(bǔ)充協(xié)議附錄二）的約定履行?！戒浂何修k理權(quán)屬登記協(xié)議書……一、乙方自愿委托甲方辦理下列1、2、3、4、5事宜：1.辦理乙方所購(gòu)商品房的預(yù)告登記；2.辦理乙方所購(gòu)商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》；3.領(lǐng)取乙方所購(gòu)商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》；4.申辦乙方所購(gòu)商品房的《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》；5.辦理乙方所購(gòu)商品房的抵押權(quán)預(yù)告登記。二、乙方自愿同意：甲方為乙方辦妥該商品房預(yù)告登記后需將該商品房預(yù)告登記證明書交付給乙方，甲方在完成項(xiàng)目的竣工備案及產(chǎn)權(quán)初始登記業(yè)務(wù)后且乙方同時(shí)具備下列條件之日起210個(gè)工作日內(nèi)，由甲方將辦理該商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的權(quán)屬登記資料送交房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并將甲方向乙方代收的辦理該商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的稅費(fèi)代繳給相關(guān)部門：1.乙方已向甲方付清《商品房買賣合同》及其附件約定房?jī)r(jià)款（包含辦妥銀行按揭手續(xù)，銀行按揭款發(fā)放到甲方賬戶）、稅費(fèi)及其他應(yīng)付款等一切款項(xiàng)；2.按房地產(chǎn)管理部門的要求提供或簽署身份證明或其他辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的一切文件（如身份證、戶口簿等）；3.乙方對(duì)所購(gòu)商品房的質(zhì)量等無任何異議且已接受所購(gòu)商品房并簽署了相關(guān)收樓文件。甲方在乙方已具備上述約定的所有條件之日起210個(gè)工作日內(nèi)未向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)遞交權(quán)屬登記資料的，每逾期一天甲方應(yīng)向乙方支付人民幣伍拾元的違約金。三、甲方僅負(fù)責(zé)乙方所購(gòu)商品房權(quán)屬登記資料的遞交事宜，具體取得《房地產(chǎn)權(quán)證》的時(shí)間應(yīng)由登記機(jī)關(guān)確定，與甲方無關(guān)，甲方對(duì)此不負(fù)任何責(zé)任?！薄：贤炗喓?，陳麗忠、謝冬蓮已依約支付了涉案房屋的購(gòu)房款。
2016年1月22日，原廣州市增城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)水電集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的位于增城區(qū)xx鎮(zhèn)xx大道xx號(hào)省水電二局基地住宅樓B-2、B-3的有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目出具增規(guī)驗(yàn)證[2016]022號(hào)和增規(guī)驗(yàn)證[2016]023號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。
2016年8月30日，陳麗忠、謝冬蓮接收了涉案房屋。
一審?fù)徶校慃愔?、謝冬蓮明確陳麗忠、謝冬蓮主張的延期辦證違約金是按50元/天計(jì)算，算至庭審當(dāng)天，之后的違約金另案主張。此外，水電集團(tuán)陳述水電集團(tuán)至今并未就涉案房屋的辦證問題向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門提交辦理資料，因小區(qū)的B4住宅樓還沒有辦理好竣工驗(yàn)收，即使B1、B2、B3的樓宇符合辦證條件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記部門基于B4樓的情況沒有接收水電集團(tuán)的辦證資料；除了上述原因之外，暫時(shí)沒有其他原因?qū)е律姘阜课轃o法遞件辦證。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，陳麗忠、謝冬蓮與水電集團(tuán)簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》（含附件一至附件七）是雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法成立、有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為水電集團(tuán)是否存在延期辦證違約行為。陳麗忠、謝冬蓮水電集團(tuán)在附錄二《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》第二條第一款約定：“乙方自愿同意：甲方為乙方辦妥該商品房預(yù)告登記后需將該商品房預(yù)告登記證明書交付乙方，甲方在完成項(xiàng)目的竣工備案及產(chǎn)權(quán)初始登記業(yè)務(wù)后且乙方同時(shí)具備下列條件之日起210個(gè)工作日內(nèi)，由甲方將辦理該商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的權(quán)屬登記資料送交房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，并將甲方向乙方代收的辦理該商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的稅費(fèi)代繳給相關(guān)部門：1.乙方已向甲方付清《商品房買賣合同》及其附件約定房?jī)r(jià)款（包含辦妥銀行按揭手續(xù)，銀行按揭款發(fā)放到甲方賬戶）、稅費(fèi)及其他應(yīng)付款等一切款項(xiàng)；2.按房地產(chǎn)管理部門的要求提供或簽署身份證明或其他辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的一切文件（如身份證、戶口簿等）；3.乙方對(duì)所購(gòu)商品房的質(zhì)量無任何異議且已接受所購(gòu)商品房并簽署了相關(guān)收樓文件；甲方在乙方已具備上述約定的所有條件之日起210個(gè)工作日內(nèi)未向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)遞交權(quán)屬登記資料的，每逾期一天甲方應(yīng)向乙方支付人民幣伍拾元的違約金?！睆纳鲜黾s定內(nèi)容可知，水電集團(tuán)為陳麗忠、謝冬蓮辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書除了要陳麗忠、謝冬蓮具備上述第1至第3項(xiàng)的條件之外，還增設(shè)了以水電集團(tuán)完成項(xiàng)目的竣工備案及產(chǎn)權(quán)初始登記業(yè)務(wù)的條件。根據(jù)《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》第二十一條產(chǎn)權(quán)登記第一款約定：甲方應(yīng)在該商品房項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起90日內(nèi)，申請(qǐng)?jiān)撋唐贩宽?xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記?？梢?，辦理涉案房屋的建設(shè)工程項(xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記以及涉案房屋的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表是水電集團(tuán)的履行的義務(wù)，也是辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記的必經(jīng)流程，同時(shí)，上述條款明確約定辦理初始登記的時(shí)間應(yīng)為辦理涉案房屋的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起的90日內(nèi)。事實(shí)上，自水電集團(tuán)在2016年1月22日取得涉案房屋建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》起至今已超三年，水電集團(tuán)仍未辦理房地產(chǎn)初始登記，已違反上述合同約定，其辦理初始登記的時(shí)間已超出陳麗忠、謝冬蓮作為購(gòu)房者想要取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)權(quán)利的合理等待時(shí)間。水電集團(tuán)將滿足完成項(xiàng)目的竣工備案及產(chǎn)權(quán)初始登記業(yè)務(wù)的前提條件作為其為陳麗忠、謝冬蓮辦理涉案房屋遞交辦證的起算時(shí)間，將遲遲無法辦理初始登記的風(fēng)險(xiǎn)直接通過合同約定轉(zhuǎn)由陳麗忠、謝冬蓮承擔(dān)，在一定程度上減輕了水電集團(tuán)延期辦證的合同責(zé)任，顯然不符合情理，也于法無據(jù)，水電集團(tuán)并未提供證據(jù)證明其有通知陳麗忠、謝冬蓮交納相關(guān)稅費(fèi)（契稅）而陳麗忠、謝冬蓮遲延交納的事實(shí)，陳麗忠、謝冬蓮也表明水電集團(tuán)至今仍未通知交納契稅。一審法院結(jié)合合同約定以及陳麗忠、水電集團(tuán)的履約情況，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用、公平合理原則，酌定水電集團(tuán)應(yīng)于涉案房屋實(shí)際交付之日的次日起210個(gè)工作日內(nèi)履行向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)遞交涉案房屋的權(quán)屬登記資料的合同義務(wù)。本案中，陳麗忠、謝冬蓮于2016年8月30日接收了案涉房屋，水電集團(tuán)應(yīng)自次日起210個(gè)工作日內(nèi)（即2017年7月5日）到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為陳麗忠、謝冬蓮申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，但水電集團(tuán)至今仍未辦理初始登記，導(dǎo)致無法辦理涉案房屋的遞件辦證手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)核算，水電集團(tuán)應(yīng)支付從2017年7月6日起至庭審辯論終結(jié)之日即2020年5月7日止的延期辦證違約金51800元（按50元/天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，共延期1036天）。
據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，于2020年7月14日判決如下：廣東省水電集團(tuán)有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付延期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金51800元給陳麗忠、謝冬蓮。一審案件受理費(fèi)1095元（陳麗忠、謝冬蓮已預(yù)繳），由廣東省水電集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
經(jīng)查，一審法院查明事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
二審中，各方當(dāng)事人均無提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外”的規(guī)定，本院僅圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。根據(jù)水電集團(tuán)的上訴請(qǐng)求，歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為水電集團(tuán)應(yīng)否向陳麗忠、謝冬蓮支付自2017年7月6日至2020年5月7日的延期辦證違約金。針對(duì)前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)定如下：
水電集團(tuán)以涉案小區(qū)B1-B4棟需整體辦理初始登記和產(chǎn)權(quán)證，B4棟因未完成規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，B2、B3棟至今仍未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記為由，上訴主張涉案《委托辦理權(quán)屬登記協(xié)議書》第二條第一款約定的辦證時(shí)間仍未起算。經(jīng)審查，2016年1月22日水電集團(tuán)已取得涉案房屋建設(shè)項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，但其至今仍未依照涉案《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》第二十一條的約定在建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格之日起90日內(nèi)履行申請(qǐng)涉案商品房項(xiàng)目的房地產(chǎn)初始登記的義務(wù)，其該行為已構(gòu)成違約，亦超出陳麗忠、謝冬蓮作為購(gòu)房者想要取得房屋產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)權(quán)利的合理等待時(shí)間。水電集團(tuán)遲遲無法辦理產(chǎn)權(quán)初始登記并將完成項(xiàng)目的竣工備案及產(chǎn)權(quán)初始登記義務(wù)作為涉案房屋遞件辦證的起算時(shí)間，在一定程度上直接加重了陳麗忠、謝冬蓮對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，從而減輕了水電集團(tuán)延期辦證的違約責(zé)任。因此，在雙方合同權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等的情況下，一審法院結(jié)合合同約定、雙方履約情況及根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用、公平合理原則，酌定從陳麗忠、謝冬蓮接收涉案房屋的次日即2016年8月31日起210個(gè)工作日屆滿之日即2017年7月5日為水電集團(tuán)為陳麗忠、謝冬蓮辦理涉案房屋遞件辦證的時(shí)間，理?yè)?jù)充足，本院予以認(rèn)同。故水電集團(tuán)理應(yīng)承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任并支付延期辦證違約金，其該上訴主張，于法無據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，水電集團(tuán)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1095元，由廣東省水電集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 莫芳
二〇二〇年十二月十四日
法官助理?xiàng)钕?/p>
書記員葉小琳
