審理法院：北京市第三中級人民法院
案號：（2020）京03民終14634號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-12-29
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱地產(chǎn)公司）因與被上訴人楊志紅商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初2085號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2020年12月10日公開開庭審理了本案。上訴人地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人曲志鵬，被上訴人楊志紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
地產(chǎn)公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，依法改判地產(chǎn)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任或發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費(fèi)由楊志紅承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院對楊志紅所購房屋因地產(chǎn)公司未按照所發(fā)布商業(yè)廣告及預(yù)售合同約定提供公共設(shè)施和服務(wù)而導(dǎo)致房屋價(jià)值損失的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。楊志紅在一審所主張廣告、宣傳冊等并非地產(chǎn)公司發(fā)布，且上述宣傳內(nèi)容均為藝術(shù)性夸張的廣告宣傳，不明確、不具體，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條所規(guī)定的情形。雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條關(guān)于廣告等為要約邀請的約定合法有效，一審法院認(rèn)定無效錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定楊志紅所購房屋價(jià)值損失20000元的數(shù)額無依據(jù)。2.一審法院對地產(chǎn)公司因延期交房應(yīng)承擔(dān)違約金的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。楊志紅對地產(chǎn)公司延期交房事宜已通過確認(rèn)書達(dá)成了一致。
被上訴人辯稱
楊志紅辯稱，同意一審判決，同一審中的意見，請求維持原判。
一審原告訴稱
楊志紅向一審法院起訴請求：一、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書、媒體廣告、商品房預(yù)售合同和法定的項(xiàng)目建設(shè)方案提供公共設(shè)施和服務(wù)造成房屋價(jià)值損失66300元。二、要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）。三、要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石。四、要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書中的承諾配備國際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）。五、要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修6000元，包括1.臥室飄窗臺下的儲物柜2000元；2.客廳和臥室的燈池4000元。六、要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8432元，并賠償利息損失1284元。七、要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費(fèi)損失174元。八、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行小區(qū)建設(shè)并交付投入使用。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，位于**首層）、文體活動站（建筑面積1000平方米，位于**首層）、綜合文體活動場地（建筑面積2000平方米，含避難場地500平米）、社區(qū)居民委員會（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，，位于****、存自行車庫（建筑面積3398.79平方米，，位于**9#、地、地下**和地下**0#地下一層）。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌。九、要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫長期漏水問題和委托檢測機(jī)構(gòu)對樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評估。十、要求地產(chǎn)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
一審法院查明
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月15日，地，地產(chǎn)公司在《北京晚報(bào)》發(fā)布“通州剛改全優(yōu)戶型觀者爆棚江·東都國際，85m2精裝三居，90%得房率，169萬起”的房屋開盤廣告，主要內(nèi)容有：1.“珠江東都國際建筑面積約6.7萬平方米，由3棟8-18層的精裝板式住宅組成……”2.“珠江首創(chuàng)雙首層的社區(qū)連廊底商及小區(qū)地塊內(nèi)10萬平米雙子座大型商業(yè)，更為生活帶來更多的從容與閑適?！?.“三重精裝一步到位……地下車庫全精裝，五星級大堂精裝，全品牌室內(nèi)豪裝、24小時(shí)英式物管全天候，精致生活由表及里全面呈現(xiàn)……”4.……
地產(chǎn)公司發(fā)布的《珠江東都國際樓書宣傳冊》主要內(nèi)容有：1.“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”2.“‘殿堂級’雙入戶大堂：車庫與首層雙大堂。地。地上大堂0m2大尺度空間、5.7米卓絕挑高入戶門庭、藝術(shù)天花吊頂、五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會所級軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管……”3.“品牌電器，組裝高品質(zhì)生活，東都國際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置，更方便了業(yè)主的日常生活需要及居室維護(hù)，提升了業(yè)主的生活品質(zhì)?！?.……
2013年12月5日，就購買坐落于通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國際家園二期居住項(xiàng)目用地10＃住宅樓×××房屋，以楊志紅為買受人、地、地產(chǎn)公司為出賣人簽訂《北京市商品房預(yù)售合同宅類）》，約定：合同第三條，該商品房房屋坐落為通州區(qū)永順鎮(zhèn)潞苑五街南側(cè)珠江國際家園二期居住項(xiàng)目用地10＃住宅樓×××，預(yù)測建筑面積共83.66平方米。其中套內(nèi)建筑面積66.59平方米，共用部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e17.07平方米。合同第五條，商品房價(jià)款按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米26943.4元，總價(jià)款1794161元。
合同第十二條交付條件，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年10月31日前向買受人交付該商品房。在具備本條第（二）款約定的條件時(shí)，出賣人可以提前向買受人交付該商品房，具體時(shí)間以出賣人通知為準(zhǔn)。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；（三）因工程進(jìn)度及出賣人各方面的努力，如出賣人在約定的交房時(shí)間之前完成工程建設(shè)，并使房屋達(dá)到雙方合同約定交付條件的，雙方一致同意可以由出賣人提前通知辦理房屋交接手續(xù)，買受人不得拒絕。屬于提前交付的，商品房的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任同時(shí)轉(zhuǎn)移，保修期限、合同約定的應(yīng)在交樓時(shí)交納的費(fèi)用的時(shí)間均相應(yīng)提前，但合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限起始時(shí)間仍按照合同約定時(shí)間為準(zhǔn)。
合同第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，出賣人承諾該商品房正常使用直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定日期達(dá)到下列條件：1.基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過渡時(shí)期使用過渡用水；（2）供電：2015年10月31日達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過渡時(shí)期使用過渡用電；（3）供暖：房屋交付完畢后第一個(gè)供暖季達(dá)到線路鋪設(shè)完畢，過渡時(shí)間使用過渡供暖；（如有地下層需供暖，另行增加供暖費(fèi)，供暖費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。?）燃?xì)猓?年*月*日達(dá)到按有關(guān)單位的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，過渡時(shí)期使用過渡設(shè)施；如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）若約定期限內(nèi)相關(guān)設(shè)施等未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，過渡時(shí)間出賣人提供了過渡措施的，不視為出賣人違約。（2）如因出賣人原因?qū)е挛催_(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)采取補(bǔ)救措施，出賣人采取了補(bǔ)救措施或因買受人不配合導(dǎo)致無法提供補(bǔ)救措施的，不視為出賣人違約，買受人應(yīng)承擔(dān)實(shí)際使用水、電、暖等費(fèi)用；如在買受人的配合下，出賣人未采取補(bǔ)救措施的，出賣人一次性向買受人支付已交付房價(jià)款千分之一作為違約金（此違約金與延期交樓違約金不累計(jì)），屬本合同約定的不可抗力和非出賣人原因的除外。2.其他設(shè)施。
合同第十四條逾期交房責(zé)任，（一）因出賣人原因?qū)е掠馄诮环?，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（1）和（2）不作累加。（1）逾期240日之內(nèi)，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，向買受人按日支付已交付房價(jià)款的萬分之一作為違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過240日后，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的2.4%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日支付全部已付款的萬分之一作為違約金。（二）因買受人原因?qū)е掠馄诮环?，具體見附件八。
合同第十六條交接手續(xù)，（一）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件前或后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地、地點(diǎn)及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件受人同意按照出賣人通知的時(shí)間、地、地點(diǎn)程等辦理交接手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。（二）雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：該商品房已具有第十二條約定的證明文件，出賣人通知買受人收樓后，買受人無正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收或無正當(dāng)理由拖延驗(yàn)收時(shí)間，并辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則書面通知交付當(dāng)日即為商品房交付時(shí)間，自該日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)。自該日起，出賣人按照《住宅質(zhì)量保證書》中約定的保修起止日期和其他內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任，即出賣人對買受人提出的商品房瑕疵應(yīng)予以返修或保修，但出賣人返修或保修的行為不影響出賣人向買受人交付房屋義務(wù)的完成，且自該日起，與該商品房有關(guān)的全部權(quán)利、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)均由買受人享有和承擔(dān)，買受人須承擔(dān)包括但不限于物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)在內(nèi)的相關(guān)費(fèi)用。買受人未按時(shí)辦理房屋接受手續(xù)的，每逾期一日應(yīng)向出賣人支付總房款的萬分之一作為違約金；如逾期超過180日，出賣人有權(quán)解除本合同，買受人應(yīng)向出賣人另行支付合同總價(jià)款的10%作為違約金。（三）雙方同意按照下列第2、3種方式繳納稅費(fèi)。
合同第十七條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。（二）出賣人和買受人約定如下：1.該商品房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)且雙方辦理完畢所有退房手續(xù)之日起90日內(nèi)退還全部已付款，并按照中國人民銀行同期活期存款利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)由出賣人承擔(dān)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議……3.若出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)出賣人核實(shí)后由出賣人按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修、完善（僅指該商品房室內(nèi)部分）；甲方履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，雙方均有協(xié)助配合對方檢測的義務(wù)，若買受人未書面通知過出賣人維（保）修或者非因出賣人原因?qū)е聼o法維修的，買受人無權(quán)要求對房屋質(zhì)量、維修造價(jià)進(jìn)行鑒定，買受人執(zhí)意要求的，一切費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
合同第十八條保修責(zé)任，（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。該商品房在交付使用時(shí)如存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問題，出賣人按約定承擔(dān)保修責(zé)任，但買受人不得借此拒絕收樓。買受人以該商品房存在屬工程保修范圍的質(zhì)量問題為由拒絕收樓或拒絕辦理交付手續(xù)而引起的逾期交樓的法律后果由買受人自行承擔(dān)。出賣人履行保修責(zé)任的，不構(gòu)成延遲交付。由于出賣人的原因，因維修行為導(dǎo)致買受人無法正常使用該房屋，出賣人最高參照延期交付房屋的違約金標(biāo)準(zhǔn)對不能使用的房屋部分占總房屋的面積比例賠償損失。（三）因買受人使用不當(dāng)、改動或因其他不可歸責(zé)于出賣人事由而出現(xiàn)的質(zhì)量問題均由買受人承擔(dān)有關(guān)責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。
同日，雙方還簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二十二條約定，出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，出賣人設(shè)置的樣板間，僅為出賣人便于購房人了解商品房布局及使用功能而提供的簡單示意，該樣板間的裝修、設(shè)備、設(shè)施及室內(nèi)陳列的家具、裝修物品、電器等，除非特別標(biāo)明為“交房標(biāo)準(zhǔn)”等字樣，否則均不包含在房價(jià)和交付范疇之內(nèi)，不構(gòu)成買受人所購商品房內(nèi)初裝修或精裝修的構(gòu)成部分，也不構(gòu)成出賣人對買受人所購商品房及所購商品房裝修效果的任何承諾，出賣人對買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。
2014年6月3日，2014年8月18日，2016年5月24日，地，地產(chǎn)公司分別向楊志紅開具北京市地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票認(rèn)收到了楊志紅交納的購房款共計(jì)1786347元。
后地產(chǎn)公司向楊志紅發(fā)出業(yè)主繳費(fèi)清單，載明：業(yè)主楊志紅，已交合同房款1794161元，已交產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)1000元。合同房款1794161元，總房款1786347元。合同建筑面積83.66，測繪建筑面積83.71。面積差額款-7814元，契稅17863元，公共維修基金16742元，房屋登記費(fèi)80元。
在2016年4月17日的楊志紅收房當(dāng)日，楊志紅與地產(chǎn)公司及珠海市珠江永益裝飾有限公司（以下簡稱永益公司）簽署確認(rèn)書，“本人楊志紅向開發(fā)商購買了珠江東都國際（珠江旭景家園）×××號房，并委托裝修公司裝修改造。現(xiàn)就包括但不限于逾期交房等問題，同意接受開發(fā)商補(bǔ)償公共維修基金、契稅等費(fèi)用共計(jì)25836元。本人逾期繳納房款需支付開發(fā)商違約金24元，本人前述違約金與開發(fā)商前述補(bǔ)償互相沖抵后開發(fā)商仍需補(bǔ)償公共維修基金、契稅等費(fèi)用共計(jì)25812元?！鲜龉簿S修基金、契稅、裝修款等費(fèi)用由開發(fā)商和裝修公司分別直接交付給相關(guān)部門，視為本人簽收，本人對房屋交接等相關(guān)事項(xiàng)別無爭議。對房屋裝修改造再無異議，不再對開發(fā)商和（或）裝修公司提出其他任何要求、主張，或提出訴訟等。”同時(shí)在確認(rèn)書下方有手寫的一段話（系楊志紅書寫）“保留對房屋質(zhì)量及裝修改造質(zhì)量的異議對開發(fā)商和裝修公司主張和提出訴訟的權(quán)利”。
另查，地，地產(chǎn)公司自北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會領(lǐng)取涉案房屋所在樓棟的竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為2016年4月26日/再查，涉案樓宇所在的小區(qū)經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘查，未見地產(chǎn)公司在媒體廣告及樓書宣傳中涉及到的樓宇“金鑲玉”包邊、“頂戴花翎”等裝飾。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)問題是：1.本案是否已超過訴訟時(shí)效期間。2.地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)屬于要約還是要約邀請。3.地產(chǎn)公司是否違約？應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任？
1.關(guān)于訴訟時(shí)效問題。地。地產(chǎn)公司認(rèn)為涉案房屋于2016年4月17日已交付楊志紅今已逾3年，超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效?！吨腥A人民共和國民法總則》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》第二條規(guī)定，民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院應(yīng)予支持。涉案房屋于2016年4月17日交付，如楊志紅就案涉房屋根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》主張權(quán)利，訴訟時(shí)效應(yīng)適用民法總則關(guān)于訴訟時(shí)效制度三年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定，即應(yīng)至2019年4月16日止。2019年4月3日，楊志紅曾起訴過地產(chǎn)公司及永益公司，訴訟時(shí)效在2019年4月3日中斷，訴訟時(shí)效重新計(jì)算，自2019年4月3日至2022年4月2日止，本案立案時(shí)間為2020年1月8日，故楊志紅本次訴訟未超過訴訟時(shí)效。
2.關(guān)于地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)問題?！吨腥A人民共和國合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一審法院認(rèn)為，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中包括“‘殿堂級’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂星級酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會所級軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系具體確定的對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，會對商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，地，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中的說明和允諾應(yīng)視為要約當(dāng)視為合同內(nèi)容。
地產(chǎn)公司認(rèn)為，按照楊志紅、地、地產(chǎn)公司雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定賣人（地（地產(chǎn)公司布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，……出賣人（地（地產(chǎn)公司買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。楊志紅對此不予認(rèn)可，并表示，雖然楊志紅、地、地產(chǎn)公司雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中就涉案樓宇商業(yè)廣告宣傳的法律性質(zhì)進(jìn)行了約定楊志紅認(rèn)為該條款為地產(chǎn)公司為重復(fù)使用而預(yù)先設(shè)定且未與楊志紅協(xié)商的格式條款，該條款損害了買受人在多個(gè)看房購房環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的合理期待，致使買受人權(quán)利在房屋交接之前處于不確定狀態(tài)，不合理、不正當(dāng)?shù)拿獬顺鲑u人的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，嚴(yán)重?fù)p害和排除了買房人的權(quán)益。一審法院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條為地產(chǎn)公司擬定的格式條款，且存在免除其責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的情形，應(yīng)為無效。故，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的媒體廣告宣傳的法律性質(zhì)應(yīng)為要約/3.關(guān)于地產(chǎn)公司未按照商業(yè)廣告宣傳交付房屋的行為是否構(gòu)成違約及應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的問題。根據(jù)一審法院前述對地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳法律性質(zhì)為要約的認(rèn)定，楊志紅與地產(chǎn)公司訂立涉案《商品房預(yù)售合同》的行為已對地產(chǎn)公司發(fā)出的要約進(jìn)行了承諾，要約人即地產(chǎn)公司即受該意思表示約束，其具體說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，雙方就相關(guān)具體設(shè)施的合同已經(jīng)成立。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。地。地產(chǎn)公司沒有實(shí)現(xiàn)合同約定義務(wù)的為違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于楊志紅的十項(xiàng)訴訟請求，一審法院分析如下：
訴訟請求一、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司因未按照預(yù)售合同的約定和廣告宣傳的內(nèi)容提供公共設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而要求賠償房屋價(jià)值損失的訴訟請求，一審法院認(rèn)為，地，地產(chǎn)公司在商業(yè)廣告宣傳中所做的相關(guān)設(shè)施的具體說明和允諾為合同的一部分，地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行其合同義務(wù)一審法院現(xiàn)場勘查，地，地產(chǎn)公司有部分具體允諾沒有實(shí)現(xiàn)樓宇的“金鑲玉”包邊等。因地產(chǎn)公司已經(jīng)將房屋交付給全體業(yè)主，將小區(qū)環(huán)境維護(hù)義務(wù)等移交給物業(yè)，且公共環(huán)境的改變涉及其他全體業(yè)主的生活習(xí)慣，現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行配齊相應(yīng)設(shè)施的條件，地，地產(chǎn)公司應(yīng)就此對楊志紅的損失進(jìn)行賠償體的賠償數(shù)額，一審法院根據(jù)本案查明情況及涉案小區(qū)現(xiàn)實(shí)情況酌定為20000元。
訴訟請求二、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司一個(gè)月內(nèi)在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾（沙發(fā)、茶幾、裝飾畫）的訴訟請求及訴訟請求四楊志紅要求地產(chǎn)公司賠償未按照珠江東都國際樓書中的承諾配備國際名牌電器9400元，包括電磁爐（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾處理器（1200元）的訴訟請求。該兩項(xiàng)訴訟請求系楊志紅基于地產(chǎn)公司商業(yè)廣告宣傳內(nèi)容中的允諾為依據(jù)要求地產(chǎn)公司賠償相關(guān)損失，因一審法院已在訴訟請求一中就上述損失進(jìn)行了處理，故該兩項(xiàng)訴求，一審法院不予支持。
訴訟請求三、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司三個(gè)月內(nèi)更換首層大堂地面開裂的大理石的訴訟請求，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求五、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司賠償未按照媒體廣告和樣板間的標(biāo)準(zhǔn)裝修6000元，包括1.臥室飄窗臺下的儲物柜2000元；2.客廳和臥室的燈池4000元的訴訟請求。上述請求不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理的范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求六、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司支付延期交房違約金8432元，并賠償利息損失1284元的訴訟請求。楊志紅主張地產(chǎn)公司雖于2016年4月17日通知其收房，但在通知收房時(shí)并未取得竣工備案手續(xù)，實(shí)際備案時(shí)間應(yīng)為4月26日，計(jì)算上地產(chǎn)公司郵寄通知楊志紅取得手續(xù)的時(shí)間后應(yīng)為5月8日，故向地產(chǎn)公司主張2016年4月17日至5月8日的逾期交房違約金。對此，一審法院認(rèn)為楊志紅在2016年4月17日實(shí)際收房，但涉案房屋實(shí)際備案時(shí)間為4月26日，地，地產(chǎn)公司作為開發(fā)商在未辦理房屋備案登記的情況下向楊志紅交付房屋，侵犯了楊志紅的知情選擇權(quán)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。楊志紅該項(xiàng)訴訟請求，經(jīng)一審法院核算應(yīng)為1608元（1786347元*萬分之一*9天，結(jié)果取整數(shù)）。楊志紅主張過高部分，一審法院不予支持。關(guān)于賠償利息損失，于法無據(jù)，一審法院不予支持。
訴訟請求七、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司賠償物業(yè)費(fèi)174元的訴訟請求，楊志紅交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)以實(shí)際收房日期為準(zhǔn)，故對于其該項(xiàng)訴訟請求一審法院不予支持。
訴訟請求八、第一部分：對于楊志紅要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)按照法定的通州[2013]6號項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行小區(qū)建設(shè)并交付投入使用。公共服務(wù)設(shè)施方面：商業(yè)（建筑面積12566.65平方米，8#、9#、10#首層及地下一層；11#一至四層及地下一層）、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站（建筑面積120平方米，，位于**首層、文體活動站（建筑面積1000平方米，，位于**首層、綜合文體活動場地（建筑面積2000平方米，含避難場地500平米）、社區(qū)居民委員會（建筑面積190平方米，8#首層和二層）、社區(qū)服務(wù)中心（建筑面積160平方米，位，位于****存自行車庫（建筑面積3398.79平方米，位，位于**#、地、地下**和地下**0#地下一層）。楊志紅上述訴訟請求不屬于民事案件的管轄范圍，故對其該部分的起訴，一審法院予以駁回。第二部分：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施方面：更換小區(qū)綠化的31顆死樹，在明顯位置設(shè)置永久性標(biāo)牌。不屬于本案商品房預(yù)售合同審理范疇，一審法院不予處理。
訴訟請求九、對于楊志紅要求地產(chǎn)公司在三個(gè)月內(nèi)解決造成整座樓宇沉降的地下車庫長期漏水問題和委托檢測機(jī)構(gòu)對樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評估。關(guān)于地下車庫漏水問題，不屬于本案商品房預(yù)售合同糾紛審理范疇，一審法院不予處理。關(guān)于楊志紅要求地產(chǎn)公司委托檢測機(jī)構(gòu)對樓房整體沉降的安全性進(jìn)行評估，該請求不屬于法院民事案件處理的訴訟請求的范圍，一審法院不予處理。
綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第十五條、第二十一條、第二十五條、第三十九條、第四十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十九條規(guī)定，判決：一、地、地產(chǎn)公司賠償楊志紅損失20000元判決生效之日起七日內(nèi)給付清；二、地、地產(chǎn)公司給付楊志紅違約金1608元判決生效之日起七日內(nèi)給付清；三、駁回楊志紅的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院查明
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。楊志紅提交：另案地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見一份，證明地產(chǎn)公司在王少棠案件中認(rèn)可證據(jù)34、36的真實(shí)性。地。地產(chǎn)公司發(fā)表質(zhì)證意見稱證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，楊志紅未提交證據(jù)原件，且該證據(jù)不是地產(chǎn)出具，無法核實(shí)真實(shí)性，對關(guān)聯(lián)性、證明目的均不認(rèn)可。對于楊志紅提到的證據(jù)34、36的質(zhì)證意見是真實(shí)性認(rèn)可，證明目的、關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。地。地產(chǎn)公司未提交證據(jù)/本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)在于：1.關(guān)于案涉廣告宣傳的性質(zhì)及地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任；2.地產(chǎn)公司是否應(yīng)支付房屋交付違約金及具體數(shù)額。
第一，關(guān)于相關(guān)廣告宣傳資料的性質(zhì)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，地，地產(chǎn)公司發(fā)布的商業(yè)廣告中的“‘殿堂級’雙入戶大堂……藝術(shù)天花吊頂星級酒店標(biāo)準(zhǔn)精裝、會所級軟裝修配飾、24小時(shí)英式物管”“東都國際為客戶選用的電磁爐、凈水器口、吊頂、密碼鎖等高端配置……”“建筑采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，‘金鑲玉’工藝包銅掐絲裝飾‘頂戴花翎’……”等內(nèi)容系對于房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，已經(jīng)較為具體明確，且對商品房預(yù)售合同的訂立產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。雖然雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二十二條約定了出賣人發(fā)布的廣告、宣傳冊、沙盤等資料均為要約邀請，……出賣人對買受人的任何承諾和要約邀請均以政府批準(zhǔn)文件、合同及其附件、本補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條之規(guī)定，該條款存在提供條款一方即地產(chǎn)公司免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故該條款應(yīng)屬無效。鑒于地產(chǎn)公司未按照上述明確具體的廣告宣傳資料內(nèi)容履行合同義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對于地產(chǎn)公司主張的上述廣告宣傳資料系要約邀請，其無需承擔(dān)違約責(zé)任的意見，本院不予支持。
根據(jù)上述認(rèn)定，楊志紅主張地產(chǎn)公司未按照廣告宣傳資料等約定內(nèi)容提供房屋設(shè)施及服務(wù)、在首層大堂和地下車庫大堂配備會所級軟裝修配飾以及配備國際名牌電器之三項(xiàng)訴訟請求有合同及法律依據(jù)，一審法院綜合全案證據(jù)情況及當(dāng)事人主張的賠償內(nèi)容，酌情確定地產(chǎn)公司賠償2萬元并無不當(dāng)。地。地產(chǎn)公司主張不應(yīng)賠償?shù)纳显V意見院不予支持。
第二，關(guān)于交房行為存在的瑕疵。根據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條第二款之約定，房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)已取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。本案中，地，地產(chǎn)公司向楊志紅交付房屋的時(shí)間早于地產(chǎn)公司取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間交付行為不符合合同約定，故楊志紅有權(quán)就此向地產(chǎn)公司主張違約責(zé)任，且該責(zé)任與地產(chǎn)公司單純逾期交房并非同一違約事實(shí)。一審法院認(rèn)定的違約損失計(jì)算周期及標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。
綜上所述，地，地產(chǎn)公司的上訴請求不能成立予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)340元，由北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判人員
審判員 楚 靜
二〇二〇年十二月二十九日
法官助理 常佳敏
書記員 李星月
