周小川：個(gè)人住房加杠桿邏輯是對的
黃奇帆：聽任加杠桿去樓市庫存 將是金融災(zāi)難
這不是他們第一次公開撕起來了。在2015年，周小川表態(tài)：支持P2P借貸平臺等互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)發(fā)展。
而黃奇帆則認(rèn)為，P2P就是把老式的集資詐騙搬到了網(wǎng)上，是賭場，沒有任何正面創(chuàng)新。重慶自去年就停了P2P網(wǎng)貸公司審批。
我們回過頭來看，黃奇帆的判斷是正確的：
2015年，泛亞、e租寶……這類集資性傳銷公司陸續(xù)崩盤，涉及金額超500億，波及投資人超100萬人，人均損失超過5萬！
2015年，中國金融自殘年，在“互聯(lián)網(wǎng)+金融騙子”的模式下，自殘程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國金融歷史上所有的自殘行為。
黃奇帆的經(jīng)濟(jì)學(xué)思維：喜歡實(shí)業(yè)，去杠桿，謹(jǐn)慎金融。如果我們認(rèn)真研讀黃奇帆市長數(shù)次公開場合的講話，結(jié)合他在重慶推行的一系列改革。就發(fā)現(xiàn)他確實(shí)是懂經(jīng)濟(jì)的高手，而且思維縝密獨(dú)到，執(zhí)行力強(qiáng)。
這次黃奇帆對樓市高杠桿的發(fā)言，不但是一場及時(shí)雨，更是舉足輕重，因?yàn)樗赂咄兀运难哉摫貙⒁鸶邔又匾?/p>
去杠桿第一槍 深圳終于出手了
先科普下，什么叫“首付貸”
根據(jù)微信公號“券商中國”報(bào)道，深圳市金融辦4日發(fā)函稱，“針對銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸的現(xiàn)狀，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸情況進(jìn)行排查”。知情人士透露，在大致摸清深圳樓市的隱性杠桿后，市領(lǐng)導(dǎo)層將商討具體監(jiān)管思路。
這只是深圳地區(qū)，事情還沒完。
央行上?？偛坑谏现苷偌糠帚y行，了解與個(gè)人住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，主要內(nèi)容包括：希望各家銀行不要搞利率競爭，了解與會銀行的個(gè)人住房按揭貸款投放計(jì)劃，以及了解銀行與房產(chǎn)中介的合作情況。
山雨欲來：鏈家、我愛我家房產(chǎn)中介首付貸類業(yè)務(wù)已暫停
據(jù)多家媒體證實(shí)，在監(jiān)管部門的壓力下，鏈家、中原、我愛我家等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)暫停了首付貸金融業(yè)務(wù)。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者日前走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括上海鏈家、上海中原等中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始悄然暫停了其首付貸等金融業(yè)務(wù)，而其他包括太平洋房屋等中介機(jī)構(gòu)也開始謹(jǐn)慎向購房者推薦此類業(yè)務(wù)。記者多方求證發(fā)現(xiàn)，由于利率下行，樓市成為資金避險(xiǎn)池，資本涌入隨之而來帶來各類衍生金融工具，而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所增加。
后記
當(dāng)前，中國的房市進(jìn)入了一場浩大的加杠桿期，樓市活躍著大量的場外配資。
各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：
鏈家約有2100億元使用了杠桿成交！
房天下大約2000億元！
我愛我家大約也有800億元！
而整個(gè)中介行業(yè)通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元！
所有人都發(fā)瘋似地加杠桿貸款、買房、賣房、賺錢，然后再貸款、再買房、再賣房、再賺錢……房子，不再用來住，而是投資品！
而眾多的杠桿猶如一個(gè)個(gè)彈簧，將按揭貸款的規(guī)模不斷撐大。正如黃奇帆所說，美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價(jià)也就沒頭沒腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
由于房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸游戲規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)識別和監(jiān)管上的不足，對國民經(jīng)濟(jì)和廣大人民群眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。所以如果這波房地產(chǎn)加杠桿玩砸了，就會讓你看看什么叫做真正的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)！
樓市去杠桿，刻不容緩！
最近有一個(gè)段子：
綜合：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、華爾街見聞
阿基米德：給我一個(gè)杠桿我能撬動地球。
金融人：喏，這個(gè)三倍杠桿借給你。
第二天開盤，阿基米德凈虧兩個(gè)地球。
杠桿資金！場外配資！這些再熟悉不過的字眼又再一次出現(xiàn)在眼前。去年夏季股災(zāi)還歷歷在目，今年樓市掀起癲狂上漲潮讓多少人不知所措，杠桿上的樓市，究竟有多危險(xiǎn)？
黃奇帆：聽任樓市高杠桿將是一場金融災(zāi)難
據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，在兩會重慶團(tuán)討論時(shí)，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價(jià)也就沒頭沒腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
以下為全文：
2015年的股市波動劇烈，給投資者造成揮之不去的心理陰影。在兩會重慶團(tuán)討論時(shí)，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。
由于房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸游戲規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)識別和監(jiān)管上的不足，對國民經(jīng)濟(jì)和廣大人民群眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
黃奇帆說，當(dāng)前我們國家去杠桿，包括去政府債務(wù)、包括去工商企業(yè)債務(wù)，還包括金融系統(tǒng)內(nèi)部的各種杠桿，尤其要注意金融創(chuàng)新的杠桿和理財(cái)產(chǎn)品為了牟利而加的杠桿，特別要注意一些融資項(xiàng)目跨界疊加形成的高杠桿。
黃奇帆舉例說，比如最近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商——也有些房地產(chǎn)買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。我們一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價(jià)也就沒頭沒腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
他指出，要更注重去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存?！叭绻眉痈軛U的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)?！秉S奇帆強(qiáng)調(diào)。
樓市到了最危險(xiǎn)的時(shí)候！場外配資超萬億
新年以來，樓市成為焦點(diǎn)話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈里，均在熱議各地房價(jià)和買房，房產(chǎn)交易中心被擠得水泄不通，一線城市新開樓盤一天搶光的新聞屢見報(bào)端。
在中央明確房地產(chǎn)“去庫存”為今年五大任務(wù)之一的背景下，中央連續(xù)出臺了多數(shù)城市松綁限購、降首付比例、調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅等刺激措施。樓市熱并不讓人意外。
然而，一線城市的火爆的樓市背后，杠桿資金尤其是場外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰直接稱，供需長期存在的矛盾不足以支撐房價(jià)短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
杠桿上的樓市
中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺……配資機(jī)構(gòu)越來越多。自買自賣轉(zhuǎn)按揭、首付貸、眾籌炒房、P2P……杠桿手段頻現(xiàn)。
以深圳為例：貸款杠桿幾乎利用到了極致……眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品“熱火朝天”。
貸款杠桿——人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長2.1倍。更值得**的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品——以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對外發(fā)售。
還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例**收益。
樓市場外配資規(guī)模有多大？
華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。單就中介行業(yè)而言，通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。如果“銀行按揭+首付貸”雙重杠桿疊加，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。
各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過“場外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場內(nèi)加杠桿，更多的場外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分加杠桿其實(shí)更多不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)入，而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進(jìn)入。包括一些中介為了擴(kuò)大平臺的利用效益，可能進(jìn)行零利率的房貸優(yōu)惠，這使各類加杠桿操作變得頻繁。此類加杠桿背后的擔(dān)保機(jī)制并不健全，增大各類風(fēng)險(xiǎn)。
也有分析師認(rèn)為，當(dāng)前杠桿整體處于合理水平。一財(cái)援引中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎稱，購房者使用首付貸的比例很低。目前首付貸等場外配資對于房價(jià)的影響被夸大了，國內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。
似曾相識？
杠桿資金、場外配資，熟悉的字眼一再挑動著人的神經(jīng)。去年股市泡沫破滅還歷歷在目，主要原因也是由于居民投資加杠桿，一個(gè)是通過兩融的場內(nèi)加杠桿，另一個(gè)是通過場外配資加杠桿。
作為一輪杠桿撬動起來的牛市，一開始就存在泡沫。而隨著監(jiān)管層強(qiáng)力去杠桿——清理場外配資、場內(nèi)融資融券、證券類信托，由于時(shí)間較短、手段較強(qiáng)硬，導(dǎo)致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股災(zāi)許多人至今記憶猶新。
當(dāng)時(shí)，據(jù)國泰君安任澤平、張慶昌測算：A股杠桿資金存量為4萬億左右。
場外配資規(guī)模約10000億，成本在13-20%之間，杠桿為1:4-1:5之間，主體為互聯(lián)網(wǎng)平臺、配資公司、券商、散戶。
融資融券余額2.13萬億，杠桿在1:1左右。
除了中介場外配資規(guī)?；虺f億外，與股市領(lǐng)域的場外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。華夏時(shí)報(bào)援引業(yè)內(nèi)人士稱，目前，“場外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個(gè)房地產(chǎn)配資的半壁江山。
此外，A股去杠桿，可以借助禁止恒生HOMS系統(tǒng)等配資系統(tǒng)接入市場交易系統(tǒng)，而樓市則更為不容易做到。
上漲時(shí)加杠桿有助于快速兌現(xiàn)預(yù)期，調(diào)整時(shí)去杠桿加大市場波動。一旦樓市出現(xiàn)任何問題，場外配資會極大地加劇波動風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。
北京師范大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉提出，不管如何，去庫存需要付出巨大代價(jià)。理性選擇是，至少這個(gè)代價(jià)不大于樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是股市，拔苗助長式的市場透支最終以持續(xù)異常動蕩收場，中國中產(chǎn)階級可能因股災(zāi)而被洗劫了超過10萬億以上的財(cái)富。
本文轉(zhuǎn)自：地產(chǎn)轉(zhuǎn)型O2O 微信公眾賬號
