自2005年1月1日起，作為生活必需的房子不能被拍賣(mài)、變賣(mài)。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)瑢?duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。對(duì)超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的，法院可以直接控制該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。法院將查封、扣押的動(dòng)產(chǎn)交付其他人控制的，應(yīng)當(dāng)在該動(dòng)產(chǎn)上加貼封條或者采取其他足以公示查封、扣押的適當(dāng)方式。查封不動(dòng)產(chǎn)的，法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已
經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告。
開(kāi)發(fā)商因拖欠銀行貸款或拖欠工程款等原因，往往會(huì)成為案件的被執(zhí)行人。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房產(chǎn)出賣(mài)給購(gòu)房人，購(gòu)房人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并已經(jīng)辦理了入住手續(xù)，但尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)；購(gòu)房人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并已經(jīng)入住，還沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果購(gòu)房人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
蘇義飛律師解釋?zhuān)何覈?guó)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”。如何理解“生活必需的居住房屋”的含義，是不是所有的生活所必需的居住房屋在任何情況下都不能變現(xiàn)？生存權(quán)是最基本也是最重要的人權(quán)，最高院出臺(tái)此項(xiàng)規(guī)定，顯然是將生存權(quán)置于首位予以保護(hù)。這是法治的進(jìn)步。這項(xiàng)規(guī)定必然帶來(lái)法律實(shí)務(wù)的重大變化。居住房屋是不是只能限于住宅用房，如果當(dāng)事人抗辯說(shuō)自己購(gòu)買(mǎi)的門(mén)市房就是為了居住使用，沒(méi)有其他的房子可供居住，并且該門(mén)市房也確實(shí)沒(méi)有用于經(jīng)濟(jì)用途，則這個(gè)門(mén)市房是不是能夠認(rèn)定成居住必需的房屋？或者是當(dāng)事人雖然購(gòu)買(mǎi)了房屋并只有這一處房屋但沒(méi)有居住，在外面租房居住，則能否認(rèn)定該房屋是必需的居住房屋？如果是當(dāng)事人以該房屋設(shè)定抵押與他人成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則該規(guī)定是否就能對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)呢？此條規(guī)定的模糊性導(dǎo)致了司法實(shí)踐中法官的自由裁量權(quán)擴(kuò)大化，造成司法標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。最高院應(yīng)出臺(tái)有關(guān)解釋對(duì)該條規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，對(duì)生活必需的居住房屋進(jìn)行界定，對(duì)能否影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)作出明確的規(guī)定。
