網(wǎng)友：最近施工，小區(qū)車庫礙事，準(zhǔn)備拆遷了，錢賠給誰？和開發(fā)商有關(guān)系嗎？
一、車位的所有權(quán)是誰的。
車位車庫，除去機(jī)械車庫屬于機(jī)械設(shè)備外，均屬于不動產(chǎn)的范疇。用法律語言表述，屬于建筑物（獨(dú)立車庫、地下車庫、架空層車位）、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施（露天停車位）。不動產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生于制造。物權(quán)法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力?！睋?jù)此，合法建造的行為完成，就產(chǎn)生所有權(quán)，權(quán)利人是建造人。物權(quán)法第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)單位（開發(fā)商）作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。只有兩種情況例外：
一是法律另有規(guī)定，如物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在這種法律直接規(guī)定的情況下，建設(shè)單位的原始所有權(quán)受到法律的限制，甚至被法律剝奪。
二是建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料，表明某些車位為業(yè)主共有，這就讓與或者放棄了自己的權(quán)利，所有權(quán)自然轉(zhuǎn)移到受讓人手中。
除了這兩種情況外，車位的所有權(quán)都是建設(shè)單位的，認(rèn)為它屬于全體業(yè)主或者政府有權(quán)支配，都沒有法律或者合同的依據(jù)。
現(xiàn)實(shí)中，關(guān)于車位的產(chǎn)權(quán)，流行過種種錯誤認(rèn)識。
一是成本決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，車位成本已計入房價，故開發(fā)商賣了房子就等于賣了車位，再賣車位就是賣第二次，所以車位屬于買了房子的全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)獨(dú)立銷售。這種觀點(diǎn)錯在把成本作為所有權(quán)的依據(jù)。成本是會計學(xué)概念，其意義只在于計算收益，與所有權(quán)無關(guān)。所有權(quán)取得的各種方式中，沒有支付成本即取得所有權(quán)的方式。建設(shè)單位的成本如何分?jǐn)偸莻€經(jīng)營問題，與所有權(quán)沒有任何關(guān)聯(lián)。我過去曾經(jīng)用“賣豆腐模型”來說明成本與所有權(quán)無關(guān)：楊白勞用50元成本制作了100斤豆腐，賣了80元，就是說，已經(jīng)收回了全部成本，還有30元的盈利，那么這時他還剩下10斤豆腐，這是誰的？如果按成本決定論，這10斤豆腐就應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)天買豆腐的全體顧客，現(xiàn)實(shí)中誰會這樣主張？所以，成本與所有權(quán)無關(guān)。成本如何分?jǐn)?，車位有無開發(fā)建造成本，都不是判斷所有權(quán)的依據(jù)。
二是功能決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，車位是為住宅配套的，住宅是主物，車位是從物，根據(jù)從物隨同主物轉(zhuǎn)移的原理，車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨房屋一起轉(zhuǎn)移，而不能單獨(dú)作為交易的標(biāo)的。對此我要說，功能不決定所有權(quán)。最簡單的例子，就是住宅小區(qū)中的IC卡電話，它顯然是為小區(qū)業(yè)主的生活配套的，但它的所有權(quán)是獨(dú)立的，屬于通訊運(yùn)營商。關(guān)于從物與主物，也是一個相對的概念，凡能單獨(dú)作為交易標(biāo)的的物，就是主物。比如買一個手機(jī)，有時會有一個原裝的護(hù)套，這是從物；但也有單獨(dú)賣的護(hù)套，這就是主物。車位有獨(dú)立的構(gòu)造，獨(dú)立的功能，能夠單獨(dú)作為交易的標(biāo)的，這就符合了區(qū)分所有權(quán)建筑中專有部分的屬性[1]，而不是房屋的從物。
三是容積率決定所有權(quán)。有人認(rèn)為，車位不計入容積率，占用的土地都由業(yè)主分?jǐn)?，故不能?dú)立實(shí)現(xiàn)所有權(quán)。容積率是規(guī)劃指標(biāo)，本質(zhì)是行政許可，是一定面積的土地上允許建造多少房屋，它只約束建設(shè)行為，與所有權(quán)無關(guān)。過去以至目前，規(guī)劃部門在計算容積率時都不將車位計算在內(nèi)，是因?yàn)檎刂频闹饕欠课萁ㄔO(shè)的規(guī)模，而不是車位的數(shù)量。不計入容積率并不意味著車位沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。就以房屋而論，如果超過了政府核定的容積率，產(chǎn)生的只是違反行政管理的后果，可能導(dǎo)致整改、拆除、罰款甚至沒收，但不可能因?yàn)槌鋈莘e率，就歸業(yè)主共有。
四是業(yè)主的利益決定車位權(quán)屬。有人認(rèn)為，如果允許開發(fā)商處分車位，其勢必?fù)p害業(yè)主利益，故從維護(hù)業(yè)主利益的角度，應(yīng)當(dāng)將車位歸屬于全體業(yè)主。這更是無稽之談。同為一個市場上的民事主體，業(yè)主的利益要保護(hù)，開發(fā)商的利益就可以損害嗎？合法的利益，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。目前車位的矛盾突出，但這究竟是由于開發(fā)商有權(quán)處分而導(dǎo)致，還是供需不平衡所造成？一個500戶的小區(qū)，只有100個車位，無論由誰分配，資源都是緊缺的。即使法律規(guī)定業(yè)主共有，業(yè)主如何合理分配，仍然是一個困難的問題。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。即使車位全部為業(yè)主共有，也不可能任人無償使用。
綜上所述，住宅小區(qū)的車位，原始所有權(quán)只能是建設(shè)單位的，業(yè)主只是基于法律的規(guī)定或者建設(shè)單位的出售、出租、附贈等行為，繼受取得車位的權(quán)利。
二、車位是專有還是共有，以什么為依據(jù)？
從物權(quán)法的規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權(quán)屬。專有的車位，建設(shè)單位有權(quán)處分，共有的車位，屬于全體業(yè)主。那么，哪些車位屬于專有，哪些屬于共有？如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位？
《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
本條文第一款我們在后面討論，注意它的第二款與第三款，分別規(guī)定了車位的兩種權(quán)屬。第二款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，建設(shè)單位有權(quán)出售、出租、附贈，表明這部分車位產(chǎn)權(quán)是屬于建設(shè)單位的；而第三款規(guī)定的共有車位，沒有“規(guī)劃用于”的字樣，也就是說這指的是規(guī)劃外的車位。這一點(diǎn)，從最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第六條中也得到了印證：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?由此可以得出一個明確的結(jié)論：規(guī)劃內(nèi)的車位，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位，規(guī)劃外的車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。
判斷一個車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的，只能依據(jù)規(guī)劃文件，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標(biāo)示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位；附圖上未標(biāo)示的車位，是規(guī)劃外的車位。
規(guī)劃內(nèi)的露天車位，是專有的還是共有的，實(shí)務(wù)中分歧很大。幾乎所有的城市，都不認(rèn)可露天車位的轉(zhuǎn)讓，也不辦理產(chǎn)權(quán)登記。普遍認(rèn)為，露天車位沒有任何構(gòu)造形式，也就是說建設(shè)單位并沒有投資，只是在地上劃一個位置，而小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)都被業(yè)主分?jǐn)偭耍_發(fā)商并無份額，所以露天車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。對此，首先看法律規(guī)定，物權(quán)法、司法解釋都只強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃內(nèi)與規(guī)劃外，并未區(qū)分車位的形態(tài)，規(guī)劃內(nèi)的車位屬于建設(shè)單位，并未規(guī)定露天車位除外；其次，沒有墻壁、頂蓋，并不等于說沒有投資，只是投資多少的問題；第三，只要是專有部分，就如同房屋一樣是分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)的，不存在土地權(quán)益都由房屋業(yè)主享有，露天車位無土地權(quán)益的問題。所以，露天車位與其它形態(tài)的車位一樣，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)劃分的標(biāo)志，規(guī)劃內(nèi)的，開發(fā)商享有所有權(quán)。
最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》在制定的過程中，曾經(jīng)有過一個條文“第八條【車位、車庫】 物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定的‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫’，是指位于建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，經(jīng)規(guī)劃文件批準(zhǔn)建造的車位、車庫，包括獨(dú)立車庫以及設(shè)置于露天、架空層、地下等部位的車位?！盵2]這個條文雖然后來刪除了，但可以看出當(dāng)時起草人的初衷，確實(shí)是把露天車位包括在內(nèi)的。
三、人防車位的所有權(quán)
住宅建設(shè)中，通常會配建人防設(shè)施，平時作為車位利用，這就形成了人防車位。關(guān)于人防車位的產(chǎn)權(quán)，也有一些認(rèn)識上的誤區(qū)。
一是認(rèn)為人防車位屬于國防資產(chǎn)，因此人防車位的產(chǎn)權(quán)屬于國家?！秶婪ā返谌邨l規(guī)定，“國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國防資產(chǎn)。國防資產(chǎn)歸國家所有?！庇纱丝梢?，國家投資是國防資產(chǎn)的前提。人防車位是建設(shè)單位全額投資，政府又未加征收，怎么就成了國防資產(chǎn)？
二是認(rèn)為人防車位是政府強(qiáng)制配建，是開發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù)，產(chǎn)權(quán)屬于人防部門?！度嗣穹揽辗ā返谖鍡l規(guī)定，“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)”。既是“鼓勵、支持”，就不是強(qiáng)制性要求，更不是法定義務(wù)。即使政府作為規(guī)劃要求，也并不改變產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。房屋也是按照規(guī)劃要求建的，難道產(chǎn)權(quán)也成了政府的？
從法律關(guān)于所有權(quán)的一般規(guī)則來看，誰投資，誰所有；建造人是原始所有權(quán)人；建設(shè)用地使用權(quán)人享有建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施的所有權(quán)；從特別法規(guī)定來看，“誰投資，誰受益”（人民防空法第五條），也沒有對社會投資的人防設(shè)施的所有權(quán)作出特別規(guī)定；再從物權(quán)法及相關(guān)司法解釋規(guī)定來看，所指的都是“規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫”，并未區(qū)分形態(tài)，沒有規(guī)定地下的具有人防功能的車位除外，那我們就沒有理由把人防車位從物權(quán)法第七十四條的規(guī)定中排除出去。
從實(shí)務(wù)情形來看，目前上海、廣州、重慶都規(guī)定人防車位可以轉(zhuǎn)讓，可以辦理登記，這是貫徹物權(quán)法的正確做法。這種情況下，人防車位與一般車位不同的地方，只是它多了一個戰(zhàn)時防空的功能，在產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，人防設(shè)施的功能也會得到有效保護(hù)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，隨時可以被國家征用轉(zhuǎn)作防空設(shè)施。但在更多的城市，都規(guī)定人防車位不能轉(zhuǎn)讓，只能移交給人民防空部門。而車位轉(zhuǎn)交給人防部門后，多由人防辦轉(zhuǎn)手出租，未見發(fā)揮什么國防效益。并且，這種涉及改變所有權(quán)的規(guī)定是否合法，也大可商榷。
四、地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件無權(quán)改變車位的權(quán)屬
不少地方，通過出臺地方性法規(guī)或者規(guī)章，甚至政府規(guī)范性文件，規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)的車位產(chǎn)權(quán)歸誰、如何利用、禁止或限制轉(zhuǎn)讓等。這些規(guī)定涉及到改變和限制所有權(quán)，涉及到人民重大的財產(chǎn)權(quán)利，是否有效，值得探討。
誰投資，誰所有，這是民法的基本原則；建設(shè)用地使用權(quán)人建設(shè)的建筑物構(gòu)筑物及附屬設(shè)施屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，這是物權(quán)法的明確規(guī)定。要改變這些原則與規(guī)定，只有法律才可以。立法法規(guī)定，關(guān)乎民事基本制度的事項(xiàng)，只能制定法律[3]。所有權(quán)就是涉及民事基本制度的問題，也是人民最重要的財產(chǎn)權(quán)利，通常只能由基本法律規(guī)定，如民法通則、物權(quán)法。如果給地方性法規(guī)、規(guī)章甚至規(guī)范性文件留出干涉所有權(quán)的空間，勢必使法律的尊嚴(yán)與人民的權(quán)利受到損害。因此，地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都無權(quán)改變與限制所有權(quán)，也無權(quán)界定、限制車位的所有權(quán)。
最高人民法院制定的《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》體現(xiàn)了這個重要原則，第十八條規(guī)定：“人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)?！边@里明確排除了地方性法規(guī)、規(guī)章與政府規(guī)范性文件干涉所有權(quán)的效力，這是對物權(quán)最有力的保護(hù)，也是這個司法解釋中最大的亮點(diǎn)。
五、如何落實(shí)“首先滿足業(yè)主需要”
《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！比绾卫斫馀c落實(shí)這一規(guī)定，存在不同認(rèn)識。
從邏輯上看，“首先”滿足業(yè)主需要，就意味著“其次”可以另作安排。于是，有人理解為在一定期限內(nèi)，只能向業(yè)主銷售或者出租，之后，就可以處分給業(yè)主以外的人；也有人理解為，在同等價格條件下，業(yè)主有優(yōu)先購買與承租的權(quán)利，但業(yè)主以外的人也可以購買、承租。這兩種觀點(diǎn)在最高人民法院制定《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》過程中也有體現(xiàn)。2008年3月15日的征求意見稿第二條寫道“物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定的‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’，是指開發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保每一戶業(yè)主在購買房屋時起一年之內(nèi)能夠購買或者租賃一個車位或者車庫，但業(yè)主在購買房屋時已經(jīng)受贈的除外?！?008年6月16日公布的征求意見稿第四條寫道“建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’規(guī)定的情形?！边@里我們看到，保障業(yè)主車位權(quán)利的期限由一年延長到了四年。而在最終公布的解釋中，又變成了“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定?！边@里已經(jīng)沒有了期限的規(guī)定，意味著業(yè)主在任何時候，都有權(quán)利要求建設(shè)單位按照規(guī)劃配置比例，向其提供車位，這就是“首先滿足業(yè)主需要”。據(jù)說，這是全國人大法工委的意見。
按照目前的法律規(guī)定，“首先滿足業(yè)主需要”對于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主。既不能處分給業(yè)主以外的人，也不能超過規(guī)劃配置比例，集中處分給業(yè)主。比如說，某住宅小區(qū)的車位與房屋套數(shù)的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的業(yè)主只能購買或承租一個車位，不能有兩個。更不允許業(yè)主或者非業(yè)主投資性的購買。這種要求的初衷當(dāng)然是好的，但現(xiàn)實(shí)中能否行得通，值得研究。建設(shè)單位追求的是經(jīng)濟(jì)利益，是盡快消化車位，周轉(zhuǎn)資金；而業(yè)主希望用最低的代價使用車位，法律越有保障，他越不急于購買。而有投資車位意愿的業(yè)主又想多持有一些車位，建設(shè)單位在車位難以消化的情況下，把車位售給投資業(yè)主，就成了很難避免的選擇。這樣就產(chǎn)生了下邊的問題。
六、處分車位未“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果
如果建設(shè)單位把車位賣給業(yè)主以外的人，或者超比例處分給業(yè)主，這明顯不符合“首先滿足業(yè)主需要”的要求，這時的法律后果是什么？在《區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋》起草過程中，這個問題經(jīng)歷了一個變化過程。在2008年6月16日公開征求意見稿上，寫道“第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認(rèn)該行為無效的，應(yīng)予支持?！?到了2009年4月的一稿中，改為“第六條【車位違規(guī)處分無效】 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將車位、車庫處分給業(yè)主以外的人，按照配置比例未能購買或者租賃到車位、車庫的業(yè)主，請求確認(rèn)建設(shè)單位與特定第三人之間的買賣、贈與等合同無效或者終止租賃合同的，應(yīng)予支持。/建設(shè)單位超出配置比例將車位、車庫處分給特定業(yè)主，按照配置比例未能購買或者租賃到車位、車庫的業(yè)主，請求確認(rèn)相關(guān)合同中超出配置比例的部分無效或者終止其履行的，應(yīng)予支持。”而在最終公布的文本中，這個違規(guī)處分無效的條文被刪除，使此行為的法律后果變得不確定。
但權(quán)威觀點(diǎn)仍認(rèn)為，建設(shè)單位違規(guī)處分車位的行為可認(rèn)定無效，理由是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定?！斗蛇m用》2009年第7期發(fā)表的《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>、<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》，作者杜萬華、辛正郁、楊永清，杜為最高院民一庭庭長，辛、楊為這兩部司法解釋的起草執(zhí)筆人，他們的解讀應(yīng)當(dāng)具有最高的權(quán)威。他們在文章中說：“我們認(rèn)為，《物權(quán)法》第74條關(guān)于車位、車庫‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定屬于《合同法》第52條規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定。如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持?！毕嘈胚@也代表了人民法院普遍的觀點(diǎn)。
問題是，關(guān)于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，最高人民法院公布的《合同法解釋（二）》有明確的界定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。（第十四條）”而效力性強(qiáng)制性規(guī)定，學(xué)理通說為“法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范?！盵4]向非業(yè)主處分車位，或者向業(yè)主集中處分車位，法律并未規(guī)定合同無效，也很難說這種合同將損害國家利益和社會公共利益，因此，認(rèn)其為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，似缺乏說服力。
此外，用無效的法律后果來制裁，并不具有可行性。一是起訴的業(yè)主要請求確認(rèn)建設(shè)單位與第三人的合同無效，必須掌握該合同的內(nèi)容，做到有的放矢，而這對于起訴的業(yè)主來說，是相當(dāng)困難的；二是如果違規(guī)處分的車位已經(jīng)再次轉(zhuǎn)手（這種可能性是很大的，因?yàn)榉蓪I(yè)主車位權(quán)利的保護(hù)是無期限的，業(yè)主可能在入住十年后才需要車位），就涉及到對受讓人善意取得的保護(hù)；三是如果違規(guī)處分的車位已經(jīng)辦理了登記，輕易改變顯然不利于財產(chǎn)秩序的穩(wěn)定；四是即使認(rèn)定了原合同無效、注銷了登記，起訴人是否必須購買？他不買怎么辦？五是如果起訴人愿意購買，價格如何確定？是以當(dāng)時價格還是現(xiàn)在價格？價格協(xié)商不成怎么辦？這些問題，都是合同認(rèn)定無效后，很難處理的問題。
從保護(hù)業(yè)主車位權(quán)利，同時也有利于財產(chǎn)秩序穩(wěn)定的角度，不妨借鑒承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的救濟(jì)方式。過去很長一段時間，都規(guī)定未保障承租人優(yōu)先購買權(quán)而轉(zhuǎn)讓房屋，承租人有權(quán)請求認(rèn)定該合同無效[5]，但后來發(fā)現(xiàn)實(shí)務(wù)中問題很多，且與物權(quán)法沖突，遂廢止了這一解釋[6]。新的司法解釋[7]規(guī)定，“第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！眳⒖歼@一方式，車位權(quán)利受到損害的業(yè)主，可向建設(shè)單位要求損害賠償，這時他只需要證明規(guī)劃配置比例與自己未獲得車位的事實(shí)，無須再舉證建設(shè)單位向誰違規(guī)處分了車位，法院可以酌情判決賠償。這樣既對開發(fā)企業(yè)隨意處分車位形成制約，也促使業(yè)主及時購買車位，避免讓業(yè)主誤解自己的車位是在法院上了保險的，任何時候都可以行使車位的權(quán)利。
七、建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓“車位使用權(quán)”與長期租賃車位的隱患
目前，許多城市的登記機(jī)構(gòu)不予辦理車位車庫的產(chǎn)權(quán)登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產(chǎn)權(quán)登記，這反映出登記制度不適應(yīng)物權(quán)保護(hù)需要的狀況。在此背景下，許多企業(yè)無奈以轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”、長期租賃等方式變相銷售，這又留下新的隱患。
“使用權(quán)”不屬于物權(quán)。物權(quán)必須是法定的，物權(quán)法中沒有“使用權(quán)”，該權(quán)利也不可能登記。而長期租賃的方式，因車位價款須轉(zhuǎn)換為20年租金，必然導(dǎo)致租金畸高，在車位租金實(shí)行政府指導(dǎo)價的地方，又給業(yè)主提供了一個投訴維權(quán)的口實(shí)。
最大的問題還在于，轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”與長期租賃都沒有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，那么所有權(quán)屬于誰？難道還在開發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費(fèi)用誰承擔(dān)？業(yè)主能否再轉(zhuǎn)讓？如果將來具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產(chǎn)權(quán)？開發(fā)商再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。
這種合同表面上雖然是轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”或者長期租賃，但雙方的真實(shí)意思是車位買賣。所以如果產(chǎn)生糾紛，我認(rèn)為還是應(yīng)當(dāng)以買賣合同來處理，方為客觀公允。
從定分止?fàn)幊霭l(fā)，開發(fā)企業(yè)既有合法的所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂車位的買賣合同。即使由于登記機(jī)構(gòu)的原因，暫不能登記過戶，這個合同仍是有效的，雙方的意思表示是真實(shí)的，雙方的權(quán)利義務(wù)是明確的。這樣，在將來具備了登記條件時，業(yè)主可以直接憑買賣合同去申請登記。
現(xiàn)在開發(fā)商不敢簽買賣合同的重要原因，是無法解釋：既然你賣產(chǎn)權(quán)給我，為什么不能登記？——害怕業(yè)主要求它辦理登記，追究它不能登記的責(zé)任。這個風(fēng)險確實(shí)存在，但可以通過合同加以規(guī)避。合同中可以實(shí)事求是地說明：“出賣人保證本車位屬于規(guī)劃內(nèi)的車位，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法齊全。由于登記機(jī)構(gòu)的原因，目前車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給買受人。待登記機(jī)構(gòu)可以辦理車位產(chǎn)權(quán)登記時，出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費(fèi)由買受人承擔(dān)?！边@樣一份合同，對于業(yè)主而言，是吃了一顆定心丸，知道這個車位的產(chǎn)權(quán)是自己的了；而對開發(fā)商而言，是卸下了名義所有權(quán)人的負(fù)擔(dān)，不再承受任何風(fēng)險與維護(hù)的義務(wù)。
八、消除車位糾紛的關(guān)鍵是明晰產(chǎn)權(quán)
當(dāng)前車位的糾紛已經(jīng)成為房地產(chǎn)糾紛的常見節(jié)目。物權(quán)法專門規(guī)定車位這樣一個具體財產(chǎn)，顯示車位問題是多么重大。但人們普遍認(rèn)為車位矛盾的關(guān)鍵在于開發(fā)商，似乎只要開發(fā)商稍有良心，或者法律規(guī)定車位歸業(yè)主共有，車位矛盾就消失了，這又是一個天大的誤區(qū)。
車位的建造是需要成本的，如果車位不能體現(xiàn)市場價值，開發(fā)商就不會有多建車位的動力。而在車位配比較低的情況下，供需矛盾是必然的。一個500戶的小區(qū)，只有100個車位，就算是法律規(guī)定全部為業(yè)主共有，也無法滿足業(yè)主的需要。
有一種說法相當(dāng)普遍：開發(fā)商為了牟利，不愿意賣車位給業(yè)主，而要高價賣給外人。對此，稍作分析，就發(fā)現(xiàn)這是一個偽問題。車位的價格只能是市場價，市場價不是由哪一方?jīng)Q定的，而是在市場上形成的。如果開發(fā)商定價10萬元，外邊的人都愿意買，說明這就是市場價值，不能算高價。如果業(yè)主愿買，開發(fā)商豈有不賣之理？業(yè)主的想法是在市場價格上大打折扣，只肯出三萬五萬，心情可以理解，道理難以成立。
為什么業(yè)主不愿意接受市場價格？很重要一個因素，在于行政之手的不適當(dāng)干預(yù)。在深圳，政府不認(rèn)可車位的買賣，對車位既不做初始登記，也不給辦轉(zhuǎn)讓登記。開發(fā)商賣車位時，只要出現(xiàn)業(yè)主“維權(quán)”，政府主管部門就會“叫?！遍_發(fā)商。另外，政府對住宅區(qū)內(nèi)的車位租金實(shí)行指導(dǎo)價，規(guī)定露天車位每月不超過100元，地下車位每月不超過250元，這樣便宜的租金，誰還肯買車位？而在深圳中心區(qū)，公共停車場或者商業(yè)寫字樓的停車場每月租金高達(dá)千元，這才體現(xiàn)出了真正的市場價值。扭曲的價格誤導(dǎo)了市場，一方面車位是稀缺資源，另一方面開發(fā)商投資車位又不能得到合理回報，只好盡量少建，滿足規(guī)劃最低要求即可，這樣一來，車位不足的矛盾更加突出，形成惡性循環(huán)。
我們在某些城市看到這樣一個奇怪的現(xiàn)象：車位交易與登記，符合物權(quán)法的規(guī)定，但政府不認(rèn)可；車位租金政府定價，沒有法律依據(jù)，政府卻樂此不疲。1998年出臺的《價格法》，第十八條規(guī)定“下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價：(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；(四)重要的公用事業(yè)價格；(五)重要的公益性服務(wù)價格?！憋@然，政府管制住宅小區(qū)內(nèi)停車位租金標(biāo)準(zhǔn)，不符合《價格法》的定價范圍。看來政府真正做到依法行政，而不是憑自己的喜怒好惡制訂政策，還有很長的路要走。
解決車位糾紛的關(guān)鍵，是明晰產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人能夠得到合理的回報，自會提高投資的積極性。至于價格高低，應(yīng)當(dāng)由市場去調(diào)節(jié)。
九、開發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險的措施
從事商品住宅的開發(fā)，車位問題是無法回避的。建設(shè)的車位不及時消化，會成為低效資產(chǎn)，不但影響資金的周轉(zhuǎn)，還可能形成業(yè)主的群體性事件，直接對經(jīng)營產(chǎn)生困擾。對于如何處分車位資產(chǎn)，避免經(jīng)營風(fēng)險，個人有如下建議：
（一）合理配置數(shù)量，取得規(guī)劃依據(jù)。車位的需求往往滯后于住宅，是逐漸旺盛的，因此過高的配置比例，在車位不能完全實(shí)現(xiàn)市場價值的地方，容易造成資產(chǎn)沉淀，故規(guī)劃配置上，以能較快消化為度。規(guī)劃是車位產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，只有規(guī)劃內(nèi)的車位開發(fā)商才有權(quán)處分，故必須十分重視車位的報建，做到準(zhǔn)確無誤。
（二）謹(jǐn)慎確定價格，回收資金為上。對開發(fā)企業(yè)而言，資金周轉(zhuǎn)的利益更為重要，故車位定價不宜追高，以能迅速回收資金為宜。
（三）明晰合同條款，確定權(quán)利義務(wù)。不要采用轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”、長期租賃等方式，只要是合法的車位，就應(yīng)當(dāng)訂立買賣合同，明確轉(zhuǎn)讓的就是車位所有權(quán)。
（四）盡早推出銷售，避免夜長夢多。很多開發(fā)商在賣房子的時候，不是同步銷售車位，而要在小區(qū)交付后才賣，這就非常容易引發(fā)沖突。因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)適應(yīng)了小區(qū)里的一切，認(rèn)為自己是小區(qū)的唯一主人，當(dāng)然不認(rèn)可開發(fā)商賣車位的行為。有的小區(qū)，業(yè)主自主成立的業(yè)主大會解聘了原來由開發(fā)商聘請的物業(yè)公司，自行聘請了物業(yè)管理人，拒不承認(rèn)開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)的任何權(quán)益，宣布小區(qū)內(nèi)的車位全部屬于業(yè)主共有，這種情況下，開發(fā)商連小區(qū)的門都進(jìn)不去，更不要說管理自己的車位了。在車位不能登記的地方，這種風(fēng)險很大。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合理定價、優(yōu)惠促銷，盡快把車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，不要把車位作為可以長期持有的資產(chǎn)。
