最高院:夫妻一方私自抵押共有房產(chǎn),債權(quán)人能否取得抵押權(quán)?
裁判要旨
夫妻一方未經(jīng)另一方允許，以名義上登記在自己名下實則為夫妻共同財產(chǎn)的房屋為他人提供抵押，債權(quán)人符合“善意第三人”條件的，取得該財產(chǎn)抵押權(quán)。
案情簡介
程曉春與重慶文化產(chǎn)業(yè)融資擔保有限責任公司合同糾紛再審案【(2019)最高法民申4188號】
一、程曉春與周偉東于1996年1月2日登記結(jié)婚，2009年，二人婚姻存續(xù)期間，周偉東購買了位于重慶市滄白路的兩套房屋，并登記在其個人名下。
二、2014年12月4日，周偉東與文化融資擔保公司簽訂《反擔保合同》，約定周偉東以其名下位于滄白路的兩套房屋為文化融資擔保公司提供反擔保抵押。《反擔保合同》中附有“配偶聲明”，其中約定“乙方（周偉東）保證合法擁有抵押物的處分權(quán)，抵押物如系共有財產(chǎn)，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明?！焙贤炗喓?，雙方就抵押房屋辦理了抵押登記。
三、2015年4月28日，因文化融資擔保公司按照約定向周偉東的債權(quán)人履行了擔保責任，文化融資擔保公司訴至法院，請求周偉東承擔反擔保責任，并請求對周偉東所有的位于滄白路的兩套房屋實現(xiàn)抵押權(quán)。法院判決支持了文化融資擔保公司的該訴訟請求。
四、周偉東之妻程曉春在上述判決生效后，以其為房屋共有人為由，向重慶市第一中級人民法院提起第三人撤銷之訴，要求法院改判文化融資擔保公司僅對周曉東個人所有之份額享有抵押權(quán)。重慶市第一中級人民法院、重慶市高級人民法院認為，雖然案涉房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，但該財產(chǎn)登記在周偉東一人名下，文化融資擔保公司善意取得涉案房屋抵押權(quán)，故判決駁回程曉春的訴訟請求。
五、程曉春不服，向最高人民法院申請再審，最高人民法院裁定駁回其再審申請。
法院判決
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有權(quán)人有權(quán)追回；但受讓人受讓該不動產(chǎn)時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產(chǎn)依法已經(jīng)登記等情形的，由受讓人取得不動產(chǎn)的所有權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。舉重以明輕，周偉東作為夫妻一方，以登記在其一人名下的共有房產(chǎn)對外抵押，文化融資擔保公司基于對不動產(chǎn)登記簿的記載所產(chǎn)生的物權(quán)公示效力產(chǎn)生的信賴利益應予保護，符合物權(quán)法、婚姻法的立法精神和保證市場交易秩序穩(wěn)定和交易安全之原則。雖然《反抵押擔保合同》上附有“配偶聲明"，但該擔保合同亦明確約定，乙方（周偉東）保證合法擁有抵押物的處分權(quán)，抵押物如系共有財產(chǎn)，乙方須出具其他共有人同意抵押的書面證明。本案中，案涉房產(chǎn)為周偉東、程曉春夫妻共同財產(chǎn)，但無證據(jù)證明周偉東按照該條款約定，如實陳述其不具備抵押物的處分權(quán)，故而，雖《反抵押擔保合同》中附有“配偶聲明"，但此條款不應理解為對文化融資擔保公司必須盡到的合同審查義務(wù)，亦無相關(guān)法律法規(guī)要求抵押權(quán)人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務(wù)。綜上，程曉春關(guān)于文化融資擔保公司簽訂抵押合同時未盡到審查義務(wù)，主觀上存在重大過失，不符合善意取得的主張，缺乏事實和法律依據(jù)。
裁判要點
本案的核心爭議在于，文化融資擔保公司是否對涉案房屋中屬于程曉春共同共有的部分享有抵押權(quán)？對此，人民法院認為：
首先，涉案抵押房屋購置于周偉東與程曉春婚姻關(guān)系存續(xù)期間，應屬于夫妻共有財產(chǎn)，周偉東和程曉春共同對該抵押房屋享有所有權(quán)。共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，一般應經(jīng)其他共有人同意，否則抵押無效。周偉東雖無權(quán)處置房屋，但是其與文化融資擔保公司簽訂的《反抵押擔保合同》基于雙方真實的意思表示，應當被認定為有效。
其次，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條（《民法典》第三百一十一條）規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有權(quán)人有權(quán)追回；但受讓人受讓該不動產(chǎn)時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產(chǎn)依法已經(jīng)登記等情形的，由受讓人取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。舉重以明輕，如果文化融資擔保公司不知道或者不應當知道周偉東不具有房屋的處分權(quán)，且依法辦理了抵押登記，應當被認定為善意依法取得該不動產(chǎn)的抵押權(quán)。
最后，本案的涉案房產(chǎn)登記在周偉東一人名下，且始終由周偉東個人進行管理，無相關(guān)法律法規(guī)要求抵押權(quán)人簽訂合同時必須對擔保人婚姻狀況及配偶聲明盡到審查義務(wù)。綜上，文化融資擔保公司通過簽訂《反抵押擔保合同》并辦理了抵押登記，主觀上不存在重大過失，善意地獲得了案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)，程曉春的主張不能成立。
實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)
結(jié)合《民法典》及民法典擔保制度的相關(guān)司法解釋，為避免未來發(fā)生本案類似敗訴，總結(jié)實務(wù)中的要點如下：
1. 抵押權(quán)適用善意取得的有關(guān)規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谌僖皇粭l就不動產(chǎn)和動產(chǎn)所有權(quán)的善意取得制度作出了規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，受讓人取得該財產(chǎn)需要滿足三項條件，即善意、以合理的價格轉(zhuǎn)讓、登記或交付。本案中，法院判決在抵押制度中適用所有權(quán)善意取得標準時，使用了“舉輕以明重”的裁判思路。這一觀點在2021年后，被《民法典擔保制度解釋》正式確立。對善意取得制度在擔保法律關(guān)系中的應用，《民法典擔保制度解釋》第三十七條明確指出：“當事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。”
2. 作為夫妻共同財產(chǎn)管理的一項重要工作，應當在重大不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上明確列明共有人。根據(jù)《民法典》婚姻編及相關(guān)司法解釋的有關(guān)規(guī)定，婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)?？梢?，《民法典》婚姻編并不以房產(chǎn)登記在夫妻哪方名下作為確定該房產(chǎn)歸屬的依據(jù)，但這并不代表不動產(chǎn)登記對夫妻共有財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護毫無意義。恰恰相反，在夫妻一方與他人的財產(chǎn)所有權(quán)、擔保物權(quán)糾紛中，登記機關(guān)登記簿上對于相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的記載經(jīng)常能成為案件的“制勝點”。
不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。本案中，如果程曉春、周偉東二人在初次辦理產(chǎn)權(quán)登記時就在不動產(chǎn)登記簿上明確了其二人之間的財產(chǎn)共有關(guān)系，文化融資擔保公司就無權(quán)主張其不知道房屋系夫妻共有的事實，也就無法僅憑周偉東一人的簽字獲得房屋的抵押權(quán)。正是程曉春對于產(chǎn)權(quán)登記“無所謂”的態(tài)度，最終導致了其敗訴。
3. 債權(quán)人接受自然人擔保時，應當按照登記簿上記載的內(nèi)容，獲得所有共有人的同意。在擔保物權(quán)糾紛中，抵押物共有是相關(guān)權(quán)利人主張抵押無效的重要抗辯。登記簿上載明房屋為共有的，債權(quán)人在接受該房屋抵押時，應當征得全部所有權(quán)人分別書面同意，否則將面臨較大的法律風險。
相關(guān)法律規(guī)定
《民法典》
第二百一十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。
第三百一十一條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）（法釋〔2020〕22號）
第二十八條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋（法釋〔2020〕28號）
第三十七條 當事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。
當事人以依法被查封或者扣押的財產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人請求行使抵押權(quán)，經(jīng)審查查封或者扣押措施已經(jīng)解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權(quán)設(shè)立時財產(chǎn)被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。
以依法被監(jiān)管的財產(chǎn)抵押的，適用前款規(guī)定。
