法律規(guī)定被查封的房屋不能登記轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，根本目的是保證用查封物履行債務(wù)。但是有些開發(fā)商卻利用這一點(diǎn)作為自己違約的正當(dāng)理由，與立法原意背道而馳。遇見這種情況，究竟買房者要如何來保障自己的合法權(quán)益呢？
【案情經(jīng)過】
2010年7月，開發(fā)商將其開發(fā)的樓盤中的一套房屋賣給了陳某，雙方在商品房房屋買賣合同中約定：如任何一方拒絕履行合同或解除合同，由違約方向合同的另一方支付房屋價(jià)款的5%作為違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。隨后，陳某依約支付了定金。但由于房價(jià)急劇攀升，商品房供不應(yīng)求，開發(fā)商遂反悔將該套房屋賣給陳某，于是提出解除合同，然后以更高的價(jià)格將房屋賣與他人。
開發(fā)商的理由是該套房屋已于2008年為某案件原告申請財(cái)產(chǎn)保全提供了擔(dān)保，所以法院于當(dāng)年將房屋查封，至今一直沒有辦理解封手續(xù)，而被查封的房產(chǎn)是不能辦理過戶的，因此合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)與解除，并同意賠償陳某的損失。陳某對此不予認(rèn)可，認(rèn)為這套房屋是在2008年被法院查封的，現(xiàn)已失效。如果開發(fā)商真的愿意履行合同，是能夠解除查封的，于是將開發(fā)商告上法庭，要求法院判令其繼續(xù)履行合同。
【律師說法】
孔民律師接受陳某的委托，對本案進(jìn)行了詳細(xì)分析。并且通過調(diào)查取證發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用訴爭房屋提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的案件原告已經(jīng)勝訴?？茁蓭熤赋?，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第（二）項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商在明知道房屋被法院依法查封的情況下，卻依然與購房人簽訂買賣合同，以致不能辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)賠償購房人因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
那么，本案中雙方簽訂的合同是否有效、能否繼續(xù)履行呢？主要還要分析法院的查封措施是否能解除。這里分兩種情況：一種是法院的查封措施不能解除。這種情形是指法院查封的房產(chǎn)需要用來履行債務(wù)或承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，此時(shí)被查封的財(cái)產(chǎn)將用于拍賣或變賣，所得的價(jià)款須優(yōu)先償還債務(wù)，因此購房人不可能取得房產(chǎn)的所有權(quán)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)被解除。第二種情況是法院的查封措施可以解除。這種情形是指債務(wù)人用其他財(cái)產(chǎn)履行債務(wù)，或者查封財(cái)產(chǎn)如果是用來擔(dān)保債務(wù)履行的，被擔(dān)保人按期履行債務(wù)，擔(dān)保即被解除，此時(shí)房屋所有人可以請求法院解除查封，查封被解除后，該查封房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓則可實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
根據(jù)孔民律師和陳某調(diào)查取證的結(jié)果顯示，該訴爭房屋提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的案件原告已經(jīng)勝訴，該查封房產(chǎn)已不需用于履行債務(wù)，繼續(xù)查封訴爭房屋已失去法律意義。開發(fā)商只要向法院申請解除查封措施，就能消除訴爭房屋的轉(zhuǎn)讓障礙。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
【審判結(jié)果】
法院經(jīng)過審理認(rèn)為，陳某與開發(fā)商訂立的房屋買賣合同時(shí)真實(shí)意思的表示。開發(fā)商為某案件原告申請財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，法院將訴爭房屋查封，現(xiàn)在該案已經(jīng)勝訴并申請執(zhí)行，開發(fā)商以訴爭房屋提供擔(dān)保的義務(wù)已經(jīng)解除，繼續(xù)查封訴爭房屋已失去法律意義，因此開發(fā)商與陳某訂立房屋買賣合同后應(yīng)及時(shí)向法院申請解除查封，以按約履行房屋買賣合同。最后判決開發(fā)商與陳某繼續(xù)履行房屋買賣合同。
【相關(guān)法律】
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓
（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的
（三） 依法收回土地使用權(quán)的；
（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的
（五） 權(quán)屬有爭議的
（六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
（七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
【案情經(jīng)過】
2010年7月，開發(fā)商將其開發(fā)的樓盤中的一套房屋賣給了陳某，雙方在商品房房屋買賣合同中約定：如任何一方拒絕履行合同或解除合同，由違約方向合同的另一方支付房屋價(jià)款的5%作為違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。隨后，陳某依約支付了定金。但由于房價(jià)急劇攀升，商品房供不應(yīng)求，開發(fā)商遂反悔將該套房屋賣給陳某，于是提出解除合同，然后以更高的價(jià)格將房屋賣與他人。
開發(fā)商的理由是該套房屋已于2008年為某案件原告申請財(cái)產(chǎn)保全提供了擔(dān)保，所以法院于當(dāng)年將房屋查封，至今一直沒有辦理解封手續(xù)，而被查封的房產(chǎn)是不能辦理過戶的，因此合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)與解除，并同意賠償陳某的損失。陳某對此不予認(rèn)可，認(rèn)為這套房屋是在2008年被法院查封的，現(xiàn)已失效。如果開發(fā)商真的愿意履行合同，是能夠解除查封的，于是將開發(fā)商告上法庭，要求法院判令其繼續(xù)履行合同。
【律師說法】
孔民律師接受陳某的委托，對本案進(jìn)行了詳細(xì)分析。并且通過調(diào)查取證發(fā)現(xiàn)開發(fā)商用訴爭房屋提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的案件原告已經(jīng)勝訴?？茁蓭熤赋?，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第（二）項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商在明知道房屋被法院依法查封的情況下，卻依然與購房人簽訂買賣合同，以致不能辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)賠償購房人因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
那么，本案中雙方簽訂的合同是否有效、能否繼續(xù)履行呢？主要還要分析法院的查封措施是否能解除。這里分兩種情況：一種是法院的查封措施不能解除。這種情形是指法院查封的房產(chǎn)需要用來履行債務(wù)或承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，此時(shí)被查封的財(cái)產(chǎn)將用于拍賣或變賣，所得的價(jià)款須優(yōu)先償還債務(wù)，因此購房人不可能取得房產(chǎn)的所有權(quán)，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)被解除。第二種情況是法院的查封措施可以解除。這種情形是指債務(wù)人用其他財(cái)產(chǎn)履行債務(wù)，或者查封財(cái)產(chǎn)如果是用來擔(dān)保債務(wù)履行的，被擔(dān)保人按期履行債務(wù)，擔(dān)保即被解除，此時(shí)房屋所有人可以請求法院解除查封，查封被解除后，該查封房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓則可實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
根據(jù)孔民律師和陳某調(diào)查取證的結(jié)果顯示，該訴爭房屋提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的案件原告已經(jīng)勝訴，該查封房產(chǎn)已不需用于履行債務(wù)，繼續(xù)查封訴爭房屋已失去法律意義。開發(fā)商只要向法院申請解除查封措施，就能消除訴爭房屋的轉(zhuǎn)讓障礙。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
【審判結(jié)果】
法院經(jīng)過審理認(rèn)為，陳某與開發(fā)商訂立的房屋買賣合同時(shí)真實(shí)意思的表示。開發(fā)商為某案件原告申請財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，法院將訴爭房屋查封，現(xiàn)在該案已經(jīng)勝訴并申請執(zhí)行，開發(fā)商以訴爭房屋提供擔(dān)保的義務(wù)已經(jīng)解除，繼續(xù)查封訴爭房屋已失去法律意義，因此開發(fā)商與陳某訂立房屋買賣合同后應(yīng)及時(shí)向法院申請解除查封，以按約履行房屋買賣合同。最后判決開發(fā)商與陳某繼續(xù)履行房屋買賣合同。
【相關(guān)法律】
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓
（一） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的
（三） 依法收回土地使用權(quán)的；
（四） 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的
（五） 權(quán)屬有爭議的
（六） 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
（七） 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
