[案情]：
被告張某系原告某房地產(chǎn)開發(fā)公司員工, 2003年4月,原、被告簽訂商品房買賣合同，被告購(gòu)買原告編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬(wàn)元，并約定辦理不低于20萬(wàn)的按揭貸款,在交付使用時(shí)付清余款。在房屋交付使用前，被告利用職務(wù)之便對(duì)房屋進(jìn)行裝飾并入住。后被告離開公司，又因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供貸款，原告要求被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辨稱房屋尚未交付，原告要求付清余款的理由不能成立，并請(qǐng)求解除合同，退回預(yù)付款。
[評(píng)析]：
本案涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是被告利用職務(wù)之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對(duì)房屋交付條件的放棄？二是被告因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供按揭貸款，無(wú)法按時(shí)付清房款，被告能否提出解除合同？
一、被告擅自裝飾入住能否視為房屋交付問(wèn)題
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！钡谌粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。”以上規(guī)定說(shuō)明開發(fā)商對(duì)商品房應(yīng)先驗(yàn)收合格，并向購(gòu)房戶提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書后才能交付。關(guān)于交付轉(zhuǎn)移時(shí)間，《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事從另有約定的除外。”一般認(rèn)為，這里所指的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定；法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)商品房買賣中的交付，有兩種觀點(diǎn)，一種是俗稱的“交鑰匙”，即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點(diǎn)是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權(quán)證書的給付才能算交付。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定明確了商品房的交付除當(dāng)事人另有約定外，不以房屋所有權(quán)證書的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)房提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和房屋鑰匙并經(jīng)購(gòu)房戶確認(rèn)簽收后即視為房屋的交付。
本案被告張某利用工作便利，在未付清購(gòu)房款，雙方未簽收住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書前便擅自裝飾入住，在實(shí)際上已占有使用了該房屋，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)移交付條件。被告張某的先行違反合同行為，應(yīng)視為對(duì)合同約定房屋交付條件的放棄，原告要求付清購(gòu)房款的請(qǐng)求是基于原、被告的合同約定，其理由成立。
二、被告能否提出解除合同問(wèn)題
原、被告簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，雙方意思表示真實(shí),協(xié)議內(nèi)容為法律允許買賣的財(cái)產(chǎn),原告也依法律的規(guī)定取得了該地塊的土地使用權(quán)和相關(guān)的許可文件,不損害國(guó)家和社會(huì)的公共利益,雙方簽訂的合同依法成立,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定了合同解除的幾種情形：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。因合同的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商達(dá)成，因此，變更或解除合同除法律或合同另有規(guī)定以外，應(yīng)該由雙方協(xié)商一致達(dá)成。
本案中被告在簽訂合同時(shí)希望通過(guò)按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，因?yàn)閭€(gè)人信用的問(wèn)題被銀行拒絕，無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房款，被告如欲解除合同，首先應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定在履行期限屆滿之前向原告提出，或與原告協(xié)商約定補(bǔ)救措施。但被告只是在原告提起訴訟時(shí)才表明解除合同明確意思，被告這時(shí)提出解除合同已無(wú)法律上的依據(jù)，也就是說(shuō)，被告對(duì)自己享有的法定解除權(quán)已經(jīng)放棄，不能再繼續(xù)行使該項(xiàng)權(quán)利。其次，被告因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供貸款，也是簽訂合同時(shí)雙方都不能意料的，屬不能歸責(zé)于雙方的責(zé)任，不屬于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的法定解除條件。第三，前面已經(jīng)說(shuō)明，房屋已經(jīng)實(shí)際交付給被告，標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告已經(jīng)履行完合同的主要義務(wù)，被告此時(shí)不得提出解除合同，故被告提出解除合同的請(qǐng)求不能成立，應(yīng)依據(jù)合同的約定繼續(xù)履行，向原告支付剩余房款。
被告張某系原告某房地產(chǎn)開發(fā)公司員工, 2003年4月,原、被告簽訂商品房買賣合同，被告購(gòu)買原告編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬(wàn)元，并約定辦理不低于20萬(wàn)的按揭貸款,在交付使用時(shí)付清余款。在房屋交付使用前，被告利用職務(wù)之便對(duì)房屋進(jìn)行裝飾并入住。后被告離開公司，又因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供貸款，原告要求被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辨稱房屋尚未交付，原告要求付清余款的理由不能成立，并請(qǐng)求解除合同，退回預(yù)付款。
[評(píng)析]：
本案涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是被告利用職務(wù)之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對(duì)房屋交付條件的放棄？二是被告因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供按揭貸款，無(wú)法按時(shí)付清房款，被告能否提出解除合同？
一、被告擅自裝飾入住能否視為房屋交付問(wèn)題
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！钡谌粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。”以上規(guī)定說(shuō)明開發(fā)商對(duì)商品房應(yīng)先驗(yàn)收合格，并向購(gòu)房戶提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書后才能交付。關(guān)于交付轉(zhuǎn)移時(shí)間，《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事從另有約定的除外。”一般認(rèn)為，這里所指的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定；法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)商品房買賣中的交付，有兩種觀點(diǎn)，一種是俗稱的“交鑰匙”，即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點(diǎn)是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權(quán)證書的給付才能算交付。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定明確了商品房的交付除當(dāng)事人另有約定外，不以房屋所有權(quán)證書的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)房提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書和房屋鑰匙并經(jīng)購(gòu)房戶確認(rèn)簽收后即視為房屋的交付。
本案被告張某利用工作便利，在未付清購(gòu)房款，雙方未簽收住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書前便擅自裝飾入住，在實(shí)際上已占有使用了該房屋，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)移交付條件。被告張某的先行違反合同行為，應(yīng)視為對(duì)合同約定房屋交付條件的放棄，原告要求付清購(gòu)房款的請(qǐng)求是基于原、被告的合同約定，其理由成立。
二、被告能否提出解除合同問(wèn)題
原、被告簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，雙方意思表示真實(shí),協(xié)議內(nèi)容為法律允許買賣的財(cái)產(chǎn),原告也依法律的規(guī)定取得了該地塊的土地使用權(quán)和相關(guān)的許可文件,不損害國(guó)家和社會(huì)的公共利益,雙方簽訂的合同依法成立,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力?！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定了合同解除的幾種情形：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。因合同的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商達(dá)成，因此，變更或解除合同除法律或合同另有規(guī)定以外，應(yīng)該由雙方協(xié)商一致達(dá)成。
本案中被告在簽訂合同時(shí)希望通過(guò)按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，因?yàn)閭€(gè)人信用的問(wèn)題被銀行拒絕，無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房款，被告如欲解除合同，首先應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定在履行期限屆滿之前向原告提出，或與原告協(xié)商約定補(bǔ)救措施。但被告只是在原告提起訴訟時(shí)才表明解除合同明確意思，被告這時(shí)提出解除合同已無(wú)法律上的依據(jù)，也就是說(shuō)，被告對(duì)自己享有的法定解除權(quán)已經(jīng)放棄，不能再繼續(xù)行使該項(xiàng)權(quán)利。其次，被告因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕提供貸款，也是簽訂合同時(shí)雙方都不能意料的，屬不能歸責(zé)于雙方的責(zé)任，不屬于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的法定解除條件。第三，前面已經(jīng)說(shuō)明，房屋已經(jīng)實(shí)際交付給被告，標(biāo)的物已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告已經(jīng)履行完合同的主要義務(wù)，被告此時(shí)不得提出解除合同，故被告提出解除合同的請(qǐng)求不能成立，應(yīng)依據(jù)合同的約定繼續(xù)履行，向原告支付剩余房款。
