審理法院：貴州省高級人民法院
案號：（2019）黔民終902號
案件類型：民事 判決
審判日期：2020-09-27
案由：商品房預(yù)售合同糾紛
審理經(jīng)過
上訴人冉茂智因與上訴人貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美盈公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民初28號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人訴稱
冉茂智上訴請求：1.撤銷一審判決，改判或發(fā)回重審；2.一、二審案件受理費(fèi)由美盈公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)錯誤。1.我方舉證足以證明已依約支付合同價款50%即2094萬元的購房款，0075646號收據(jù)的457.3萬元是（2001）筑仲裁字31號裁決書載明美盈公司應(yīng)返還我的款項(xiàng)，雙方協(xié)商一致用該款折抵購房款。2.美盈公司沒有向我支付457.3萬元。美盈公司未提交銀行流水、轉(zhuǎn)賬憑證或支票存根，僅憑收款收據(jù)不能證明向我實(shí)際支付457.3萬元。且該收據(jù)載明金額是（2001）筑仲裁字31號裁決書的本金與利息，與實(shí)際不符。正因美盈公司未履行裁決，我向貴陽中院申請執(zhí)行，立案（2001）筑法非執(zhí)字第20號，目前仍未結(jié)案。執(zhí)行過程中，美盈公司應(yīng)通過貴陽中院還款。假如美盈公司真的在2014年6月27日履行了還款義務(wù)，我們就不可能在同年12月4日協(xié)商一致將457.3萬元折抵購房款并出具0075646號收據(jù)。0075641號收款收據(jù)是2014年6月27日出具，美盈公司向我出具的五份收款收據(jù)是2014年12月出具，當(dāng)然應(yīng)該用后面出具的收款收據(jù)認(rèn)定我是否完成付款義務(wù)，故該收據(jù)不能否定我2014年12月向美盈公司支付50%購房款的效果。二、一審程序錯誤。鑒定人用以鑒定的檢材是復(fù)寫件，并非雙方提交的原件，鑒定人將復(fù)寫件作為檢材違反規(guī)定。我對鑒定意見提出異議，根據(jù)《民事訴訟法》第七十八條規(guī)定，一審法院應(yīng)通知鑒定人出庭，但一審未通知鑒定人員出庭佐證，程序違法。且依據(jù)《民事證據(jù)規(guī)定》第二十七條第二款規(guī)定，我有權(quán)申請重新鑒定。一審法院不準(zhǔn)許重新鑒定，讓我喪失了程序性權(quán)利，顯失公正。三、貴州銀行對美盈公司只享有債權(quán)4000萬元，但查封了美盈大廈價值3億余元的房產(chǎn)，超額查封。我已向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，案涉房屋具備完善預(yù)告登記、交付使用條件。
美盈公司上訴請求：1.撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判支持美盈公司一審反訴請求；2.一、二審訴訟費(fèi)由冉茂智承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、冉茂智嚴(yán)重違約，美盈公司有權(quán)解除合同。1.冉茂智未依約足額支付房款。冉茂智出具的收據(jù)已經(jīng)司法鑒定系冉茂智所簽，是冉茂智要求以現(xiàn)金支付，美盈公司分多次以現(xiàn)金支付，付清款項(xiàng)后冉茂智出具了收據(jù)。冉茂智保證會依約付款，美盈公司才提前出具收據(jù)，但沒有收到相應(yīng)房款。2.《美盈大廈商業(yè)用房預(yù)售合同》約定付款方式為分期付款，排除了一次性付款與按揭貸款。雖然注明“剩余合同總額的50%購房款通過銀行貸款支付”但這里的銀行貸款支付不是指按揭貸款。最后一次付款雖未注明付款期限，但也應(yīng)在合理期限內(nèi)支付。雙方簽約至今已四年半有余，冉茂智沒有以銀行貸款方式付款，已超出合理期限，其行為構(gòu)成根本違約，給美盈公司造成重大損失，美盈公司有權(quán)要求解除合同。二、一審以《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款駁回美盈公司反訴請求不當(dāng)。美盈公司簽訂案涉合同目的就是收取購房款，冉茂智稱其已依約支付50%購房款與一審查明事實(shí)不符，又稱合同中的“銀行貸款支付”指“按揭貸款”也與合同約定不符。冉茂智以其行為表示不再支付、也沒有能力支付購房款，致使美盈公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”規(guī)定，美盈公司有權(quán)要求解除合同。
一審原告訴稱
冉茂智向一審法院提出訴訟請求：1.美盈公司繼續(xù)履行2014年11月28日《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》；2.美盈公司為冉茂智辦理美盈大廈編號30954-1-1房屋的預(yù)告登記；3.美盈公司為冉茂智辦理美盈大廈編號30954-1-1房屋的過戶登記；4.美盈公司支付冉茂智違約金6,952,080元（從2015年8月1日起按約定標(biāo)準(zhǔn)計算至美盈公司交房之日止，暫計至2019年3月21日）；5.美盈公司支付冉茂智逾期辦理所有權(quán)證違約金290,400元；6.上述兩項(xiàng)違約金等額沖抵原告需支付的剩余房款；7.美盈公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用及其他一切費(fèi)用。
美盈公司向一審法院提出反訴請求：1.解除2014年11月28日《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》；2.冉茂智向美盈公司支付違約金762,825元；3.訴訟費(fèi)由冉茂智承擔(dān)。
一審法院查明
一審法院審理查明：2014年11月28日，冉茂智與美盈公司簽訂《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》，約定：冉茂智購買美盈公司開發(fā)的位于貴陽市云巖區(qū)建筑面積為698㎡的商業(yè)用房（合同所附的房屋平面圖上紅線內(nèi)面積即為冉茂智所購商業(yè)用房）。按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米6萬元，總金額4188萬元。冉茂智應(yīng)在合同簽訂后支付合同總額的50％，即2094萬元整，其中在2014年12月5日前支付1207.3萬元，2014年12月28日前支付886.7萬元。剩余合同總額50％購房款通過銀行貸款支付。買受人如未按合同規(guī)定的時間付款，逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的2.5％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2.5的違約金。出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定后的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定后的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付款萬分之2.5的違約金。雙方約定在《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》備案后申請辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記。在辦理完預(yù)售商品房預(yù)告登記后申請辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。商品房預(yù)售的，自出賣人取得商品房預(yù)售許可證之日起30天內(nèi)，由出賣人向貴陽市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請登記備案。
2014年12月27日，美盈公司法定代表人王東出具《承諾書》，載明：1.因客觀原因，一年內(nèi)（2014年12月27日至2015年12月26日），暫時不能在貴陽市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理（貴陽市商品房預(yù)售合同備案登記表），在此期間如發(fā)生一房二賣，貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將按購房合同金額的五倍賠償給冉茂智。2.交房時間2015年8月前，如延期交房，按合同執(zhí)行。3.一年內(nèi)（2014年12月27日至2015年12月26日）承諾在貴陽市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦好（貴陽市商品房預(yù)售合同備案登記表）。該《承諾書》除有王東簽名捺印外，還蓋有美盈公司印章。2015年1月27日，美盈公司取得案涉項(xiàng)目（名門國際廣場）的《商品房預(yù)售許可證》﹝（2012）筑商房預(yù)字第112號﹞。
本案審理中，冉茂智與美盈公司雙方均認(rèn)可本案爭議房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，尚未達(dá)到交付條件。且該房屋因美盈公司與案外人存在其他經(jīng)濟(jì)糾紛已被法院查封。另查明，本案雙方2014年11月28日簽訂的《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》至今未辦理備案登記及預(yù)告登記。鑒于上述情況，一審法院在審理中向冉茂智依法釋明，詢問其是否考慮變更訴訟請求，冉茂智明確表示堅持所提訴請。
再查明，冉茂智與美盈公司曾分別于1999年3月1日、4月1日簽訂兩份《商品房購銷合同》，約定：冉茂智向美盈公司購買“美盈大廈”一層3、4號和7、8號營業(yè)用房。后雙方因此事產(chǎn)生糾紛，冉茂智于2001年4月向貴陽仲裁委員會提出仲裁申請。貴陽仲裁委員會于2001年6月26日作出（2001）筑仲裁字第31號《裁決書》，裁定：1.雙方簽訂的前述兩份《商品房購銷合同》無效；2.美盈公司返還冉茂智購房款1397512元；3.美盈公司賠償冉茂智經(jīng)濟(jì)損失275189元；4.仲裁費(fèi)用由美盈公司承擔(dān)。又查明，冉茂智與美盈公司曾于2010年11月22日就本案爭議房屋簽訂《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》。冉茂智于2010年12月11日通過中國工商銀行向王東賬戶轉(zhuǎn)賬匯款2500000元。后雙方未繼續(xù)履行該合同。
一審法院認(rèn)為
一審法院認(rèn)為，雙方于2014年11月28日簽訂的《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雖然該合同簽訂時案涉商品房尚未取得預(yù)售許可證明，但是此后該項(xiàng)目于2015年1月27日取得《商品房預(yù)售許可證》，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”之規(guī)定，前述《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》可認(rèn)定為合法、有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。
綜合雙方訴、辯意見及舉證、質(zhì)證情況，雙方爭議的焦點(diǎn)問題是冉茂智是否按照合同約定履行了支付購房款的義務(wù)。對此，冉茂智主張其已經(jīng)按照合同約定的時間和金額支付了50%即2094萬元的購房款，剩余50%購房款未辦理貸款是由于美盈公司未依約為其辦理合同備案登記及預(yù)告登記導(dǎo)致尚不具備貸款辦理?xiàng)l件。為此，其提交了美盈公司于2014年12月4日出具的金額分別為4,573,000元、2,500,000元、5,000,000元的購房款《收款收據(jù)》三張，以及美盈公司于2014年12月26日出具的金額分別為4,867,000元、4,000,000元的購房款《收款收據(jù)》兩張。上述五張《收款收據(jù)》所載金額及付款時間符合案涉商品房預(yù)售合同中關(guān)于冉茂智應(yīng)支付50%即2094萬元購房款的金額和時間。美盈公司除對2014年12月4日出具的4,573,000元《收款收據(jù)》持有異議，認(rèn)為其并未收到該筆款項(xiàng)外，對其余四張《收款收據(jù)》均無異議，認(rèn)可收到所載購房款。為此，美盈公司提交了經(jīng)司法鑒定落款簽名出自冉茂智筆跡、出具時間為“2014年6月27日”、內(nèi)容為“收到美盈公司交來（2001）筑仲裁字第31號裁決書裁定本金加利息等各種費(fèi)用全部金額4573000元”的《收款收據(jù)》及王東建行賬戶交易明細(xì)單進(jìn)行反駁。據(jù)此，冉茂智是否支付了該筆4,573,000元購房款就成為認(rèn)定其本案是否存在逾期付款行為的關(guān)鍵。
依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。”第一百零八條第一、二款：“對負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。對一方當(dāng)事人為反駁負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人所主張事實(shí)而提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，認(rèn)為待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鞯?，?yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)不存在?！币?guī)定，本案中，雖然冉茂智提交了貴陽仲裁委員會（2001）筑仲裁字第31號《裁決書》及美盈公司于2014年12月4日出具的4,573,000元購房款的《收款收據(jù)》，用以證明其以該《裁決書》中美盈公司應(yīng)向其支付款項(xiàng)進(jìn)行抵扣的方式支付了該筆購房款，但是，美盈公司提交的經(jīng)司法鑒定落款簽名出自冉茂智筆跡、出具時間為“2014年6月27日”的《收款收據(jù)》對冉茂智的該項(xiàng)證明主張形成了有效反駁，已使冉茂智提交《裁決書》及《收款收據(jù)》欲證明的待證事實(shí)處于真?zhèn)尾幻鞯臓顟B(tài)。因此，冉茂智對于其已支付該筆款項(xiàng)的主張所提交的證據(jù)無法達(dá)到法定的高度可能性的證明標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的不利后果。因冉茂智提交的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其依約足額支付了50%的購房款，根據(jù)本案合同對于雙方履行義務(wù)順序的約定，冉茂智支付50%購房款的義務(wù)為在先義務(wù)，故在其在先義務(wù)未能依約履行的情況下，依照《中華人民共和國合同法》第六十七條：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！币?guī)定，其要求美盈公司繼續(xù)履行合同、為其辦理產(chǎn)權(quán)登記、賠償逾期交房違約金、逾期辦證違約金的訴請均于法無據(jù)。況且，因本案爭議房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，尚未達(dá)到交付條件，且該房屋尚處于法院查封狀態(tài)。因此，案涉合同目前并不具備辦理預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)登記、交付房屋等繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)可能性。因此，冉茂智提出的本訴訴請，一審法院依法不予支持。
對于美盈公司提出的反訴請求，雖然本案合同約定冉茂智逾期付款超過30日后，美盈公司有權(quán)解除合同，并可按累計應(yīng)付款的2.5％的標(biāo)準(zhǔn)向其要求支付違約金。但是，因合同中對于解除權(quán)的行使期限未作明確約定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！钡囊?guī)定，美盈公司享有的合同約定解除權(quán)應(yīng)自2015年1月4日約定解除權(quán)發(fā)生后的一年內(nèi)行使。因美盈公司本案中訴請行使該項(xiàng)約定解除權(quán)已經(jīng)超過法定的除斥期間，故其請求解除合同并賠償違約金于約于法無據(jù)，一審法院亦不予支持。
綜上，冉茂智、美盈公司提出的本、反訴請求均缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院均予以駁回。故依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第十五條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第一百零八條第一款與第二款以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條規(guī)定，并經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，判決：一、駁回原告冉茂智的全部訴訟請求；二、駁回被告貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全部反訴請求。本訴案件受理費(fèi)316,535元，保全申請費(fèi)5000元，由冉茂智負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)11,478元，由貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院查明
一審審理過程中，經(jīng)冉茂智申請，對雙方有爭議的2014年6月27日0075646號收款收據(jù)進(jìn)行筆跡鑒定并依法形成鑒定意見后，二審中，冉茂智認(rèn)為鑒定中所比對的樣本系復(fù)印件，不是原件，申請重新鑒定。經(jīng)本院詢問，鑒定人對鑒定意見作了合理解釋：復(fù)寫件并非復(fù)印件，符合鑒定檢材規(guī)范，可以作為鑒定比對的檢材使用。故冉茂智所提申請不符合重新鑒定的情形，本院不予準(zhǔn)許。
二審審理過程中，美盈公司向本院提交：1.申請書一份，2.（2001）筑法非執(zhí)字第20-1號執(zhí)行裁定書一份，用以證明（2001）貴仲裁第31號裁決書確認(rèn)款項(xiàng)已履行完畢，貴陽市中級人民法院（以下簡稱貴陽中院）已將（2001）筑法非執(zhí)字第20號案件全案終結(jié)執(zhí)行，美盈公司已向冉茂智支付全部執(zhí)行款，不存在以執(zhí)行款沖抵購房款的情況。冉茂智質(zhì)證稱：對真實(shí)性有異議，自己沒有在申請上簽字，也沒收到過該份結(jié)案裁定。冉茂智向本院提交：（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行卷一份，用以證明冉茂智并未向貴陽中院提交過申請，也未收到過執(zhí)行終結(jié)裁定書。美盈公司質(zhì)證稱對該份證據(jù)的真實(shí)性無異議。
經(jīng)本院向貴陽中院核實(shí)，雙方分別提交的上述證據(jù)來源合法、內(nèi)容客觀真實(shí)、與本案訴爭事項(xiàng)具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
經(jīng)本院二審審理查明：冉茂智于2010年12月11日向美盈公司法人代表王東轉(zhuǎn)賬支付購房款2,500,000元，2014年12月4日向美盈公司轉(zhuǎn)賬支付購房款5,000,000元，同年12月26日向美盈公司轉(zhuǎn)賬支付購房款8,867,000元。
2014年11月28日，冉茂智與美盈公司向貴陽中院提交書面申請，要求將（2001）筑法非執(zhí)字第20號案件終止執(zhí)行。2014年12月9日，貴陽中院對冉茂智、王東制作調(diào)解筆錄，調(diào)解筆錄中，冉茂智稱“錢已經(jīng)全部履行完畢（12月4日）?！彪p方申請終結(jié)（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行案。2014年12月25日，貴陽中院作出（2001）筑法非執(zhí)字第20-1號執(zhí)行裁定書，裁定“貴陽仲裁委員會（2001）貴仲裁字第31號裁決書全案終結(jié)執(zhí)行?！?/p>
對一審判決查明的其余事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
依據(jù)雙方的訴辯意見，歸納本案二審的爭議焦點(diǎn)為：冉茂智是否已以債務(wù)抵銷方式履行了購房款4,573,000元的支付義務(wù)，雙方的訴請能否得到支持。
本院認(rèn)為，雙方對案涉購房合同存在的最大爭議在于冉茂智主張已以雙方互負(fù)債務(wù)抵銷4,573,000元購房款是否屬實(shí)。冉茂智稱自己與美盈公司達(dá)成合意，將美盈公司在（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行案件中的未付執(zhí)行款，與冉茂智因本案《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》應(yīng)付購房款予以抵銷。經(jīng)雙方商定，抵銷金額為4,573,000元。遂美盈公司向其出具了0075646號收款收據(jù)。為此，冉茂智提交了0075646號收款收據(jù)、（2001）貴仲裁第31號裁決書、（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行卷宗材料。另一方面，美盈公司稱關(guān)于（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行案件中的執(zhí)行款，其在雙方簽訂案涉購房合同之前便已通過現(xiàn)金交付方式履行完畢，不可能再以該債務(wù)與冉茂智進(jìn)行抵銷。為此，美盈公司提交了0075641號收款收據(jù)、銀行取款流水、執(zhí)行結(jié)案申請書、（2001）筑法非執(zhí)字第20-1號執(zhí)行裁定書，對自己的主張予以佐證。
美盈公司主張執(zhí)行款4,573,000元的履行方式是其法人代表王東于2010年至2014年期間從銀行取款后以現(xiàn)金支付給冉茂智。但數(shù)額如此巨大的款項(xiàng)，從銀行賬戶化整取零后以現(xiàn)金方式交付，沒有每次交付的收條，且該案當(dāng)時已在貴陽中院申請執(zhí)行，美盈公司不通過法院的執(zhí)行程序給付款項(xiàng)，明顯不符合常理。因此，美盈公司主張以現(xiàn)金方式清償了執(zhí)行款，沒有證據(jù)或合理理由支撐，本院不予采納。
根據(jù)二審查明的事實(shí)，（2001）筑法非執(zhí)字第20號執(zhí)行卷宗材料可證明冉茂智和美盈公司共同向貴陽中院提交終結(jié)執(zhí)行申請書，落款日期為2014年11月28日，與雙方簽訂《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》的日期為同一日。貴陽中院于2014年12月9日所作調(diào)解筆錄載明“冉茂智稱錢已經(jīng)全部履行完畢（12月4日）”，可看出冉茂智確認(rèn)執(zhí)行款履行完畢的日期為12月4日，與美盈公司向冉茂智出具收到購房款4,573,000元的0075646號收據(jù)的日期為同一日。結(jié)合雙方分別持有的0075641號與0075646號收據(jù)所載金額完全一致、雙方均無與收據(jù)相對應(yīng)的付款憑證等事實(shí)，冉茂智所提交的各證據(jù)之間相互具有關(guān)聯(lián)性，能形成證據(jù)鏈，所反映證明內(nèi)容與冉茂智的主張能相互印證。且雙方關(guān)于債務(wù)抵銷的約定，符合《中華人民共和國合同法》第九十九條“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”規(guī)定情形，本院認(rèn)定冉茂智所稱雙方合意將執(zhí)行款與購房款相互抵銷的主張成立。據(jù)此，截止2014年12月26日，冉茂智通過銀行轉(zhuǎn)賬與債務(wù)抵銷已向美盈公司支付購房款共計20,940,000元，達(dá)到案涉合同總價款41,880,000元的50%。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”規(guī)定，雙方應(yīng)繼續(xù)履行各自在《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》中約定的義務(wù)。冉茂智已完成支付案涉合同50%購房款的合同義務(wù)，其主張繼續(xù)履行合同，應(yīng)予支持。
關(guān)于冉茂智所提要求美盈公司辦理案涉房屋預(yù)告登記的訴訟請求。案涉《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》第十五條第一款約定了該合同應(yīng)于備案后辦理預(yù)告登記。因案涉房屋至今未進(jìn)行網(wǎng)簽備案，暫未達(dá)到合同約定的辦理預(yù)告登記條件。故冉茂智關(guān)于美盈公司應(yīng)為其辦理案涉房屋預(yù)告登記的訴訟請求不符合合同約定與客觀情況，在本案中不予支持，冉茂智可待條件成就后另行主張。
關(guān)于冉茂智所提要求美盈公司辦理過戶登記、支付逾期辦證違約金的訴訟請求?！丁懊烙髲B”商業(yè)用房預(yù)售合同》第十五條第二款約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720個工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第貳項(xiàng)處理：……2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。”案涉房屋尚未實(shí)際交付，暫未達(dá)到合同約定的辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記條件。故冉茂智關(guān)于美盈公司應(yīng)為其辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的主張，與合同約定及客觀情況不符，在本案中不予支持，冉茂智可待條件成就后另行主張。
關(guān)于冉茂智所提要求美盈公司支付逾期交房違約金的訴訟請求?！丁懊烙髲B”商業(yè)用房預(yù)售合同》第九條約定“……出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第壹種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同?！I受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之2.5違約金。”雙方雖未在《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》中約定交房日期，但美盈公司法人代表王東于2014年12月27日出具承諾書載明“交房時間2015年8月前，如延期交房，按合同執(zhí)行?！痹摮兄Z書內(nèi)容與《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》中的購房事宜相關(guān)，王東作為美盈公司的法定代表人，其履行職務(wù)的行為及意思表示代表公司意志，且承諾書上加蓋有美盈公司印章。綜上，可認(rèn)定承諾書為合同雙方對案涉房屋交房日期進(jìn)行的補(bǔ)充約定。承諾書載明“交房時間2015年8月前”，即房屋交付期限最遲為2015年8月31日。美盈公司至今未交付案涉房屋，違反雙方對案涉房屋交房期限的約定，已構(gòu)成違約?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇臈l第一款“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”冉茂智主張美盈公司應(yīng)支付逾期交房違約金，有合同依據(jù)，本院予以支持。逾期交房違約金應(yīng)以冉茂智已付購房款20,940,000元按日利率萬分之2.5自2015年9月1日起計算至案涉房屋實(shí)際交付之日。
關(guān)于美盈公司所提的反訴請求，如前所述，冉茂智已經(jīng)完成合同約定的支付50%購房款的前期義務(wù)，剩余50%購房款的付款方式為銀行貸款，付款期限未明確約定，且系美盈公司未辦理涉案房屋的房屋買賣合同備案登記導(dǎo)致冉茂智不能繼續(xù)辦理貸款，冉茂智目前不存在違約行為。故美盈公司所提反訴請求均不能成立，本院不予支持。
另，冉茂智稱貴州銀行超額查封美盈公司財產(chǎn)的上訴理由，并非本案的審理范圍，在本案中不予處理。
綜上，冉茂智的上訴理由部分成立，應(yīng)予支持。美盈公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十九條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
裁判結(jié)果
一、撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2018）黔01民初28號民事判決；
二、冉茂智與貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年11月28日簽訂的《“美盈大廈”商業(yè)用房預(yù)售合同》繼續(xù)履行；
三、貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向冉茂智支付逾期交房違約金（以已付購房款20,940,000元為基數(shù)，按日利率萬分之2.5自2015年9月1日起計算至案涉房屋實(shí)際交付之日止）；
四、駁回冉茂智的其余訴訟請求；
五、駁回貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)316,535元，保全費(fèi)5000元，由貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)274,055元，由冉茂智負(fù)擔(dān)47,480元；一審反訴案件受理費(fèi)11,478元，由貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
冉茂智預(yù)交的二審案件受理費(fèi)316,535元，由貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)269,055元，由冉茂智負(fù)擔(dān)47,480元；美盈公司預(yù)交的二審案件受理費(fèi)11,478元，由貴州美盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長 趙傳毅
審判員 譚董新
審判員 羅 寧
二〇二〇年九月二十七日
法官助理王奕民
書記員李茂青
