審理法院： 臺(tái)州市中級(jí)人民法院
案 號(hào)： （2015）浙臺(tái)民終字第868號(hào)
案件類型： 民事
案 由： 房屋租賃合同糾紛
裁判日期： 2015-11-19
合 議 庭 ： 徐黎明湯堅(jiān)強(qiáng)鄔衛(wèi)國(guó)
審理程序： 二審
審理經(jīng)過(guò)
上訴人溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服溫嶺市人民法院（2014）臺(tái)溫溪民初字第551號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院查明
原審法院審理認(rèn)定，第三人林玉華原系浙江振邦機(jī)電有限公司的法定代表人，與被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司的法定代表人戴毅遙系母子關(guān)系。2014年3月1日，第三人林玉華與被告戴毅遙簽訂了《房屋租賃合同》一份，《房屋租賃合同》約定，原浙江振邦機(jī)電有限公司將已出租給案外人趙瑪麗（租期三年，自2012年11月16日起至2015年11月15日止，年租金為不含稅22萬(wàn)元）的坐落于溫嶺市大溪鎮(zhèn)注塑工業(yè)園區(qū)1號(hào)廠房底樓西頭九間（1546平方米）轉(zhuǎn)租給被告，租期八年，于2015年11月16起至2023年11月15日止，年租金為含稅價(jià)22萬(wàn)元，并約定了支付方式、房屋使用裝飾、結(jié)構(gòu)改變及逾期未付責(zé)任等。同日，又簽訂了《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》一份。協(xié)議約定，在原租賃合同的基礎(chǔ)上，又將該公司所有的1號(hào)廠房二樓六間（1031平方米）、2號(hào)廠房二樓15間（3465平方米），合計(jì)總面積6042平方米租給被告使用，出租方于合同簽訂后十日內(nèi)將房屋交付給被告使用，租期十年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止。前三年的年租金為含稅價(jià)25萬(wàn)元，中間三年的年租金為含稅價(jià)26萬(wàn)元，后四年的年租金為含稅價(jià)29萬(wàn)元。并約定了付款方式及違約責(zé)任等。同時(shí)，第九條約定，本合同為2014年2月17日雙方簽訂房屋租賃合同的補(bǔ)充協(xié)議，并以此為準(zhǔn)。
另查明，案外人林楊志原系溫嶺市儀表廠的法定代表人，與第三人林玉華系父女關(guān)系。浙江振邦機(jī)電有限公司的前身系溫嶺市興華電動(dòng)車有限公司。2005年7月18日，成立中外合資企業(yè)。其中由溫嶺市儀表廠占注冊(cè)資本的37.07%，案外人陳立民占注冊(cè)資本的12.34%，林中華占注冊(cè)資本的50.63%。而林楊志認(rèn)為2007年4月13日，林楊志、陳立民、林中華、林玉華在溫嶺市公證處辦理了《出資額轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》公證手續(xù)，林楊志將其在溫嶺市興華電動(dòng)車有限公司即溫嶺市儀表廠所占的股份轉(zhuǎn)讓給林中華，陳立民將其在溫嶺市興華電動(dòng)車有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給林玉華。可林玉華私自模仿林楊志的簽名向工商部門提交了與公證書中的《出資額轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》內(nèi)容完全相反的股權(quán)變更材料，將林楊志擁有的溫嶺市興華電動(dòng)車有限公司的37%的股份轉(zhuǎn)讓給林玉華名下，至今分文未付過(guò)轉(zhuǎn)讓款。且利用其擔(dān)任浙江振邦機(jī)電有限公司法定代表人的特殊身份，辦理了股份轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)，嚴(yán)重?fù)p害了溫嶺市儀表廠的合法權(quán)益。溫嶺市儀表廠遂于2011年12月提起訴訟，要求確認(rèn)溫嶺市儀表廠與林玉華于2007年4月28日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)效。該院作出（2011）臺(tái)溫商初字第1588號(hào)民事判決書后，第三人林玉華不服提起上訴，臺(tái)州市中級(jí)人民法院于2012年11月20日作出民事裁定書，將該案發(fā)回該院重審。在重審期間，溫嶺市儀表廠于2013年3月12日向該院申請(qǐng)撤回起訴，該院作出（2012）臺(tái)溫商重字4號(hào)民事裁定書，允許原告撤回起訴。溫嶺市儀表廠于2013年5月30日以同一事實(shí)再次提起訴訟，該案于2014年3月20日作出一審判決，確認(rèn)原告溫嶺市儀表廠與第三人林玉華于2007年4月28日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無(wú)效。第三人林玉華不服提起上訴，雙方于2014年8月29日在臺(tái)州市中級(jí)人民法院達(dá)成（2014）浙臺(tái)商外終字第3號(hào)民事調(diào)解書，協(xié)議約定：1、第三人林玉華將其在原浙江振邦機(jī)電有限公司的75%股權(quán)轉(zhuǎn)移至溫嶺市儀表廠法定代表人林楊志指定人或公司，由林楊志支付給第三人林玉華稅后人民幣1000萬(wàn)元。林楊志在協(xié)議簽訂后五日內(nèi)支付給林玉華300萬(wàn)元后，并出具公安局的結(jié)案回執(zhí)單，然后林玉華于2014年9月30日前配合林楊志辦理公證授權(quán)委托書，協(xié)助辦理法人代表變更、印鑒變更、股權(quán)變更登記手續(xù)及報(bào)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等相關(guān)事宜。公證辦理當(dāng)日，林楊志支付余款700萬(wàn)元給第三人林玉華。2、原振邦機(jī)電有限公司的房租收至春節(jié)前，即2015年2月19日前，上述房租歸林玉華所有，若日后林楊志需要，第三人林玉華愿意向其介紹原浙江振邦機(jī)電有限公司的前期情況……。后林楊志按約支付了1000萬(wàn)元，第三人林玉華協(xié)助林楊志辦理了浙江振邦機(jī)電有限公司的股份變更登記手續(xù)等。事后林楊志在接受第三人林玉華移交的承租合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)有第三人和戴毅遙簽訂的房屋租賃合同，租金極低，存在惡意串通，損害原告合法權(quán)益，故提起訴訟。
另又查明，原告于2014年11月10日對(duì)浙江振邦機(jī)電有限公司注塑園區(qū)內(nèi)的廠房租金進(jìn)行評(píng)估，得出1號(hào)、2號(hào)廠房系鋼結(jié)構(gòu)，月租金為15元／平方米，4號(hào)樓系混合結(jié)構(gòu)，月租金為19元／平方米，評(píng)估報(bào)告有效期為一年。
再查明，原告浙江振邦機(jī)電有限公司共有四幢廠房，1號(hào)、2號(hào)廠房均為鋼結(jié)構(gòu)的二層樓房。每層均為十八間。其中2號(hào)廠房二樓西邊五間（1155平方米），已于2013年5月15日出租給案外人張立聰，并簽訂了租賃合同一份，合同約定租期為三年，自2013年5月19日至2016年5月18日止，年租金為不含稅138500元（即月租金10／平方米）。而第三人林玉華與被告于2014年3月1日簽訂的《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》，所租賃的廠房包括2號(hào)廠房二樓十五間，與實(shí)際相差兩間。
一審法院認(rèn)為
原審法院審理認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)主張，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于第三人林玉華代表原告與被告于2014年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》是否有效，關(guān)鍵要看雙方是否存在著惡意串通、損害國(guó)家、集體或第三人利益。而所謂的惡意串通是指行為人之間相互串通，明知其行為會(huì)損害國(guó)家、集體或第三人的利益，而故意為之，或行為后果客觀上損害了國(guó)家、集體或第三人的利益?？v觀本案，一、主觀上，1、戴毅遙作為第三人林玉華的兒子，2014年11月還是原浙江振邦機(jī)電有限公司的董事，在庭審中也承認(rèn)第三人與溫嶺市儀表廠存在著股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，所以戴毅遙是明知第三人與溫嶺市儀表廠存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而有可能敗訴、第三人林玉華可能會(huì)喪失法定代表人資格的情況下簽訂租賃合同的。故第三人林玉華與被告的法定代表人戴毅遙主觀心態(tài)是故意而為之。2、戴毅遙明知2014年3月1日簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議的租金價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。則可從案外人趙瑪麗、張立聰和第三人林玉華所簽訂的房屋租賃協(xié)議及原告提供的廠房租金評(píng)估報(bào)告相比較而得出。2012年11月1日第三人林玉華與案外人趙瑪麗簽訂的房屋租賃合同中可以看出不含稅價(jià)格每年22萬(wàn)元，出租面積1546平方米，相當(dāng)于月租金11.86元／平方米，及2013年5月19日租給案外人張立聰2號(hào)樓二樓西邊五間面積共1155平方米，年租金（不含稅）為138500元，即月租金10元／平方米。而2014年1月14日，溫嶺市城北街道發(fā)生“11·4”鞋廠火災(zāi)，自此政府開始三改一拆，房屋租金開始逐漸上漲。雖然原告提供的評(píng)估報(bào)告反映2014年11月份1、2號(hào)廠房的月租金為15元／平方米，應(yīng)當(dāng)說(shuō)上述的價(jià)格與簽訂合同時(shí)2014年3月1日的市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾，而第三人與被告簽訂的房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議中出租面積達(dá)6042平方米，年租金含稅價(jià)25萬(wàn)元。根據(jù)稅收法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)出租房取得租金的收入按規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅等高達(dá)20%以上，相當(dāng)于月租金（不含稅價(jià)）為2.6元／平方米，與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格月租金為不含稅價(jià)10元／平方米以上相差甚遠(yuǎn)，所以被告戴毅遙與第三人林玉華主觀上是明知低價(jià)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)重?fù)p害原振邦機(jī)電有限公司的權(quán)益及剝奪案外人趙瑪麗的優(yōu)先租賃權(quán)。二、客觀上，從雙方簽訂協(xié)議的過(guò)程、協(xié)議的內(nèi)容均有瑕疵，有違常理，雙方缺乏必要的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。1、承租主體不一。房屋租賃合同中承租方的主體先后不一，承租方的主體寫明是戴毅遙個(gè)人，而簽訂合同時(shí)卻是被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司，而戴毅遙個(gè)人從未簽名過(guò)。2、承租房屋的間數(shù)不對(duì)。協(xié)議上明確載明2號(hào)廠房二樓十五間，而實(shí)際上僅十三間，相差兩間。3、條款內(nèi)容矛盾。補(bǔ)充協(xié)議第二條載明合同簽訂后十日內(nèi)交付，而租給趙瑪麗的1號(hào)樓九間房屋卻尚未到期。補(bǔ)充協(xié)議第九條載明“本合同為2014年2月17日雙方簽訂房屋租賃合同的補(bǔ)充協(xié)議”，而雙方簽訂房屋租賃合同的時(shí)間為2014年3月1日，自相矛盾。4、簽訂的時(shí)間蹊蹺。房屋租賃合同與補(bǔ)充協(xié)議在同日簽訂，且簽訂的時(shí)間在（2013）臺(tái)溫外商初字第5號(hào)案件作出判決前幾日。綜上，第三人林玉華與戴毅遙系母子關(guān)系，雙方在主觀上明知簽訂房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議明顯低價(jià)轉(zhuǎn)讓會(huì)損害原告浙江振邦機(jī)電有限公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)益及案外人趙瑪麗的優(yōu)先租賃權(quán)而簽訂該協(xié)議?？陀^上，不合常理，缺乏承租雙方應(yīng)有的必要注意義務(wù)，綜上，主客觀二方面應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方存在惡意串通，損害公司及第三人趙瑪麗的合法權(quán)益。雙方簽訂的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無(wú)效。被告抗辯，該協(xié)議系雙方意思自愿，且主體適格，未損害原告及第三人利益等及第三人陳述原告所有權(quán)人林楊志是知曉該協(xié)議等，與客觀事實(shí)不符。被告抗辯即使低價(jià)出租，也不違反法律，與法相悖，故對(duì)被告及第三人的辯稱該院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。因案外人趙瑪麗至今尚在租賃1號(hào)樓西邊九間房屋，故該房屋待到期后由案外人趙瑪麗直接返還給原告。而被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司因該合同取得的1號(hào)廠房二樓六間面積為1031平方米及2號(hào)廠房二樓十三間應(yīng)予返還。故原告變更后訴請(qǐng)的合理部分，該院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第二項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、第三人林玉華代表原告浙江振邦機(jī)電有限公司與被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司于2014年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》確認(rèn)為無(wú)效。二、案外人趙瑪麗至今尚在租賃的1號(hào)廠房底樓西邊九間房屋待到期后直接返還給原告。三、被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司因上述二份合同取得的1號(hào)廠房二樓六間面積為1031平方米及2號(hào)廠房二樓十三間于本判決生效后十日內(nèi)歸還給原告浙江振邦機(jī)電有限公司使用。本案受理費(fèi)14520元，由被告溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司負(fù)擔(dān)。
上訴人訴稱
宣判后，溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司不服，向本院提起上訴稱：一、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。構(gòu)成合同無(wú)效的要件有二，一是主觀上合同當(dāng)事人有惡意串通的故意，二是客觀上合同當(dāng)事人的行為損害了國(guó)家、集體或第三人利益。二、被上訴人不具備原審原告資格。請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效原則上應(yīng)由合同當(dāng)事人主張，在當(dāng)事人惡意串通訂立的合同損害國(guó)家、集體和第三人利益的情況下，應(yīng)由特定第三人主張。只有特定第三人才是受害人，如受害人不主張，無(wú)法確定是否有第三人遭受損害或必然遭受損害，如不能確定第三人已經(jīng)或?qū)⒁馐軗p害，就不能滿足《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（二）項(xiàng)關(guān)于合同損害第三人利益的條件，無(wú)法宣告合同無(wú)效，除該特定第三人以外的其他人包括惡意串通的合同當(dāng)事人自身均不能主張合同無(wú)效。三、作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，須符合以下條件：第三人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系，即產(chǎn)生民事實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。林玉華與案件處理結(jié)果沒有法律上利害關(guān)系，一審法院通知其作為第三人參加訴訟，程序違法。四、一審適用法律錯(cuò)誤。本案不存在損害集體或第三人的合法利益的情形，不具備認(rèn)定合同無(wú)效的要件。被上訴人一審時(shí)認(rèn)為林玉華惡意串通他人損害公司利益。案外人趙瑪麗不是本案第三人，其僅涉優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議，租賃合同尚未到期，利益未損害，也未提出訴求，若優(yōu)先權(quán)受侵害，須由本人提出訴訟。另外最多也是涉及部分合同，不涉及《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》。五、一審認(rèn)定上訴人和原審第三人惡意串通，證據(jù)不足。（一）被上訴人實(shí)際上是家族企業(yè)，所有股東均是家人或親屬，現(xiàn)唯一股東林楊志是戴毅遙的外公，本案實(shí)際上是家庭成員間糾紛。（二）家庭親屬之間的房屋租賃交易價(jià)不適用市場(chǎng)價(jià)格，外公外孫之間、母親兒子之間、兄弟姐妹之間房屋租賃可象征性收費(fèi)，也可不收，不適用對(duì)價(jià)原則。（三）家庭親屬之間與普通民事主體之間不同，在商業(yè)活動(dòng)中不適用對(duì)價(jià)原則，家庭成員間的商業(yè)行為有別于市場(chǎng)其他群體。（四）串通是雙方惡意而為，但上訴人無(wú)串通惡意。原審第三人雖是被上訴人原法定代表人，給公司這種租賃價(jià)格是正常的，這種合同與其他親戚也簽過(guò)。家庭成員之間的租賃價(jià)格不同于市場(chǎng)價(jià)是常理，并無(wú)損害第三人的故意。交接清單說(shuō)明租賃情況，林楊志簽收表明被上訴人認(rèn)可。調(diào)解書約定租金收取歸原審第三人，調(diào)解時(shí)上訴人已實(shí)際使用租賃房屋并交付租金，應(yīng)視為認(rèn)可租賃。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求確認(rèn)被上訴人不具備原審原告資格，確認(rèn)兩份租賃合同合法有效，改判駁回起訴。一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
被上訴人辯稱
浙江振邦機(jī)電有限公司答辯稱：一、被上訴人作為合同一方當(dāng)事人，具備原審原告適格。（一）本案既是確認(rèn)之訴，只有合同當(dāng)事人才有權(quán)提起，合同以外第三人無(wú)權(quán)提起。合同效力只涉及合同當(dāng)事人不涉及第三人，第三人不是合同當(dāng)事人，與合同當(dāng)事人不存在可以確認(rèn)的合同上的民事法律關(guān)系，不能請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其與合同當(dāng)事人間存在或不存在某種民事法律關(guān)系，故第三人提起確認(rèn)合同無(wú)效的主體不適格。（二）從裁判結(jié)果看，假如第三人強(qiáng)求人民法院裁判合同無(wú)效成立，按照無(wú)效合同的處理原則，應(yīng)是合同雙方互相返還從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)，且裁判結(jié)果約束合同雙方，對(duì)第三人沒有約束力，必然產(chǎn)生公權(quán)強(qiáng)制干預(yù)私權(quán)的法律后果，違背立法目的。因此，無(wú)效合同確認(rèn)之訴的原、被告只能是合同當(dāng)事人，合同當(dāng)事人外的第三人沒有權(quán)利提起。二、林玉華是公司主要負(fù)責(zé)人，是合同簽訂時(shí)的經(jīng)手人，與本案訴訟標(biāo)的有直接牽連，與本案處理結(jié)果有直接利害關(guān)系，作為原審第三人參加訴訟有利于查清事實(shí)。一審法院有權(quán)通知林玉華作為原審第三人參加訴訟。三、上訴人混淆概念。（一）上訴人混淆了基本法律概念第三人，誤認(rèn)為“損害第三人利益”的第三人應(yīng)解讀成訴訟中具有訴訟地位的第三人。根據(jù)法條原意，第三人指代其他人。趙瑪麗在本案中的訴訟地位是案外人，是一個(gè)因惡意串通行為遭受損失的合同當(dāng)事人以外的第三人。（二）兩份合同在簽訂程序與形式方面不符合常理，存在重大瑕疵，原審第三人與上訴人惡意串通，企圖以合法形式掩蓋非法目的，損害被上訴人與案外人趙瑪麗的合法權(quán)益。1、內(nèi)容有瑕疵，有悖常理。以戴毅遙個(gè)人名義簽訂的《房屋租賃合同》中無(wú)其簽章。實(shí)際房屋只有13間，合同卻寫15間。合同約定房屋在簽訂之日起10天內(nèi)交付，其中有不小于9間租給趙瑪麗未到期，無(wú)法履行?！斗课葑赓U合同（補(bǔ)充協(xié)議）》簽訂時(shí)間為2014年2月17日，主合同簽訂時(shí)間卻為2014年3月1日。兩份合同的主體及簽訂時(shí)間存在重大瑕疵。2、合同簽訂時(shí)間在（2013）臺(tái)溫外商初字第5號(hào)案件作出判決前幾日，時(shí)間點(diǎn)十分蹊蹺。林玉華因在溫嶺儀表廠訴其合同無(wú)效糾紛一案庭審后得知即將不再擔(dān)任被上訴人的法定代表人，就與戴毅遙惡意串通，利用時(shí)間差及職務(wù)便利簽訂兩份合同，企圖長(zhǎng)期占用廠房。3、趙瑪麗的租賃時(shí)間為2012年11月16日至2015年11月15日。原審第三人與上訴人簽訂合同的日期為2014年3月，甚至注明在2014年3月10日前交付使用。這顯然存在重大瑕疵。原審第三人擅自在趙瑪麗的租約到期半年多前簽訂合同，甚至在趙瑪麗承租期間就承諾將趙瑪麗使用的廠房交付上訴人使用，損害了趙瑪麗的利益。簽訂合同時(shí)原審第三人既未告知趙瑪麗，也未保障其在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。上訴人在明知沒有履約能力的情況下簽訂了一屋二租的合同，合同不論是形式還是內(nèi)容都存在重大瑕疵。4、從被上訴人與其他租賃人簽訂的租賃時(shí)間來(lái)看，從未一次性將廠房租賃10年或20年。20年是合同法規(guī)定的租賃合同的最長(zhǎng)期限。上訴人和原審第三人串通造就一個(gè)形式上的租賃合同而實(shí)現(xiàn)非法占有、使用的目的，主觀惡意昭然若揭。（三）合同約定極不合理的低價(jià)，說(shuō)明原審第三人與上訴人之間惡意串通。上訴人簽訂合同后就使用廠房，至今未付租金，有假借簽定合同之名，實(shí)與原審第三人惡意串通，企圖不出分文占有廠房。上訴人未付租金，原審第三人在任期內(nèi)也未催討。合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格月租金為不含稅價(jià)格10元／平方米，而合同價(jià)格為含稅價(jià)格2.6元／平方米，這是不合理低價(jià)。合同只給被上訴人設(shè)定各種義務(wù)，基本未提上訴人的責(zé)任和義務(wù)，顯然不平等不對(duì)等。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，程序合法，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
林玉華答辯稱：一、本案不存在惡意串通情形。上訴人與被上訴人的意思表示真實(shí)，被上訴人自愿將房屋以約定價(jià)格出租給上訴人。被上訴人之前的股東為原審第三人與案外人林中華兩人，林中華至今未提起訴訟，說(shuō)明簽訂合同時(shí)全體股東一致認(rèn)可。法定代表人對(duì)外的職務(wù)行為為法人行為，由法人享受權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。原審第三人為被上訴人的原股東及法定代表人，即便履行職務(wù)有所不妥，也只能內(nèi)部追責(zé)。一審將原審第三人的職務(wù)行為與被上訴人的主體進(jìn)行剝離，將職務(wù)行為認(rèn)定為個(gè)人行為，把原審第三人當(dāng)成合同主體，又將出租人即被上訴人認(rèn)定成利益受損的第三人，認(rèn)定兩份合同損害被上訴人的利益，顯然錯(cuò)誤。一審認(rèn)為戴毅遙知道原審第三人與溫嶺市儀表廠存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，在原審第三人有可能敗訴、喪失法定代表人資格的情況下，故意與原審第三人簽訂合同，是錯(cuò)誤的。原審第三人原持有75%股權(quán)，發(fā)生糾紛的股權(quán)為37.03%，其余37.97%股權(quán)不存在糾紛，即便敗訴，也不會(huì)喪失法定代表人的職務(wù)。法定代表人不一定要從股東中選取，股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛結(jié)果并不影響原審第三人為被上訴人原股東及法定代表人，故因存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而故意簽訂租賃合同這一說(shuō)法不符合客觀事實(shí)。二、本案沒有損害國(guó)家、集體或第三人利益。首先，沒有損害股東利益。被上訴人之前股東除原審第三人外就是林中華，若其利益受損害自然會(huì)提起訴訟。其次，沒有損害被上訴人利益。被上訴人是合同相對(duì)人，并非合同外第三人，不存在當(dāng)事人自己損害自己利益這一關(guān)系。一審將合同相對(duì)人轉(zhuǎn)換成合同外第三人，系錯(cuò)誤理解合同法第五十二條。再者，沒有損害趙瑪麗的利益。趙瑪麗對(duì)1號(hào)廠房底樓西頭9間房屋享有優(yōu)先租賃權(quán)，權(quán)利是否受到侵犯在于合同到期后是否繼續(xù)承租，如不繼續(xù)租賃，則不會(huì)侵害優(yōu)先權(quán)。趙瑪麗至今未表態(tài)，即便表示繼續(xù)承租，也應(yīng)由其主張優(yōu)先租賃權(quán)，何況已占有房屋，只要再簽合同利益就不會(huì)受侵害，此時(shí)反而應(yīng)由被上訴人向上訴人承擔(dān)不能交付房屋的違約責(zé)任。三、被上訴人無(wú)權(quán)提起本案訴訟。（一）被上訴人是合同相對(duì)人，應(yīng)受合同約束。合同簽訂至今，被上訴人的主體未發(fā)生變化，僅是內(nèi)部股東發(fā)生變更，不能因內(nèi)部股東發(fā)生變更就推翻之前的合同。（二）被上訴人現(xiàn)任股東林楊志已簽字認(rèn)可兩份合同。林楊志受讓股權(quán)時(shí)，原審第三人將被上訴人與所有租戶之間的11份租賃合同交給林楊志，其在記載11租戶名稱、租賃起止日期的合同正本上簽名確認(rèn)，說(shuō)明接受涉案合同。被上訴人一審中辯稱林楊志在合同正本簽名時(shí)僅有1-8戶，9?10?11戶是原審第三人后加，但后述稱：林玉華僅出示一張清單讓林楊志簽字，而林楊志不可能在短時(shí)間內(nèi)將十幾份合同全部詳細(xì)閱讀理解后再簽字，不知道合同的具體內(nèi)容和簽訂背景，在清單上簽字僅是完成交接過(guò)程，事后發(fā)現(xiàn)兩份合同存在嚴(yán)重問(wèn)題?？梢娏謼钪驹诤贤竞炞謺r(shí)就已收到兩份合同。被上訴人的陳述構(gòu)成自認(rèn)，法院應(yīng)認(rèn)定，一審在被上訴人自認(rèn)、又無(wú)專門機(jī)構(gòu)鑒定確定存在后加文字前提下輕易排除該證據(jù)的效力屬程序違法。（三）林楊志在收到11份租賃合同并簽字確認(rèn)后再與原審第三人達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓的調(diào)解協(xié)議。履行涉案兩份合同是雙方達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓調(diào)解書的前提，被上訴人數(shù)十年間都由原審第三人負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，除有爭(zhēng)議的37.03%股權(quán)外，無(wú)爭(zhēng)議的37.97%股權(quán)的價(jià)值也大于1000萬(wàn)元。原審第三人將有爭(zhēng)議的37.03%股權(quán)及無(wú)爭(zhēng)議的37.97%股權(quán)以1000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給林楊志，條件是同意戴毅遙繼續(xù)承租房屋。林楊志在獲取取巨大利益之后反悔，嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則。四、一審對(duì)房屋租賃面積認(rèn)定錯(cuò)誤?！斗课葑赓U合同（補(bǔ)充協(xié)議）》中的1號(hào)廠房底樓9間1546平方米位于西邊，并非趙瑪麗承租的東邊，一審將東西兩邊混同系事實(shí)認(rèn)定不清。五、林玉華對(duì)訴訟標(biāo)的既無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，對(duì)案件處理結(jié)果也無(wú)法律上的利害關(guān)系，一審列其為第三人系程序違法。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，程序違法，請(qǐng)求撤銷原判，改判駁回被上訴人一審訴請(qǐng)或發(fā)回重審。
本院查明
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原審第三人林玉華代表被上訴人與上訴人簽訂的《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》兩份合同是否有效。對(duì)此，本院作如下分析：
一、2012年11月1日被上訴人與趙瑪麗簽訂的合同約定出不含稅價(jià)格每年22萬(wàn)元，出租面積1546平方米，相當(dāng)于月租金11.86元／平方米。2013年5月19日租給案外人張立聰2號(hào)樓二樓西邊五間面積共1155平方米，年租金（不含稅）為138500元，即月租金10元／平方米。近年來(lái)，政府開展“三改一拆”運(yùn)動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)違章建筑的管理，導(dǎo)致房屋租金有了較大幅度的上漲。被上訴人提供的評(píng)估報(bào)告表明2014年11月份1、2號(hào)廠房的月租金為15元／平方米?！斗课葑赓U合同（補(bǔ)充協(xié)議）》約定出租面積6042平方米，年租金含稅價(jià)25萬(wàn)元。根據(jù)稅收法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)出租房取得租金的收入按規(guī)定應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅等高達(dá)20%以上，相當(dāng)于月租金（不含稅價(jià)）為2.6元／平方米，與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貜S房租賃價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。從被上訴人和案外人趙瑪麗、張立聰?shù)热撕炗喌姆课葑赓U合同及被上訴人提供的廠房租金評(píng)估報(bào)告可以得知，原審第三人和戴毅遙均明知兩份合同約定的租金價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害被上訴人的權(quán)益。
二、《房屋租賃合同》中承租人的主體先后不一，承租方的主體寫明是戴毅遙個(gè)人，而簽訂合同時(shí)卻是上訴人，戴毅遙個(gè)人并未簽名?！斗课葑赓U合同》載明2號(hào)廠房二樓十五間，而實(shí)際上僅十三間，相差兩間?！斗课葑赓U合同（補(bǔ)充協(xié)議）》第二條載明合同簽訂后十日內(nèi)交付，而租給趙瑪麗的1號(hào)樓九間房屋尚未到期，表明合同有可能剝奪趙瑪麗的優(yōu)先承租權(quán)。《房屋租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）》第九條載明“本合同為2014年2月17日雙方簽訂房屋租賃合同的補(bǔ)充協(xié)議”，而《房屋租賃合同》的簽訂時(shí)間為2014年3月1日，兩者之間存在矛盾。兩份合同同日簽訂，且簽訂時(shí)間在（2013）臺(tái)溫外商初字第5號(hào)判決作出前幾日。因此，兩份合同的簽訂過(guò)程和約定內(nèi)容嚴(yán)重違背常理。
三、原審第三人原為被上訴人的法定代表人。被上訴人認(rèn)可，涉案兩份合同簽訂前較長(zhǎng)時(shí)間被上訴人一直由原審第三人負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。溫嶺市儀表廠與原審第三人曾經(jīng)發(fā)生股權(quán)糾紛。上訴人的法定代表人戴毅遙與原審第三人系母子關(guān)系。戴毅遙2014年11月還是被上訴人的董事，一審時(shí)也認(rèn)可知曉原審第三人與溫嶺市儀表廠存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。原審第三人與戴毅遙明知，原審第三人與溫嶺市儀表廠存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、訴訟結(jié)果可能對(duì)原審第三人不利并有可能因此喪失被上訴人的法定代表人資格，利用二人分別擔(dān)任上訴人與被上訴人的法定代表人的機(jī)會(huì)簽訂兩份合同，可見二人在主觀心態(tài)方面是故意而為之。原審第三人當(dāng)時(shí)是被上訴人的法定代表人，代表被上訴人行使職權(quán)，但簽訂的兩份合同卻嚴(yán)重?fù)p害被上訴人的利益，嚴(yán)重違背法定代表人對(duì)公司應(yīng)有的忠實(shí)義務(wù)和勤勉義務(wù)，表明其有利用職務(wù)便利、不當(dāng)損害公司利益之嫌。
四、被上訴人作為合同一方當(dāng)事人，因涉案兩份合同導(dǎo)致其合法權(quán)益受到影響，有權(quán)提起本案訴訟，故具備原審原告適格。上訴人認(rèn)為，被上訴人不具備原審原告資格，與法不符，本院依法不予采納。
本院認(rèn)為，本案相關(guān)證據(jù)足以證明原審第三人與上訴人明知簽訂兩份合同會(huì)不當(dāng)損害他人利益而故意為之，企圖謀取不正當(dāng)利益，可見二人之間存在惡意串通，故兩份合同就為無(wú)效。上訴人認(rèn)為，兩份合同系雙方真實(shí)意思表示，未損害被上訴人及第三人的利益，沒有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予采信。
綜上，上訴人溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司的上訴理由均不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
案件受理費(fèi)14520元，由上訴人溫嶺市罡驊機(jī)電有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判人員
審判長(zhǎng)鄔衛(wèi)國(guó)
審判員徐黎明
審判員湯堅(jiān)強(qiáng)
裁判日期
二〇一五年十一月十九日
書記員
代書記員嚴(yán)凌
