案 號(hào)： （2014）蘇審三民申字第1028號(hào)
案件類型： 民事
案 由： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛
裁判日期： 2015-02-09
合 議 庭 ： 孫曉琳王軍李后龍
審理程序： 再審
審理經(jīng)過(guò)
再審申請(qǐng)人無(wú)錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱前村居委會(huì)）因與被申請(qǐng)人于巍、原審第三人無(wú)錫市前苑賓館有限公司（以下簡(jiǎn)稱前苑賓館）土地出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院作出的（2013）錫民終字第1279號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
再審申請(qǐng)人稱/抗訴機(jī)關(guān)稱
前村居委會(huì)申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：一、二審判決認(rèn)定的主要事實(shí)錯(cuò)誤。（一）二審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)土地系國(guó)有土地從而認(rèn)定合同有效有誤。1.《綜合樓及土地出讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓合同）中關(guān)于土地出讓、轉(zhuǎn)讓部分的約定，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。根據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源局于1998年11月25日發(fā)布的《關(guān)于批準(zhǔn)征用土地和撤銷郊區(qū)黃巷鄉(xiāng)村前村陳巷七個(gè)村民小組建制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《征用土地和撤銷村民小組的通知》）以及該局針對(duì)二審法院發(fā)函征詢?cè)A爭(zhēng)土地性質(zhì)的復(fù)函可以看出，二審判決認(rèn)定案涉訟爭(zhēng)土地系國(guó)有土地，缺乏法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法實(shí)施條例）、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定及國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)土資源部發(fā)布的[2005]36號(hào)函內(nèi)容可知，農(nóng)村集體土地只有依法征收且在征地補(bǔ)償安置款撥付到位后才能成為國(guó)有土地。前村居委會(huì)持有的土地證顯示訟爭(zhēng)土地為集體性質(zhì)土地，前村居委會(huì)沒(méi)有收到土地征收公告，更沒(méi)有收到任何征地補(bǔ)償款，二審判決也明確訟爭(zhēng)土地沒(méi)有被征用，故二審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)土地系國(guó)有土地是錯(cuò)誤的，該土地的性質(zhì)仍然為集體用地。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，除非“土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移”，本案訟爭(zhēng)土地并不符合前述例外情況。2.即使無(wú)錫市國(guó)土資源局回函稱訟爭(zhēng)土地為剩余國(guó)有土地，在土地使用權(quán)人不明確的情況下，前村居委會(huì)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的行為也是無(wú)權(quán)處分行為，合同不能認(rèn)定為有效。即使訟爭(zhēng)土地為國(guó)有土地，已經(jīng)收歸國(guó)有，但前村居委會(huì)持有的土地證沒(méi)有進(jìn)行變更，土地使用權(quán)人不明，前村居委會(huì)并非當(dāng)然的法定使用權(quán)人。此時(shí)，前村居委會(huì)與第三人簽訂合同轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)土地使用權(quán)為無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓合同并非有效合同。（二）二審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋買賣有效錯(cuò)誤。訟爭(zhēng)房屋買賣違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。根據(jù)無(wú)錫市房管局產(chǎn)權(quán)管理處的檔案資料顯示，案涉房屋的所有權(quán)人為前村居委會(huì)，該房屋建設(shè)在訟爭(zhēng)土地上。根據(jù)“地隨房走”的原則，雖然前村居委會(huì)出賣的是地上房屋，但因集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，地上房屋的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)無(wú)效。二、二審判決適用法律有誤。案涉轉(zhuǎn)讓合同雖然成立且不涉及需要批準(zhǔn)才能生效，但是，該轉(zhuǎn)讓合同違反了土地管理法中關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強(qiáng)制規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。無(wú)效合同，自始無(wú)效。二審判決適用《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第八條、第四十四條的規(guī)定，判決轉(zhuǎn)讓合同有效，適用法律錯(cuò)誤。綜上，前村居委會(huì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第（二）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
再審被申請(qǐng)人辯稱
于巍提交意見(jiàn)稱：一、二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，且認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)已經(jīng)經(jīng)過(guò)質(zhì)證。根據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源局（1998）第104號(hào)《征用土地和撤銷村民小組的通知》，原屬前村的訟爭(zhēng)土地，在經(jīng)過(guò)江蘇省人民政府批準(zhǔn)將該村全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民并進(jìn)行安置后，原黃巷鄉(xiāng)前村已成為今天的黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)。根據(jù)土地管理法及其實(shí)施條例，原前村集體土地在這次轉(zhuǎn)變后，訟爭(zhēng)的土地由無(wú)錫市國(guó)土資源局確認(rèn)為“系前村社區(qū)撤組后剩余國(guó)有土地”，基于此，二審判決將訟爭(zhēng)土地認(rèn)定為國(guó)有土地有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。二、前村居委會(huì)認(rèn)為原集體土地上建設(shè)的房屋因法律禁止轉(zhuǎn)讓且其無(wú)處分權(quán)，故其與于巍簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的理由不能成立。土地管理法關(guān)于集體建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓和出讓的強(qiáng)制性規(guī)定是建立在地塊性質(zhì)為農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)上，在農(nóng)村集體土地被轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，上述土地管理法的相關(guān)規(guī)定不再適用，而應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第九條的規(guī)定，即城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可轉(zhuǎn)讓，因此，訟爭(zhēng)房產(chǎn)和土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。三、二審判決適用法律正確。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于轉(zhuǎn)讓合同是否合法有效。法律沒(méi)有禁止城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，二審法院依據(jù)合同法的規(guī)定作出轉(zhuǎn)讓合同為有效合同的判決是正確的。綜上，前村居委會(huì)的再審申請(qǐng)理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回再審申請(qǐng)。
本院查明
本院審查查明：2011年7月7日，前村居委會(huì)（出讓方）、前苑賓館（轉(zhuǎn)讓方）與于巍（受讓方）簽訂轉(zhuǎn)讓合同一份，約定：前村居委會(huì)、前苑賓館為了本村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，決定將前苑賓館股權(quán)、前苑賓館房屋及有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓給于巍，由于巍進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。一、出讓標(biāo)的物：1.出讓的土地，位于錫澄路與新312國(guó)道交叉口東北角的村集體建設(shè)用地，土地證面積10527.7平方米，地號(hào)4-09-07-A011。2.出讓的前苑賓館房屋，座落在上述土地位置中的錫澄路298號(hào)，系毛坯房，建筑面積約6482.19平方米的綜合樓，房產(chǎn)證為：錫房權(quán)證北塘字第××號(hào)，宗（地）號(hào)：784923002000，另有場(chǎng)地面積及附屬用房用地約2000平方米左右，東西院墻長(zhǎng)度約150米，及自來(lái)水增壓站占地面積，相鄰的排澇站不在其內(nèi)。二、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，前苑賓館100%股權(quán)及占地6.3畝土地使用權(quán)。三、土地出讓期限，參照國(guó)有土地綜合用地出讓期限，為五十年，即自前村居委會(huì)、前苑賓館將出讓的標(biāo)的物辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)給于巍之日起至五十年后的之日止，期滿后于巍需繼續(xù)使用的，三方繼續(xù)簽訂該土地使用權(quán)出讓合同。四、出讓轉(zhuǎn)讓款及支付方式，上述出讓、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的出讓、轉(zhuǎn)讓款，共計(jì)人民幣壹仟叁佰伍拾萬(wàn)元整，其中土地款為叁佰壹拾伍萬(wàn)元整。付款方式：合同簽訂時(shí)支付100萬(wàn)元整，其余款項(xiàng)分期支付。五、標(biāo)的物交付：1.合同生效之日起，前村居委會(huì)和前苑賓館應(yīng)將本合同第一條規(guī)定的出讓標(biāo)的物按現(xiàn)狀交付給于巍使用，于巍自接受標(biāo)的物之日起承擔(dān)標(biāo)的物之風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。標(biāo)的物的門窗及外圍墻缺損，前村居委會(huì)和前苑賓館應(yīng)當(dāng)給予于巍適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償或者修繕；2.合同生效之日起十日內(nèi)，前村居委會(huì)和前苑賓館應(yīng)當(dāng)與于巍到當(dāng)?shù)毓ど叹洲k理前苑賓館股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓到于巍名下。雙方還約定了其他內(nèi)容。
合同簽訂后，前村居委會(huì)將錫澄路298號(hào)房屋交付給于巍，于巍對(duì)房屋裝修做了前期準(zhǔn)備，目前房屋空置。2011年10月3日，于巍向前村居委會(huì)出具收條一份，載明：“今收到前村股份經(jīng)濟(jì)合作社綜合樓房屋產(chǎn)權(quán)證原件一份、集體土地使用證原件一份、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件一份。僅供辦證使用，辦妥如數(shù)歸還！”
2013年4月1日，前村居委會(huì)訴至無(wú)錫市北塘區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；2.于巍將占用的房屋返還給前村居委會(huì)，并返還集體土地使用證原件、房屋房產(chǎn)證原件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件。
關(guān)于案涉土地。前村居委會(huì)向一審法院提供了一份土地證復(fù)印件，載明：土地使用者前村居委會(huì)、土地所有者前村居委會(huì)、座落于黃巷街道前村村西前村橫河南、地號(hào)4-09-07-A011、用途商業(yè)（11）、使用權(quán)類型集體土地使用權(quán)、使用權(quán)面積10527.7平方米、發(fā)證日期1998年7月30日，用以證明上述土地至今仍為集體土地，不是國(guó)有土地。于巍對(duì)于土地證沒(méi)有異議，但向法院提供了1998年11月25日的《征用土地和撤銷村民小組的通知》、2011年11月22日的證明、2012年3月28日的函，國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)表、2012年4月24日國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓聯(lián)系單，用以證明案涉土地在1998年進(jìn)行了征收補(bǔ)償，已經(jīng)進(jìn)入國(guó)有序列，并經(jīng)過(guò)省政府批準(zhǔn)，目前已經(jīng)不是純粹的集體土地狀態(tài)，是漸進(jìn)變化的狀態(tài)，不能完全按照集體土地進(jìn)行判斷。前村居委會(huì)質(zhì)證后認(rèn)為：1.1998年11月25日文件中的征地范圍不包括案涉土地；2.因?yàn)閲?guó)家對(duì)于集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地是嚴(yán)格控制的，故至今為止，案涉土地沒(méi)有被征為國(guó)有土地，不允許私下出讓。
關(guān)于案涉房屋。前村居委會(huì)向一審法院提供了一份房產(chǎn)證復(fù)印件，上面載明：錫房權(quán)證北塘字第××號(hào)、房屋所有權(quán)人前村居委會(huì)、房屋坐落錫澄路298號(hào)、房屋狀況為鋼筋混凝土7層6482.19平方米綜合用房、發(fā)證日期2008年11月27日。于巍對(duì)于房產(chǎn)證沒(méi)有異議，但向法院提供了前苑賓館訴前村居委會(huì)企業(yè)借貸糾紛一案在無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院的訴訟調(diào)解和執(zhí)行材料，用以證明因前村居委會(huì)結(jié)欠前苑賓館680萬(wàn)元，無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院已將上述房屋執(zhí)行給了前苑賓館。前村居委會(huì)質(zhì)證后認(rèn)為該案形式上沒(méi)有異議，但是對(duì)內(nèi)容的真實(shí)性有異議，而且無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院已經(jīng)裁定終結(jié)執(zhí)行該案，并沒(méi)有將案涉房屋執(zhí)行給前苑賓館，案涉房屋仍為前村居委會(huì)所有。
關(guān)于案涉股權(quán)。根據(jù)工商資料查明，前苑賓館系依法設(shè)立的有限責(zé)任公司，股東為唐克明、蔣朝陽(yáng)二人，其中唐克明出資60.42萬(wàn)元，蔣朝陽(yáng)出資40.28萬(wàn)元。唐克明和蔣朝陽(yáng)向一審法院出具證明，稱從未同意向任何人轉(zhuǎn)讓其出資額。前苑賓館答辯中陳述唐克明、蔣朝陽(yáng)并未追認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。于巍雖陳述股權(quán)轉(zhuǎn)讓成立，但沒(méi)有提供證據(jù)加以證明。
一審中，前村居委會(huì)在民事起訴狀中自認(rèn)其在合同簽訂后收到于巍100萬(wàn)元，后因于巍沒(méi)有明確該100萬(wàn)元是否為履行合同的付款義務(wù)而支付，故前村居委會(huì)查找相關(guān)資料后提供了一份2011年7月6日的結(jié)算憑證，上面載明：交款單位為無(wú)錫市龍馬汽車銷售服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍馬公司），收款內(nèi)容為投資款，結(jié)算方式為本票，收款金額為100萬(wàn)元。前村居委會(huì)陳述，當(dāng)時(shí)100萬(wàn)元本票的出票人可能是于巍的母親孫某，結(jié)算憑證開(kāi)給龍馬公司，可能是于巍為了開(kāi)4S店考慮成本需要。前村居委會(huì)認(rèn)為100萬(wàn)元如果要返還給于巍，必須要有當(dāng)時(shí)本票出票人以及龍馬公司的確認(rèn)，否則應(yīng)視為于巍未支付100萬(wàn)元。于巍質(zhì)證后，對(duì)于是否支付100萬(wàn)元及履行情況表示不清楚，在一審法院釋明并要求提供證據(jù)的情況下，亦未提供相關(guān)證據(jù)。二審中，前村居委會(huì)認(rèn)可收到于巍本案所涉合同轉(zhuǎn)讓款100萬(wàn)元。
1998年11月25日，無(wú)錫市國(guó)土資源局發(fā)布《征用土地和撤銷村民小組的通知》，訟爭(zhēng)土地撤村建居后未辦理征用手續(xù)，亦未辦理土地出讓手續(xù)。
無(wú)錫市北塘區(qū)人民法院判決：一、無(wú)錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)、前苑賓館和于巍在2011年7月7日簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。二、于巍于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)遷出錫澄路298號(hào)房屋，將房屋返還給無(wú)錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)，并返還案涉土地的集體土地使用證原件、案涉房屋的房產(chǎn)證原件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件。于巍不服一審判決，向江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院提起上訴。該院判決：一、撤銷無(wú)錫市北塘區(qū)人民法院（2013）北黃民初字第0069號(hào)民事判決；二、駁回?zé)o錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
本院另查明：無(wú)錫市國(guó)土資源局給于某、于巍的[2013］70號(hào)政府信息公開(kāi)告知書載明：經(jīng)查北塘區(qū)黃巷街道前村居委會(huì)綜合樓土地為國(guó)家所有。該局給前村居委會(huì)的[2013］143號(hào)政府信息公開(kāi)告知書載明：一、“北塘區(qū)黃巷街道前村居委會(huì)綜合樓土地的性質(zhì)為國(guó)有土地還是集體土地”信息，經(jīng)查，北塘區(qū)黃巷街道前村居委會(huì)綜合樓土地的性質(zhì)是國(guó)有土地。二、“該國(guó)有土地的類型是國(guó)有出讓還是國(guó)有劃撥”信息，經(jīng)查，截止2013年11月11日，我局對(duì)上述地塊未辦理出讓供地或劃撥供地。該局2014年10月13日給無(wú)錫市紀(jì)委辦公室的咨詢復(fù)函載明：1.針對(duì)撤組后未被征收的剩余國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有法律法規(guī)的明確規(guī)定。2.函中所涉及的地塊，前村居委會(huì)無(wú)權(quán)進(jìn)行該土地的轉(zhuǎn)讓。
本院認(rèn)為
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：前村居委會(huì)綜合樓占用土地的性質(zhì)以及轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力。
本院認(rèn)為，前村居委會(huì)的再審申請(qǐng)請(qǐng)求不能成立。理由是：
一、前村居委會(huì)綜合樓占用土地的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為國(guó)有土地。關(guān)于撤組建居后未被征用的土地的性質(zhì)，先后有多個(gè)法規(guī)規(guī)章規(guī)定。由國(guó)家土地管理局公布自1995年5月1日起施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第十四條規(guī)定：“農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國(guó)家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國(guó)有土地使用權(quán)。”1998年12月27日起施行的土地管理法實(shí)施條例第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：…（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地?！?005年3月4日國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部公布的《關(guān)于對(duì)〈中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例〉第二條第（五）項(xiàng)的解釋意見(jiàn)》（國(guó)法函[2005]36號(hào)）明確:“根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第三十一條的規(guī)定，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對(duì)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）項(xiàng)作如下解釋：一、該項(xiàng)規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國(guó)家所有。二、本解釋自公布之日實(shí)施。”可見(jiàn)，2005年國(guó)法函[2005]36號(hào)實(shí)施前，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定，撤組建居后未被征用的土地可以不經(jīng)征收就直接收歸國(guó)有；但國(guó)法函[2005]36號(hào)實(shí)施后，對(duì)撤組建居后未被征用的土地必須經(jīng)過(guò)依法征收后才能收歸國(guó)有。無(wú)錫市國(guó)土資源局（1998）第104號(hào)《征用土地和撤銷村民小組的通知》，明確將撤銷村民小組建制后的剩余土地（包括宅基地、閑散地和鄉(xiāng)村企事業(yè)單位使用該七個(gè)村民小組的土地）收歸國(guó)有，符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和土地管理法實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定。該通知作出后，前村居委會(huì)綜合樓地塊即由集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。無(wú)錫市國(guó)土資源局給雙方當(dāng)事人的政府信息公開(kāi)告知書以及發(fā)給江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院的復(fù)函均明確，訟爭(zhēng)土地系前村社區(qū)撤組建居后剩余土地，現(xiàn)性質(zhì)為國(guó)有土地。前村居委會(huì)認(rèn)為其仍持有訟爭(zhēng)土地的集體土地使用權(quán)證，該土地只有在依法征收并補(bǔ)償安置到位后才能成為國(guó)有土地，據(jù)此請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容無(wú)效的再審申請(qǐng)理由不能成立。
二、前村居委會(huì)對(duì)訟爭(zhēng)土地有無(wú)處分權(quán)不影響轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力。案涉綜合樓系前村居委會(huì)經(jīng)無(wú)錫市發(fā)改委［錫發(fā)改社（2006）第44號(hào)］文件批準(zhǔn)立項(xiàng)和無(wú)錫市規(guī)劃局規(guī)劃許可后建造。2008年11月27日，無(wú)錫房產(chǎn)管理局向前村居委會(huì)頒發(fā)了錫房權(quán)證北塘字第××號(hào)房產(chǎn)證。前村居委會(huì)符合國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中“繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國(guó)有土地使用權(quán)”的情形，但前村居委會(huì)至今未領(lǐng)取該綜合樓占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。根據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源局給前村居委會(huì)的政府信息公開(kāi)告知書以及給無(wú)錫市中級(jí)人民法院的復(fù)函，截止2013年11月11日，該局對(duì)上述地塊未辦理出讓供地或劃撥供地，目前該地塊也未辦理征用手續(xù)。根據(jù)現(xiàn)行土地管理法及其實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)管理法等規(guī)定，土地實(shí)際使用人只有在辦理了出讓或劃撥等供用地手續(xù)后才能成為法律意義上的權(quán)利人。前村居委會(huì)未領(lǐng)取該綜合樓占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)證，其對(duì)訟爭(zhēng)地塊沒(méi)有處分權(quán)。針對(duì)撤組建居后未被征用的剩余國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓，并無(wú)法律法規(guī)的明確規(guī)定，訟爭(zhēng)地塊的轉(zhuǎn)讓不屬于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為。前村居委會(huì)無(wú)權(quán)處分訟爭(zhēng)地塊是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容無(wú)效？《最高人民法院〈關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋〉》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹撘?guī)定對(duì)無(wú)權(quán)處分情形下買賣合同的效力以及違約救濟(jì)進(jìn)行了專門規(guī)定，即在買賣合同法律關(guān)系中，買賣合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，標(biāo)的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，但能否發(fā)生標(biāo)的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)屬于效力待定狀態(tài)。因此，前村居委會(huì)對(duì)訟爭(zhēng)地塊沒(méi)有處分權(quán)并不影響轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)內(nèi)容的效力，至于前村居委會(huì)今后能否取得對(duì)訟爭(zhēng)地塊的處分權(quán)，只會(huì)影響轉(zhuǎn)讓合同的履行問(wèn)題。前村居委會(huì)關(guān)于其轉(zhuǎn)讓訟爭(zhēng)土地使用權(quán)為無(wú)權(quán)處分行為，轉(zhuǎn)讓合同并非有效合同的再審申請(qǐng)理由，本院不予支持。
綜上，前村居委會(huì)關(guān)于二審判決認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效錯(cuò)誤的主張不能成立，二審判決駁回前村居委會(huì)關(guān)于確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。前村居委會(huì)的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下：
再審裁判結(jié)果
駁回?zé)o錫市北塘區(qū)黃巷街道前村社區(qū)居民委員會(huì)的再審申請(qǐng)。
審判人員
審判長(zhǎng)李后龍
審判員王軍
審判員孫曉琳
裁判日期
二〇一五年二月九日
書記員
書記員楊光
