審理法院： 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院
案 號： （2015）高新民初字第4513號
案件類型： 民事
案 由： 案外人執(zhí)行異議之訴
裁判日期： 2015-12-30
法 官： 梁林軍
審理程序： 一審
審理經(jīng)過
本院于2015年6月30日受理了原告趙曉甦訴被告艾惟毅、艾惟剛、趙丕君案外人執(zhí)行異議之訴，依法組成合議庭，于2015年8月3日、2015年9月17日、2015年12月25日三次公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙曉甦及其委托代理人郭鵬、被告艾惟剛及其與艾惟毅的共同委托代理人陳秋紅、被告趙丕君到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱
原告趙曉甦訴稱，2014年6月28日，原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂《房屋出售協(xié)議》，原告趙曉甦購買了訟爭房屋，總房款80萬元，原告趙曉甦以借款10萬元轉(zhuǎn)作定金，另代為支付了貸款52萬元，尾款在抵押權(quán)解除并辦理好過戶手續(xù)后支付。原告趙曉甦占有使用房屋的時間為2014年7月9日，同時因為涉案房屋被法院查封，房屋沒有及時過戶原告趙曉甦也不存在過錯。原告趙曉甦認(rèn)為涉案房屋應(yīng)確認(rèn)歸其所有，被告艾惟毅、艾惟剛無權(quán)申請查封房屋，故訴至法院請求判令確認(rèn)位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋歸其所有，被告趙丕君配合原告趙曉甦辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；終止對上述房屋的執(zhí)行，并解除對該房屋的查封。
被告辯稱
被告艾惟毅、艾惟剛辯稱，1、原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂了房屋買賣協(xié)議，但原告趙曉甦只享有要求被告趙丕君過戶的債權(quán)，不享有訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)，同時該協(xié)議存在偽造的可能性，另外支付10萬元定金沒有付款依據(jù)。2、涉案房屋處于第三人租賃狀態(tài)，原告趙曉甦并沒有合法占有，原告趙曉甦收取租金的時間為2014年10月23日，但該期間也不是原告趙曉甦實際占有使用房屋的時間。請求駁回原告趙曉甦的訴訟請求。
被告趙丕君辯稱，被告艾惟毅、艾惟剛與被告趙丕君因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，經(jīng)法院調(diào)解，被告趙丕君應(yīng)支付二百多萬元。被告趙丕君當(dāng)時有一套房屋，銀行按揭貸款尚欠62萬元，被告趙丕君讓被告艾惟剛賣了房子余款抵作欠款。但艾惟剛說由被告趙丕君自己賣房子，后被告趙丕君通過網(wǎng)上賣房，原告趙曉甦看到后就買了該房子，并把銀行貸款還清了。但原告趙曉甦把尾款給被告艾惟剛時，被告艾惟剛就變卦了。
本院查明
經(jīng)審理查明，（一）、2014年6月28日，被告趙丕君與原告趙曉甦簽訂《房屋出售協(xié)議》，約定被告趙丕君將位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋出售給原告趙曉甦，該協(xié)議另約定：房款合計80萬元，原告趙曉甦于2014年2月26日給被告趙丕君支付招商銀行貸款的借款10萬元作為購房定金；原告趙曉甦在2014年7月10日前支付招商銀行剩余貸款52萬元；原告趙曉甦在被告趙丕君解除房屋抵押，并在辦理號產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，原告趙曉甦拿到新房屋產(chǎn)權(quán)證的同時支付尾款；雙方辦理此房的過戶換證手續(xù)或辦理公證手續(xù)，所產(chǎn)生的一切費(fèi)用在80萬元內(nèi)支付（含買賣雙方各項稅費(fèi)）；原告趙曉甦支付完招商銀行貸款后，此房的一切權(quán)利全部轉(zhuǎn)到原告趙曉甦名下，屬原告趙曉甦所有，包括出租房屋未到期的租金所得。同日，被告趙丕君在出具給原告趙曉甦的借條上加注“此款已于6月28日轉(zhuǎn)為購房定金”，2014年7月3日，原告趙曉甦向被告趙丕君在招商銀行的還款賬戶轉(zhuǎn)賬40萬元，被告趙丕君同時向原告趙曉甦出具了收條，2014年7月9日，原告趙曉甦再次向被告趙丕君在招商銀行的還款賬戶轉(zhuǎn)賬124000元，被告趙丕君同時向原告趙曉甦出具了收條。
2014年1月，被告趙丕君與案外人彭某簽訂《房屋租賃合同》，被告趙丕君將訟爭房屋出租給案外人彭某使用，租期12個月，自2014年1月12日至2015年1月11日，月租金2500元。2014年6月下旬，原告趙曉甦、被告趙丕君將房屋出售的事情告知了案外人彭某，2014年7月5日，被告趙丕君向原告趙曉甦交付了訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證、房屋鑰匙以及租房押金，2014年10月23日，被告趙丕君將收取的訟爭房屋租金15000元支付給了原告趙曉甦。2015年1月，原告趙曉甦將訟爭房屋出租給案外人彭某。
本院認(rèn)為
（二）、2014年7月15日，被告艾惟毅、艾惟剛與被告趙丕君股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案訴至本院，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議：被告趙丕君在2014年11月30日前向被告艾惟毅、艾惟剛支付欠款2000000元及利息384000元。因被告趙丕君未按時支付，被告艾惟毅、艾惟剛于2014年12月30日向本院申請執(zhí)行【執(zhí)行案號為（2015）高新執(zhí)字第172號】，在執(zhí)行過程中，本院于2014年8月12日對登記在被告趙丕君名下的位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋（業(yè)務(wù)件號：權(quán)：XXX，建筑面積159.30平方米）予以查封。
原告趙曉甦于2015年3月26日向本院提出案外人執(zhí)行異議，本院于2015年6月12日作出（2015）高新執(zhí)裁字第4號民事裁定：駁回案外人趙曉甦的異議，原告趙曉甦收到該裁定書后在十五內(nèi)向本院提起了案外人執(zhí)行異議之訴。
另外，原告趙曉甦以馮應(yīng)奎的名義向本院案款賬戶轉(zhuǎn)賬支付176000元作為購買被告趙丕君的房屋尾款。
以上事實有雙方當(dāng)事人提交的身份證；本院（2015）高新執(zhí)裁字第4號民事裁定書、送達(dá)回證；房屋出售協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收條、借條；房屋信息摘要；（2014）高新民初字第3330號民事調(diào)解書、執(zhí)行通知書；房屋租賃合同、收條、證人彭某的證言；轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)在卷佐證。
本院認(rèn)為，本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人艾惟毅、艾惟剛與被執(zhí)行人趙丕君股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，對登記在被告趙丕君名下的訟爭房屋予以查封，原告趙曉甦作為案外人起訴請求本院停止對其購買的房屋的執(zhí)行并解除查封措施，故原告趙曉甦就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益為本案爭議焦點。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，被告趙丕君因與被告艾惟毅、艾惟剛股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，經(jīng)本院提交被告趙丕君應(yīng)當(dāng)支付被告艾惟毅、艾惟剛二百多萬元，屬于金錢債權(quán)執(zhí)行。訟爭房屋的查封時間為2014年8月12日，而原告趙曉甦與被告趙丕君簽訂的《房屋出售協(xié)議》的時間為2014年6月28日，該合同未經(jīng)生效法院判決或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無效合同，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，被告艾惟毅、艾惟剛主張原告趙曉甦與趙丕君系親戚關(guān)系，同時為同一公司的股東，雙方簽訂的合同屬于惡意串通的合同，但雙方為親戚關(guān)系或者同一公司的股東之間也可以進(jìn)行房屋買賣，原告趙曉甦轉(zhuǎn)賬支付了被告趙丕君大部分房款，房屋也轉(zhuǎn)移了占有，可以認(rèn)定雙方存在真實的買賣關(guān)系，被告艾惟毅、艾惟剛的主張缺乏事實依據(jù)。原告趙曉甦向被告趙丕君支付的購房款524000元，具有轉(zhuǎn)賬憑證印證，另支付的10萬元也有收條證明，同時向本院轉(zhuǎn)賬176000元，用于交付執(zhí)行，故原告趙曉甦已經(jīng)向被告趙丕君支付全部購房款。訟爭房屋在轉(zhuǎn)讓時由第三人彭某承租，雙方在2014年6月下旬就通知了承租人彭某房屋轉(zhuǎn)讓的事實，同時在2014年7月5日被告趙丕君向原告趙曉甦交付了房屋產(chǎn)權(quán)證、鑰匙及租賃押金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告趙丕君向原告趙曉甦已經(jīng)交付了房屋，至于案外人彭某向被告趙丕君交付下半年的房屋租金，被告趙丕君在2014年10月再向原告趙曉甦交付房租，不影響雙方交付房屋時間的認(rèn)定。因為原告趙曉甦購買被告趙丕君的房屋后，訟爭房屋就被法院查封，無法辦理過戶，故原告趙曉甦對沒有及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶沒有過錯。綜上，為保護(hù)原告趙曉甦的住房保障權(quán)，其合法占有使用訟爭房屋，可以排除被告艾惟毅、艾惟剛對該房屋申請的執(zhí)行，原告趙曉甦的執(zhí)行異議成立，本院予以支持。故本院不得對位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋進(jìn)行執(zhí)行，同時法院對該房屋的查封措施屬于對上述房屋的執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)一并予以解除。
本案為案外人執(zhí)行異議之訴，主要審查原告趙曉甦就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可以附帶審理房屋權(quán)屬糾紛。原告趙曉甦要求確認(rèn)訟爭房屋歸其所有，因其與被告趙丕君之間屬于房屋買賣合同關(guān)系，原告趙曉甦可以以房屋買賣合同糾紛要求被告趙丕君協(xié)助過戶，在過戶之前原告趙曉甦尚未取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)，故原告趙曉甦的確權(quán)請求以及協(xié)助辦理過戶的訴訟請求，不屬于本案審理范圍，原告趙曉甦應(yīng)當(dāng)另案主張權(quán)利。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
裁判結(jié)果
一、不得對位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋（業(yè)務(wù)件號，權(quán)XXX，建筑面積159.30平方米）進(jìn)行執(zhí)行；
二、解除對位于成都市武侯區(qū)沙堰西二街20號13棟1單元1層2號房屋的查封措施；
三、駁回原告趙曉甦的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)收取100元，由被告艾惟毅、艾惟剛負(fù)擔(dān)（原告趙曉甦已預(yù)交11800元，本院將在本判決生效后退還原告趙曉甦11700元，被告艾惟毅、艾惟剛于本判決生效后十日內(nèi)向被告趙曉甦支付100元）。
如不服本判決，可在領(lǐng)取判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院。
審判人員
審判長梁林軍
人民陪審員武灝
人民陪審員李成靜
裁判日期
二〇一五年十二月三十日
書記員
書記員劉苡辰
