建筑物重置價(jià)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，常常遇到這樣一個(gè)問(wèn)題，由于對(duì)農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)計(jì)入重置價(jià)格的報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及管理費(fèi)實(shí)際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊(duì)，建筑成本也相對(duì)較低。因此，農(nóng)民自建房的實(shí)際成本要低于正常的造價(jià)水平。在深圳，這種價(jià)差最高達(dá)到300元／平方米。于是，對(duì)于建筑物重置價(jià)格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格。我認(rèn)為，對(duì)于這一類(lèi)農(nóng)民自建房應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格評(píng)估并予以補(bǔ)償，其理由如下：
1．按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ铮员ＷC被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場(chǎng)管理日益完善時(shí)，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制止，于是會(huì)發(fā)生按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。
2．當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)出面制止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè)；但是當(dāng)征地拆遷時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設(shè)。這明顯不合理。
3．那么農(nóng)民是否因此占了國(guó)家的便宜?沒(méi)有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)；其次，雖然一些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒(méi)有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本；再次，拆遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠(chǎng)搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等。
總之，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自建房的實(shí)際成本較低，也還是應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格予以評(píng)估。
1．按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ铮员ＷC被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場(chǎng)管理日益完善時(shí)，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制止，于是會(huì)發(fā)生按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。
2．當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)出面制止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè)；但是當(dāng)征地拆遷時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設(shè)。這明顯不合理。
3．那么農(nóng)民是否因此占了國(guó)家的便宜?沒(méi)有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)；其次，雖然一些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒(méi)有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本；再次，拆遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠(chǎng)搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等。
總之，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自建房的實(shí)際成本較低，也還是應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格予以評(píng)估。
