《中華人民共和國土地管理法實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。
被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?br /> 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。
由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會性、企業(yè)性的土地估價機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門的關(guān)系問題、土地估價機(jī)構(gòu)的法律地位問題。
在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機(jī)構(gòu)“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補(bǔ)償價格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門的工作。排除談判中心理學(xué)的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評估結(jié)果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個工程項目的正常進(jìn)行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財政部門和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項目的補(bǔ)償工作，因為評估結(jié)果一般來說是財政撥款的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來看，怎樣在維護(hù)土地估價機(jī)構(gòu)“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說，土地估價機(jī)構(gòu)無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來看，都屬于后者。土地估價機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。或者采用其它的補(bǔ)救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門要求適當(dāng)?shù)驮u(但重置價格水平要向征地部門說明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當(dāng)被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。
被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?br /> 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。
由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會性、企業(yè)性的土地估價機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門的關(guān)系問題、土地估價機(jī)構(gòu)的法律地位問題。
在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機(jī)構(gòu)“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補(bǔ)償價格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門的工作。排除談判中心理學(xué)的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機(jī)構(gòu)一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評估結(jié)果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個工程項目的正常進(jìn)行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財政部門和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項目的補(bǔ)償工作，因為評估結(jié)果一般來說是財政撥款的依據(jù)。財政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。
從更高的層面來看，怎樣在維護(hù)土地估價機(jī)構(gòu)“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對社會負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說，土地估價機(jī)構(gòu)無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來看，都屬于后者。土地估價機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。或者采用其它的補(bǔ)救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門要求適當(dāng)?shù)驮u(但重置價格水平要向征地部門說明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當(dāng)被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。
