技術(shù)層面上來講，遇到拆遷要對被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)查，測量，對其房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估。我國拆遷相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)評估目的是為了被拆遷戶得到公平、合理的補(bǔ)償，為了使被拆遷戶原有的居住條件不降低。但是，立法的目的及立法的初衷、立法原意卻在現(xiàn)實(shí)的拆遷中幾乎得不到體現(xiàn)，甚至拆遷中對被拆遷房屋的評估成為拆遷人侵犯被拆遷戶利益的有效手段。
從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
一、 評估機(jī)構(gòu)的選擇由拆遷人進(jìn)行確定，侵犯被拆遷人的參與權(quán)、決定權(quán)。北京拆遷律師 按照建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條的規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，評估機(jī)構(gòu)由拆遷人確定，由拆遷人進(jìn)行委托，被拆遷人根本不知道評估機(jī)構(gòu)是誰，直到拿到評估報(bào)告才知道評估單位的具體名稱。拆遷人自己確定的評估單位往往與拆遷人是關(guān)系戶，有著利害關(guān)系，當(dāng)然評估結(jié)果一般會不真實(shí)、不公平、不合理，被拆遷戶拿到評估報(bào)告之后就會知道該份評估報(bào)告遠(yuǎn)離市場價(jià)值。
二、 評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估不到現(xiàn)場，不進(jìn)行實(shí)地勘察。 拆遷開始后，一般由拆遷指揮部、拆遷辦公室或者某某項(xiàng)目的拆遷指揮中心派人到被拆遷戶發(fā)拆遷通知、拆遷相關(guān)宣傳資料，對被拆遷房屋進(jìn)行測量、調(diào)查。評估機(jī)構(gòu)的評估人員沒有到評估現(xiàn)場進(jìn)行勘察、也不做任何影像資料，只根據(jù)土地使用證、房屋所有權(quán)證上面標(biāo)明的面積、建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行評估。由于歷史的原因，有的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑結(jié)構(gòu)、房屋占地面積等已經(jīng)發(fā)生了改變。如此評估出來的房地產(chǎn)價(jià)值會與實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)值不符。出現(xiàn)漏估、錯(cuò)估現(xiàn)像成為普遍現(xiàn)象。北京拆遷律師 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。根據(jù)土地使用證、根據(jù)房屋所有權(quán)證，根據(jù)房屋現(xiàn)有的情況進(jìn)行評估，而且要對房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行評估，最終評估出的房屋價(jià)值才是被拆遷戶應(yīng)該得到的房屋補(bǔ)償價(jià)值。
三、 評估公司不按照國家現(xiàn)有的法律規(guī)定和被拆遷時(shí)的市場價(jià)值進(jìn)行評估。根據(jù)建設(shè)部《城市估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。也就是說，房地產(chǎn)評估公司應(yīng)該按照房屋的具體情況對其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行評估。但是，評估公司一般按照地方規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，有的地方甚至利用地方政府以紅頭文件制定的所謂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行面積與補(bǔ)償價(jià)格的簡單乘法計(jì)算，做出房地產(chǎn)評估報(bào)告。北京拆遷律師 市場價(jià)值為30萬元的房子，也就評估到8萬元。如果按照該評估報(bào)告對被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，意味著房子被拆除后，被拆遷戶買不到房子，或者買不到同區(qū)位、同等面積的房子。所以，有的被拆遷戶房子被拆除后反而會無房可住，甚至流離失所。
四、 不出具房地產(chǎn)評估報(bào)告，只給被拆遷戶簡單表格。房地產(chǎn)價(jià)值評估，對被拆遷人來講涉及到重大利益，甚至一處房屋關(guān)系到幾代人的積蓄，一旦房屋被拆除，可能將幾代人的努力付諸東流，甚至一無所有。所以，對被拆遷房屋進(jìn)行評估，出具評估報(bào)告是一項(xiàng)更為嚴(yán)肅的工作。但是現(xiàn)實(shí)的拆遷案件中，往往看到的評估報(bào)告卻是簡單的兩張表格，只有面積和總的補(bǔ)償價(jià)格。評估公司根本不按照估價(jià)規(guī)范的規(guī)定出具評估報(bào)告。
五、 不出示房地產(chǎn)評估師資格證，評估報(bào)告沒有評估師的簽字，甚至沒有評估單位的蓋章。在辦理拆遷案件過程中，被拆遷戶手中的評估報(bào)告沒有評估師的簽字，不附評估師的資格證書，沒有評估單位的資質(zhì)證明文件，甚至沒有評估單位的簽章，也就意味著該評估單沒有承擔(dān)責(zé)任的主體。如果被拆遷戶手中的該份報(bào)告有問題，將難以尋求相應(yīng)的救濟(jì)。
六、 評估單位不依法評估，評估師不盡職，被拆遷戶舉報(bào)及懲治制度不明朗。在拆遷中的房地產(chǎn)評估，如果評估師、評估單位不遵守其職業(yè)操守，不據(jù)實(shí)出具評估報(bào)告，被拆遷戶應(yīng)該有對評估單位、評估師進(jìn)行舉報(bào)的救濟(jì)途徑，對于評估單位違規(guī)、評估師不尊守職業(yè)操守的做法有專門的管理部門進(jìn)行管理和懲戒。但是，由于目前沒有相應(yīng)的懲治措施，也沒有相應(yīng)的主管部門來進(jìn)行管理，更加劇了拆遷評估中的違法行為。
七、 被拆遷戶接到評估報(bào)告之后，在評估價(jià)格嚴(yán)重低于實(shí)際價(jià)值的情況下，救濟(jì)途徑對被拆遷戶不利。對于拆遷中的房地產(chǎn)評估報(bào)告，如果被拆遷戶認(rèn)為遠(yuǎn)離了市場價(jià)值，尋求救濟(jì)的途徑為進(jìn)行復(fù)估，有異議的，可以要求評估單位對于評估的技術(shù)、方法等進(jìn)行解釋，請專家委員會進(jìn)行鑒定等。北京拆遷律師 復(fù)估的結(jié)果，在拆遷案件中一般不會有任何的改變，專家鑒定委員會鑒定的結(jié)果為原評估的結(jié)果。雖然設(shè)置了這些救濟(jì)的途徑，但是往往形圖虛設(shè)，被拆遷戶房地產(chǎn)評估中存在的問題得不到有效的解決。
八、 遠(yuǎn)離市場價(jià)值的房地產(chǎn)評估報(bào)告作為拆遷裁決的依據(jù)。被拆遷戶往往手里拿著遠(yuǎn)離市場價(jià)值的評估報(bào)告，心里氣氛、不服，但是究竟如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，如何應(yīng)對由此而帶來的不利后果并不清楚。
而在拆遷案件中，如果被拆遷戶不同意按照這個(gè)評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，不增加補(bǔ)償價(jià)值的情況下協(xié)商不成，拆遷人即依據(jù)該份評估報(bào)告申請拆遷裁決，做出拆遷裁決后相當(dāng)于取得了申請強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。隨著拆遷規(guī)模的不斷擴(kuò)大，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的情況會越來越多。用這種評估報(bào)告作為拆遷裁決的事實(shí)依據(jù)之一，做出不利于被拆遷人的拆遷裁決嚴(yán)重侵害被拆遷人利益。雖然取消了政府責(zé)成相關(guān)部門進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，但是這種評估報(bào)告的存在，拆遷矛盾還是得不到有效的解決，而該評估報(bào)告，卻是真正侵害被拆遷戶利益的合法工具。
