【發(fā)布部門(mén)】 合肥市政府 【發(fā)文字號(hào)】 合政[2004]100號(hào)
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實(shí)施日期】 2004.09.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類(lèi)別】 建設(shè)綜合規(guī)定
合肥市人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)
（合政[2004]100號(hào) 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：
為了加強(qiáng)我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出如下意見(jiàn)：
一、管理職責(zé)
?。ㄒ唬┦蟹康禺a(chǎn)管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門(mén)。房地產(chǎn)分局具體負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
（二）社區(qū)管理主要負(fù)責(zé)戶(hù)籍、治安、計(jì)劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會(huì)服務(wù)工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位（含公有住房出售單位）應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處指導(dǎo)下組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
?。ㄋ模┬陆ㄗ≌^(qū)入住率超過(guò)50％即可成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)由建設(shè)單位牽頭，建設(shè)單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主代表由建設(shè)單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
?。ㄎ澹?duì)建設(shè)單位已經(jīng)撤走或建設(shè)單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會(huì)由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
?。I(yè)主大會(huì)召開(kāi)首次會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在候選人名單中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的候選人產(chǎn)生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前在小區(qū)內(nèi)公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認(rèn)。
?。ò耍I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5－11名單數(shù)業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、長(zhǎng)期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時(shí)間。
?。ㄊ┨岢鐓^(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)合法程序可在社區(qū)居民委員會(huì)中擔(dān)任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會(huì)主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會(huì)的選舉。
?。ㄊ唬┈F(xiàn)有居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權(quán)實(shí)行住宅房屋一戶(hù)一投票權(quán)，非住宅房屋每100平方米一投票權(quán)，100平方米以下每證一投票權(quán)。單個(gè)業(yè)主所占的投票權(quán)數(shù)最高不超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30％。
業(yè)主的投票權(quán)可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。
?。ㄊ┓制诮ㄔO(shè)的住宅小區(qū)在首個(gè)組團(tuán)入住率超過(guò)50％即可成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)成員不超過(guò)7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿(mǎn)重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會(huì)后與原業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì)無(wú)法牽頭進(jìn)行換屆選舉的，所在街道辦事處應(yīng)當(dāng)牽頭召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自組建、換屆、改選等產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會(huì)備案資料包括：
1、業(yè)主委員會(huì)備案表；
2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會(huì)籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會(huì)委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會(huì)委員的房屋所有權(quán)有關(guān)證明復(fù)印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書(shū)面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
?。ㄊ┻x舉出的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會(huì)違反印章使用管理規(guī)定的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
?。ㄊ撸I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)確定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)并認(rèn)真聽(tīng)取建議，作出的決定應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)。
?。ㄊ牛┨岢珮I(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
?。ǘ┮?guī)劃部門(mén)在對(duì)新建住宅小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保住宅小區(qū)公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格監(jiān)督，使公共配套設(shè)施按規(guī)劃要求建成。
?。ǘ唬┙ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
（二十二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按下列標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬(wàn)平方米，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機(jī)構(gòu)用房的建設(shè)和管理按照市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市民政局市財(cái)政局市建委市規(guī)劃局市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市社區(qū)機(jī)構(gòu)用房建設(shè)和管理的意見(jiàn)》（合政辦[2004]55號(hào)）執(zhí)行。
?。ǘ澹┌凑找?guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備不得改變用途。
業(yè)主委員會(huì)可以按照業(yè)主大會(huì)的決定將共用設(shè)施設(shè)備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定經(jīng)營(yíng)。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上的非住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
?。ǘ撸┣捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不少于成員總數(shù)的2／3。專(zhuān)家成員應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取方式確定，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
1、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設(shè)施備案登記表》；
4、建筑面積5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上的非住宅應(yīng)當(dāng)提供《合肥市前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
2、執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
3、履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、帳冊(cè)、設(shè)施、設(shè)備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)做好小區(qū)內(nèi)住戶(hù)計(jì)劃生育信息通報(bào)工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
?。ㄈ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
1、按約定收取費(fèi)用，對(duì)逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，要求業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)；
4、要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對(duì)連續(xù)12個(gè)月沒(méi)有物業(yè)管理項(xiàng)目的企業(yè)，將注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)。
六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；雙方約定不成的，由價(jià)格主管部門(mén)核定。
?。ㄈ澹┪飿I(yè)在發(fā)出入伙通知書(shū)前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書(shū)之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施的方可發(fā)出入伙通知書(shū)。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
?。ㄈ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請(qǐng)一戶(hù)一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。
已建成的未實(shí)行一戶(hù)一表的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步改造，實(shí)行一戶(hù)一表，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
七、物業(yè)的使用與維護(hù)
?。ㄈ耍I(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同時(shí)，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
1、保修期滿(mǎn)后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；
2、保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由損壞責(zé)任人承擔(dān)；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)或由業(yè)主大會(huì)與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
3、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設(shè)攤點(diǎn)；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫(xiě)刻畫(huà)；
8、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
（四十三）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
?。ㄋ氖模?duì)老、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進(jìn)行整治，完善其配套設(shè)施設(shè)備，積極推行物業(yè)管理。
?。ㄋ氖澹┓蕱|、肥西、長(zhǎng)豐縣可參照本意見(jiàn)執(zhí)行。
?。ㄋ氖┍疽庖?jiàn)自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關(guān)于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關(guān)問(wèn)題的通知》（合政[2002]61號(hào)）同時(shí)廢止。
【發(fā)布日期】 2004.08.18 【實(shí)施日期】 2004.09.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類(lèi)別】 建設(shè)綜合規(guī)定
合肥市人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)
（合政[2004]100號(hào) 2004年8月18日）
各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：
為了加強(qiáng)我市市區(qū)的物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，提出如下意見(jiàn)：
一、管理職責(zé)
?。ㄒ唬┦蟹康禺a(chǎn)管理局是我市物業(yè)管理工作的主管部門(mén)。房地產(chǎn)分局具體負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
（二）社區(qū)管理主要負(fù)責(zé)戶(hù)籍、治安、計(jì)劃生育、征兵、民政優(yōu)撫、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生等管理工作以及退休、就業(yè)保障等社會(huì)服務(wù)工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在工作中應(yīng)當(dāng)相互協(xié)作，相互配合。
二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
?。ㄈ┓蠘I(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位（含公有住房出售單位）應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處指導(dǎo)下組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
?。ㄋ模┬陆ㄗ≌^(qū)入住率超過(guò)50％即可成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)由建設(shè)單位牽頭，建設(shè)單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主代表由建設(shè)單位和街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
?。ㄎ澹?duì)建設(shè)單位已經(jīng)撤走或建設(shè)單位牽頭有困難的老、舊小區(qū)，首屆業(yè)主大會(huì)由街道辦事處牽頭成立籌備組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
?。I(yè)主大會(huì)召開(kāi)首次會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在候選人名單中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的候選人產(chǎn)生辦法及名單由籌備組決定，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前在小區(qū)內(nèi)公示15天以上。
?。ㄆ撸I(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)稿入戶(hù)送交業(yè)主并由其簽字確認(rèn)。
?。ò耍I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5－11名單數(shù)業(yè)主組成，其成員不得從事本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)或相關(guān)利益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期由業(yè)主大會(huì)確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)3年，可以連選連任。
?。ň牛I(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、長(zhǎng)期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有完全民事行為能力的業(yè)主；
2、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
3、遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
5、具有一定組織能力；
6、有必要的工作時(shí)間。
?。ㄊ┨岢鐓^(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)委員交叉任職。
選舉出的業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)合法程序可在社區(qū)居民委員會(huì)中擔(dān)任主任、副主任或委員，社區(qū)居民委員會(huì)主任、副主任、委員是業(yè)主的，可以按程序參加業(yè)主委員會(huì)的選舉。
?。ㄊ唬┈F(xiàn)有居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于業(yè)主。
?。ㄊI(yè)主投票權(quán)實(shí)行住宅房屋一戶(hù)一投票權(quán)，非住宅房屋每100平方米一投票權(quán)，100平方米以下每證一投票權(quán)。單個(gè)業(yè)主所占的投票權(quán)數(shù)最高不超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30％。
業(yè)主的投票權(quán)可委托物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。
?。ㄊ┓制诮ㄔO(shè)的住宅小區(qū)在首個(gè)組團(tuán)入住率超過(guò)50％即可成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)成員不超過(guò)7人，以后每期建成入住后再增選2名業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿(mǎn)重新選舉。
?。ㄊ模I(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會(huì)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，選舉新的業(yè)主委員會(huì)后與原業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，辦理好交接手續(xù)。
任期屆滿(mǎn)，原業(yè)主委員會(huì)無(wú)法牽頭進(jìn)行換屆選舉的，所在街道辦事處應(yīng)當(dāng)牽頭召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
?。ㄊ澹I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自組建、換屆、改選等產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)有關(guān)資料報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處。
業(yè)主委員會(huì)備案資料包括：
1、業(yè)主委員會(huì)備案表；
2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
3、業(yè)主公約；
4、業(yè)主大會(huì)籌備組的公示資料；
5、業(yè)主委員會(huì)委員候選人的公示資料；
6、業(yè)主委員會(huì)委員的房屋所有權(quán)有關(guān)證明復(fù)印件。
前款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書(shū)面形式告知房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
?。ㄊ┻x舉出的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，憑備案表刻制印章。
業(yè)主委員會(huì)違反印章使用管理規(guī)定的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
?。ㄊ撸I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)確定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
?。ㄊ耍┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)并認(rèn)真聽(tīng)取建議，作出的決定應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)。
?。ㄊ牛┨岢珮I(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。
三、物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
?。ǘ┮?guī)劃部門(mén)在對(duì)新建住宅小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保住宅小區(qū)公共配套設(shè)施的設(shè)計(jì)符合規(guī)劃要求，并在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格監(jiān)督，使公共配套設(shè)施按規(guī)劃要求建成。
?。ǘ唬┙ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
（二十二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按下列標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房：
1、房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不低于100平方米的物業(yè)管理用房；
2、房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以上的物業(yè)，建筑面積每增加1萬(wàn)平方米，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)增加建筑面積不低于10平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)企業(yè)辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監(jiān)控室、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為15平方米－25平方米。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
?。ǘ模┥鐓^(qū)機(jī)構(gòu)用房的建設(shè)和管理按照市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市民政局市財(cái)政局市建委市規(guī)劃局市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市社區(qū)機(jī)構(gòu)用房建設(shè)和管理的意見(jiàn)》（合政辦[2004]55號(hào)）執(zhí)行。
?。ǘ澹┌凑找?guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備不得改變用途。
業(yè)主委員會(huì)可以按照業(yè)主大會(huì)的決定將共用設(shè)施設(shè)備交由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定經(jīng)營(yíng)。
四、前期物業(yè)管理
?。ǘ┙ㄖ娣e5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上的非住宅，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅小區(qū)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
?。ǘ撸┣捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不少于成員總數(shù)的2／3。專(zhuān)家成員應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取方式確定，與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。
?。ǘ耍┓残陆ㄗ≌^(qū)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
1、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》；
2、物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；
3、《合肥市住宅區(qū)公共配套設(shè)施備案登記表》；
4、建筑面積5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上的非住宅應(yīng)當(dāng)提供《合肥市前期物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)備案表》。
五、物業(yè)管理企業(yè)
?。ǘ牛┪飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；
2、執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
3、履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督；
4、在合同終止前30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、帳冊(cè)、設(shè)施、設(shè)備，移交后退出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)；
5、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)；
6、配合街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)做好小區(qū)內(nèi)住戶(hù)計(jì)劃生育信息通報(bào)工作；
7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
?。ㄈ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
1、按約定收取費(fèi)用，對(duì)逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，要求業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納或依法追繳；
2、勸阻和制止違反物業(yè)管理規(guī)定、制度、業(yè)主公約的行為；
3、委托專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)；
4、要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人的糾紛；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和檢查。
對(duì)連續(xù)12個(gè)月沒(méi)有物業(yè)管理項(xiàng)目的企業(yè)，將注銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)。
六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
?。ㄈI(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
?。ㄈ模┪飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；雙方約定不成的，由價(jià)格主管部門(mén)核定。
?。ㄈ澹┪飿I(yè)在發(fā)出入伙通知書(shū)前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)自發(fā)出入伙通知書(shū)之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
達(dá)到水、電供應(yīng)正常，交通道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施的方可發(fā)出入伙通知書(shū)。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
?。ㄈ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請(qǐng)一戶(hù)一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。
已建成的未實(shí)行一戶(hù)一表的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步改造，實(shí)行一戶(hù)一表，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)自用部分產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電、氣、熱等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
七、物業(yè)的使用與維護(hù)
?。ㄈ耍I(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，載明房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。
?。ㄈ牛┪飿I(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同時(shí)，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
?。ㄋ氖┪飿I(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
1、保修期滿(mǎn)后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；
2、保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出。大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支；
3、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由損壞責(zé)任人承擔(dān)；
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)或由業(yè)主大會(huì)與上述單位協(xié)商處理。
?。ㄋ氖唬┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
?。ㄋ氖┙箯氖孪铝袚p害公共利益的行為：
1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)；
2、占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
3、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
4、侵占綠地、毀壞綠化；
5、違反規(guī)定擺設(shè)攤點(diǎn)；
6、亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；
7、在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛張貼、亂涂寫(xiě)刻畫(huà)；
8、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音，干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)；
9、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域違反前款規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
（四十三）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、其他
?。ㄋ氖模?duì)老、舊小區(qū)，政府每年投入一定的資金進(jìn)行整治，完善其配套設(shè)施設(shè)備，積極推行物業(yè)管理。
?。ㄋ氖澹┓蕱|、肥西、長(zhǎng)豐縣可參照本意見(jiàn)執(zhí)行。
?。ㄋ氖┍疽庖?jiàn)自2004年9月1日起施行。市政府2002年5月9日發(fā)布的《關(guān)于適用＜合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法＞有關(guān)問(wèn)題的通知》（合政[2002]61號(hào)）同時(shí)廢止。
