【發(fā)布部門】 合肥市地方稅務(wù)局 【發(fā)文字號(hào)】 合肥市地方稅務(wù)局公告2011年第1號(hào)
【發(fā)布日期】 2011.12.26 【實(shí)施日期】 2012.01.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 土地增值稅
合肥市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的公告
（合肥市地方稅務(wù)局公告2011年第1號(hào)）
現(xiàn)將《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》予以發(fā)布，自2012年1月1日至2016年12月31日施行。
附件：1.土地增值稅稅源檔案表（略）
2.土地增值稅清算表及其附表（略）
3.土地增值稅清算審核表（略）
4.土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表（略）
二〇一一年十二月二十六日
合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）和《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在我市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算管理，均適用本辦法。
第二章 前期管理
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項(xiàng)目，須在項(xiàng)目開工建設(shè)前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)，并報(bào)送以下材料復(fù)印件：
?。ㄒ唬秶型恋厥褂脵?quán)證》；
?。ǘ┌l(fā)改委出具的《項(xiàng)目備案（核準(zhǔn)）通知》；
（三）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證》；
?。ㄋ模┙ㄖI(yè)主管部門出具的《建設(shè)施工許可證》；
?。ㄎ澹┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》之日起10日內(nèi)將復(fù)印件報(bào)送主管地稅機(jī)關(guān)備案。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項(xiàng)目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對(duì)象、是否分別核算項(xiàng)目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)備案，成本對(duì)象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)必須按備案的成本對(duì)象計(jì)算征收。
第六條 主管地稅機(jī)關(guān)實(shí)行項(xiàng)目管理，將開發(fā)的房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、所在地、占地面積、建筑面積、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、樓座號(hào)、結(jié)構(gòu)、房型、面積、銷售預(yù)收款、實(shí)際銷售等情況全部納入臺(tái)賬管理，按戶分項(xiàng)目填列《土地增值稅稅源檔案表》建立檔案。
第七條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、銷售全環(huán)節(jié)的跟蹤管理，做到土地增值稅預(yù)征、清算管理全環(huán)節(jié)的稅源監(jiān)控。充分利用部門信息，建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)資料；積極開展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況的納稅評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取有效措施予以解決，提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅源監(jiān)控水平。
第三章 清算受理
第八條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第九條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
?。ㄋ模┦〉胤蕉悇?wù)局規(guī)定的其他情形。
第十條 對(duì)符合本辦法第八條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
第十一條 對(duì)符合本辦法第九條可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。
第十二條 對(duì)符合本辦法第九條可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，按月作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
第十三條 主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)本辦法第十二條規(guī)定通知納稅人進(jìn)行清算的，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算手續(xù)。
第十四條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供以下清算資料：
（一）《土地增值稅清算表及其附表》；
（二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》）；
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
?。ㄋ模╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
?。ㄎ澹┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。
第十五條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人10日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核和實(shí)地審核。
案頭審核主要審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；《鑒證報(bào)告》的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；是否按本《辦法》第五條備案的項(xiàng)目為單位清算；各表格邏輯關(guān)系是否正確。
實(shí)地審核主要依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，通過對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)的方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核，對(duì)清算項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目金額予以確定，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。
第十七條 主管地稅機(jī)關(guān)受理企業(yè)清算手續(xù)后，應(yīng)在15日內(nèi)完成清算審核工作。特殊情況確需延長的，需經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
第十八條 實(shí)地審核工作按照回避原則，實(shí)行科（所）交叉審核。實(shí)地審核工作需兩名以上稅務(wù)人員共同實(shí)施。
第十九條 清算審核的內(nèi)容按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》及相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 清算審核結(jié)論經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議、負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3日內(nèi)向納稅人送達(dá)《土地增值稅清算審核表》（以下簡稱《審核表》），要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十一條 對(duì)有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項(xiàng)目，由稽查局進(jìn)行清算復(fù)核：
?。ㄒ唬┣逅愫髮?shí)際稅負(fù)低于其預(yù)征率的；
（二）清算后實(shí)際稅負(fù)明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平的；
?。ㄈ┦芯终J(rèn)為有必要進(jìn)行清算復(fù)核的。
第二十二條 對(duì)符合第二十一條需進(jìn)行土地增值稅清算復(fù)核的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)自《審核表》出具后3日內(nèi)，將《審核表》和相關(guān)清算資料制作《案卷目錄》（一戶一卷）后一并傳遞給市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門。
市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門對(duì)材料的完整性進(jìn)行審查，并自收到清算資料3日內(nèi)將清算資料傳遞給市（縣）稽查局進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于傳遞資料不全的，主管地稅機(jī)關(guān)須在3日內(nèi)補(bǔ)齊報(bào)送市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門。
市（縣）稽查局自收到清算資料起20日內(nèi)完成清算復(fù)核工作，出具《審核表》，并在3日內(nèi)將《審核表》、清算資料及相關(guān)復(fù)核資料傳遞至主管地稅機(jī)關(guān)，同時(shí)將復(fù)核結(jié)果報(bào)送市局勞務(wù)和財(cái)產(chǎn)行為稅處、負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門備案。
主管地稅機(jī)關(guān)自收到市（縣）稽查局經(jīng)過復(fù)核的《審核表》之日起3日內(nèi)送達(dá)納稅人，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十三條 清算審核不免除納稅人對(duì)清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的法律責(zé)任。
第五章 核定征收
第二十四條 在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：
?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第二十五條 凡對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行核定征收的，必須經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議，參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況確定核定征收率，核定征收率的確定須按照相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
市（縣）稽查局在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)進(jìn)行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)交主管地稅機(jī)關(guān)按相關(guān)程序辦理。
第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)。
第二十七條 主管地稅機(jī)關(guān)需在送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起15日內(nèi)完成核定征收核查，經(jīng)集體評(píng)議和負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3日內(nèi)向納稅人送達(dá)《土地增值稅清算審核表》，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十八條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
第六章 后續(xù)管理
第二十九條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將已清算的項(xiàng)目及時(shí)登入《土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表》，依據(jù)《土地增值稅清算審核表》的有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算出清算的總建筑面積、扣除項(xiàng)目總金額、已轉(zhuǎn)讓（銷售）面積、未轉(zhuǎn)讓面積等基本數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對(duì)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的后續(xù)管理工作。
第三十條 主管地稅機(jī)關(guān)須按月填寫《土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表》，并于次月20日前報(bào)送市局備案。
第三十一條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
第三十二條 主管地稅機(jī)關(guān)需將清算中形成的備案資料和清算資料按照有關(guān)規(guī)定合并立卷。對(duì)于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后進(jìn)行歸檔。
第七章 清算鑒證
第三十三條 凡經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。
第三十四條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)清算項(xiàng)目鑒證時(shí)，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，對(duì)清算項(xiàng)目的總體情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證，并按《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容和格式出具《鑒證報(bào)告》。
第三十五條 稅務(wù)師事務(wù)所出具《鑒證報(bào)告》時(shí)應(yīng)提供對(duì)下列事項(xiàng)鑒證的工作底稿，并對(duì)其真實(shí)性、合法性和有效性負(fù)責(zé)：
?。ㄒ唬╀N售商品房有關(guān)證明資料、銷售明細(xì)表、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房號(hào)、銷售面積、單價(jià)、銷售金額、發(fā)票號(hào)碼、用途、結(jié)算形式等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
?。ǘ?duì)每一扣除項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的支付憑證應(yīng)鑒證其真實(shí)、合法、有效性，并提供相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)合同和協(xié)議；如支付憑證中記載的資金是否真實(shí)地流出企業(yè)、有無掛賬的應(yīng)付款項(xiàng)、采取何種結(jié)算方式等。
第三十六條 對(duì)于沒有委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)不得拒絕辦理土地增值稅清算。
第三十七條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。對(duì)未采信的《鑒證報(bào)告》，由主管地稅機(jī)關(guān)退回并告知其理由。
第八章 責(zé)任承擔(dān)
第三十八條 納稅人未按照本辦法第三條、第四條和第十一條規(guī)定進(jìn)行備案的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第三十九條 納稅人在規(guī)定的期限屆滿前未按照本辦法第十條和第十三條規(guī)定辦理清算手續(xù)的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在10日內(nèi)辦理清算手續(xù)。對(duì)逾期仍不辦理清算手續(xù)的，按本《辦法》第五章規(guī)定核定征收稅款，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》一年內(nèi)兩次未被采信的，全市范圍內(nèi)的地稅機(jī)關(guān)兩年內(nèi)不再受理該稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》。
稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假《鑒證報(bào)告》的，全市范圍內(nèi)的地稅機(jī)關(guān)不再受理該事務(wù)所出具的所有各類涉稅鑒證報(bào)告，并由市局向省級(jí)地稅機(jī)關(guān)上報(bào)要求取消其職業(yè)資質(zhì)。
第四十一條 主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)出具的《鑒證報(bào)告》未被采信的稅務(wù)師事務(wù)所、出具虛假《鑒證報(bào)告》的稅務(wù)師事務(wù)所，須在發(fā)現(xiàn)上述行為之日起5日內(nèi)將名單上報(bào)市局備案。
市局將對(duì)各單位上報(bào)名單在全市范圍內(nèi)通報(bào)，并上報(bào)省級(jí)地稅機(jī)關(guān)按照國家稅務(wù)總局《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》第四十四條、第四十五條規(guī)定處理。主管地稅機(jī)關(guān)按照通報(bào)名單依據(jù)本辦法第四十條規(guī)定處理。
第四十二條 稅務(wù)人員在土地增值稅清算審核過程中的執(zhí)法過錯(cuò)行為，按照《合肥市地稅系統(tǒng)稅收?qǐng)?zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究實(shí)施辦法》和《合肥市地方稅務(wù)系統(tǒng)稅務(wù)檢查工作監(jiān)督管理辦法（試行）》追究執(zhí)法過錯(cuò)責(zé)任。
第四十三條 對(duì)于移交市（縣）稽查局復(fù)核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過復(fù)核后，應(yīng)補(bǔ)稅款占原清算稅款50%以上的，取消該主管地稅機(jī)關(guān)年終評(píng)優(yōu)資格。
第九章 附則
第四十四條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第四十五條 本辦法所稱“日”是指工作日，所稱“以上”、“以內(nèi)”均包含本數(shù)。
第四十六條 本辦法由合肥市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。
第四十七條 本辦法自2012年1月1日起施行，有效期5年。
【發(fā)布日期】 2011.12.26 【實(shí)施日期】 2012.01.01
【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】 地方規(guī)范性文件
【法規(guī)類別】 土地增值稅
合肥市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》的公告
（合肥市地方稅務(wù)局公告2011年第1號(hào)）
現(xiàn)將《合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）》予以發(fā)布，自2012年1月1日至2016年12月31日施行。
附件：1.土地增值稅稅源檔案表（略）
2.土地增值稅清算表及其附表（略）
3.土地增值稅清算審核表（略）
4.土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表（略）
二〇一一年十二月二十六日
合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號(hào)）和《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 凡在我市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算管理，均適用本辦法。
第二章 前期管理
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項(xiàng)目，須在項(xiàng)目開工建設(shè)前到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)，并報(bào)送以下材料復(fù)印件：
?。ㄒ唬秶型恋厥褂脵?quán)證》；
?。ǘ┌l(fā)改委出具的《項(xiàng)目備案（核準(zhǔn)）通知》；
（三）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證》；
?。ㄋ模┙ㄖI(yè)主管部門出具的《建設(shè)施工許可證》；
?。ㄎ澹┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》之日起10日內(nèi)將復(fù)印件報(bào)送主管地稅機(jī)關(guān)備案。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項(xiàng)目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對(duì)象、是否分別核算項(xiàng)目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)備案，成本對(duì)象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機(jī)關(guān)在預(yù)征土地增值稅和進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)必須按備案的成本對(duì)象計(jì)算征收。
第六條 主管地稅機(jī)關(guān)實(shí)行項(xiàng)目管理，將開發(fā)的房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)、項(xiàng)目名稱、所在地、占地面積、建筑面積、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、樓座號(hào)、結(jié)構(gòu)、房型、面積、銷售預(yù)收款、實(shí)際銷售等情況全部納入臺(tái)賬管理，按戶分項(xiàng)目填列《土地增值稅稅源檔案表》建立檔案。
第七條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、銷售全環(huán)節(jié)的跟蹤管理，做到土地增值稅預(yù)征、清算管理全環(huán)節(jié)的稅源監(jiān)控。充分利用部門信息，建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)資料；積極開展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況的納稅評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取有效措施予以解決，提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅源監(jiān)控水平。
第三章 清算受理
第八條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第九條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
?。ㄋ模┦〉胤蕉悇?wù)局規(guī)定的其他情形。
第十條 對(duì)符合本辦法第八條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
第十一條 對(duì)符合本辦法第九條可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。
第十二條 對(duì)符合本辦法第九條可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，按月作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
第十三條 主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)本辦法第十二條規(guī)定通知納稅人進(jìn)行清算的，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算手續(xù)。
第十四條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供以下清算資料：
（一）《土地增值稅清算表及其附表》；
（二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》）；
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
?。ㄋ模╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
?。ㄎ澹┲鞴艿囟悪C(jī)關(guān)要求的其他資料。
第十五條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人10日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管地稅機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核和實(shí)地審核。
案頭審核主要審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；《鑒證報(bào)告》的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；是否按本《辦法》第五條備案的項(xiàng)目為單位清算；各表格邏輯關(guān)系是否正確。
實(shí)地審核主要依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，通過對(duì)清算項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)的方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核，對(duì)清算項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目金額予以確定，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。
第十七條 主管地稅機(jī)關(guān)受理企業(yè)清算手續(xù)后，應(yīng)在15日內(nèi)完成清算審核工作。特殊情況確需延長的，需經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
第十八條 實(shí)地審核工作按照回避原則，實(shí)行科（所）交叉審核。實(shí)地審核工作需兩名以上稅務(wù)人員共同實(shí)施。
第十九條 清算審核的內(nèi)容按照國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》及相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 清算審核結(jié)論經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議、負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3日內(nèi)向納稅人送達(dá)《土地增值稅清算審核表》（以下簡稱《審核表》），要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十一條 對(duì)有以下情形之一的房地產(chǎn)土地增值稅清算項(xiàng)目，由稽查局進(jìn)行清算復(fù)核：
?。ㄒ唬┣逅愫髮?shí)際稅負(fù)低于其預(yù)征率的；
（二）清算后實(shí)際稅負(fù)明顯低于同區(qū)域同期同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平的；
?。ㄈ┦芯终J(rèn)為有必要進(jìn)行清算復(fù)核的。
第二十二條 對(duì)符合第二十一條需進(jìn)行土地增值稅清算復(fù)核的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)自《審核表》出具后3日內(nèi)，將《審核表》和相關(guān)清算資料制作《案卷目錄》（一戶一卷）后一并傳遞給市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門。
市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門對(duì)材料的完整性進(jìn)行審查，并自收到清算資料3日內(nèi)將清算資料傳遞給市（縣）稽查局進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于傳遞資料不全的，主管地稅機(jī)關(guān)須在3日內(nèi)補(bǔ)齊報(bào)送市局負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門。
市（縣）稽查局自收到清算資料起20日內(nèi)完成清算復(fù)核工作，出具《審核表》，并在3日內(nèi)將《審核表》、清算資料及相關(guān)復(fù)核資料傳遞至主管地稅機(jī)關(guān)，同時(shí)將復(fù)核結(jié)果報(bào)送市局勞務(wù)和財(cái)產(chǎn)行為稅處、負(fù)責(zé)稽查工作的職能部門備案。
主管地稅機(jī)關(guān)自收到市（縣）稽查局經(jīng)過復(fù)核的《審核表》之日起3日內(nèi)送達(dá)納稅人，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十三條 清算審核不免除納稅人對(duì)清算申報(bào)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)真實(shí)性、合法性的法律責(zé)任。
第五章 核定征收
第二十四條 在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：
?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第二十五條 凡對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行核定征收的，必須經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)集體審議，參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況確定核定征收率，核定征收率的確定須按照相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
市（縣）稽查局在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)進(jìn)行核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)交主管地稅機(jī)關(guān)按相關(guān)程序辦理。
第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)。
第二十七條 主管地稅機(jī)關(guān)需在送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起15日內(nèi)完成核定征收核查，經(jīng)集體評(píng)議和負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在3日內(nèi)向納稅人送達(dá)《土地增值稅清算審核表》，要求納稅人在15日內(nèi)辦理稅款結(jié)算手續(xù)。
第二十八條 對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
第六章 后續(xù)管理
第二十九條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)將已清算的項(xiàng)目及時(shí)登入《土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表》，依據(jù)《土地增值稅清算審核表》的有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算出清算的總建筑面積、扣除項(xiàng)目總金額、已轉(zhuǎn)讓（銷售）面積、未轉(zhuǎn)讓面積等基本數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對(duì)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的后續(xù)管理工作。
第三十條 主管地稅機(jī)關(guān)須按月填寫《土地增值稅清算項(xiàng)目一覽表》，并于次月20日前報(bào)送市局備案。
第三十一條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
第三十二條 主管地稅機(jī)關(guān)需將清算中形成的備案資料和清算資料按照有關(guān)規(guī)定合并立卷。對(duì)于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后進(jìn)行歸檔。
第七章 清算鑒證
第三十三條 凡經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。
第三十四條 稅務(wù)師事務(wù)所受托對(duì)清算項(xiàng)目鑒證時(shí)，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，對(duì)清算項(xiàng)目的總體情況、不同用途房地產(chǎn)的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證，并按《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容和格式出具《鑒證報(bào)告》。
第三十五條 稅務(wù)師事務(wù)所出具《鑒證報(bào)告》時(shí)應(yīng)提供對(duì)下列事項(xiàng)鑒證的工作底稿，并對(duì)其真實(shí)性、合法性和有效性負(fù)責(zé)：
?。ㄒ唬╀N售商品房有關(guān)證明資料、銷售明細(xì)表、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房號(hào)、銷售面積、單價(jià)、銷售金額、發(fā)票號(hào)碼、用途、結(jié)算形式等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
?。ǘ?duì)每一扣除項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的支付憑證應(yīng)鑒證其真實(shí)、合法、有效性，并提供相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)合同和協(xié)議；如支付憑證中記載的資金是否真實(shí)地流出企業(yè)、有無掛賬的應(yīng)付款項(xiàng)、采取何種結(jié)算方式等。
第三十六條 對(duì)于沒有委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)不得拒絕辦理土地增值稅清算。
第三十七條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。對(duì)未采信的《鑒證報(bào)告》，由主管地稅機(jī)關(guān)退回并告知其理由。
第八章 責(zé)任承擔(dān)
第三十八條 納稅人未按照本辦法第三條、第四條和第十一條規(guī)定進(jìn)行備案的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第三十九條 納稅人在規(guī)定的期限屆滿前未按照本辦法第十條和第十三條規(guī)定辦理清算手續(xù)的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在10日內(nèi)辦理清算手續(xù)。對(duì)逾期仍不辦理清算手續(xù)的，按本《辦法》第五章規(guī)定核定征收稅款，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》一年內(nèi)兩次未被采信的，全市范圍內(nèi)的地稅機(jī)關(guān)兩年內(nèi)不再受理該稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》。
稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假《鑒證報(bào)告》的，全市范圍內(nèi)的地稅機(jī)關(guān)不再受理該事務(wù)所出具的所有各類涉稅鑒證報(bào)告，并由市局向省級(jí)地稅機(jī)關(guān)上報(bào)要求取消其職業(yè)資質(zhì)。
第四十一條 主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)出具的《鑒證報(bào)告》未被采信的稅務(wù)師事務(wù)所、出具虛假《鑒證報(bào)告》的稅務(wù)師事務(wù)所，須在發(fā)現(xiàn)上述行為之日起5日內(nèi)將名單上報(bào)市局備案。
市局將對(duì)各單位上報(bào)名單在全市范圍內(nèi)通報(bào)，并上報(bào)省級(jí)地稅機(jī)關(guān)按照國家稅務(wù)總局《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》第四十四條、第四十五條規(guī)定處理。主管地稅機(jī)關(guān)按照通報(bào)名單依據(jù)本辦法第四十條規(guī)定處理。
第四十二條 稅務(wù)人員在土地增值稅清算審核過程中的執(zhí)法過錯(cuò)行為，按照《合肥市地稅系統(tǒng)稅收?qǐng)?zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究實(shí)施辦法》和《合肥市地方稅務(wù)系統(tǒng)稅務(wù)檢查工作監(jiān)督管理辦法（試行）》追究執(zhí)法過錯(cuò)責(zé)任。
第四十三條 對(duì)于移交市（縣）稽查局復(fù)核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過復(fù)核后，應(yīng)補(bǔ)稅款占原清算稅款50%以上的，取消該主管地稅機(jī)關(guān)年終評(píng)優(yōu)資格。
第九章 附則
第四十四條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第四十五條 本辦法所稱“日”是指工作日，所稱“以上”、“以內(nèi)”均包含本數(shù)。
第四十六條 本辦法由合肥市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。
第四十七條 本辦法自2012年1月1日起施行，有效期5年。
