作者：謝平，聯(lián)系電話：15821335647
2020年5月28日，影響14億中國人的“社會(huì)生活百科全書”——《民法典》正式頒布，并將于2021年1月1日生效實(shí)施。該法施行后，作為規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職權(quán)的上位法律——《物權(quán)法》將被同時(shí)廢止。根據(jù)新法優(yōu)于舊法，上位法優(yōu)于下位法的法律適用原則，《民法典》施行后，其他行政法規(guī)、規(guī)章及地方性法規(guī)，與《民法典》規(guī)定相沖突的，將不再適用。
《民法典》中關(guān)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)部分較之《物權(quán)法》發(fā)生了較大變化，今天我們一起來關(guān)注該變化如何深刻影響業(yè)委會(huì)開展工作。
一、 籌集、使用公共維修基金一分為二，表決通過的比例不同程度降低
根據(jù)《民法典》第二百八十七條規(guī)定，下列事項(xiàng)需要業(yè)主共同決定：
(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(2)制定和修改管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(5)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(6)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(7)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(8)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);
(9)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
上述業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，相較于《物權(quán)法》，增加了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”。同時(shí)，將原《物權(quán)法》中“籌集、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”事項(xiàng)一分為二，變?yōu)椤盎I集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”和 “使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，表決通過的比例不同程度降低。其中，后者“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”直接降為一般決定事項(xiàng)。法律的變化適應(yīng)了小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施共有部分開發(fā)利用的需要，同時(shí)更加便利業(yè)委會(huì)啟用長期被塵封在房地產(chǎn)行政管理部門的小區(qū)公共維修基金（以下稱大修基金），推動(dòng)小區(qū)業(yè)主自治管理。
二、 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，必須雙2/3業(yè)主參與表決，提高業(yè)主參與度
現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，除“籌集和使用大修基金”和“改建、重建小區(qū)建筑”兩項(xiàng)外，只需要雙半數(shù)業(yè)主同意，即可通過實(shí)施，并未對(duì)參與表決的業(yè)主數(shù)量及業(yè)主代表的相應(yīng)專有部分建筑面積占比提出要求。理論上，雙半數(shù)業(yè)主參與表決即可決定小區(qū)大部分自治事項(xiàng)。
但《民法典》施行后，業(yè)主共同決定事項(xiàng)必須“由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！奔匆馕吨婕皹I(yè)主的共同利益事項(xiàng)，必須要大部分業(yè)主共同參與表決，硬性提高了業(yè)主參與小區(qū)自治管理的參與度。
小區(qū)自治管理事項(xiàng)不再是少數(shù)活躍的大戶業(yè)主可以獨(dú)立決定的，而是要求業(yè)委會(huì)必須充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，調(diào)動(dòng)小區(qū)大部分業(yè)主的積極性，共同參與到小區(qū)公共事務(wù)管理中來。否則，業(yè)委會(huì)關(guān)于小區(qū)自治管理的決定將是違法和無效的，小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)行使自治管理職權(quán)沒有合法依據(jù)。
三、 重大決定事項(xiàng)，雙1/2業(yè)主同意即可，啟用大修基金要求大幅降低
小區(qū)業(yè)主自治管理中的“重大決定事項(xiàng)”是指如下三項(xiàng)，即“籌集、使用大修基金”和“改建、重建小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施”，《民法典》中新增了“改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)”。
對(duì)于老舊小區(qū)而言，上述三大事項(xiàng)，特別是其中的“籌集、使用大修基金”事項(xiàng)，往往事關(guān)小區(qū)業(yè)主的幸福感和獲得感。加裝、維修改造電梯、修繕外立面、公共設(shè)施等等，一直是老舊小區(qū)迫切需要解決的問題。但是尷尬及奇特的景象是，一邊是小區(qū)硬件條件亟待改善，一邊業(yè)委會(huì)卻無權(quán)動(dòng)用大修基金。而對(duì)于新建小區(qū)而言，業(yè)主最大的期望莫過于表決通過小區(qū)自治管理事項(xiàng)的要求更加簡單，選舉業(yè)委會(huì)、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再費(fèi)勁，最終把小區(qū)管理的非?！懊利愐司印??！睹穹ǖ洹穭t充分考慮到了業(yè)主的訴求，這次在法律中均有所體現(xiàn)。
現(xiàn)行《物權(quán)法》規(guī)定，上述“重大決定事項(xiàng)”經(jīng)“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”方能通過實(shí)施，既要求大部分業(yè)主充分參與，也要求大部分業(yè)主支持業(yè)委會(huì)決定才行。
《民法典》施行后，上述“重大決定事項(xiàng)”的表決通過要求則大幅降低。相較于《物權(quán)法》的規(guī)定，“重大決定事項(xiàng)”表決比例因?yàn)橛?jì)算基數(shù)的不同，實(shí)際僅需要1/2的全體業(yè)主及專有部分建筑面積占比1/2的業(yè)主同意即可通過。而 “啟用大修基金”作為一般決定事項(xiàng)，則僅需要1/3的全體業(yè)主及專有部分建筑面積占比1/3的業(yè)主同意即可通過并啟用（緊急情況除外）。
綜上所述，小區(qū)自治管理事項(xiàng)表決通過要求相較于《民法典》實(shí)施前大幅降低，特別是“大修基金”的啟用直接變更為一般決定事項(xiàng)。但是在召開小區(qū)業(yè)主大會(huì)本就困難重重的當(dāng)下，《民法典》施行后，如何調(diào)動(dòng)小區(qū)其他業(yè)主的積極性，將充分考驗(yàn)業(yè)委會(huì)成員的智慧。
