發(fā)文機(jī)關(guān)安徽省高級(jí)人民法院
發(fā)文日期2013年05月09日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2013年05月09日
效力級(jí)別地方司法文件
全省各中基層人民法院：
“新國五條”于今年2月20日出臺(tái)后，我省多個(gè)城市出現(xiàn)了“二手房”交易急劇增加、非限購區(qū)域“一手房”售罄、“離婚潮”及親屬間房產(chǎn)過戶增多、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)促成交易等現(xiàn)象。為打擊過度投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，保證國家政策的有效實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)就做好“新國五條”實(shí)施后相關(guān)案件的審理工作，通知如下：
一、 充分認(rèn)識(shí)“新國五條”對(duì)審判工作的重要指導(dǎo)意義，注意將新政精神融入到案件審判當(dāng)中，確保國家政策能夠通過法院裁決得以實(shí)現(xiàn)。裁決結(jié)果既能平衡當(dāng)事人之間利益關(guān)系、穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，又能較好地實(shí)現(xiàn)法律效果、政治效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。
二、 注意區(qū)分不同調(diào)控手段對(duì)不同購房者的影響，把握好嚴(yán)格規(guī)范與鼓勵(lì)交易的關(guān)系，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與誠信守約的關(guān)系，充分發(fā)揮合同效力多層次特點(diǎn)，依法運(yùn)用合同履行、違約制度、解除制度、無效制度、締約過失制度等規(guī)定，通過多元化的處理方式，引導(dǎo)當(dāng)事人樹立正確的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)交易秩序。
三、 對(duì)因新政實(shí)施導(dǎo)致的合同簽訂和履行環(huán)節(jié)的糾紛，要依據(jù)《合同法》的立法精神，維護(hù)交易的穩(wěn)定。對(duì)確因貸款政策調(diào)整，購房者無力支付超出合同約定的首付款、無法獲取按揭貸款或因購房資格限制無法辦理房產(chǎn)登記等情形，應(yīng)認(rèn)定為《合同法》規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由”，允許購房人解除合同，并由出賣人返還其購房款本金及利息。但購房人主張新政導(dǎo)致利率變動(dòng)較大增加其負(fù)擔(dān)并要求解除合同的，一般不予支持。
四、 對(duì)新政實(shí)施后出現(xiàn)房屋租賃價(jià)格波動(dòng)，出租人借故要求上漲租金或提前解除租賃合同的，應(yīng)依據(jù)誠實(shí)信用原則，判決駁回其訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，保護(hù)守信一方的合法利益。
五、 對(duì)“離婚潮”中未分得財(cái)產(chǎn)一方當(dāng)事人訴至法院要求撤銷離婚協(xié)議或主張財(cái)產(chǎn)重新分割的，對(duì)其撤銷離婚協(xié)議的訴求不予支持；對(duì)請(qǐng)求變更或者撤銷財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，應(yīng)予受理。
六、 對(duì)借用他人姓名購房的，要在查明實(shí)際購房人的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確認(rèn)定真實(shí)的交易關(guān)系。對(duì)于實(shí)際購房人請(qǐng)求判令名義購房人協(xié)助其辦理房屋變更登記手續(xù)的，駁回其訴訟請(qǐng)求。對(duì)給實(shí)際購房人造成損失的，可根據(jù)雙方過錯(cuò)大小予以分擔(dān)。
七、 對(duì)買賣雙方為逃稅簽訂“陰陽合同”引發(fā)的糾紛，要審查買賣雙方的真實(shí)意思表示，結(jié)合房產(chǎn)部門公布的指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行綜合判斷。對(duì)嚴(yán)重背離指導(dǎo)價(jià)的合同，應(yīng)認(rèn)定為“陰陽合同”，向稅務(wù)部門發(fā)司法建議，征繳其偷逃的國家稅款并給予的相應(yīng)行政處罰。對(duì)以偷逃稅款為目的簽訂“以房抵債”協(xié)議的，人民法院應(yīng)判決駁回其要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
八、 對(duì)在審理案件中發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)存在違法違規(guī)行為的，向行業(yè)主管部門發(fā)出司法建議，加大司法、行政部門的協(xié)作力度，以規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)行為。中介機(jī)構(gòu)因唆使、協(xié)助購房者偽造、編造相關(guān)購房資料，給售房者造成損失的，與購房者承擔(dān)共同賠償責(zé)任。
九、 對(duì)審理案件中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問題要積極研判，及時(shí)與房地產(chǎn)主管部門、銀行業(yè)等進(jìn)行溝通，有效采取司法應(yīng)對(duì)，提高解決疑難復(fù)雜問題的能力，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供可靠司法保證。
十、 房地產(chǎn)關(guān)乎人民群眾切身利益，對(duì)矛盾有可能激化的敏感性和群體性案件，要加大訴訟調(diào)解工作，通過多種途徑化解矛盾糾紛，力爭(zhēng)從源頭上杜絕信訪隱患。
全省各級(jí)人民法院要通過對(duì)“新國五條”實(shí)施后出現(xiàn)的新類型案件的審理，及時(shí)總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，并將有關(guān)情況上報(bào)我院。
特此通知。
安徽省高級(jí)人民法院
2013年5月9日
