地產(chǎn)行業(yè)新一季并購大戲開幕，主角卻不再是只有圈內(nèi)的房企，以“包裝并出售項(xiàng)目”為導(dǎo)向的私募基金正以“加速度”進(jìn)入并購舞臺(tái)。
清科研究中心最新發(fā)布的研報(bào)顯示：今年三季度，國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金募集21只，共到位19.35億美元，超過了今年一、二季度募集的14支及總金額15.28億美元。其中，并購基金共募集完成16只，涉及金額6.20億美元。
在重慶本土，地產(chǎn)私募基金也迎來了第二季的新劇情?！斑^去兩年，私募基金采取的多為股債結(jié)合的投資方式。如今，大家都面臨著向并購基金轉(zhuǎn)型的問題?！?br />
昨日，本土多家私募基金管理人在接受商報(bào)記者采訪時(shí)都認(rèn)為，市場(chǎng)分化加劇，部分中小房企打折出售手中的項(xiàng)目，這為并購基金的登場(chǎng)創(chuàng)造了環(huán)境。上述私募管理人普遍認(rèn)為，重慶將在明年初迎來并購基金的集中成立。
個(gè)案
基金5折拿下“半成品”
“在 股債結(jié)合的基金中，私募扮演的是風(fēng)險(xiǎn)控制人的角色，主要考慮對(duì)方能否按時(shí)歸還資金；而作為并購的主角，私募則要關(guān)心這個(gè)項(xiàng)目能否被重新包裝，包裝之后又能 否賣個(gè)好價(jià)錢?！标惡朴钍潜本┘胃徽\股權(quán)投資公司(國內(nèi)最早進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的私募基金)重慶分公司的總經(jīng)理，他目前正經(jīng)歷著從風(fēng)險(xiǎn)控制人向并購主角轉(zhuǎn)變的過 程。
“從2013年嘉富誠落戶重慶以來，我們已發(fā)行過數(shù)只私募基金，看過的項(xiàng)目也不下百個(gè)?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向做并購基金，挑選的還是地產(chǎn)項(xiàng)目，但是 標(biāo)準(zhǔn)卻變了?！痹陉惡朴羁磥?，能否找到好項(xiàng)目是并購成功的第一步。為此，從今年3月以來，陳浩宇就不斷往返于重慶主城和各大區(qū)縣之間。經(jīng)過大半年的奔波， 陳浩宇目前已為公司并購基金的項(xiàng)目池挑到了20個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。
“債權(quán)基金挑項(xiàng)目，主要審查房企的資產(chǎn)，看對(duì)方有多少房產(chǎn)、土地。為并購基金挑 項(xiàng)目，我們需要審查的內(nèi)容更多、標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)?！标惡朴罡嬖V記者，嘉富誠在選擇并購項(xiàng)目時(shí)制定了3條最重要的標(biāo)準(zhǔn)：房企已取得預(yù)售證，這可以保證項(xiàng)目能在一年 內(nèi)上市；房企在項(xiàng)目中的自有資金超過4成，這可以保證項(xiàng)目股權(quán)相對(duì)清晰；并購基金進(jìn)入后，可以全面監(jiān)控資金的動(dòng)向。
最遲明年初，嘉富誠就將 在重慶推出首只地產(chǎn)并購基金，該基金的投資項(xiàng)目就來自于上述項(xiàng)目池?！斑@個(gè)項(xiàng)目是區(qū)縣的一個(gè) 半成品 樓盤，包括住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。我們的出價(jià)只相當(dāng)于該樓盤周邊項(xiàng)目均價(jià)的5折。”陳浩宇告訴記者，在找到項(xiàng)目的同時(shí)，公司還組建了專門的管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)該 項(xiàng)目后期的包裝和銷售。
動(dòng)向
龍頭房企并購私募搶食
和陳浩宇一樣，負(fù)責(zé)私募營銷渠道建設(shè)的何曉也在經(jīng)歷著角色的轉(zhuǎn)變。“2005年，我從金融行業(yè)辭職進(jìn)入私募，最早做的是PE(風(fēng)險(xiǎn)投資)?！焙螘愿嬖V記者，在2009年10月到2011年底，創(chuàng)業(yè)板經(jīng)歷了瘋漲到暴跌的過程，而何曉也見證了一場(chǎng)“全民PE”大潮的消潮；2012年，在PE投資退潮之后，何曉進(jìn)入了國內(nèi)一家大型的私募基金，擔(dān)任地產(chǎn)私募的項(xiàng)目總監(jiān)。
“2012 年到2013年，地產(chǎn)私募也經(jīng)歷過一輪爆發(fā)式的增長。由于多為股權(quán)加債權(quán)的投資方式，私募雖然在短期內(nèi)解決了房企融資的問題，但也壓縮了房企的利潤空 間?！焙螘愿嬖V記者，今年在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，房企不再盲目融資上馬項(xiàng)目，投資人對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)也變得更為審慎，因此地產(chǎn)私募陷入了募投兩難的 困境。
“只有并購基金例外。資金緊張的房企，進(jìn)入退出期的老基金，目前都有大把的項(xiàng)目需要出手。”何曉說，急于退出的資金往往打折出售手中 的項(xiàng)目?！霸谝?、二線城市，五六折的項(xiàng)目并不少見，在三、四線城市，甚至可以看到4折的 便宜貨 。”何曉告訴記者，其所在的私募今年下半年已到重慶調(diào)研過4次，最遲明年也將在重慶發(fā)售首只并購基金。
“同為一線城市，北上廣等地區(qū)的競(jìng)爭更激烈，除了國內(nèi)的大型私募之外，上市房企也盯上了這一市場(chǎng)。”何曉說，地產(chǎn)龍頭和上市房企有現(xiàn)成的管理團(tuán)隊(duì)和營銷渠道，因此只要資金允許，他們無疑比私募更具備“抄底”的實(shí)力。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價(jià)值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.37倍。地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部并購案的數(shù)量和交易金額都往往超過了私募基金。
因 此，和何曉所在的公司一樣，九鼎投資、盛世神州等一線私募都將目光轉(zhuǎn)向了重慶等競(jìng)爭相對(duì)較小的中西部城市?！敖衲晗掳肽?，我們?cè)谡{(diào)研時(shí)遇到的外地私募明顯 增多。估計(jì)明年將有大批的并購基金集中成立。”盡管已提前一步進(jìn)入了重慶并購市場(chǎng)，嘉富誠的管理人陳浩宇也感到了壓力。
瓶頸
買易賣難考驗(yàn)基金
業(yè) 內(nèi)有一種說法，如今的地產(chǎn)格局三分天下，1/3企業(yè)被收購和兼并，1/3在“掙扎”中生存，1/3企業(yè)會(huì)越做越強(qiáng)大?！皟r(jià)格合適的項(xiàng)目到處都是，但是買下 來之后，如何才能賣得出去，這才是考驗(yàn)基金的關(guān)鍵?！痹陉惡朴羁磥恚①徠鋵?shí)是一個(gè)門檻相對(duì)較高的市場(chǎng)，私募管理人既要會(huì)挑項(xiàng)目、包裝項(xiàng)目，還得有暢通的 銷售渠道?！皩?duì)于住宅型的物業(yè)，只要價(jià)格比周邊樓盤低，就不愁賣。但是，商業(yè)物業(yè)則要考慮更多的因素?！标惡朴钫f，如果招租效果不好，私募基金不能按時(shí)拿 到回款，就很難向投資人交待。
與陳浩宇不同，另一只并購基金放棄項(xiàng)目的原因則是沒有找到合適的“管理方”。張宜是重慶本土一家私募基金公司 的管理人，上個(gè)月他剛剛將手中的一個(gè)項(xiàng)目讓給了外地的一家公司?！绊?xiàng)目位置好，價(jià)格也相當(dāng)?shù)?。但是，我們不具備這類物業(yè)的包裝能力，同時(shí)也找不到合適的第 三方來共同投資管理?！睆堃苏f，盡管“眼饞”，他也只能將這個(gè)項(xiàng)目“拱手讓人”。
探路
存量時(shí)代上演“并購大戲”
“2014年房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)了微妙性的轉(zhuǎn)折，不同地域走勢(shì)逐漸分化。今年中國私募房地產(chǎn)市場(chǎng)募投較2013年大幅下滑。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉在接受商報(bào)記者采訪時(shí)稱，前幾年募投火爆的地產(chǎn)私募面臨“洗牌”，部分有實(shí)力的地產(chǎn)基金則開始積極探索并購模式。
“現(xiàn) 在是地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代，每年的增量很難超越2013年的峰值，但是存量不斷創(chuàng)新高，開發(fā)型基金面臨局限，增值型基金正當(dāng)其時(shí)，通過并購交易加資產(chǎn)增值就 是超額收益。”10月14日，德信·天朝房地產(chǎn)并購基金正式發(fā)行，德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，做房地產(chǎn)并購比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能 達(dá)到百分之三四十。
“流動(dòng)性緊缺，必將催生三類 困境 ——困境資產(chǎn)、困境項(xiàng)目和困境企業(yè)。這三類 困境 會(huì)產(chǎn)生大量的折價(jià)購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會(huì)。”陳義楓認(rèn)為，一場(chǎng)“并購大戲”已經(jīng)正式上演，這為房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)型提供了方向和機(jī)會(huì)。
如何甄別
并購基金？
聯(lián) 合創(chuàng)投董事長徐志強(qiáng)給投資者的建議是：首先要看該基金投向標(biāo)的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價(jià)格狀況，其次是要看基金管理方和項(xiàng)目方 的實(shí)力。而德信資本董事長陳義楓則提出兩點(diǎn)考核因素：第一，并購基金的交易結(jié)構(gòu)有沒有風(fēng)險(xiǎn)裸露的問題要關(guān)注；第二，并購?fù)馕吨讨芷?，如果說風(fēng)險(xiǎn)窗口 可以很好地解決，那么收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點(diǎn)是特殊之處。
清科研究中心最新發(fā)布的研報(bào)顯示：今年三季度，國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金募集21只，共到位19.35億美元，超過了今年一、二季度募集的14支及總金額15.28億美元。其中，并購基金共募集完成16只，涉及金額6.20億美元。
在重慶本土，地產(chǎn)私募基金也迎來了第二季的新劇情?！斑^去兩年，私募基金采取的多為股債結(jié)合的投資方式。如今，大家都面臨著向并購基金轉(zhuǎn)型的問題?！?br />
昨日，本土多家私募基金管理人在接受商報(bào)記者采訪時(shí)都認(rèn)為，市場(chǎng)分化加劇，部分中小房企打折出售手中的項(xiàng)目，這為并購基金的登場(chǎng)創(chuàng)造了環(huán)境。上述私募管理人普遍認(rèn)為，重慶將在明年初迎來并購基金的集中成立。
個(gè)案
基金5折拿下“半成品”
“在 股債結(jié)合的基金中，私募扮演的是風(fēng)險(xiǎn)控制人的角色，主要考慮對(duì)方能否按時(shí)歸還資金；而作為并購的主角，私募則要關(guān)心這個(gè)項(xiàng)目能否被重新包裝，包裝之后又能 否賣個(gè)好價(jià)錢?！标惡朴钍潜本┘胃徽\股權(quán)投資公司(國內(nèi)最早進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的私募基金)重慶分公司的總經(jīng)理，他目前正經(jīng)歷著從風(fēng)險(xiǎn)控制人向并購主角轉(zhuǎn)變的過 程。
“從2013年嘉富誠落戶重慶以來，我們已發(fā)行過數(shù)只私募基金，看過的項(xiàng)目也不下百個(gè)?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)向做并購基金，挑選的還是地產(chǎn)項(xiàng)目，但是 標(biāo)準(zhǔn)卻變了?！痹陉惡朴羁磥?，能否找到好項(xiàng)目是并購成功的第一步。為此，從今年3月以來，陳浩宇就不斷往返于重慶主城和各大區(qū)縣之間。經(jīng)過大半年的奔波， 陳浩宇目前已為公司并購基金的項(xiàng)目池挑到了20個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目。
“債權(quán)基金挑項(xiàng)目，主要審查房企的資產(chǎn)，看對(duì)方有多少房產(chǎn)、土地。為并購基金挑 項(xiàng)目，我們需要審查的內(nèi)容更多、標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)?！标惡朴罡嬖V記者，嘉富誠在選擇并購項(xiàng)目時(shí)制定了3條最重要的標(biāo)準(zhǔn)：房企已取得預(yù)售證，這可以保證項(xiàng)目能在一年 內(nèi)上市；房企在項(xiàng)目中的自有資金超過4成，這可以保證項(xiàng)目股權(quán)相對(duì)清晰；并購基金進(jìn)入后，可以全面監(jiān)控資金的動(dòng)向。
最遲明年初，嘉富誠就將 在重慶推出首只地產(chǎn)并購基金，該基金的投資項(xiàng)目就來自于上述項(xiàng)目池?！斑@個(gè)項(xiàng)目是區(qū)縣的一個(gè) 半成品 樓盤，包括住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。我們的出價(jià)只相當(dāng)于該樓盤周邊項(xiàng)目均價(jià)的5折。”陳浩宇告訴記者，在找到項(xiàng)目的同時(shí)，公司還組建了專門的管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)該 項(xiàng)目后期的包裝和銷售。
動(dòng)向
龍頭房企并購私募搶食
和陳浩宇一樣，負(fù)責(zé)私募營銷渠道建設(shè)的何曉也在經(jīng)歷著角色的轉(zhuǎn)變。“2005年，我從金融行業(yè)辭職進(jìn)入私募，最早做的是PE(風(fēng)險(xiǎn)投資)?！焙螘愿嬖V記者，在2009年10月到2011年底，創(chuàng)業(yè)板經(jīng)歷了瘋漲到暴跌的過程，而何曉也見證了一場(chǎng)“全民PE”大潮的消潮；2012年，在PE投資退潮之后，何曉進(jìn)入了國內(nèi)一家大型的私募基金，擔(dān)任地產(chǎn)私募的項(xiàng)目總監(jiān)。
“2012 年到2013年，地產(chǎn)私募也經(jīng)歷過一輪爆發(fā)式的增長。由于多為股權(quán)加債權(quán)的投資方式，私募雖然在短期內(nèi)解決了房企融資的問題，但也壓縮了房企的利潤空 間?！焙螘愿嬖V記者，今年在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，房企不再盲目融資上馬項(xiàng)目，投資人對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)也變得更為審慎，因此地產(chǎn)私募陷入了募投兩難的 困境。
“只有并購基金例外。資金緊張的房企，進(jìn)入退出期的老基金，目前都有大把的項(xiàng)目需要出手。”何曉說，急于退出的資金往往打折出售手中 的項(xiàng)目?！霸谝?、二線城市，五六折的項(xiàng)目并不少見，在三、四線城市，甚至可以看到4折的 便宜貨 。”何曉告訴記者，其所在的私募今年下半年已到重慶調(diào)研過4次，最遲明年也將在重慶發(fā)售首只并購基金。
“同為一線城市，北上廣等地區(qū)的競(jìng)爭更激烈，除了國內(nèi)的大型私募之外，上市房企也盯上了這一市場(chǎng)。”何曉說，地產(chǎn)龍頭和上市房企有現(xiàn)成的管理團(tuán)隊(duì)和營銷渠道，因此只要資金允許，他們無疑比私募更具備“抄底”的實(shí)力。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)已完成并購交易73宗，總價(jià)值152.93億元，同比增長2.09倍；未完成交易92宗、交易總額1609.62億元，同比增長4.37倍。地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部并購案的數(shù)量和交易金額都往往超過了私募基金。
因 此，和何曉所在的公司一樣，九鼎投資、盛世神州等一線私募都將目光轉(zhuǎn)向了重慶等競(jìng)爭相對(duì)較小的中西部城市?！敖衲晗掳肽?，我們?cè)谡{(diào)研時(shí)遇到的外地私募明顯 增多。估計(jì)明年將有大批的并購基金集中成立。”盡管已提前一步進(jìn)入了重慶并購市場(chǎng)，嘉富誠的管理人陳浩宇也感到了壓力。
瓶頸
買易賣難考驗(yàn)基金
業(yè) 內(nèi)有一種說法，如今的地產(chǎn)格局三分天下，1/3企業(yè)被收購和兼并，1/3在“掙扎”中生存，1/3企業(yè)會(huì)越做越強(qiáng)大?！皟r(jià)格合適的項(xiàng)目到處都是，但是買下 來之后，如何才能賣得出去，這才是考驗(yàn)基金的關(guān)鍵?！痹陉惡朴羁磥恚①徠鋵?shí)是一個(gè)門檻相對(duì)較高的市場(chǎng)，私募管理人既要會(huì)挑項(xiàng)目、包裝項(xiàng)目，還得有暢通的 銷售渠道?！皩?duì)于住宅型的物業(yè)，只要價(jià)格比周邊樓盤低，就不愁賣。但是，商業(yè)物業(yè)則要考慮更多的因素?！标惡朴钫f，如果招租效果不好，私募基金不能按時(shí)拿 到回款，就很難向投資人交待。
與陳浩宇不同，另一只并購基金放棄項(xiàng)目的原因則是沒有找到合適的“管理方”。張宜是重慶本土一家私募基金公司 的管理人，上個(gè)月他剛剛將手中的一個(gè)項(xiàng)目讓給了外地的一家公司?！绊?xiàng)目位置好，價(jià)格也相當(dāng)?shù)?。但是，我們不具備這類物業(yè)的包裝能力，同時(shí)也找不到合適的第 三方來共同投資管理?！睆堃苏f，盡管“眼饞”，他也只能將這個(gè)項(xiàng)目“拱手讓人”。
探路
存量時(shí)代上演“并購大戲”
“2014年房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)了微妙性的轉(zhuǎn)折，不同地域走勢(shì)逐漸分化。今年中國私募房地產(chǎn)市場(chǎng)募投較2013年大幅下滑。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉在接受商報(bào)記者采訪時(shí)稱，前幾年募投火爆的地產(chǎn)私募面臨“洗牌”，部分有實(shí)力的地產(chǎn)基金則開始積極探索并購模式。
“現(xiàn) 在是地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代，每年的增量很難超越2013年的峰值，但是存量不斷創(chuàng)新高，開發(fā)型基金面臨局限，增值型基金正當(dāng)其時(shí)，通過并購交易加資產(chǎn)增值就 是超額收益。”10月14日，德信·天朝房地產(chǎn)并購基金正式發(fā)行，德信資本董事長陳義楓認(rèn)為，做房地產(chǎn)并購比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能 達(dá)到百分之三四十。
“流動(dòng)性緊缺，必將催生三類 困境 ——困境資產(chǎn)、困境項(xiàng)目和困境企業(yè)。這三類 困境 會(huì)產(chǎn)生大量的折價(jià)購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會(huì)。”陳義楓認(rèn)為，一場(chǎng)“并購大戲”已經(jīng)正式上演，這為房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)型提供了方向和機(jī)會(huì)。
如何甄別
并購基金？
聯(lián) 合創(chuàng)投董事長徐志強(qiáng)給投資者的建議是：首先要看該基金投向標(biāo)的所處的區(qū)域、地段、用途以及周邊的業(yè)態(tài)和自身的租售價(jià)格狀況，其次是要看基金管理方和項(xiàng)目方 的實(shí)力。而德信資本董事長陳義楓則提出兩點(diǎn)考核因素：第一，并購基金的交易結(jié)構(gòu)有沒有風(fēng)險(xiǎn)裸露的問題要關(guān)注；第二，并購?fù)馕吨讨芷?，如果說風(fēng)險(xiǎn)窗口 可以很好地解決，那么收益的分配也比較公道。至于其他的維度，跟一般的基金并沒有兩樣，這兩點(diǎn)是特殊之處。
