作者：葉新苑律師
一、背景介紹
回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子；回遷房的概念源于拆遷，拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房?；剡w房，在二手市場上市的回遷房約占整個(gè)二手市場的10% 。這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
1.已經(jīng)持有房產(chǎn)證的回遷房，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名。
2.無房產(chǎn)證的回遷房，即業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的。因回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可，在做二手交易時(shí)是不能在交易所做公證過戶和改名的。
那么，對于購買無產(chǎn)證的回遷房買家來說，最常見的交易風(fēng)險(xiǎn)就是后期過戶問題，部分賣家在產(chǎn)證下來時(shí)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)面積要高于當(dāng)初的協(xié)議面積遂要求買家補(bǔ)差價(jià)，買家又如何來解決呢？
二、法院處理面積差異的原則
1. 不補(bǔ)差價(jià)
案例一：（2021）皖0111民初5188號
裁判要旨：黃某某與王某某簽訂的購房合同明確約定以41萬元進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓價(jià)格系房屋整體對外出售的價(jià)格，并非按房屋平方計(jì)算的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，且雙方在交易時(shí)均不知房屋的具體面積，更未約定簽約面積，現(xiàn)黃某某以房產(chǎn)證面積比簽約面積多6.55平方米，要求王某某補(bǔ)差價(jià)14萬元，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予準(zhǔn)許。
案例二：（2021）吉0112民初1425號
裁判要旨：案涉房屋買賣合同中載明了房屋建筑面積及購房總價(jià)款，未約定單價(jià)，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣是按套計(jì)價(jià)，且根據(jù)目前本地區(qū)的二手房交易習(xí)慣，買方對所購房屋面積等實(shí)際情況應(yīng)事先知曉，不會(huì)因產(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y面積與買賣合同記載面積的差異而影響房屋整體價(jià)格，故朱某某主張系按面積售房無事實(shí)及法律依據(jù)。
案例三：（2021）魯02民終13146號
裁判要旨：涉案交易發(fā)生時(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，劉某某作為出賣方，理應(yīng)對房屋實(shí)測面積可能與雙方預(yù)估面積不一致有所預(yù)期，且合同載明“計(jì)面積60平方米（最終面積為辦證實(shí)測面積，此面積雙方無異議）”的內(nèi)容也恰恰證明當(dāng)時(shí)劉某某實(shí)際也知曉預(yù)估面積與實(shí)測面積可能存在差異，但在此種情況下，劉某某仍然與孫某某約定房屋成交價(jià)為51萬元，而未約定以單價(jià)及面積作為房價(jià)的計(jì)算方式。故本院認(rèn)為，涉案合同約定的房屋成交價(jià)51萬元應(yīng)系整套房屋價(jià)格，而與房屋實(shí)際面積無關(guān)。
2. 根據(jù)公平原則，補(bǔ)多出3%平方的部分房款差價(jià)
案例：（2021）皖0111民初5432號
裁判要旨：原被告雙方就購買XX房達(dá)成合意，但因合同訂立時(shí)房屋尚未落成，亦未辦理產(chǎn)權(quán)證書，對將來登記在冊的房屋精確面積無法預(yù)測，雙方當(dāng)事人對此應(yīng)當(dāng)知悉，但現(xiàn)房屋面積大于雙方訂立合同時(shí)預(yù)估的房屋面積且誤差比絕對值超出3％，根據(jù)公平原則，參照相關(guān)司法解釋規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)支付多出平方部分的房款，為避免雙方當(dāng)事人訴累，本院按照合同約定的價(jià)格4200元／平方米（336000元／80平方米）予以處理。
三、核心規(guī)定
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》時(shí)間效力的若干規(guī)定第一條規(guī)定：“ 民法典施行后的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。 民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/p>
《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。”
《中華人民共和國合同法》（失效）第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”
四、風(fēng)險(xiǎn)提示
根據(jù)司法實(shí)踐情況，若出現(xiàn)賣家在產(chǎn)證下來時(shí)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)面積高于當(dāng)初的協(xié)議面積而要求補(bǔ)差價(jià)的情況（合同未約定補(bǔ)價(jià)），該主張大部分并未能獲得法院支持，有約定的從約定，無約定的按照轉(zhuǎn)讓價(jià)系對房屋進(jìn)行整體出售這一交易習(xí)慣未獲得支持，部分法院依據(jù)公平原則參照的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003）現(xiàn)已被修改。對此，買家可以直接拒絕賣家索要面積差價(jià)款的要求，必要時(shí)可采取訴訟手段協(xié)助過戶。
律師提示：在購買無產(chǎn)證回遷房簽訂《回遷房購房協(xié)議》時(shí)，建議與賣方約定，后期辦理過戶時(shí)的建筑面積與約定面積存在差異時(shí)如何來處理從而避免訟累。
