作者：周爭(zhēng)鋒律師
在深圳簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雙方往往約定賣(mài)家實(shí)收，稅費(fèi)和贖樓費(fèi)、罰息和短期利息等費(fèi)用全部由買(mǎi)家承擔(dān)。很多賣(mài)家認(rèn)為合同約定買(mǎi)家承擔(dān)贖樓費(fèi)、罰息和短期利息，則應(yīng)該由買(mǎi)家負(fù)責(zé)贖樓，簽完合同辦理完公證委托手續(xù)給擔(dān)保公司，等著在家數(shù)錢(qián)就可以了，這是錯(cuò)誤的理解二手房買(mǎi)賣(mài)合同中贖樓的責(zé)任主體。
今天為什么聊這個(gè)話題，因?yàn)?015年違約潮那一撥法院判決繼續(xù)履行的案件，現(xiàn)在很多二審生效進(jìn)入了執(zhí)行程序，法院判決違約的賣(mài)家需在判決生效后辦理贖樓和注銷(xiāo)抵押手續(xù)，然后買(mǎi)家支付剩余的購(gòu)房款，雙方再辦理遞件過(guò)戶(hù)手續(xù)。很多賣(mài)家在拿到生效的判決后，自己不去贖樓，反而給買(mǎi)家發(fā)函要求買(mǎi)家去辦理贖樓手續(xù)，理由是合同約定賣(mài)家實(shí)收不承擔(dān)贖樓費(fèi)、罰息和短期利息，買(mǎi)家應(yīng)該按照雙方買(mǎi)賣(mài)合同約定去辦理贖樓。
這里需要明白一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方要買(mǎi)一方要賣(mài)，買(mǎi)家的主要合同義務(wù)是給付購(gòu)房款，購(gòu)房款由定金，首期款和貸款承諾金額三部分構(gòu)成，因此買(mǎi)家需要在如何籌集首期款、取得按揭銀行的貸款承諾函上下功夫。而賣(mài)家主要的合同義務(wù)就是解除綁定在房子上的各種阻礙遞件過(guò)戶(hù)的障礙，保證自己的房產(chǎn)能夠正常辦理過(guò)戶(hù)更名手續(xù)，因此賣(mài)家需要在還清銀行貸款注銷(xiāo)抵押登記、解除房產(chǎn)的查封、補(bǔ)交地價(jià)等方面入手，也就是提供一個(gè)沒(méi)有交易障礙的房產(chǎn)。
一、只是約定買(mǎi)家承擔(dān)贖樓費(fèi)、罰息和短期利息，不改變贖樓是賣(mài)家的主要合同義務(wù)。
一般中介版本的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀事項(xiàng)的約定，有三個(gè)選項(xiàng)1、房產(chǎn)沒(méi)有抵押；2、賣(mài)家自籌資金贖樓；3、賣(mài)家委托擔(dān)保公司贖樓，買(mǎi)家協(xié)助辦理；這三個(gè)選項(xiàng)，沒(méi)有一個(gè)說(shuō)是買(mǎi)家要承擔(dān)贖樓義務(wù)的，有的也只是協(xié)助辦理。有些中介合同關(guān)于贖樓費(fèi)、罰息和短期利息約定承擔(dān)方在接到擔(dān)保公司或中介的通知后三天內(nèi)支付。
有些賣(mài)家認(rèn)為合同約定賣(mài)家實(shí)收，贖樓費(fèi)、罰息和短期利息由買(mǎi)家承擔(dān)，就等于合同約定買(mǎi)家承擔(dān)贖樓的合同義務(wù)，是對(duì)合同相對(duì)性原則和委托合同的法律性質(zhì)理解錯(cuò)誤。
賣(mài)家和抵押權(quán)銀行簽訂的按揭貸款協(xié)議，該抵押貸款協(xié)議只是在賣(mài)家和自己的貸款銀行之間有效，買(mǎi)家和該貸款銀行沒(méi)有任何的法律關(guān)系。張三和李四簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出售張三在A銀行辦理的按揭貸款的房產(chǎn)，李四和A銀行沒(méi)有任何的法律關(guān)系，讓李四找A銀行申請(qǐng)贖張三的房產(chǎn)，A銀行不會(huì)同意，沒(méi)有張三出面，貸款銀行認(rèn)識(shí)你李四是誰(shuí)啊，就敢隨便讓你把張三的樓給贖了，這不可能。
大多數(shù)的賣(mài)家選擇的是委托擔(dān)保公司贖樓，記住這是擔(dān)保公司接受賣(mài)家的委托辦理的贖樓，擔(dān)保公司是替賣(mài)家辦事，擔(dān)保公司同樣和買(mǎi)家沒(méi)有任何的法律關(guān)系，擔(dān)保公司贖樓不能的法律后果由賣(mài)家承擔(dān)。沒(méi)有約定賣(mài)家實(shí)收，看到買(mǎi)家的貸款承諾函后，擔(dān)保公司開(kāi)始贖樓，賣(mài)家支付贖樓費(fèi)、罰息和短期貸款利息。在合同約定賣(mài)家實(shí)收后，賣(mài)家先墊付費(fèi)用，贖樓完成后依據(jù)擔(dān)保公司核算出的贖樓費(fèi)，銀行給出的罰息和短期利息票據(jù)找買(mǎi)家據(jù)實(shí)結(jié)算。
在實(shí)際的操作過(guò)程中，擔(dān)保公司往往不給買(mǎi)賣(mài)雙方合法的票據(jù)，只是給一個(gè)預(yù)估價(jià)要求中介方通知買(mǎi)家支付，說(shuō)是多退少補(bǔ)，可往往只是少補(bǔ)沒(méi)有多退的。擔(dān)保公司找買(mǎi)家索要費(fèi)用時(shí)，通過(guò)中介催要，當(dāng)買(mǎi)家找擔(dān)保公司要有關(guān)票據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算時(shí)，擔(dān)保公司又稱(chēng)和買(mǎi)家沒(méi)有法律關(guān)系拒絕提供，買(mǎi)家在法律層面還真不能找擔(dān)保公司履行多退少補(bǔ)的程序，其實(shí)這是一筆糊涂賬。
買(mǎi)賣(mài)雙方有必要在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中就贖樓費(fèi)、罰息和短期利息的支付時(shí)間和結(jié)算方式做一個(gè)明確的約定。特別是委托擔(dān)保公司現(xiàn)金贖樓時(shí)需要注意，擔(dān)保公司此時(shí)掌握賣(mài)家的銀行卡和密碼，往往贖樓時(shí)不通知提前交費(fèi)，而是選擇在銀行放款后在首期款或尾款中直接扣除賣(mài)家的贖樓費(fèi)、罰息和短期利息，而此時(shí)房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家，賣(mài)家再去找買(mǎi)家又遭遇擔(dān)保公司不給正規(guī)發(fā)票舉證不能的問(wèn)題。
二、賣(mài)家在出售房產(chǎn)的過(guò)程中不要選擇在多少天內(nèi)自行贖樓。
有些買(mǎi)家為了節(jié)約贖樓費(fèi)提出愿意多支付定金，讓賣(mài)家選擇自行贖樓。也有些賣(mài)家為了加快交易的步伐主動(dòng)提出愿意自行贖樓，這些想法均沒(méi)錯(cuò)，問(wèn)題是在簽訂合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方往往因?yàn)椴皇煜そ灰琢鞒?，履行前后的時(shí)間沒(méi)有銜接好，導(dǎo)致出現(xiàn)不少糾紛。主要有：
1、只是約定了賣(mài)家需要在合同簽訂之日其多少日賣(mài)家自行籌錢(qián)完成贖樓，但是對(duì)于買(mǎi)家在什么時(shí)間必須取得貸款承諾函的時(shí)間沒(méi)有明確的約定，導(dǎo)致這樣的買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)賣(mài)家而言風(fēng)險(xiǎn)非常大。也就是有可能出現(xiàn)，在買(mǎi)家沒(méi)有取得貸款承諾函的情況下，賣(mài)家依據(jù)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同需要自己提前辦理完畢贖樓，不然構(gòu)成違約，問(wèn)題是賣(mài)家贖樓后，買(mǎi)家違約不履行買(mǎi)賣(mài)合同怎么辦。
2、約定買(mǎi)家貸款承諾函出來(lái)后多少日賣(mài)家必須自行贖樓完成的合同，也存在風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)家大多不是職業(yè)炒家對(duì)房產(chǎn)交易流程不是特別的熟悉，深圳這么多的銀行，不是擔(dān)保公司專(zhuān)職負(fù)責(zé)贖樓的，不會(huì)完全了解每一個(gè)銀行的贖樓要求，你比如很多賣(mài)家根本就不知道申請(qǐng)贖樓還需要提前一個(gè)月去銀行提出書(shū)面的申請(qǐng)。而有些銀行對(duì)提出贖樓申請(qǐng)的時(shí)間也是有要求的，我知道有一個(gè)銀行，一個(gè)月只給二天可以辦理贖樓申請(qǐng)，這別說(shuō)是賣(mài)家，就是有些中介也不知道這樣的細(xì)節(jié)。慣例是賣(mài)家實(shí)收，不知道賣(mài)家為買(mǎi)家節(jié)約贖樓費(fèi)導(dǎo)致自己很可能違約，圖的究竟是什么。
結(jié)語(yǔ)：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，買(mǎi)家的主要合同義務(wù)是籌集購(gòu)房款，也就是辦理按揭貸款時(shí)買(mǎi)家為主賣(mài)家配合辦理，貸款不能需一次性付款，不然違約。賣(mài)家的主要合同義務(wù)是提供產(chǎn)權(quán)明晰，能夠正常辦理過(guò)戶(hù)更名手續(xù)的房產(chǎn)，也就是贖樓時(shí)賣(mài)家為主買(mǎi)家配合辦理，此時(shí)的配合主要是支付贖樓費(fèi)、罰息和短期利息，贖樓不能賣(mài)家違約。
