《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）第17條規(guī)定對被征收人因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失應當進行補償?！墩魇諚l例》第23條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第14條規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。但由各省、自治區(qū)、直轄市基本還未制定《房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》，在目前的國有土地房屋征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失的補償工作存在很多難以解決的問題，因此該項立法應盡早出臺。
一、關于停產(chǎn)停業(yè)損失補償過程中出現(xiàn)的問題
1．停產(chǎn)停業(yè)損失的具體內(nèi)涵不清
《征收條例》中并未對停產(chǎn)停業(yè)損失具體包括的內(nèi)容進行規(guī)定，只規(guī)定了根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。停產(chǎn)停業(yè)損失包括直接損失，包括停產(chǎn)停業(yè)期間的經(jīng)常性費用開支，即已得利益或現(xiàn)有財產(chǎn)的減損；也包括間接損失，包括停產(chǎn)停業(yè)期間可能發(fā)生的盈利，即將來可得利益或可得財產(chǎn)。若停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)涵不確定，在征收當事人協(xié)商或評估依據(jù)的制定上就沒有一個確定的標準。
2．承租人的地位不清
《征收條例》未把承租人或實際使用人列入征收當事人的范圍內(nèi)，造成在征收補償過程中對承租人或實際使用人的權利保護沒有法律依據(jù)。雖然承租人與房屋所有權人存在合同關系，可以通過違約責任來救濟其權利，但是征收作為一種不可抗力，一般人并不會在合同中就不可抗力造成的損失進行約定，造成合同雙方風險自負，使得承租人的權利得不到保障。對于非住宅的補償中，很多情況下包括室內(nèi)裝飾裝修價值、機器設備等搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等內(nèi)容，實際上都是承租人的損失。但根據(jù)目前的規(guī)定，這些損失仍然是征收人與被征收人協(xié)商的內(nèi)容，不包括承租人。這種情況立法現(xiàn)狀造成實際工作中，征收人與被征收人達成了協(xié)議同意交房，但承租人不同意不予搬遷，使得房屋征收不能順利進行。
3．征收當事人就停產(chǎn)停業(yè)損失協(xié)商不成如何確定
《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。就目前全國的征收補償情況看，征收當事人能就停產(chǎn)停業(yè)損失達成協(xié)議的情況并不普遍，很多被征收人及承租人不配合協(xié)商，不提供經(jīng)營方面相應的證據(jù)材料、回避談話，使得無法與其進行協(xié)商。按照《征收條例》的規(guī)定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成協(xié)議，應按照征收補償方案作出《房屋征收補償決定》（以下簡稱《補償決定》）?！堆a償決定》應當包括停產(chǎn)停業(yè)損失的補償內(nèi)容，但是關于停產(chǎn)停業(yè)的損失又往往達不成協(xié)議，最終還是需要通過評估來解決。同時，評估也需要一定的時間才能完成，那么若給予征收當事人過長時間進行協(xié)商，必然會拖延征收的進度。針對目前這種久談不下的情況，征收實施單位唯一能做到的就是，制作一個被征收人拒絕簽字的《協(xié)商談話筆錄》，該談話筆錄能否成為協(xié)商不成從而啟動評估程序的主要證據(jù)也存在爭議。
4．停產(chǎn)停業(yè)損失應補償給誰不清
按目前的法律規(guī)定無論被征收人與實際經(jīng)營者是否一致，停產(chǎn)停業(yè)損失都應給被征收人。這種做法在被征收人與實際經(jīng)營者不一致時容易造成兩者之間的矛盾，不利于搬遷工作的順利進行，但若分開補償又于法無據(jù)。
二、對相關立法的幾點建議
1．明確停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)涵
建議立法中對停產(chǎn)停業(yè)損失的具體內(nèi)涵作一定的明確?！侗本﹪型恋厣戏课菡魇胀．a(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》的規(guī)定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。同時北京給出了評估的依據(jù)，這就從側面給出了停產(chǎn)停業(yè)損失具體包括的內(nèi)容，征收當事人在前期的協(xié)商過程中可以借鑒。同時北京規(guī)定在評估中被征收人不能在規(guī)定期限內(nèi)提供反映月凈利潤和員工數(shù)量等有效憑證的，在停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的計算公式中不計月凈利潤和員工月生活補助。這種規(guī)定也解決了被征收人不配合而無法評估的窘境。
相反，《重慶市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法(暫行)》的規(guī)定，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按房屋評估價值的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，停產(chǎn)停業(yè)期限按實際過渡期限計算。重慶的規(guī)定是以房屋的評估價值為依據(jù)進行停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，這樣的方式避免了協(xié)商、評估的程序，按房屋價值為依據(jù)也有一定的合理性。但是這種規(guī)定的弊端是顯而易見的，同樣的地段和面積可以有不同的營業(yè)性質(zhì)，當然其營業(yè)損失可能差別較大?？傮w來說我們認為北京的規(guī)定更為合理。
2．明確承租人的地位
建議在立法中將承租人的地位予以明確，這樣不僅保護了承租人的利益，同時也為日后的搬遷或強制執(zhí)行在主體上掃清障礙。《吉林市城市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第26條規(guī)定被征收房屋在租賃期內(nèi)的，應當對房屋所有權人或者承租人進行補償。并遵守下列規(guī)定：（一）承租人搬遷時，按照實際發(fā)生費用給予承租人相應補助費；（二）租賃房屋為非住宅的，相關獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本辦法相關規(guī)定，給予承租人相應補償；（三）房屋已經(jīng)裝修的，給予裝修人相應補償。房屋所有權人和承租人有合同約定的，從其約定。第27條規(guī)定被征收的住宅房屋屬于委托產(chǎn)、國有撥用產(chǎn)、單位自管產(chǎn)（包括非成套房屋），承租人或者使用人享有按照房改政策購房權利的，承租人或者使用人向房屋所有權人支付按房改政策計算的購房款后，按照本辦法規(guī)定對承租人或者使用人進行補償。吉林省的這種規(guī)定明確了承租人的法律地位，在實際征收工作中具有很好的操作性。
蘇義飛律師：對房屋的實際使用人進行補償，符合實際，符合法律公平。按照因果關系原理，補償應當針對因拆遷行為而受損失者。在非住宅房屋租賃關系中，承租人利用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營，而房屋所有人只是收取租金。拆遷非住宅租賃房屋，承租人會因搬遷發(fā)生停產(chǎn)、停業(yè)損失，而出租人遭受的經(jīng)營類損失僅僅是租金，不存在停產(chǎn)停業(yè)問題，因此承租人應當作為停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對象。
3．對協(xié)商的期限作出限制
建議就停產(chǎn)停業(yè)損失及室內(nèi)裝修、機器設備搬遷費用等需征收當事人協(xié)商的內(nèi)容，征收當事人在征收決定確定的最后簽約期限前幾日內(nèi)達不成協(xié)議的，由征收人委托評估機構通過評估確定。這樣規(guī)定會使的征收的程序更為明確，有利于征收實施單位開展工作。
4．停產(chǎn)停業(yè)損失分配問題
對于被征收人與實際經(jīng)營者不相符的情況，北京和重慶都規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標準對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當補償或協(xié)商分配。這種規(guī)定模式看似將征收人從被征收人與承租人之間的合同關系解脫出來，但是會造成實際征收工作中雙方協(xié)商不成，以不搬遷作為要挾，同樣會影響征收工作。在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法時應充分調(diào)研使補償辦法更加合理和具有操作性。
停產(chǎn)停業(yè)損失作為《征收條例》中明確規(guī)定應給予的補償，通過立法確定該補償?shù)膬?nèi)容和程序，對日后的征收具有重大的影響，期待各地《國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法》早日出臺。
解決好國有土地上企業(yè)和商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準問題，從很大程度上解決了企業(yè)和商業(yè)用房的拆遷問題，有利于各地拆遷工作的順利進行，更有利于拆遷工作公平、公正、公開的進行，讓一切工作暴漏在陽光之下。路永強律師及其團隊在處理相關案件過程中，秉承“無規(guī)定一切有利于被拆遷人”的原則，總結一套專業(yè)有效的辦案技巧，最大程度維護被拆遷企業(yè)和商業(yè)用房業(yè)主和承租人的利益，北京首席拆遷律師團隊竭誠為您服務！
