案情：房某于2002年10月與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂一商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以18.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一處商品房，首付6.2萬(wàn)元，余款系向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行以按揭貸款的方式取得。2003年8月，房某與薛某登記結(jié)婚，此時(shí)，房某貸款已償還2.3萬(wàn)元。二人婚后，房某與薛某繼續(xù)還貸。2004年10月，雙方發(fā)生矛盾，薛某起訴要求與房某離婚并要求分割夫妻共同所有的房屋。在訴訟中，房某對(duì)離婚沒(méi)有異議，但對(duì)房產(chǎn)的處理雙方爭(zhēng)議較大，一審法院經(jīng)調(diào)解未果，遂判決準(zhǔn)予雙方離婚，對(duì)房產(chǎn)的歸屬未作出實(shí)體判決，而是根據(jù)雙方的實(shí)際情況判決房屋由房某繼續(xù)使用。案件判決后，薛某不服，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
評(píng)析： 本案是主要涉及在離婚時(shí)所有權(quán)不完全的房屋的處理問(wèn)題。
由于長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房主要是國(guó)家或集體以實(shí)物形式分配，加之收入普遍較低，居民很難通過(guò)正常途徑建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)私有房屋。自上世紀(jì)九十年代以來(lái)，我國(guó)進(jìn)行了廣泛的城鎮(zhèn)居民住房制度改革，將原來(lái)屬于國(guó)家或集體所有的房屋按一定的方法出售給個(gè)人，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房向特定人群出售，同時(shí)金融部門(mén)向購(gòu)房者提供貸款，使得更多樂(lè)業(yè)的人可以安居。由此而出現(xiàn)了夫妻共同占有使用財(cái)產(chǎn)中的房屋所有權(quán)不完全，傳統(tǒng)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割理論和方法業(yè)已不能適應(yīng)新的需要，這些情況也給司法實(shí)務(wù)提出了新的要求。本文試就新形勢(shì)下夫妻雙方離婚時(shí)所占有、使用的所有權(quán)不完全房屋的處理談幾點(diǎn)個(gè)人看法。
房屋所有權(quán)不完全主要有以下三種情形：
1、福利性不完全所有權(quán)，包括房改房和解困房等；
2、負(fù)債房屋，主要指通過(guò)住房抵押貸款——按揭貸方式購(gòu)買(mǎi)的商品房在貸款沒(méi)有還清之前； 3、無(wú)所有權(quán)房屋，即分期付款購(gòu)房未付清房款前。
一、 福利房
在我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度改革中，公有住房出售針對(duì)不同的對(duì)象主體，其價(jià)格有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，有時(shí)針對(duì)同一主體的同一房屋，也會(huì)有不同的價(jià)格成分。對(duì)這些不以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，夫妻雙方并不享有完全所有權(quán)，只享有占有、使用和有限處分權(quán)及有限收益權(quán)，也就是通常所說(shuō)的“部分產(chǎn)權(quán)房屋”。按照國(guó)務(wù)院1991年10月17日轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》規(guī)定：“職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受法律保護(hù)，將優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的住房投放市場(chǎng)時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或者出租?！?994年7月18日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十二條還規(guī)定：“按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的職工，在房產(chǎn)管理部門(mén)辦理住房過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明產(chǎn)權(quán)比例?！庇纱丝梢?jiàn)，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)所購(gòu)得的房屋在所有權(quán)上是不完全的，這種不完全與“一物一權(quán)”并不矛盾，不是一物多權(quán)，而是一種共有關(guān)系。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處理，我國(guó)《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共同財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額轉(zhuǎn)讓或出售。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！贝颂幩?guī)定的共有人“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”本質(zhì)上即限制了轉(zhuǎn)讓方的合同自由。同理，因部分產(chǎn)權(quán)房屋系多主體共有，雙方當(dāng)事人之間所轉(zhuǎn)讓的只能是在所有權(quán)份額內(nèi)，而不能轉(zhuǎn)讓不屬于夫妻雙方的權(quán)利。
二、負(fù)債房屋
本文所說(shuō)的負(fù)債房屋特指通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)得的商品房，對(duì)于普通的通過(guò)公民之間借款而購(gòu)買(mǎi)的房屋，因不會(huì)在房屋上特別設(shè)定權(quán)利，所以房屋所有權(quán)是全面的，對(duì)于因購(gòu)建房屋所負(fù)債務(wù)也是普通夫妻共同債務(wù)，處理起來(lái)也比較簡(jiǎn)單，在此不作贅述。
實(shí)踐中，通過(guò)住房抵押貸款，也就是按揭的方式購(gòu)買(mǎi)商品房，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的同時(shí)，必然會(huì)被設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，而他項(xiàng)權(quán)的存在，對(duì)房屋所有權(quán)人權(quán)利也是一種限制。對(duì)這一類(lèi)案件的處理，我國(guó)原有的法律法規(guī)中沒(méi)有相關(guān)的明確規(guī)定，僅有的規(guī)定就是《婚姻法》第三十九條第一款的規(guī)定：“離婚時(shí)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方的原則判決?！倍摋l中“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的含義，結(jié)合《婚姻法》其他條文，我們應(yīng)理解為“在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，利用夫妻一方或雙方的所得所形成的應(yīng)歸夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。”這些財(cái)產(chǎn)上不會(huì)存在其他權(quán)利，而通過(guò)按揭貸款所購(gòu)買(mǎi)的房屋所有權(quán)證書(shū)上被進(jìn)行了他項(xiàng)權(quán)——抵押權(quán)的登記，也就是在貸款沒(méi)有完全清償之前，享有抵押權(quán)的銀行對(duì)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移有進(jìn)行阻卻的權(quán)利。我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！痹摋l還規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押權(quán)人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！痹摋l所規(guī)定的是抵押人的告知義務(wù)，并在抵押人未告知時(shí)授予了抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的撤銷(xiāo)權(quán)，抵押權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
三、無(wú)所有權(quán)房屋
無(wú)所有權(quán)房屋，本文中特指通過(guò)分期付款購(gòu)買(mǎi)的商品房，在所有款項(xiàng)尚未付清之前。對(duì)租用和借用的房屋，因所有權(quán)明晰，不存在爭(zhēng)議，不作贅述。分期付款購(gòu)買(mǎi)的商品房，只有在買(mǎi)受人將房屋的全部?jī)r(jià)款支付給出賣(mài)人后，出賣(mài)人才履行交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)受人，而且買(mǎi)受人必須在向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)并辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之后，方能取得房屋的所有權(quán)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，在房款沒(méi)有全部支付之前，房屋的所有權(quán)在出賣(mài)人；房款全部支付并經(jīng)登記后，房屋的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移到買(mǎi)受人手中。這種情況，在理論上通常稱為所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)。
分期付款購(gòu)買(mǎi)的房屋，所付房款占總房?jī)r(jià)的比例不必然是購(gòu)房者所有權(quán)的比例，購(gòu)房者與售房者之間不構(gòu)成共有關(guān)系。我國(guó)《合同法》第一百六十七條規(guī)定：“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。 出賣(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。”正因?yàn)槿绱?，如果房屋的價(jià)款尚未付清，房屋的所有權(quán)并不在離婚的當(dāng)事人，如果法院對(duì)此財(cái)產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，則必然侵害財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的利益，顯然是不可取的。
對(duì)沒(méi)有取得所有權(quán)或者所有權(quán)不完全房屋的處理，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙粭l規(guī)定：“離婚時(shí)雙方尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用?！薄爱?dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院起訴?！?br />
本案中，由于爭(zhēng)議的房屋存有他項(xiàng)權(quán)，原告要求分割夫妻共同所有房屋的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有得到支持，房某與薛某如果要分割該房屋，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返囊?guī)定有兩個(gè)方法：一是提前清償所欠銀行的貸款，涂銷(xiāo)房屋所有權(quán)證書(shū)上的他項(xiàng)權(quán)登記，這樣就可以要求人民法院在處理婚姻問(wèn)題的同時(shí)一并處理房屋的歸屬問(wèn)題，對(duì)還貸所用的資金，如系共同財(cái)產(chǎn)自不必說(shuō)，如系借貸所取得，可以按照夫妻共同債務(wù)進(jìn)行處理；二是在雙方離婚后，由雙方或一方繼續(xù)償還貸款，待貸款還清并涂銷(xiāo)抵押登記后，雙方通過(guò)協(xié)商或訴至人民法院，請(qǐng)求人民法院主持處理。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的商品房，買(mǎi)房人取得的是全部所有權(quán)，并取得了房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)直接進(jìn)行分割處理，而對(duì)所欠銀行的貸款，可以作為夫妻共同債務(wù)，依法進(jìn)行處理。筆者以為，在理論上這種方法也許是可行的，但在實(shí)踐中，這種處理并不科學(xué)，也較容易產(chǎn)生矛盾。如果是婚前一方通過(guò)按揭貸款購(gòu)得房屋，在婚后夫妻雙方共同償還了部分或全部貸款的，如果還歸原來(lái)買(mǎi)房的一方所有，作為享有抵押權(quán)的銀行提出抗辯的可能性較小，也不存在辦理所有權(quán)人的變更登記問(wèn)題；但如果是在婚后以夫妻雙方名義辦理了抵押按揭手續(xù)，人民法院直接將房屋處理歸一方所有，則勢(shì)必要辦理所有權(quán)人的變更登記手續(xù)，這一變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意，在此時(shí)，享有抵押權(quán)的銀行很可能會(huì)以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保而引起糾紛。
因此，筆者不主張對(duì)夫妻共同占有、使用的，但不具有所有權(quán)或所有權(quán)不完全的房屋在未完全取得房屋所有權(quán)之前即當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)直接進(jìn)行分割處理。
