最高人民法院執(zhí)行局關(guān)于人民法院能否在執(zhí)行程序中以被執(zhí)行人擅自出租查封房產(chǎn)為由認(rèn)定該租賃合同無效或解除該租賃合同的答復(fù)
(2009] 執(zhí)他宇笫7號(hào)
山東省高級(jí)人民法院：
你院《關(guān)于被執(zhí)行人擅自出租已查封的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行程序中人民法院排除執(zhí)行妨害能否認(rèn)定該合同無效或解除租賃合同的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人擅自處分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行為，執(zhí)行法院有權(quán)以裁定形式執(zhí)結(jié)予以處理。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第 26 條，被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。
蘇義飛備注相關(guān)規(guī)定：
（2022年）人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范（第二版）
460.【擅自處分財(cái)產(chǎn)的處理】
被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，人民法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。被執(zhí)行人擅自處分查封物，與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對抗申請執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同，而僅應(yīng)指出租賃合同不能對抗申請執(zhí)行人。
553.【租賃的處理之一】
執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人擅自出租查封財(cái)產(chǎn)的，不得對抗申請執(zhí)行人。人民法院可以裁定解除承租人對該財(cái)產(chǎn)的占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同。
554.【租賃的處理之二】
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
[865]《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，2020年12月23日修正）第三十一條。在實(shí)踐中，執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查租賃合同是否簽訂于案涉房屋抵押、查封前，可結(jié)合下述情形予以審查判斷：如果在抵押、查封前，租賃合同的當(dāng)事人已經(jīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日修正）第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》（2010年12月1日）第十四條、第十九條的規(guī)定辦理了租賃登記備案手續(xù)的，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同簽訂于抵押、查封前。經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，一般也可認(rèn)定租賃合同簽訂于抵押、查封前：1.租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前已就相應(yīng)租賃關(guān)系提起訴訟或仲裁的；2.租賃合同的當(dāng)事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；3.有其他確切證據(jù)證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的，如租賃合同當(dāng)事人已在抵押、查封前繳納相應(yīng)租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權(quán)人聲明過租賃情況等。執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查案外人是否在抵押、查封前已經(jīng)占有且至今占有案涉房屋，可結(jié)合下列情形審查認(rèn)定案外人在抵押、查封前已經(jīng)占有且至今占有的案涉房屋：1.案外人在抵押、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營的；2.案外人在抵押、查封前已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的；3.案外人在抵押、查封前已經(jīng)由其且至今仍由其支付案涉房屋水電、物業(yè)管理等費(fèi)用的；4.案外人在抵押、查封前已經(jīng)對案涉房屋根據(jù)租賃用途進(jìn)行裝修的；5.案外人提供其他確切證據(jù)證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
