發(fā)文機(jī)關(guān)最高人民法院
發(fā)文日期1990年02月17日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
發(fā)文字號(hào)[89]民他字第50號(hào)
施行日期1990年02月17日
效力級(jí)別司法文件
黑龍江省高級(jí)人民法院：
你院“關(guān)于公產(chǎn)房屋的買(mǎi)賣(mài)及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后一方是否可以翻悔的請(qǐng)示””已收悉。經(jīng)研究認(rèn)為，至今對(duì)公有商品房屋管理全國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，因此，處理黑龍江省農(nóng)村電話(huà)局、黑龍江省郵電器材公司、哈爾濱市房地局南崗區(qū)房管二所訴中國(guó)工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處房屋買(mǎi)賣(mài)一案，可以適用“ 黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例”。房管二所與哈鐵辦事處簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，提出解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的。
此復(fù)
附：
黑龍江省高級(jí)人民法院《關(guān)于公房房屋的買(mǎi)賣(mài)及買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后一方是否可以翻悔的請(qǐng)示》
〔1989〕民提字第19號(hào)
最高人民法院：
我院提審的黑龍江省農(nóng)村電話(huà)局、黑龍江省郵電器材公司、哈爾濱市房地局南崗區(qū)房管二所訴中國(guó)工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處房屋買(mǎi)賣(mài)一案，經(jīng)審判委員會(huì)討論認(rèn)為，中國(guó)工商銀行哈鐵辦與哈市南崗區(qū)房管二所簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，當(dāng)房管二所得知工商銀行哈鐵辦未經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)買(mǎi)房新建儲(chǔ)蓄所違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定后，即提出解除買(mǎi)房協(xié)議。也未收取工商銀行哈鐵辦交付的買(mǎi)房款，雙方也沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。之后，哈市南崗區(qū)房管二所與省農(nóng)村電話(huà)局、省郵電器材公司簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議。雙方按協(xié)議內(nèi)容的要求履行完畢并辦理了產(chǎn)權(quán)更名過(guò)戶(hù)手續(xù)。房管二所兩次賣(mài)房行為，后者應(yīng)認(rèn)定是有效的。但對(duì)哈市南崗區(qū)房管二所與哈鐵辦簽訂協(xié)議后，房管二所單方翻悔應(yīng)予允許的法律根據(jù)以及對(duì)“商品房”的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題所依據(jù)的法律不夠明確，特請(qǐng)給予指示。
案情詳見(jiàn)綜合報(bào)告。
關(guān)于黑龍江省農(nóng)村電話(huà)局、黑龍江省郵電器材公司訴中國(guó)
工商銀行哈爾濱分行駐哈爾濱鐵路局辦事處、哈爾濱市
南崗區(qū)房管二所房屋買(mǎi)賣(mài)一案綜合報(bào)告
申訴人（一審原告，二審上訴人）：黑龍江省農(nóng)村電話(huà)局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)話(huà)局）。
法定代表人：劉殿奎，局長(zhǎng)。
委托代理人：王慶禮，男，43歲，系哈爾濱市龍濱五金交電經(jīng)銷(xiāo)公司副經(jīng)理，住南崗區(qū)通達(dá)街17號(hào)。
委托代理人：陳殿君，哈爾濱市北方律師事務(wù)所律師。
申訴人（一審原告，二審上訴人）：黑龍江省郵電器材公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)郵電公司）。
法定代表人：呂達(dá)，經(jīng)理。
委托代理人：王國(guó)功，黑龍江省郵電器材公司副處長(zhǎng)。
委托代理人：劉永，哈爾濱市北方律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審被告，二審被上訴人）：中國(guó)工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)工商行哈鐵辦）。
法定代表人：霍銘珊，主任。
委托代理人：王永慶，男，54歲，中國(guó)工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處副主任。
委托代理人：曲淑璉，黑龍江省第五律師事務(wù)所律師。
第三人（一審第三人，二審上訴人）：哈爾濱市房地局南崗房管處第二房管所（簡(jiǎn)稱(chēng)房管所）。
法定代表人：苗克偉，所長(zhǎng)。
委托代理人：吳永勝，南崗區(qū)房管處科長(zhǎng)。
案件事實(shí)
1987年11月27日，哈市南崗區(qū)房管處第二房管所將座落在南崗區(qū)西大直街316－2號(hào)商品房中的一層和地下室建筑面積為584平方米房以54萬(wàn)元價(jià)款與二申訴人農(nóng)話(huà)局郵電公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，申訴人農(nóng)話(huà)局、郵電公司按協(xié)議付清買(mǎi)房?jī)r(jià)款，房管所收款并出具收據(jù)。于1988年2月10日將該房交由農(nóng)話(huà)局、郵電公司進(jìn)行裝修、管理使用。1988年3月1日正式辦理房屋買(mǎi)賣(mài)更名過(guò)戶(hù)手續(xù)。同年3年14日被申訴人工商行哈鐵辦將爭(zhēng)執(zhí)之房強(qiáng)行搶占。農(nóng)話(huà)局、郵電公司于1988年3月17日起訴到南崗區(qū)法院，請(qǐng)求處罰工商行哈鐵辦的侵權(quán)行為，歸還房屋，賠償經(jīng)濟(jì)損失。工商行哈鐵辦反訴房管所曾于1987年9月30日將該房的一層和地下室及二層1間房屋以人民幣536188元價(jià)款與其簽訂過(guò)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。房管所訴稱(chēng)在與工商行哈鐵簽訂的當(dāng)日下午，由于中國(guó)人民建設(shè)銀行南崗支行得知工商行哈鐵辦買(mǎi)房新建儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)之用，行長(zhǎng)王一夫到房管所提出該房買(mǎi)賣(mài)違反銀行金融機(jī)構(gòu)設(shè)置政策。房管所當(dāng)即告知工商行哈鐵辦解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。相隔40天后。即1987年11月9日，工商行哈鐵辦采用自己掌握特種轉(zhuǎn)款方式撥款32萬(wàn)元（房管所的開(kāi)戶(hù)行就設(shè)在工商行哈鐵辦）。房管所得知后，即派出納員張嵐前去工商行哈鐵辦退款，工商行哈鐵辦會(huì)計(jì)張楠拒退。房管所即封用此款，同時(shí)拒開(kāi)收款收據(jù)。
一、二審法院處理意見(jiàn)
1988年12月9日南崗區(qū)法院審理認(rèn)為：工商行哈鐵辦和房管所簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議在先，在工商行哈鐵辦不同意解除買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議的情況下，房管所不履行協(xié)議不妥，故以（88）民一字第115號(hào)判決：
一、工商行哈鐵辦與房管所簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，廢除房管所與農(nóng)話(huà)局、郵電器材公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議
；
二、房管所賠償農(nóng)話(huà)、郵電器材公司在該房維修的人工材料費(fèi)295元
；
三、其它請(qǐng)求不予支持。
案件受理費(fèi)20元由房管所承擔(dān)。
判后，農(nóng)話(huà)局、郵電公司、房管所不服，以與工商行哈鐵辦的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反政策，在沒(méi)履行協(xié)議之前已告知解除協(xié)議，此協(xié)議無(wú)效。房管所與農(nóng)話(huà)局、郵電公司簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已履行完，具有效力為由，向哈爾濱市中級(jí)人民法院提起上訴。
1989年7月20日哈爾濱市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：房管所與工商行哈鐵辦簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，具有法律約束力。故以（89）民上字第103號(hào)判決：駁回上訴，維持原判。
終審判后，申訴人仍以上訴理由，向本院提出申訴。我院于89年9月15日立案審理，并于1989年10月14日經(jīng)我院審判委員會(huì)決定，對(duì)此提審，并進(jìn)行公開(kāi)審理。
處理意見(jiàn)
本案經(jīng)公開(kāi)審理認(rèn)為：（1）一、二審法院確定的案由為“履行協(xié)議”不確切。申訴人農(nóng)話(huà)局、郵電公司買(mǎi)房后，持有效合法的房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，在對(duì)訟爭(zhēng)之房進(jìn)行裝修期間，被申訴人工商行哈鐵辦以其曾和房管所對(duì)該房簽訂過(guò)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為由，強(qiáng)行搶占。農(nóng)話(huà)局、郵電公司以其權(quán)益受到侵害為由提起訴訟。由于本訴是侵權(quán)，是否侵權(quán)？涉及應(yīng)先確定農(nóng)話(huà)局、郵電公司與房管所的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否合法、成立后，方可認(rèn)定。工商行哈鐵辦反訴他們也買(mǎi)了此爭(zhēng)執(zhí)房，故可一并審理。因此，本案案由應(yīng)為：“房屋買(mǎi)賣(mài)”。（2）本案的關(guān)鍵是兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)行為哪一個(gè)成立有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律規(guī)定性質(zhì)是實(shí)踐性、要式民事法律行為，合同的成立，是通過(guò)要約、承諾和簽證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記交付標(biāo)的物的行為完成之后方能成立?！逗邶埥〕擎?zhèn)公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“公有房產(chǎn)允許買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)時(shí)，應(yīng)由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門(mén)審查產(chǎn)權(quán)證明，房產(chǎn)評(píng)價(jià)，辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)?！薄睹裼猛▌t》第56條規(guī)定：“法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定”。第72條2款規(guī)定：“按照合同或者合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，工商行哈鐵辦和房管所房屋買(mǎi)賣(mài)只是經(jīng)過(guò)階段，屬買(mǎi)賣(mài)行為未實(shí)施完結(jié)，依據(jù)上述法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系未成立，不具有約束力，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)行使處分權(quán)。經(jīng)查，在同年11月9日之前房管所已通知工商行哈鐵辦房屋不能賣(mài)給他們。工商行得知房子不能賣(mài)后，找各方及介紹人一再表示還要買(mǎi)房，但產(chǎn)權(quán)人房管所態(tài)度明確，拒收房款，工商行哈鐵辦并沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，工商行和房管所房屋買(mǎi)賣(mài)不成立。房管所將房屋賣(mài)給農(nóng)話(huà)局、郵電公司，雙方簽訂了協(xié)議，交付了全部?jī)r(jià)款，并辦理房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，實(shí)施了法律規(guī)定的房屋買(mǎi)賣(mài)全部買(mǎi)賣(mài)的行為，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。經(jīng)查，農(nóng)話(huà)局、郵電公司和房管所買(mǎi)此房前確實(shí)不知房管所曾與工商行哈鐵辦有過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)行為。此點(diǎn)，當(dāng)庭已質(zhì)證無(wú)誤。因此，農(nóng)話(huà)局、郵電公司和房管所房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效，法律應(yīng)予保護(hù)。（3）工商行哈鐵辦在農(nóng)話(huà)局、郵電公司正在裝修房屋時(shí)，僅以有過(guò)協(xié)議認(rèn)由搶占房屋，是侵權(quán)行為，由此造成農(nóng)話(huà)局、郵電公司的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
綜上所述，一、二審法院僅以簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的先后確認(rèn)工商行哈鐵辦和房管所的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，不按房屋買(mǎi)賣(mài)是實(shí)踐性要式民事法律行為的規(guī)定依法處理是錯(cuò)誤的，故依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法（試行）》第157條第2款、第160條和《中華人民共和國(guó)民法通則》第55條、第56條、第57條、第72條第2款及《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》第24條之規(guī)定，經(jīng)院審判委員會(huì)討論意見(jiàn)：
一、確認(rèn)黑龍江省農(nóng)村電話(huà)局、黑龍江省郵電器材公司和哈市南崗房管處第二管修所的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立；中國(guó)工商銀行哈鐵辦和南崗房管處第二管修所房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不成立
；
二、中國(guó)工商銀行哈鐵辦事處和哈市南崗區(qū)房管二所房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議在沒(méi)生效之前單方翻悔是否允許有不同看法。一、二審法院認(rèn)為，一方翻悔無(wú)效，故認(rèn)定前一定協(xié)議有效。我們認(rèn)為未成立的協(xié)議一方翻悔是允許的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第（85）條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔，不予支持”。而工商行哈鐵辦與房管二所的房屋買(mǎi)賣(mài)所有權(quán)沒(méi)有合法轉(zhuǎn)移，沒(méi)辦理房屋轉(zhuǎn)移手續(xù)，更沒(méi)有交付標(biāo)的物，這一實(shí)踐合同的要件沒(méi)完成，合同即沒(méi)成立，也就不具有法律約束力。因此，一方翻悔是允許的，我們的理解是否正確？應(yīng)請(qǐng)示最高院。
