發(fā)文機(jī)關(guān)最高人民法院
發(fā)文日期2020年09月12日
時(shí)效性現(xiàn)行有效
施行日期2020年09月12日
您提出的《關(guān)于明確合同法生效前租賃期限超過20年合同效力的提案》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一般而言，承租人并不想長期占有租賃物，在使用、收益目的實(shí)現(xiàn)后，承租人將返還租賃物，由此則產(chǎn)生租賃期限的問題。過長的租賃期限，對租賃物的狀態(tài)易產(chǎn)生爭議，不利于充分發(fā)揮物的效用，還存在可能產(chǎn)生租賃權(quán)金融化的問題。目前很多國家和地區(qū)都對租賃合同的最長期限做出限制。如日本、意大利、我國臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定租賃期限超過最長期限20年、30年的，則縮短至相應(yīng)20年、30年的期限。1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！薄吨腥A人民共和國民法典》第七百零五條亦做如上之規(guī)定，但在原《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》并無相關(guān)規(guī)定。對當(dāng)事人在合同法實(shí)施前簽訂的租賃合同期限超過20年，超出部分的效力問題在一定時(shí)期內(nèi)存在分歧,誠如您提案中所指出的，有觀點(diǎn)認(rèn)為合同法施行前簽訂的租賃合同超過20年的，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，合同有效；有觀點(diǎn)認(rèn)為超過20年的，應(yīng)適用合同法的規(guī)定，認(rèn)定超過20年的無效或部分無效。最高人民法院1999年6月發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹〈中華人民共和國合同法〉的通知》指出“對合同法實(shí)施以后的合同行為，應(yīng)一律使用合同法的規(guī)定；對合同法實(shí)施以前的合同行為，可以參照合同法的有關(guān)規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第一條、第二條進(jìn)一步規(guī)定：“……合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，當(dāng)時(shí)沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定?！薄昂贤闪⒂诤贤▽?shí)施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，因履行合同發(fā)生的糾紛，適用合同法第四章的有關(guān)規(guī)定?！备鶕?jù)法不溯及既往原則及上述司法解釋的規(guī)定，一般而言，合同法施行前當(dāng)事人簽訂的租賃合同期限超過20年，履行期限跨越合同法實(shí)施之日或者履行期限在合同法實(shí)施之后，租賃期限應(yīng)適當(dāng)縮短。
您的建議，我們將認(rèn)真調(diào)查研究，加強(qiáng)指導(dǎo)與監(jiān)督。一是對當(dāng)事人之間一方出地、一方出錢的合同關(guān)系，要以事實(shí)為依據(jù)，根據(jù)合同約定和相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，準(zhǔn)確認(rèn)定合同的性質(zhì)及效力。二是對已發(fā)生法律效力的判決的再審審查，嚴(yán)格依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規(guī)定進(jìn)行，既要堅(jiān)持有錯(cuò)必糾，又要注意維護(hù)生效判決的權(quán)威性和穩(wěn)定性。三是通過法律適用分歧解決機(jī)制、案例指導(dǎo)、會(huì)議紀(jì)要等多種方式，做到類案同判，努力讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義。
感謝您對人民法院工作的關(guān)心和支持。
2020年9月12日
