發(fā)文機關(guān)最高人民法院
發(fā)文日期2008年06月15日
時效性征求意見稿或草案
近年來，我國住房制度改革不斷深入，人民群眾生活水平不斷提高，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)的糾紛案件數(shù)量不斷增加，問題日益突出。為進(jìn)一步落實"三個代表"重要思想和司法為民工作要求，正確貫徹和準(zhǔn)確實施 物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定精神，充分發(fā)揮人民法院審判職能作用，妥善處理建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法平等保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)最高人民法院的安排，最高人民法院民事審判第一庭在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù) 物權(quán)法及 合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，針對建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實踐中出現(xiàn)的新情況和新問題，起草了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》。
《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》是 物權(quán)法頒布施行后，最高人民法院根據(jù) 物權(quán)法相關(guān)規(guī)定起草的第一個司法解釋。《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》是最高人民法院首次針對物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判工作起草的司法解釋。為更加廣泛地聽取社會各界的意見，提高最高人民法院司法解釋的質(zhì)量，以更好地實現(xiàn)社會公平與正義，現(xiàn)將兩部司法解釋(征求意見稿)通過《法制日報》、《人民法院報》和中國普法網(wǎng)、中國法院網(wǎng)向社會公布。
征求意見截止日期為2008年7月16日。社會各界人士可以采取書面寄送或者在網(wǎng)上發(fā)表意見的方式，對司法解釋稿提出具體的修改建議。為便于所提建議被采納，最好能說明修改建議或者意見的理由。最高人民法院將在對社會各界意見進(jìn)行認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上，再對司法解釋稿進(jìn)行修改完善，以保證司法解釋更加符合立法本意，更加符合中國國情，更加有利于公平保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
書面意見請寄：北京市東交民巷27號最高人民法院民事審判第一庭，郵編：100745。
網(wǎng)上發(fā)表意見請登錄：
中國普法網(wǎng)(http：//www.legalinfo.gov.cn)；
中國法院網(wǎng)(http：//www.chinacourt.org)。
附：最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)
為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第六章所稱業(yè)主。
第二條 具有構(gòu)造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第六章所稱專有部分。
建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第六章 所稱共有部分。
前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。
第三條 建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第七十三條所稱"明示屬于個人的"綠地。
建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的"建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所"。
建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的"公用設(shè)施"。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權(quán)利人所有的除外。
第四條 建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反 物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)"應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要"規(guī)定的情形。
第五條 建設(shè)單位違反 物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認(rèn)該行為無效的，應(yīng)予支持。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就其未違反 物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任。
第六條 改變建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、公用設(shè)施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的"有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項"。
第七條 物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式確定：
(一)專有部分，按照建筑面積計算。
(二)建筑物總面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。
(三)總?cè)藬?shù)，按照專有部分的數(shù)量統(tǒng)計。
(四)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分，一戶按一人計算；建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計算。
第八條 因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法第七十七條所稱"有利害關(guān)系的業(yè)主"。
第九條 業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。
第十條 建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營活動，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
第十一條 合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)，行使 物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權(quán)的，應(yīng)予支持。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權(quán)限，業(yè)主請求撤銷的，應(yīng)予支持。撤銷權(quán)的行使，參照前款規(guī)定處理。
第十二條 對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應(yīng)予支持。
第十三條 業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：
(一)已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會；
(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。
有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。
第十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房或者改變其使用功能，當(dāng)事人請求排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應(yīng)當(dāng)對其具有權(quán)利來源承擔(dān)舉證責(zé)任。
第十五條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當(dāng)事人請求返還扣除相應(yīng)成本之后的收益的，應(yīng)予支持。
第十六條 業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權(quán)益或者他人合法權(quán)益的行為，當(dāng)事人請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持：
(一)危及建筑物安全；
(二)妨害建筑物正常使用；
(三)損害建筑物外觀；
(四)違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋內(nèi)裝飾裝修；
(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲；
(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；
(七)拒付物業(yè)費；
(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權(quán)益的行為。
第十七條 業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等因維護(hù)或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應(yīng)予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
第十八條 本解釋自年月日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。
