案例一：
業(yè)主：開發(fā)商逾期交房 購房合同上沒約定違約金
經(jīng)營(yíng)飯店的張先生和在私企上班的符先生，都是某市美蘭區(qū)國(guó)興大道某小區(qū)的業(yè)主。兩人一個(gè)住A棟10樓，一個(gè)住B棟3樓，本來互不相識(shí)的兩人，因?yàn)橄群笃鹪V樓盤開發(fā)商而互相結(jié)識(shí)。據(jù)二人介紹，小區(qū)有80多名業(yè)主欲分批狀告開發(fā)商，但多數(shù)人起訴的案由都一樣：開發(fā)商逾期交房，并超過約定期限辦理房產(chǎn)證。
2005年，張先生和愛人想買套商品房。在售樓員的極力推薦下，看中了?？谑袊?guó)興大道某高校附近的一處正在建設(shè)中的高檔小區(qū)。
隨后，張先生與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，雙方約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年6月1日向業(yè)主交房，并在交房之日起90日內(nèi)，辦理房產(chǎn)證。
可到了2006年7月，張先生才接到開發(fā)商的通知，拿到了房門鑰匙，可開發(fā)商因?yàn)楣こ舔?yàn)收等原因，遲遲不能辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。到了今年3月，實(shí)在忍無可忍的張先生急了，準(zhǔn)備起訴開發(fā)商時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己和開發(fā)商沒有約定延期交房和逾期辦房產(chǎn)證的違約金。開發(fā)商的工作人員稱，房屋的交付使用就是交付房門鑰匙。
交了房門鑰匙就算交房嗎?這違約金該怎么個(gè)要法?張先生心里直犯嘀咕，總想弄個(gè)明白。
律師點(diǎn)評(píng)
出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條明確規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
本案中，出賣人認(rèn)為房屋交付使用就是交鑰匙的問題。為了避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對(duì)交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。同時(shí)也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。購房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定，無論出賣人逾期交房或交付未經(jīng)驗(yàn)收的房屋均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案例二
約定違約金少了“每日”
符先生是一個(gè)高級(jí)技工，選房子一直是妻子在跑前跑后，買房簽合同時(shí)他也沒多在意?；?8萬買下一套臨江的房子。
2004年8月，符先生夫婦和開發(fā)商簽訂購房合同，約定開發(fā)商應(yīng)于2005年5月1日向業(yè)主交房，并在交房之日起90日內(nèi)，辦理房產(chǎn)證。因開發(fā)商的原因?qū)е聵I(yè)主不能按約定期限取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商向業(yè)主支付該商品房總價(jià)款萬分之三的違約金。
